Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Krakowie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 września 2012 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie – Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSA Anna Kowacz-Braun
Sędziowie:	SSA Piotr Rusin SSA Zbigniew Ducki
Protokolant:	st.sekr.sądowy Barbara Piaszczyk

po rozpoznaniu w dniu 13 września 2012 r. w Krakowie na rozprawie

sprawy z powództwa A. Z.-C.

przeciwko P. K.

przy interwencji ubocznej po stronie pozwanej A. G.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej od wyroku wstępnego Sądu Okręgowego

w Nowym Sączu z dnia 17 kwietnia 2012 r. sygn. akt I C 169/11

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi Okręgowemu

w Nowym Sączu do ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania apelacyjnego.

Sygn.akt I A Ca 657/12

UZASADNIENIE

Powódka A. Z.-C. wniosła o zasądzenie od pozwanej P.

K. kwoty 80.000 zł. oraz kosztów procesu.

W uzasadnieniu żądania podała , że umową z dnia 20 stycznia 2010 r. nabyła od pozwanej

stanowiący odrębną własność lokal mieszkalny nr.(...) w klatce schodowej B w budynku

położonym w C. przy ul. (...) wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej wynoszącym (...) za cenę 210.000 zł., a nadto udział we współwłasności wynoszący 1/36 cześć w nieruchomości składającej z działek nr (...) stanowiącej drogę dojazdową do wymienionego wyżej budynku. W chwili objęcia lokalu w posiadanie w dniu 20 stycznia 2010 r. nie zauważyła z nimi żadnych usterek . Dopiero pod koniec kwietnia 2010 r. szparę pomiędzy ścianą a wanną w łazience , a następnie kolejne wady, które zgłosiła pozwanej , co zostało utrwalone w protokołach oględzin. Pismem z dnia 14 lipca 2010 r. zwróciła się do pozwanej o nieodpłatne usunięcie usterek i pokrycie kosztów robót wykończeniowych , które poniosła przy wprowadzeniu się do mieszkania , a pozwana po konsultacjach z wykonawcą budynku A. G. zaproponowała wypłatę kwoty 6.220, 75 zł. na pokrycie szkód , na co powódka nie wyraziła zgody i wezwała pozwaną do usunięcia usterek. Pozwana zadeklarowała chęć doprowadzenia lokalu do stanu zdatnego do użytku , ale wskazała że powódka może tego dochodzić od wykonawcy w ramach uprawnień z tytułu gwarancji. Kolejnym pismem z dnia 5 stycznia 2011 r. powódka wezwała pozwaną ostatecznie do nieodpłatnego usunięcia wad.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu.

Postawiła zarzut przedwczesności powództwa , gdyż nie dała powodu do skierowania sprawy

na drogę sądową skoro nie odmówiła usunięcia wad i podejmowała działania zmierzające

do zaspokojenia roszczeń powódki. Ponadto pozwana powołując się na oświadczenie

wykonawcy podniosła , że usterki które powstały po objęciu przez pozwaną lokalu wynikły

z przyczyn leżących wyłącznie po stronie powódki , za co pozwana jako inwestor i deweloper

nie może ponosić odpowiedzialności. Mieszkanie zostało przekazane powódce w styczniu

w okresie bardzo niskich temperatur , a pozwana mimo zachowania należytej staranności

nie była w stanie zapobiec powstaniu usterek , gdyż powódka i jej mąż usuwali nagrzewnicę

i osuszacz wilgoci twierdząc , że ściany mieszkanie musi schnąć w sposób naturalny.

Niezależnie od powyższych zarzutów pozwana podniosła , że umowa nabycia własności

lokalu i udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej , z której powódka wywodzi

dochodzone pozwem roszczenie jest nieważna , co stanowi wystarczającą podstawę prawną

do oddalenia powództwa. Umowa nabycia udziału we współwłasności drogi dojazdowej jest

bowiem nieważna w świetle ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości

przez cudzoziemców , gdyż powódka jest obywatelką Białorusi i nie uzyskała zezwolenia

Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na nabycie tego udziału , ani też do chwili

nabycia nie upłynął okres pięciu lat od uzyskania przez nią zezwolenia na osiedlenie się

w Polsce. Nieważność tej czynności prawnej przesądza też o nieważności umowy nabycia

lokalu i udziału we współwłasności niewydzielonych części budynku i gruntu , na którym

budynek ten został postawiony , gdyż bez prawnego uregulowania dojazdu nabycie

odrębnej własności lokalu w tym budynku nie było uzasadnione gospodarczo ani dla

pozwanej jako inwestora i przede wszystkim dewelopera , która w ramach prowadzonej

działalności gospodarczej realizowała inwestycję celem sprzedaży lokali wszystkich lokali

stanowiących odrębną własność , ani też dla nabywców lokali , którzy musieli mieć do

nich zapewniony prawnie dostęp.

O oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu wniósł także interwenient

uboczny po stronie pozwanej , wykonawca inwestycji na podstawie umowy o roboty

budowlane zawartej z pozwaną w dniu 3 października 2008 r. A. G. , który

podniósł że wyłączną przyczyną stwierdzonych usterek jest usunięcie z mieszkania w

okresie zimowym , przy bardzo niskich temperaturach , nagrzewnicy i osuszacza wilgoci,

co sprawiło że proces osuszania był zakłócony . Same roboty zostały wykonane natomiast

zgodnie ze sztuką budowlaną , co wyklucza odpowiedzialność wykonawcy ( i dewelopera).

Wyrokiem z dnia 17 kwietnia 2012 r. sygn..akt IC 169/11 Sąd Okręgowy w Nowym Sączu

uznał roszczenie powódki przeciwko pozwanej o zapłatę z tytułu nienależytego wykonania

umowy z dnia 20 stycznia 2010 r. (...)za usprawiedliwione w zasadzie.

W uzasadnieniu wyroku Sąd Okręgowy , że umową notarialną z dnia 20 stycznia 2010 r.

pozwana P. K. ustanowiła w budynku położonym w C. przy ul.

(...)odrębną własność lokalu mieszkalnego nr.(...) w klatce schodowej B na parterze

i przeniosła własność tego lokalu wraz z udziałem we współwłasności gruntu i

niewydzielonych części budynku na rzecz powódki A. Z.-C. za cenę

210.000 zł. , a także sprzedała powódce udział wynoszący 1/36 we współwłasności

nieruchomości składającej się z działek nr. (...)stanowiącej dojazd do tego

budynku za cenę 100 zł. Działkę nr.(...) , na której stoi przedmiotowy budynek wraz z

udziałem wynoszącym 1/6 we współwłasności działek nr.(...)tworzących drogę

dojazdową pozwana nabyła w 2008 r. Jednocześnie właściciel nieruchomości będącej

działką nr (...) ustanowił na rzecz każdoczesnych właścicieli działki zabudowanej domem

przy ul. (...) służebność gruntową przejazdu i przechodu , stanowiącej drogę

wewnętrzną. Przedmiotowy budynek pozwana postawiła jako deweloper w oparciu o

pozwolenie na budowę. Analogiczne umowy pozwana zawarła z nabywcami innych lokali

w tym budynku , którzy także kupili udziały we współwłasności drogi dojazdowej za cenę

100 zł. Żaden z kupujących nie zrezygnował z zakupu lokalu dlatego , że nie chciał nabyć

udziału we współwłasności drogi. Po kilku miesiącach od przejęcia lokalu ujawniły się w

nim wady w związku z czym w dniach 25 maja 2010 r. i 1 czerwca 2010 r. odbyły się

oględziny , z których sporządzono protokół. Pismem z dnia 14 lipca 2010 r. powódka

zwróciła o nieodpłatne do pozwanej o nieodpłatne usunięcie wad i pokrycie kosztów

prac wykończeniowych , a pozwana po konsultacji z wykonawcą robót A. G.

zaproponowała pokrycie szkód kwotą 6.220,75 zł. , powołując się na jego stanowisko o

przyczynieniu się powódki do powstania wad. Pismami z dnia 17 czerwca i 15 września

2010 r. Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji wezwał powódkę do doprowadzenia

umowy nabycia udziałów we współwłasności drogi dojazdowej do stanu zgodnego z

przepisami ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców , gdyż powódka

jest obywatelką B.a do chwili zawarcia tej umowy w dniu 20 stycznia 2010 r. nie

upłynął okres pięciu lat od udzielenia powódce zezwolenia na osiedlenie się na stałe

w Polsce. W związku z tym w dniu 30 czerwca 2010 r. w Kancelarii Notarialnej przed

notariusz E. Z. został sporządzony projekt aktu notarialnego zawierającego

odstąpienie od umowy sprzedaży powódce udziału we współwłasności drogi dojazdowej

do budynku , ale do tej czynności prawnej nie doszło , gdyż pozwana uzależniła podpisanie

aktu notarialnego od zrzeczenia się przez powódkę roszczeń odszkodowawczych związanych

z wadami nabytej przez nią nieruchomości lokalowej. Pismem z dnia 9 grudnia 2010 r.

powódka ponownie zwróciła się do pozwanej z wezwaniem o usunięcie wad i uczynienie

lokalu zdatnym do zamieszkania ewentualnie o zapłatę kwoty 80.000 zł. w odpowiedzi na co

pozwana zadeklarowała chęć ugodowego załatwienia sprawy poprzez podjęcie działań

mających na celu usunięcie usterek , wskazując na uprawnienia z rozszerzonej gwarancji

udzielonej przez wykonawcę budynku. Pismem z dnia 19 stycznia 2011 r. pozwana znów

zadeklarowała usunięcie usterek i zwróciła się do powódki o wyznaczenie terminu podjęcia

działań. Powódka w odpowiedzi na to zażądała niezwłocznego przedstawienia zakresu

działań , co pozwana uczyniła pismem z dnia 7 lutego 2011 r. zakreślając ogólny zakres i

wyrażając gotowość jego zmiany lub modyfikacji. Zadeklarowała też gotowość

niezwłocznego przystąpienia do robót w terminie zakreślonym przez powódkę.

Wobec braku inicjatywy stron Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji wytoczył

przeciwko obu stronom powództwo o ustalenie nieważności z mocy samego prawa

umowy sprzedaży powódce udziału we współwłasności drogi dojazdowej i prawomocnym

wyrokiem z dnia 7 czerwca 2011 r. sygn..akt IC 170/11 Sąd Rejonowy w Nowym Sączu

uwzględnił to powództwo. Po wydaniu tego wyroku M. H. i L. H. darowali

mężowi powódki P. C. udział wynoszący 10/360 we współwłasności

drogi dojazdowej do budynku w C. przy ul. (...).

Poczyniwszy powyższe ustalenia Sąd Okręgowy powiada , że pozwana nie wykazała aby

bez nabycia przez powódkę udziału we współwłasności nieruchomości stanowiącej drogę

dojazdową do budynku przy ul. (...) w C. nie doszłoby do zawarcia przez strony umowy sprzedaży nieruchomości lokalowej. Zdaniem Sądu postępowanie dowodowe

wykazało , że pozwanej zależało aby powódka i jej mąż nabyli jeden z oferowanych przez nią

lokali w przedmiotowym budynku , z własnej inicjatywy dostosowała dla potrzeb powódki

lokale użytkowe adoptując je jako jeden lokal na cele mieszkaniowe , w trakcie pertraktacji

poprzedzającej zawarcie umowy przedwstępnej znacznie obniżyła cenę kupna lokalu .

Do czasu zawarcia umowy przedwstępnej kwestia sprzedaży udziału we współwłasności

nieruchomości , która miała służyć jako dojazd do budynku w ogóle nie była przedmiotem

pertraktacji , a pojawiła się dopiero po zasygnalizowaniu przez pozwaną gotowości zawarcia

umowy przenoszącej własność lokalu i uprawnień związanych z jego odrębną własnością.

Podobny przebieg miały negocjacje z nabywcami innych lokali w przedmiotowym budynku,

kwestia nabycia udziału we współwłasności drogi dojazdowej miała charakter drugorzędny,

nabywcom było obojętne jaką formę prawną przybierze uprawnienie do korzystania

z dostępu do budynku. Także w trakcie rozmów , czy negocjacji z nabywcami innych lokali

pozwana nie uzależniała sprzedaży nieruchomości lokalowych od sprzedaży udziałów we

współwłasności nieruchomości lokalowej. Poza tym sprzedaż udziału we współwłasności

nieruchomości dojazdowej miała wymiar symboliczny z uwagi na cenę nabycia tego prawa

i nieporównywalny z ceną kupna lokalu. Należy mieć też na uwadze , że po uzyskaniu

z Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji informacji o nieważności nabycia

przez powódkę udziału we współwłasności drogi dojazdowej pozwana nie podejmowała

działań zmierzających do przeciwdziałania niekorzystnym dla konsekwencjom i mimo

wstępnego porozumienia z powódką uchyliła się od uregulowania zaistniałego problemu

uzależniając zawarcie stosownej od zrzeczenia się przez powódkę roszczeń

odszkodowawczych związanych z wadami lokalu. Problem zasygnalizowany przez MSWiA

stanowił zatem dla pozwanej tylko pretekst do wymuszenia na powódce rezygnację z

roszczeń odszkodowawczych. W tej sytuacji brak było podstaw do przyjęcia nieważności

umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości

wspólnej , gdyż umowa taka zostałaby zawarta nawet bez zbycia na rzecz powódki

udziału we współwłasności nieruchomości dojazdowej , wobec czego art. 58 & 3 k.c. nie

może mieć do umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z udziałami w nieruchomości

wspólnej zastosowania . Umowa , z której powódka wywodzi dochodzone w niniejszej

sprawie roszczenia nie jest dotknięta nieważnością wobec czego Sąd Okręgowy wydał

na podstawie art. 318 & 1 k.p.c. wyrok wstępny uznający roszczenie powódki za

usprawiedliwione w zasadzie .

W apelacji , opartej na zarzutach naruszenia przepisów postępowania , to art. 233 & 1

w związku z art.318 & 1 k.p.c. , art. 328 & 2 w związku z art. 318 & 1 k.p.c. , oraz prawa

materialnego , a mianowicie art.471 k.c. , pozwana wnosi o zmianę zaskarżonego wyroku

przez oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów procesu

za obie instancje lub o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

W odpowiedzi na apelację powódka wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów

postępowania apelacyjnego.

Rozpoznając apelację , Sąd Apelacyjny zważył , co następuje.

Zarzuty apelacji zmierzające do podważenia stanowiska Sądu I instancji co do ważności

umowy sprzedaży powódce nieruchomości lokalowej nie mogą odnieść skutku i podważyć

tej części sporu prawnego między stronami. Sąd I instancji przeprowadził w szerokim

zakresie postępowanie dowodowe zgodnie z zasadami logiki i doświadczenia życiowego

ocenił przydatność i wiarygodność zeznań świadków , którymi byli nabywcy innych lokali

w budynku przy ul. (...) , którzy prowadzili z pozwaną analogiczne co powódka

negocjacje w związku z nabyciem nieruchomości lokalowych , a także notariusze , a więc

osoby zaufania publicznego i zarazem posiadające doświadczenie w zakresie pertraktacji

poprzedzających obrót nieruchomościami. Także stanowisko pozwanej w sprawie , a

mianowicie uzależnienie rozwiązania problemu związanego z nabyciem przez powódkę

udziału we współwłasności nieruchomości stanowiącej drogę dojazdową do budynku

od zrzeczenia się przez powódkę roszczeń odszkodowawczych w związku z wadami

fizycznymi nabytego przez nią lokalu mieszkalnego przemawia przeciwko przyjęciu , że

pozwana uzależniała sprzedaż lokalu od sprzedaży powódce ( i nabywcom innych lokali)

udziału we współwłasności drogi dojazdowej . Kwestia ta nie była omawiana przy zawieraniu

umowy przedwstępnej , cena kupna udziału we współwłasności drogi dojazdowej była

symboliczna i nieporównywalna z ceną kupna nieruchomości lokalowej , a poza tym na

innej nieruchomości została ustanowiona służebność gruntowa przejazdu i przechodu na

rzecz każdoczesnych właścicieli nieruchomości zabudowanej budynkiem przy ul. (...),

z której nabywcy lokali w tym budynku, w tym także powódka, mogli korzystać.

Nie bez znaczenia dla oceny wiarygodności twierdzeń powódki jest także okoliczność , że

powódka zastępowana przez fachowego od samego początku procesu w dosyć obszernej

odpowiedzi na pozew nie powoływała się na nieważność umowy , z której powódka wywodzi

dochodzone pozwem roszczenie , a uczyniła to dopiero w dalszym toku procesu.

Dlatego też stanowisko Sądu I instancji nie uwzględniające zarzutu nieważności umowy

sprzedaży lokalu stanowiącego odrębną własność i związanym z tym uprawnień

współwłaścicielskich zasługuje na aprobatę i rozstrzygnięcie w tym przedmiocie nie może

być podważone.

Zaskarżony wyrok mimo to nie może się jednak ostać , gdyż zakres rozstrzygnięcia

wyrokiem wstępnym wykracza poza ocenę zasadności zarzutu nieważności umowy , na co

trafnie zwraca uwagę apelacja. Oprócz zarzutu nieważności umowy ,który zresztą jak wyżej

wskazano pojawił się w późniejszej fazie procesu, powódka już w odpowiedzi na pozew ,

a interwenient uboczny w interwencji domagając się oddalenia powództwa podnosili , że

usterki jakie pojawiły się w lokalu były następstwem okoliczności leżących wyłącznie po

stronie powódki i jej męża i z tej przyczyny między innymi wnosili o oddalenie powództwa.

Słusznie pozwana zarzuca w apelacji , że uprawomocnienie się wyroku wstępnego

uznającego roszczenie za usprawiedliwione co do zasady sprawiłoby , że w dalszym toku

procesu pozwana i interwenient uboczny nie mogliby się na ten zarzut powoływać , mimo

że do tej pory Sąd nie zajął w tej materii stanowiska. Sąd Okręgowy w uzasadnieniu wyroku

wstępnego rozprawia się bowiem tylko z zarzutem nieważności umowy , a sam fakt ważności

umowy nie przesądza jeszcze o zasadności wywodzonych z niej roszczeń. Poza tym Sąd I

instancji wbrew wymogowi art.328 & 2 k.p.c. dotyczącego także wyroku wstępnego nie

powołał podstawy prawnej roszczeń powódki , co sprawia iż trafny jest zarzut apelującej,

że istota sprawy nie została do końca rozpoznana.

Z przytoczonych wyżej względów Sąd Apelacyjny orzekł jak w sentencji na mocy art.

386 & 4 i art. 108 & 2 k.p.c.