Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Krakowie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 listopada 2024 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSA Zygmunt Drożdżejko

Protokolant: osobiście

po rozpoznaniu w dniu 27 listopada 2024 r. w Krakowie na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa: Zarządcy Masy Sanacyjnej (...) sp. z o.o. S.K.A. w K. w restrukturyzacji

przeciwko K. M., R. M.

o stwierdzenie nieważności umowy

na skutek apelacji pozwanych od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie

z dnia 25 listopada 2022 r. sygn. akt I C 2417/21

1.  zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że oddala powództwo i zasadza od powoda (...) sp. z o.o. S.K.A. w K. w restrukturyzacji solidarnie na rzecz pozwanych K. M. i R. M. kwotę 10 817 zł (dziesięć tysięcy osiemset siedemnaście złotych) tytułem kosztów procesu, z odsetkami w wysokości ustawowej za opóźnienie, od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty;

2.  zasądza od powoda (...) sp. z o.o. S.K.A. w K. w restrukturyzacji solidarnie na rzecz pozwanych K. M. i R. M. kwotę 39 418 zł (trzydzieści dziewięć tysięcy czterysta osiemnaście złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego, z odsetkami w wysokości ustawowej za opóźnienie, od dnia prawomocności pkt. 2 wyroku do dnia zapłaty.

Sygn. akt I ACa 697/23

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 27 listopada 2024r.

Strona powodowa Zarządca masy sanacyjnej (...) Sp. z o.o. S.K.A. (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. wniosła o uznanie za nieważną przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości stanowiącej odrębną nieruchomość - lokalu niemieszkalnego (...) o łącznej powierzchni 113,52 m2, dla którego Sąd Rejonowy (...) w K. IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...), która została udokumentowana aktem notarialnym z dnia 17 maja 2021 roku sporządzonym przez notariuszA. L. Rep. A nr (...). Ponadto strona powodowa wniosła również o zasądzenie solidarnie od pozwanych na jej rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych.

W uzasadnieniu strona powodowa podała, iż postanowieniem z dnia 31 sierpnia 2017 roku Sąd Rejonowy (...)w K., VIII Wydział Gospodarczy otworzył wobec (...) Sp. z o.o. S.K.A., postępowanie sanacyjne wyznaczając jednocześnie jako (...) Sp. z o.o. (wcześniej: (...) Sp. z o.o.). Następnie w dniu 3 listopada 2017 roku została ustanowiona Rada Wierzycieli tj. (...) Bank (...) w P., (...) S. K. Sp. k. w T., P. T., (...) Sp. z o.o. z siedzibą w K., (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. oraz zastępcę członków: (...) S.A. z siedzibą w W., Wspólnota Mieszkaniowa budynku przy ul. (...) z siedzibą w K.. Uchwałą nr (...), z dnia 28 maja 2018 roku Rada Wierzycieli (...) Sp. z o.o. S.K.A. wyraziła zgodę na sprzedaż lokali, w tym lokali wyodrębnionych, m.in. lokalu (...), który to lokal opisany w akcie notarialnym Rep. A Nr (...), który jest przedmiotem niniejszego pozwu. W w/w uchwale została określona minimalna cena sprzedaży lokalu (...) na kwotę 817 344,00 zł, która stanowiła 1.005.333,12 zł brutto. Uchwałą z dnia 29 listopada 2019 roku, nr (...) Rada Wierzycieli (...) Sp. z o.o. S.K.A. wydała zezwolenie na sprzedaż miejsc postojowych nr(...), (...) oraz(...), (...) na rzecz pozwanych. W następstwie powyższego pozwani w dniu 5 grudnia 2019 roku zawarli przed Notariuszem W. Z. Rep. A Nr (...) przedwstępną umowę sprzedaży ww. miejsc parkingowych, a następnie przed tym samym notariuszem, pozwani zawarli w dniu 19 września 2020 roku umowę sprzedaży — umowę przyrzeczoną (Rep. (...)). Co istotne w niniejszej sprawie, w przedwstępnej umowie sprzedaży miejsc parkingowych w § 2 ust. 1 pkt 2, wskazana była uchwała nr (...), zatem pozwani mieli świadomość o powołanej radzie wierzyciel oraz konieczności uzyskania zgody na sprzedaż. W dniu 15 stycznia 2021 roku strona powodowa udzieliła E. W. (1) pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego Rep. A Nr (...). Przedmiotowe pełnomocnictwo obejmowało upoważnienie do sprzedaży nieruchomości stanowiących masę sanacyjną. Na podstawie przedmiotowego pełnomocnictwa, w dniu 20 stycznia 2021 roku pomiędzy Zarządcą (reprezentowanym przez E. W. (1)) a Firmą Usługową (...) P. Z., została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży lokalu niemieszkalnego (...) o łącznej powierzchni 113,52 m ^{( 2)}, dla którego Sąd Rejonowy (...) w K. IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...). Następnie w dniu 17 maja 2021 roku E. W. (1) bez wiedzy i zgody zarządcy masy sanacyjnej zawarła przedwstępną umowę sprzedaży tego samego lokalu niemieszkalnego (...), który został już wcześniej objęty umową sprzedaży w dniu 20 stycznia 2021 roku. Pozwani zapłacili na rzecz E. W. (1) kwotę 80.000 zł, która to kwota została przelana na konto E. W. (1), a nie spółki do której należy lokal. Zarówno pozwani jak i notariusz nie dopełnili minimum ostrożności w zakresie weryfikacji rachunku bankowego spółki, jak również w zakresie zgody Rady Wierzycieli na sprzedaż lokalu. W zakresie czynności z dnia 17 maja 2021 roku zarządca masy sanacyjnej złożył zawiadomienie do Prokuratury Rejonowej K. (...)w K. możliwości popełnienia przestępstwa przez E. W. (1). Mając na uwadze fakt, że umowa została zawarta bez koniecznej zgody rady wierzycieli, jak również z pominięciem uregulowań wyartykułowanych w uchwale rady wierzycieli nr (...), w zakresie ceny nabycia, przedmiotową umowę uznać należy za nieważną. Zgodnie bowiem z art.58 § 1 k.c. „Czynność prawna sprzeczna ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.’’ W zakresie sprzeczności dokonanej czynności z ustawą, odnieść należy się do regulacji zawartych w prawie restrukturyzacyjnym oraz uchwałach rady wierzycieli, w szczególności uchwale nr (...) z dnia 28 maja 2018 r. Zgodnie z treścią art. 129 ust.2 ustawy – Prawo restrukturyzacyjne „Zezwolenia rady wierzycieli pod rygorem nieważności wymaga również sprzedaż nieruchomości lub innych składników majątku powyżej 500 000 zł. W odniesieniu do uchwały nr (...) z dnia 28.05.2018 r., podkreślenia wymaga fakt, że przedwstępna umowa sprzedaży z dnia 17.05.2021 r., Rep. (...), której stroną są pozwani, określa cenę sprzedaży na kwotę 624.360,00 zł netto, czyli cenę sprzedaży nieodpowiadającą cenie minimalnej wskazanej w uchwale rady wierzycieli tj. 817.344,00 zł netto. Sama niezgodność w zakresie braku uzyskania ceny minimalnej zakupu implikuje przesłankę nieważności, która wynika z treści art. 129 ustawy – Prawo restrukturyzacyjne. Zatem też w ocenie strony powodowej stan faktyczny i prawny sprawy, nie budzi wątpliwości, iż czynności podjęte w dniu 17 maja 2021 roku, zmierzały do zrealizowania celu ustawowo zakazanego, tj. zbycia nieruchomości stanowiącej masę sanacyjną, bez ustawowo wymaganej zgody organu i za cenę niższą, niż ta wyrażona w uchwale rady wierzycieli nr (...). Powyższa okoliczność w ocenie strony powodowej, jest o tyle istotna, że zawarcie umowy, charakter czynności mającej na celu obejście ustawy- Prawo restrukturyzacyjne przez co też należy uznać ją w całości nieważną.

W odpowiedzi na pozew pozwani wnieśli o oddalenie powództwa wobec jego bezzasadności i zasądzenie na ich rzecz kosztów postępowania według norm prawem przepisanych.

Pozwani przede wszystkim wskazali, że od dnia 16 stycznia 2020 roku byli właścicielami lokalu (...) położonego w K., przy ul. (...), objętego księgą wieczystą (...) oraz miejsc postojowych w tym budynku, o numerach (...),(...), (...),(...). Postanowili oni zakupić sąsiedni lokal (...) położony w tym samym budynku , objęty księgą wieczystą (...). Uzyskali oni informację o możliwości zakupu lokalu (...) od przedstawiciela zarządcy masy sanacyjnej - E. W. (1), z którą pozostawali w kontakcie po nabyciu lokalu (...). W celu zakupu lokalu (...) pozwani w dniu 18 grudnia 2020 roku zawarli przedwstępną umowę sprzedaży lokalu (...) z zarządcą masy sanacyjnej (...) Sp. z o.o. S.K.A. w restrukturyzacji reprezentowanym przez pełnomocnika - E. W. (1). Zgodnie z § 3 umowy przedwstępnej, E. W. (1) działająca w imieniu zarządcy masy sanacyjnej zobowiązała się sprzedać pozwanym w udziałach po ½ części lokal (...) za cenę 624 360 zł. Następnie, w nawiązaniu do umowy przedwstępnej z 18.12.2020 r., pozwani zawarli jeszcze jedną umowę przedwstępną sprzedaży lokalu (...), tym razem w formie aktu notarialnego, tj. umowę przedwstępną sprzedaży z dnia 17 maja 2021 r. z zarządcą masy sanacyjnej reprezentowanym przez pełnomocnika - E. W. (1), objętą aktem notarialnym sporządzonym przez notariusza A. L., Rep. (...).E. W. (1) przy zawieraniu umowy przedwstępnej 17.05.2021 r. legitymowała się pełnomocnictwem notarialnym z 15.01.2021 r., udzielonym przez D. K., prezesa zarządu (...) Sp. z o.o. (obecnie (...) Sp. z o.o.) - spółki będącej zarządcą masy sanacyjnej. Pozwani nie zostali poinformowani o konieczności uzyskania zgody Rady Wierzycieli, sugerowali się natomiast, że zgoda sędziego - komisarza jest już właściwie wydana, z uwagi na to, że lokalem już wcześniej interesowali się inni nabywcy. Przedmiotowa umowa przyrzeczona nie została zawarta. W czerwcu 2021 roku pozwani uzyskali od zarządcy masy sanacyjnej informację, że numer rachunku bankowego wskazany w umowie przedwstępnej nie jest rachunkiem masy sanacyjnej, a także, że zarządca nie wiedział o umowie przedwstępnej zawartej z pozwanymi ani nie wyraził na nią zgody. Zarządca nie udzielił jednak dalszych informacji jak to możliwe ani nie przedstawił dowodów. Pozwani dowiedzieli się o tym, że umowa przedwstępna zawarta z pozwanymi nie była jedyną umową przedwstępną sprzedaży lokalu (...). W dniu 20 stycznia 2021 roku zarządca masy sanacyjnej działający przez pełnomocnika w osobie E. W. (1) zawarł umowę przedwstępną sprzedaży lokalu (...) z P. Z., Firma Handlowo - Usługowa (...) objętą aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem E. K. (1), R.. (...). Roszczenia z tej umowy przedwstępnej nie zostały ujawnione w księdze wieczystej lokalu (...), pozwani nie mieli pojęcia o istnieniu jakichkolwiek innych roszczeń dotyczących lokalu (...), zawierając umowy przedwstępne byli zapewniani o braku roszczeń co do lokalu i aktualności wpisów w księdze wieczyste. Dlatego też pismem z dnia 23 czerwca 2021 roku pozwani wezwali dłużnika do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży, względnie do zwrotu zaliczek. Dłużnik ani nie ustosunkował się do wezwania ani nie przedstawił w umówionym terminie zgody sędziego - komisarza na sprzedaż lokalu (...). Pozwani następnie sami wystąpili do Sędziego - komisarza najpierw na posiedzeniu w dniu 30 lipca 2021 r., a następnie pismem z dnia 27 września 2021 roku o wyrażenie zgody na sprzedaż lokalu (...) pozwanym i równocześnie uchylenie uchwały Rady Wierzycieli z 16 sierpnia 2021 roku o sprzedaży lokalu (...) P. Z.. Pozwani wskazali, iż działali w zaufaniu do zarządcy i do jego pełnomocniczki, nie mieli żadnej wiedzy o tym, że działania pełnomocniczki być może nie były uzgodnione z zarządcą, pełnomocniczka ani zarządca nigdy wcześniej nie informowali o tym pozwanych. Nie mieli oni wiedzy, że rachunek nie jest rachunkiem masy sanacyjnej. W wyniku badania akt postępowania restrukturyzacyjnego w ostatnim okresie wykryto, że rachunek ten znajduje się w wyciągu za lipiec 2019 rachunku bieżącego (...) w (...) z lipca 2019 roku jako rachunek, na który przelewano wynagrodzenie za usługi księgowe wykonywane przez E. W. (1). Dotąd nie wiadomo natomiast, czy kwoty zaliczek i inne środki, które wpłynęły na rachunek (...) nie były następnie przekazywane z powrotem na rachunek masy sanacyjnej (wciąż nie ma to jednak znaczenia dla skuteczności wpłaty) albo na rachunek wspólnoty mieszkaniowej. Na wyciągu z rachunku widać natomiast, że między tymi rachunkami następowały jakieś przepływy, np. zwrot opłat administracyjnych. Pozwani wskazali, że stali się ofiarami działań przedstawiciela strony powodowej, z którego to strona powodowa ponosi pełną odpowiedzialność, a w wyniku których do tej pory nie mogą zarzec umowy przyrzeczonej albo przynajmniej odzyskać wpłaconej kwoty. W ocenie strony pozwanej w sprawie nie zachodziła konieczność uzyskania zgody rady wierzyciel na zawarcie umowy przedwstępnej. W dalszej kolejności pozwani podali, że przepis art. 129 ustawy - Prawo restrukturyzacyjne w ogóle nie ma zastosowania w tej sprawie. Końcowo podali, iż cała argumentacja strony powodowej oparta na rzekomej niezgodności z prawem czy też mająca na celu obejście prawa pozbawiona jest podstaw prawnych.

Wyrokiem z dnia 25 listopada 2022r. Sąd Okręgowy w Krakowie uznał za nieważną przedwstępną umowę sprzedaży samodzielnego lokalu niemieszkalnego nr (...) położonego w budynku nr (...) przy ul. (...) w K., dla którego Sąd Rejonowy(...)w K. prowadzi księgę wieczystą nr (...), objętą aktem notarialnym z dnia 17 maja 2021 r sporządzonym przed notariuszem A. L., Repertorium (...), zawartą pomiędzy Zarządcą masy sanacyjnej (...) sp. z o.o. S.K.A.- (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. a pozwanymi K. M. i R. M. (1); nie obciążył pozwanych obowiązkiem zwrotu kosztów postępowania stronie powodowej (art. 102 kpc) (2).

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Postanowieniem z dnia 31 sierpnia 2017 roku Sąd Rejonowy (...)w K., VIII Wydział Gospodarczy otworzył postępowanie sanacyjne dłużnika: (...) Spółka z ograniczona odpowiedzialnością S.K.A. z siedzibą w K. wyznaczając jednocześnie jako (...) Sp. z o.o. (wcześniej: (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W.). Sąd zezwolił dłużnikowi na wykonywanie zarządu nad całością przedsiębiorstwa w zakresie nieprzekraczającym zwykłego zarządu. Postanowieniem z dnia 3 listopada 2017 roku Sędzia- komisarz postępowania sanacyjnego prowadzonego wobec dłużnika (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. z siedzibą w W. postanowiła ustanowić radę wierzycieli i powołać na jej członków następujących wierzycieli: (...) Bank (...) w P., (...) S. K. Sp. k. w T., P. T., (...) Sp. z o.o. w K., (...) Sp. z o.o. w W. oraz zastępcę członków: (...) S.A. w W., Wspólnota Mieszkaniowa budynku przy ul. (...) w K.. W dniu 28 maja 2018 roku rada wierzycieli (...) Sp. z o.o. S.K.A. w restrukturyzacji podjęła uchwałę nr (...)w przedmiocie wyrażenia zgody na sprzedaż lokali w ramach inwestycji Rezydencja W. m.in. lokalu dotychczas wyodrębnionego z nieruchomości głównej – lokalu użytkowego (...) o powierzchni 113,52 m ^{( 2 )} księga wieczysta (...). W przedmiotowej uchwale rada wierzycieli w pkt 1 lit. b Uchwały, określiła minimalną cenę lokalu (...) na kwotę 817.344,00 zł netto (1.005.333,12 zł brutto), tj. 7.200,00 zł netto za m2 (8.856,00 zł brutto za m2). Uchwałą z dnia 29 listopada 2019 r. nr (...) Rada Wierzycieli (...) Sp. z o.o. S.K.A. wydała zezwolenie na sprzedaż miejsc postojowych nr (...), (...)oraz (...), (...) na rzecz R. M. i K. M. za łączną kwotę 52 000 zł brutto. W dniu 5 grudnia 2019 roku w Kancelarii Notarialnej przez Notariuszem W. Z. Rep. A Nr (...) zawarta została umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości pomiędzy S. Ż. działającą w imieniu zarządcy masy sanacyjnej (...) Sp. z o.o. S.K.A. w restrukturyzacji z siedzibą w K. zwanym dalej stroną powodową a K. M. oraz R. M. zwanymi dalej pozwanymi. Na mocy § 4 przedmiotowej umowy S. Ż. działającą w imieniu strony powodowej zobowiązała się sprzedać pozwanym udział odpowiadający miejscom postojowym (...), (...), (...), (...) w nieruchomości położonej w K., stanowiącej samodzielny lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, numer (...) położony w budynku numer (...) przy ul. (...) w K., objętej księga wieczysta numer (...), za cenę w łącznej kwocie 20.000zł, wraz z udziałem do wyłącznego korzystania z miejsc postojowych numer (...) i (...). Zgodnie z § 5 umowy pozwani zobowiązali się zapłacić na rzecz strony powodowej kwotę 52 000 zł brutto - przelewem na rachunek bankowy strony powodowej o numerze (...) w terminie do dnia 15 stycznia 2020r. Natomiast § 6 ust.1 pkt.1 umowy strony ustaliły, że przyrzeczona umowa sprzedaży zawarta najpóźniej do dnia 31 marca 2020 roku. W dniu 18 grudnia 2020 roku pomiędzy E. W. (1) działająca w imieniu strony powodowej a pozwanymi została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży lokalu nr (...) położonego w budynku numer (...) przy ul. (...). Zgodnie z § 3 umowy przedwstępnej, E. W. (1) działająca w imieniu strony powodowej zobowiązała się sprzedać pozwanym udziały po w ½ części przedmiotowej nieruchomości za cenę 624 360 zł. Na mocy § 4 przedmiotowej umowy strony ustaliły, że cena sprzedaży miała być płatna w następujący sposób: kwota 30 000 zł została przez pozwanych wpłacona w dniu 16 września 2020 roku tytułem opłaty rezerwacyjnej, kwota 20 000 zł została przez pozwanych wpłacona przy podpisywaniu przedmiotowej umowy natomiast pozostała część ceny miała zostać przez pozwanych wpłacona do dnia 31 grudnia 2021 roku. Do wpłat podany został numer rachunku bankowego: (...). Przedmiotowy lokal miał zostać pozwanym wydany w dniu 21 grudnia 2020 roku, w oparciu o protokół przekazania i odbioru. W dniu 15 stycznia 2021 roku w Kancelarii Notarialnej przez Notariuszem M. R., Rep (...) strona powodowa udzieliła E. W. (1) pełnomocnictwa do zawierania w imieniu strony powodowej umów dotyczących lokali mieszkalnych oraz lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, które powstały bądź powstaną w wyniku inwestycji prowadzonych przez tę spółkę na nieruchomości położonej w K., obręb (...), składającej się z działek ewidencyjnych nr (...) (...) dla której Sąd Rejonowy (...) w Krakowie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (...). Pełnomocnictwo obejmowało m.in. umocowanie do zawierania w imieniu strony powodowej przez pełnomocnika umów sprzedaży oraz umów przedwstępnych sprzedaży. W dniu 20 stycznia 2021 roku w Kancelarii Notarialnej przed notariuszem E. K. (1), Rep (...) pomiędzy E. W. (1) działająca w imieniu strony powodowej, a P. Z. prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą Firma Handlowo- Usługowa(...) P. Z., została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży lokalu numer (...) położonego w budynku numer (...) przy ul. (...) objętego księgą wieczysta numer (...). Na mocy § 4 umowy E. W. (1) działająca w imieniu strony powodowej zobowiązała się sprzedać przedmiotową nieruchomość P. Z. za cenę w łącznej kwocie 977 407, 20 zł brutto. Zgodnie z § 5 umowy P. Z. zobowiązał się uiścić cenę nieruchomości przelewem na rachunek bankowy strony powodowej o numerze (...) w terminie do dnia 28 lutego 2021 roku. W § 6 umowy strony ustaliły, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta najpóźniej do dnia 30 czerwca 2021 roku. Tytułem wykonania umowy w dniu 12 lipca 2021 roku na rachunek o numerze (...) P. Z. dokonał wpłaty kwoty 977 407,20 zł. W dniu 17 maja 2021 roku w Kancelarii Notarialnej przed notariuszem A. L., Rep. (...) pomiędzy E. W. (1) działająca w imieniu strony powodowej a pozwanymi została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży lokalu nr (...) położonego w budynku numer (...) przy ul. (...) objętego księgą wieczysta numer (...). Zgodnie z pkt. IV umowy przedwstępnej strony oświadczyły, że w dniu 18 grudnia 2020 roku została zawarta w zwykłej formie pisemnej przedwstępna umowa sprzedaży udziałów w lokalu niemieszkalnym (...), za cenę 624 360,00 zł, na podstawie której lokal ten został wydany pozwanym oraz na podstawie której pozostają oni w jego współposiadaniu. Zgodnie z pkt. V i VI umowy pomiędzy E. W. (1) działająca w imieniu strony powodowej zobowiązała się sprzedać pozwanym udziały wynoszące po ½ części w stanowiącym odrębną nieruchomość lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalny, położonym w budynku nr (...) przy ul. (...) w K. objętym księgą wieczystą o numerze (...) wraz ze związanym udziałem w nieruchomości lokalu za cenę kwocie po 312 180 zł w terminie 30 dni liczą od daty wydania przez sędziego – komisarza prawomocnego postanowienia zezwalającego na sprzedaż przedmiotowego lokalu, przy czym strony określiły termin zawarcia umowy przyrzeczonej najpóźniej do dnia 30 lipca 2021 roku. W pkt. VII przedmiotowej umowy pozwani oświadczyli, że na konto bankowe spółki o numerze (...) wpłacili łączenie 80 000 zł na poczet cen za nabyte udziały w wymienionej nieruchomość w tym R. M. uiścił tytułem rezerwacji kwotę 30 000 zł w dniu 16 września 2020 roku, a K. M. uiściła następujące kwoty tj. 20 000 zł w dniu 18 grudnia 2020 roku, 20.000 zł w dniu 15 stycznia 2021 roku, 10 000 zł w dniu 26 lutego 2021 roku. Natomiast na mocy pkt. VIII umowy pozwani zobowiązali się do kupna przedmiotowego lokalu po wydaniu zgody na sprzedaż przez sędziego -komisarza oraz zapłaty w terminie 7 dni roboczych licząc od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej umowy sprzedaży na rachunek o numerze (...) pozostałej ceny w wysokości 544 360 zł tj. pozwana K. M. kwotę 262 180 zł oraz pozwany R. M. kwotę 282 180 zł. Roszczenie pozwanych o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży wynikającej z przedwstępnej umowy sprzedaży Rep. (...) z dnia 17 maja 2021 roku zostało ujawnione w księdze wieczystej o numerze nr (...) prowadzonej dla lokalu nr (...) położonego przy ul. (...) w K.. Pismem z dnia 23 czerwca 2021 roku pozwani K. M. oraz R. M. wezwali stronę powodową do zawarcia umowy przyrzeczonej lokalu nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w K., dla którego prowadzona jest księga wieczysta o numerze nr (...). Następnie pismem z dnia 15 lipca 2021 roku pozwani ponownie wezwali stronę powodową do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży przedmiotowego lokalu. Pismem z dnia 26 lipca 2021 roku strona pozwana odmówiła zawarcia umowy przyrzeczonej, jednocześnie podała, iż nie zamierza złożyć do sędziego - komisarz wniosku o wyrażenie zgody na zasadach wskazanych w przedwstępnej umowie sprzedaży z dnia 17 maja 2021 roku, ponadto poinformowała, że przedmiotowa umowa jest niezgodna z uchwałą rady wierzycieli nr (...) z dnia 28 maja 2018 roku. Ponadto środki w kwocie 80 000 zł nie zostały wpłacone na rachunek masy sanacyjnej oraz w ocenie strony pozwanej umowa została dotknięta sankcją nieważności bezwzględnej na podstawie art. 58 § 1 kc. W toku posiedzenia w dniu 30 lipca 2021 roku przed Sądem Rejonowym dla Krakowa Śródmieścia w Krakowie VIII Wydział Gospodarczy do spraw upadłościowych i restrukturyzacyjnych sędzia -komisarz zobowiązał radę wierzycieli (...) Sp. z o.o. S.K.A. oraz stronę powodową do omówienia oraz ustalenia konkretnych stanowisk w zakresie możliwości rozwiązania sporów prawnych powstałych w przedmiocie sprzedaży lokalu (...) i przedstawienia w przypadku rady wierzycieli uchwały zawierającej rekomendację co do dalszych kroków, ewentualnie wyboru oferty na zakupu lokalu, natomiast w przypadku Zarządcy do zebrania dokumentów obrazujących sytuację faktyczną oraz prawną dotyczącą sprzedaży lokalu (...), a następnie w związku z radą wierzycieli złożenia wniosku do sędziego- komisarza. Pismem z dnia 4 sierpnia 2021 roku strona powodowa złożyła wniosek do rady wierzycieli o zwołanie rady wierzycieli oraz podjęcia uchwały w sprawie wyboru oferty na sprzedaż lokalu użytkowego (...) położonego przy ul. (...) stanowiącego składnik majątku masy sanacyjnej dłużnika spośród ofert, które wpłynęły do zarządcy do dnia 4 sierpnia 2021 roku. Uchwałą nr (...) Rady Wierzycieli (...) Sp. z o.o. S.KA. w restrukturyzacji z dnia 16 sierpnia 2021 roku wyraziła pozytywną opinię w przedmiocie wyboru oferty nabycia lokalu (...) złożonej przez P. Z. (...) Firma Handlowo – Usługowa (...) P. Z. za cena wysokości 1 090 000, 00 zł. Pozwani pismem z dnia 27 września 2021 roku skierowanym do Sądu Rejonowego (...)w K. VIII Wydział Gospodarczy dla spraw Upadłościowych i Restrukturyzacyjnych wnieśli o zezwolenie przez sędziego –komisarza na sprzedaż lokalu (...) na rzecz pozwanych na warunkach wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 17 maja 2021 roku oraz uchylenie uchwały Rady Wierzycieli z dnia 16 sierpnia 2021 roku o sprzedaży na rzecz P. Z. lokalu (...). Pismem z dnia 30 września 2021 roku pozwani złożyli do Prokuratury Rejonowej (...)w K. zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia na ich szkodę przestępstwa polegającego na doprowadzenie do niekorzystnego rozporządzenia ich mieniem w związku z wprowadzeniem pokrzywdzonych w błąd: - co do numeru rachunku bankowego, na który pozwani wpłacili zaliczkę na poczet ceny sprzedaży lokalu nr (...) w budynku przy ul. (...) w K. w łącznej kwocie 80 000 zł; - poprzez zatajenie faktu zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia 20 stycznia 2021 roku z P. Z. dotyczącej sprzedaży lokalu nr (...) w budynku przy (...) i zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży tego samego lokalu z pokrzywdzonymi; - poprzez zatajenie faktu zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia 20 stycznia 2021 roku z P. Z. dotyczącej sprzedaży tego samego lokalu z pokrzywdzonymi, co wypełnia znamiona przestępstwa oszustwa określonego w art. 286 § 1 k.k., w szczególności, że powyższe umowy według twierdzeń D. K. – prezesa (...) Sp. z o.o. zarządcy masy sanacyjnej –zostały zawarte bez jego wiedzy i zgody. W 2020 roku pozwani nabyli własność lokalu nr (...) położonego przy ul. (...) w K.. E. W. (1) działająca w imieniu strony powodowej poinformowała pozwanych o tym, że istnieje możliwość nabycia lokalu nr (...) położonego w tym samym budynku albowiem osoba uprzednio zainteresowana jego zakupem ostatecznie się rozmyśliła. Pozwani zdecydowali się zakup albowiem połączenie lokali (...) dawało im możliwość prowadzenie działalności w szerszym zakresie. E. W. (1) wskazała pozwanym numer rachunku, na który miała zostać uiszczona przez nich zaliczka. Wobec wpłaty przedmiotowej zaliczki, zapewniła ona pozwanych co do zawarcia w najbliższej przyszłości umowy sprzedaży lokalu. W dniu 18 grudnia 2020 roku pomiędzy E. W. (1) działająca w imieniu strony powodowej a pozwanymi została zawarta w formie pisemnej przedwstępna umowa sprzedaży lokalu nr (...) położonego w budynku numer (...) przy ul. (...). E. W. (1) wydała wtedy pozwanym klucze oraz sporządzony został spis liczników. Jednocześnie E. W. (1) zadeklarowała zawarcie z pozwany przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu w formie aktu notarialnego, po wcześniejszym uiszczeniu przez nich postaci 10 -15 % ceny nieruchomości. Po przybyciu przez pozwanego R. M. do lokalu nr (...) nr. (...)przy ul. (...) okazało się, że klucze, które otrzymał od E. W. (1) nie pasowały. Pozwani skontaktowali się z E. W. (1) w celu wyjaśnienia tej sytacji oraz przyspieszenia zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Do zawarcia przedmiotowej umowy przedwstępnej sprzedaży w formie aktu notarialnego doszło w dniu 17 maja 2021 roku. E. W. (1) zapewniła wtedy pozwanych, iż lokal jest wolny od wszelkich obciążeń, ponadto zadeklarowała, iż zgoda sędziego – komisarza na zawarcie przedmiotowej umowy zostanie w najbliższym czasie przez nią dostarczona. Pozwani następnie uzyskali informację od mec. K., iż E. W. (1) wprowadziła ich w błąd co do ustaleń odnoszących się do zawartych umów.

Ocena dowodów dokonana przez Sąd Okręgowy

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, które nie były kwestionowane przez strony, a ich autentyczność nie budziła wątpliwości Sądu, zatem nie ma podstaw aby odmówić im mocy dowodowej. Sąd dał wiarę zeznaniom powodów albowiem one spójne logiczne oraz wzajemnie ze sobą korespondowały zatem też zasługiwały one w całości na uwzględnienie.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało w całości na uwzględnienie, ale z inną argumentacją niż przedstawiona w pozwie. Strona powodowa Zarządca masy sanacyjnej (...) Sp. z o.o. S.K.A. (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. wniosła o uznanie za nieważną przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości stanowiącej odrębną nieruchomość - lokalu niemieszkalnego (...) o łącznej powierzchni 113,52 m2, dla którego Sąd Rejonowy (...) w Krakowie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...), która została udokumentowana aktem notarialnym z dnia 17 maja 2021 roku sporządzonym przez notariusz A. R.. A nr (...). Strona powodowa podała, że umowa została zawarta bez zgody rady wierzycieli, jak również z pominięciem uregulowań wyartykułowanych w uchwale rady wierzycieli nr (...), w zakresie ceny nabycia, wobec czego jest ona w całości nieważna. Zgodnie z art. 323 ust.1 ustawy - Prawo restrukturyzacyjne mienie należące do dłużnika i wchodzące w skład masy sanacyjnej oraz składniki majątkowe, o których mowa w art. 307 ust. 1, mogą zostać zbyte przez zarządcę, za zgodą sędziego-komisarza, który określa warunki zbycia. Przepis art. 73 stosuje się. Sprzedaż likwidacyjna wymaga uzyskania uprzedniej zgody sędziego-komisarza, który określa warunki zbycia, w tym cenę. Zgoda powinna określać minimalną cenę, za którą może dojść do zbycia, a także tryb sprzedaży. W niniejszej sprawie pomiędzy E. W. (1) działająca w imieniu strony powodowej a pozwanymi w dniu 17 maja 2021 roku została przedwstępna umowa sprzedaży lokal nr (...) położonego w budynku numer (...) przy ul. (...) objętego księgą wieczysta numer (...). Umowa ta była potwierdzeniem wcześniej zawartej pomiędzy stronami umowy w formie pisemnej na mocy której lokal (...) położony przy ul. (...) w K. został pozwanym K. M. oraz R. M. wydany oraz pozostawał w ich współposiadaniu. W ocenie Sądu brak uzyskania zgody sędziego-komisarza w trybie 323 ust.1 ustawy - Prawo restrukturyzacyjne na zawarcie przez strony umowy przedwstępnej w tym w szczególności brak określenia warunków jej zbycia oraz ceny skutkował jej nieważnością. Nie można bowiem przyjąć, iż zgoda sędziego – komisarza o której mowa w art. 323 ust.1 ustawy - Prawo restrukturyzacyjne odnosi się jedynie do ostatecznych umów sprzedaży, natomiast nie jest ona konieczna w przypadku zawierania umów przedwstępnych. W myśl przepisu art. 389 § 1 kodeksu cywilnego umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna ma zatem na celu przygotowanie i zapewnienie zawarcia innej umowy (umowy przyrzeczonej, zwanej też definitywną lub ostateczną). Potrzeba zawarcia umowy przedwstępnej powstaje wówczas, gdy strony z przyczyn faktycznych lub prawnych nie są jeszcze gotowe do związania się umową definitywną, ale chcą zawarcie tej umowy prawnie zagwarantować na przyszłość, na uzgodnionych już przez nie warunkach. Ponadto zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego daje stronie zainteresowanej zawarciem umowy właściwej uprawnienie do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, a nawet przymusowego doprowadzenie do zawarcia umowy właściwej, jeżeli druga strona uchyla się od tego. Wobec powyższego umowa przedwstępna służy zatem zawarciu umowy przyrzeczonej przez co też zawarcie umowy przedwstępnej prowadzącej do sprzedaży nieruchomości winno być wcześniej uzgodnione z sędzią –komisarzem. Zauważyć bowiem należy, iż to sędzia-komisarz powinien określić minimalną cenę likwidowanego majątku dłużnika, a także tryb, w jakim należy dokonać tej czynności. Ponadto oceniając zasadność dokonania sprzedaży składnika masy sanacyjnej sędzia-komisarz bierze pod uwagę przede wszystkim wpływ tej czynności na osiągnięcie celów postępowania sanacyjnego. W niniejszej sprawie zarówno sędzia- komisarz nie wyrażał takiej zgody na zawarcie umowy przestępnej sprzedaży nieruchomości z dnia 17 maja 2021 roku jak też brak było jego zgody na zawarcie przez pozwanych z zarządcą sądowym umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości tj. lokalu niemieszkalnego (...)położonego w budynku numer (...) przy ul. (...). Brak uzyskania przez strony zgody na zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 17 maja 2021 roku skutkował tym, iż umowę należy uznać ją nieważną. Na poparcie powyższej argumentacji dodać należy, że brak obowiązku uzyskania uprzedniej zgody sędziego-komisarza na zawarcie przedwstępnych umów sprzedaży prowadziłoby do takiego skutku, że w przypadku zawarcia przez zarządcę większej ilości tychże umów dotyczących tego składnika masy sanacyjnej z różnymi podmiotami(co z resztą miało miejsce w niniejszej sprawie), sędzia komisarz musiałby w oparciu o bliżej niezdefiniowane kryteria dokonywać wyboru z którym podmiotem winna zostać zawarta przyrzeczona (ostateczna) umowa sprzedaży. Nie taki bowiem cel miał ustawodawca wprowadzając przepis art. 323 ust.1 ustawy - Prawo restrukturyzacyjne, gdyż sędzia komisarz wyrażający zgodę na zbycie mienia należącego do dłużnika i wchodzącego w skład masy sanacyjnej ma jedynie określić warunki jego zbycia, a nie sposób autonomiczny podejmować decyzje z którym pomiotem zawrzeć umowę przyrzeczoną (ostateczną) sprzedaży. Absurdem jest także uznanie, iż zarządca może sobie zawierać ile chce umów przedwstępnych. Zawracie umowy przedwstępnej ma prowadzić z zasady do zawarcia umowy ostatecznej, na warunkach w niej wskazanych, ale warunkiem zawarcia umowy ostatecznej nie może być sytuacja, iż zostanie zawarta inna korzystniejsza umowa przedwstępna. Nie sposób natomiast zgodzić się ze stroną powodową jakoby umowa przedwstępna miałaby być nieważna z uwagi na jej niezgodność z art. 129 ust. 2 ustawy - Prawo restrukturyzacyjne i uchwałą rady wierzycieli nr (...) statuującą minimalną cenę zakupu. W niniejszej sprawie nie zachodziła bowiem konieczność uzyskania zgody rady wierzycieli na zawarcie umowy przedwstępnej. Zgodnie z art. 129 ust. 1 ustawy - Prawo restrukturyzacyjne zezwolenia rady wierzycieli pod rygorem nieważności wymagają następujące czynności dłużnika albo zarządcy: 1)obciążenie składników masy układowej lub sanacyjnej hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym lub hipoteką morską w celu zabezpieczenia wierzytelności nieobjętej układem; 2) przeniesienie własności rzeczy lub prawa na zabezpieczenie wierzytelności nieobjętej układem;3) obciążenie składników masy układowej lub sanacyjnej innymi prawami;4) zaciąganie kredytów lub pożyczek; 5)zawarcie umowy dzierżawy przedsiębiorstwa dłużnika lub jego zorganizowanej części lub innej podobnej umowy. Natomiast z zgodnie z art. 129 ust. 2 ustawy - Prawo restrukturyzacyjne zezwolenia rady wierzycieli pod rygorem nieważności wymaga również sprzedaż przez dłużnika nieruchomości lub innych składników majątku o wartości powyżej 500 000 zł. W ocenie Sądu przepis art. 129 ust.2 ustawy - Prawo restrukturyzacyjne określa ustawowe kompetencje rady wierzycieli, ale w ogóle nie ma zastosowania w tej sprawie albowiem odnosi się on do czynności dłużnika, a nie czynności zarządcy. To dłużnik, a nie zarządca, nie mógłby bez zgody rady wierzycieli sprzedawać określonych przepisem składników. W okolicznościach tej sprawy, do umowy przedwstępnej sprzedaży, zastosowanie ma zatem art. 323 ust. 1 ustawy - Prawo restrukturyzacyjne. W przypadku czynności prawnej polegającej na sprzedaży relacja między art. 129 ust. 2 i art. 323 ust. 1 ustawy - Prawo restrukturyzacyjne przedstawia się tak, że ten drugi przepis wyłącza zastosowanie pierwszego, co też potwierdza stanowisko wyrażone w doktrynie: „Regulacja art. 323 PrRestr ma pierwszeństwo w razie sprzedaży składników masy sanacyjnej, co do których zachodzi wymóg uzyskania zgody Rady Wierzycieli przewidzianej w art. 129 PrRestr. W takim przypadku zarządca składa wniosek do sędziego-komisarza bez potrzeby uzyskiwania dodatkowej zgody ze strony Rady Wierzycieli [por. C. Zalewski, Sprzedaż w toku postępowania sanacyjnego ze skutkiem sprzedaży egzekucyjnej (art. 323 Pr.re.), DR 2019, Nr 15 (1/2019), s. 14]"-art. 323 PrRestr Zimmerman 2020, wyd. 6. Zgodnie z art.58 § 1 k.c. „Czynność prawna sprzeczna ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy. Mając na uwadze fakt, że brak było zgody sędziego-komisarza o której mowa w art. 323 ust.1 ustawy - Prawo restrukturyzacyjne na zawarcie umowy przedwstępnej z dnia 17 maja 2021 roku to tym samym zawarcie przedmiotowej umowy stanowiło czynność mającą na celu obejście przepisów prawo restrukturyzacyjne, wobec czego przedmiotową umowę uznać należało za nieważną. Powyższe znajduje potwierdzenie w orzecznictwie, zgodnie bowiem z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 18 kwietnia 2013 r., II CSK 557/12 „Treść czynności prawnej jest sprzeczna z ustawą wówczas, gdy zawiera postanowienia z nią sprzeczne albo gdy nie zawiera treści przez ustawę nakazanych. Czynnościami sprzecznymi z prawem są zarówno czynności objęte zakazem prawnym, jak i nim nie objęte, lecz podjęte w celu osiągnięcia zakazanego skutku. Art. 58 k.c. na równi z czynnościami sprzecznymi z ustawą traktuje pod względem skutków czynności służące obejściu ustany. Są to czynności, których treść nie zawiera elementów zabronionych przez prawo, lecz która służy realizacji celu zabronionego przez ustawę. ” Mając na względzie powyższe w pkt.1 sentencji wyroku Sąd uznał za nieważną przedwstępną umowę sprzedaży samodzielnego lokalu niemieszkalnego nr (...) położonego w budynku nr (...) przy ul. (...) w K., dla którego Sąd Rejonowy (...) w K.prowadzi księgę wieczystą nr (...), objętą aktem notarialnym z dnia 17 maja 2021 r sporządzonym przez notariuszem A. L., Repertorium (...), zawartą pomiędzy Zarządcą masy sanacyjnej (...) sp. z. o.o. S.K.A.- (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. a pozwanymi K. M. i R. M.. Należy zauważyć, iż to brak nadzoru zarząd nad swoim pełnomocnikiem i w ogóle jego czynnościami związanymi z tym postępowaniem doprowadziły do niniejszej sprawy. Skandaliczne są twierdzenia powoda dotyczące niewłaściwego zachowania pozwanych, zarzucające im wpłaty na niewłaściwy rachunek. Powód wręcz wskazuje , iż to pozwani, notariusz i jeszcze nie wiadomo kto powinni sprawdzać wszystkie czynności zarządy , jego pełnomocnika. Umyka powodowi, iż to on jest zarządcą i nie ma pojęcia co dzieje się z majątkiem podmiotu, którym sam zarządza. Nie wie komu są sprzedawane lokale , na jakich warunkach, jak nieruchomość jest administrowana, na jaki rachunek idą wpłaty. A następnie doprowadził do postępowania sądowego, które jest wynikiem lekceważenia przez niego przyjętych obowiązków związanych z dbaniem o powierzone mu mienie i interes wierzycieli. Jego pełnomocnik pobierał także wpłaty za sprzedaż lokalu, z których z pozwanymi się nie rozliczył. Powód udzielając tak szerokiego pełnomocnictwa, powinien się zastanowić, czy w ogóle jest to zgodne z ideą, iż on jest zarządcą, bo w rzeczywistości pełnomocnik mógł wykonywać dowolne czynności na nieruchomości. Biorąc powyższe pod uwagę, w pkt.2 sentencji wyroku Sąd orzekł o kosztach na podstawie art. 102 kpc nie obciążając pozwanych obowiązkiem zwrotu kosztów postępowania na rzecz strony powodowej. Stosownie do tego przepisu, w wypadkach szczególnie uzasadnionych Sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami. Określone art. 102 k.p.c. przesłanki, obejmujące wystąpienie w sprawie wypadków szczególnie uzasadnionych, należy rozumieć w ten sposób, iż dotyczy to sytuacji, w których zasądzenie kosztów na rzecz wygrywającego przeciwnika w całości, a nawet w części, byłoby sprzeczne z powszechnym odczuciem sprawiedliwości oraz zasadami współżycia społecznego. Istotne w tym zakresie są zatem okoliczności związane z przebiegiem sprawy - charakterem zgłoszonego roszczenia, jego znaczenia dla strony, subiektywnym przekonaniem o zasadności roszczenia. Ocena, czy takie wypadki wystąpiły w konkretnej sprawie należy do sądu, który powinien dokonać jej w oparciu o całokształt okoliczności sprawy, przy uwzględnieniu zasad współżycia społecznego (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 kwietnia 2013 r., sygn. akt V CZ 124/12, LEX nr 1341727). Zdaniem Sądu, analiza całokształtu okoliczności sprawy , a także jej nietypowy charakter prowadzi do wniosku o zasadności odstąpienia od obciążania pozwanych kosztami postępowania, którzy swoim działaniem nie spowodowali, konieczności wszczęcia postępowania.

Apelacja pozwanych.

Pozwani zaskarżyli wyrok w całości i wnieśli o jego zmianę poprzez oddalenie powództwa. Wnieśli również o przeprowadzenie szeregu dowodów.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzucono:

1.  Naruszenie przepisów prawa procesowego, mające wpływ na rozstrzygnięcie:

a)  art. 233 § 1 kpc poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego i brak rozpatrzenia warunków określonych w planie restrukturyzacyjnym, który zakładał prowadzenie sprzedaży w taki sposób, by najpierw zawierane były umowy przedwstępne, a dopiero później sędzia komisarz wyrażał zgodę na zbycie;

b)  art. 233 § 1 kpc poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego i pominięcie, że umowa przedwstępna zawarta przez pozwanych z zarządcą dotycząca innego, wcześniej nabytego przez nich lokalu (...), także zawarta została bez zgody sędziego komisarza, a strony przewidziały przedstawienie tej zgody w przyszłości, co spójne jest zarówno z trybem zawierania umowy przedwstępnej lokalu (...), jak i warunkami planu restrukturyzacyjnego;

c)  art. 233 § 1 kpc poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego i pominięcie, że rada wierzycieli podjęła kolejną, późniejszą chronologicznie uchwałę nr (...)z 14.10.2019 r. z określeniem niższej ceny (...) i(...) i ustalenie wyłącznie, że określenie ceny nastąpiło w uchwale nr(...); zwłaszcza, że uchwała (...) była powołana w umowie przedwstępnej nabycia lokalu (...), podczas gdy to uchwała (...) była aktualna; nie zmienia to jednak oceny, że uchwały rady wierzycieli nie warunkują ważności umowy przedwstępnej ani przyrzeczonej;

d)  art. 227 ¹ § 1 pkt 1) kpc poprzez brak odniesienia się w uzasadnieniu do planu restrukturyzacyjnego i umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu (...), które wskazywały na zawieranie w pierwszej kolejności umów przedwstępnych, a następnie dopiero pozyskiwanie zgody sędziego — komisarza oraz brak wskazania, czy dokumenty te stanowiły czy nie stanowiły podstawę dokonywania ustaleń faktycznych, co utrudnia kontrolę orzeczenia.

2.  naruszenie prawa materialnego:

a)  art. 58 § 1 kc w zw. z art. 389 § 1 kc poprzez błędne przyjęcie, że niespełnienie warunków prawnych niezbędnych do zawarcia umowy przyrzeczonej powoduje nieważność umowy przedwstępnej, jako zmierzającej do obejścia prawa, mimo że wymogi dla zawarcia umowy przedwstępnej to jedynie określenie istotnych postanowień umowy przyrzeczonej, co w rozpatrywanej sprawie miało miejsce, natomiast żaden przepis nie przewiduje, że ważność umowy przedwstępnej zależy od spełnienia warunków prawnych niezbędnych do zawarcia umowy przyrzeczonej już przy zawieraniu umowy przedwstępnej, a ponadto poprzez błędne przyjęcie, że możliwość zawarcia kilku umów przedwstępnych dotyczących tego samego przedmiotu (a więc zasadniczo działanie patologiczne, które nie powinno mieć miejsca) uzasadnia przyjęcie, że zawieranie umowy przedwstępnej przed uzyskaniem zgody sędziego - komisarza jest niedopuszczalne co do zasady i zmierza do obejścia prawa;

b)  art. 323 ust. l Prawa restrukturyzacyjnego (dalej: pr. restr.) poprzez błędne przyjęcie, że konieczność określenia przez sędziego-komisarza w wydanej zgodzie na zbycie warunków sprzedaży wyłącza możliwość zawarcia umowy przedwstępnej poprzedzającej uzyskanie takiej zgody, nawet jeśli w umowie przedwstępnej wprost przewidziano konieczność uzyskania zgody sędziego komisarza, a strony określiły skutki nieuzyskania takiej zgody; a także poprzez błędne przyjęcie, że celem normy z art. 323 ust. 1 pr. restr. jest także zakaz zawierania umów przedwstępnych poprzedzających wydanie zgody przez sędziego — komisarza jako prowadzących do przeniesienia własności;

c)  art. 65 § 1 i 2 kc poprzez pominięcie reguł wykładni oświadczeń woli, w tym zgodnego zamiaru stron umowy i ich świadomości co do tego, że zgoda sędziego-komisarza jest niezbędna do zawarcia umowy przyrzeczonej przenoszącej własność, a także pominięcie ustaleń, które strony poczyniły co do zasad zwrotu wpłaconych zaliczek w razie nieuzyskania takiej zgody i w konsekwencji błędne przyjęcie, że zawarta umowa przedwstępna zmierzała do obejścia prawa;

Powód wniósł o oddalenie apelacji.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje:

W trakcie postępowania apelacyjnego doszło do zmiany podmiotu zarządcy masy sanacyjnej powoda i zarządcą został T. B.. Ta zmiana nie uzasadniała ani zawieszania postępowania ani wydawania formalnego postanowienia, albowiem nie jest to zmiana która zmienia podmiot będący stroną. W dalszym ciągu był to zarządca masy sanacyjnej (...) spółka z o.o. SKA w restrukturyzacji w K..

Apelacja jest uzasadniona.

Na wstępie należy zaznaczyć, że Sąd Apelacyjny przyjmuje za własne ustalenia stanu faktycznego i przyjmuje je za własne.

Zarzuty dotyczące ustalenia stanu faktycznego dotyczą kwestii związanych z ustaleniami stanu faktycznego tj. niedokonania pewnych ustaleń, dokonanie błędnych ustaleń wynikających z przekroczenia przez Sąd I instancji zasady swobodnej oceny dowodów (art. 233 § 1 kpc i art. 227 ¹ § 1 pkt 1) kpc) nie są uzasadnione. Zarzuty te rozpoznać należało w pierwszej kolejności jako że tylko w prawidłowo ustalonym stanie faktycznym sprawy dokonywać można oceny właściwego zastosowania przepisów prawa materialnego.

W kontekście powyższego, w pierwszej kolejności wskazać godzi się, że ocena wiarygodności i mocy dowodów jest podstawowym zadaniem sądu orzekającego, wyrażającym istotę sądzenia, a więc rozstrzygania kwestii spornych w warunkach niezawisłości, na podstawie własnego przekonania sędziego, przy uwzględnieniu całokształtu zebranego materiału. Granice swobodnej oceny dowodów wyznaczone są przy tym wymaganiami prawa procesowego, doświadczenia życiowego oraz regułami logicznego myślenia. Skuteczne postawienie zarzutu naruszenia przez sąd art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wykazania, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, to bowiem jedynie może być przeciwstawiane uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Nie jest natomiast w tym zakresie wystarczające przekonanie strony o innej niż przyjął sąd wadze (doniosłości) poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie innej niż ocena sądu.

W ocenie Sądu Apelacyjnego, pozwani nie zdołali wykazać, by Sąd Okręgowy rozpoznając sprawę niniejszą naruszył zasady swobodnej oceny dowodów i w konsekwencji, by Sąd ten popełnił błąd w ustaleniach faktycznych.

Za uzasadnione należy jednak uznać zarzuty dotyczące błędnej interpretacji prawa materialnego.

Zgodnie z art. 323.1. ustawy „prawo restrukturyzacyjne” mienie należące do dłużnika i wchodzące w skład masy sanacyjnej oraz składniki majątkowe, o których mowa w art. 307 ust. 1, mogą zostać zbyte przez zarządcę, za zgodą sędziego-komisarza, który określa warunki zbycia. Przepis art. 73 stosuje się.

Sąd Okręgowy dokonując interpretacji tego artykułu wskazał, że ma on odpowiednie zastosowanie do umowy przedwstępnej, ponieważ umowa przedwstępna ostatecznie może prowadzić do obowiązku jej wykonania, a więc do zbycia. Taka interpretacja nie jest jednak prawidłowa. Art.323.1. ustawy „prawo restrukturyzacyjne” należy interpretować literalnie i ściśle, albowiem stanowi on ograniczenie (wyjątek) od ogólnej zasady swobody umów (art. 353 ¹ kc - strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego) i stanowi ograniczenie własności, która jest chroniona Konstytucją (art. 21.1.Konstytucji - Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia). Również z art. 323.1 ustawy „prawo restrukturyzacyjne” a contrario wynika, że inne umowy mogą być zawierane przez zarządcę bez zgody sędziego – komisarza. Zgodnie z art. 56 kc czynność prawna wywołuje nie tylko skutki w niej wyrażone, lecz również te, które wynikają z ustawy, z zasad współżycia społecznego i z ustalonych zwyczajów. Przepis ten należy rozumieć w ten sposób, że czynność prawna nie tylko wywołuje dodatkowe skutki wynikające z ustawy, ale również nie wywołuje określonych skutków jeżeli wynika to z ustawy. W przypadku odczytywania treści ustawy należy stosować ogólne reguły interpretacyjne, m.in. zasadę, że przepis szczególny wyłącza stosowanie przepisu ogólnego ( lex specialis derogat lex generali). Zgodnie z art. 390 kc jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania (§1). Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (§2). Zatem co do zasady, jeżeli umowa jest zawarta w formie właściwej dla umowy przyrzeczonej to wówczas uprawniony może domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej, ale musi być jednak spełniona i inna przesłanka, a mianowicie umowa przedwstępna musi spełniać wymagania od których zależy ważność umowy przyrzeczonej. W przypadku zbycia nieruchomości należącej do majątku dłużnika i wchodzącej w skład masy sanacyjnej taką przesłanką jest zgoda sędziego – komisarza. W przypadku braku zgody sędziego – komisarza nie będzie spełniona przesłanka ważności umowy przyrzeczonej. Nie ma więc potrzeby stosowania w drodze analogii art. 323.1. ustawy „prawo restrukturyzacyjne” do umowy przedwstępnej, albowiem uprawniony nie będzie się mógł skutecznie domagać zawarcia umowy przyrzeczonej dopóki nie będzie na to zgody sędziego – komisarza. Dodatkowo należy wskazać, że Sąd Okręgowy całkowicie pominął okoliczność, że nawet w omawianej umowie przedwstępnej z dnia 17 maja 2021 r. strony zawarły w pkt. VIII umowy postanowienie zgodnie z którym warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej było uzyskane zgody sędziego – komisarza. Nie wiadomo zatem jak mogłoby nawet hipotetycznie dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej bez jego zgody.

W konsekwencji należy stwierdzić, że umowa jest ważna, ponieważ nie zachodzą przesłanki z art. 58 §1 kc ( czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy) tzn. przedmiotowa umowa przedwstępna nie jest niezgodna z ustawą ani nie zmierza do jej obejścia.

W konsekwencji zmiany wyroku należało zmienić rozstrzygniecie o kosztach i sąd o nich orzekł na zasadzie art. 98 kpc. W skład zasądzonych kosztów wchodziło wynagrodzenie adwokata w wysokości 10817 zł wyliczone w oparciu o §2.7) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. „w sprawie opłat za czynności adwokackie”.

O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd orzekł stosując zasadę z art. 98 kpc i w całości obciążono nimi powoda. W skład zasądzonych kosztów wchodzi wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości 8100 zł wyliczone w oparciu o §10.1.1) i §2.7) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. „w sprawie opłat za czynności adwokackie” oraz opłata od apelacji w wysokości 31 318 zł.

Mając powyższe na uwadze – na zasadzie art. 386 § 1 kpc – orzec należało jak w sentencji wyroku.