Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Krakowie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 listopada 2013 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie – Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSA Anna Kowacz-Braun
Sędziowie:	SSA Hanna Nowicka de Poraj (spr.) SSA Władysław Pawlak
Protokolant:	sekretarz sądowy Katarzyna Rogowska

po rozpoznaniu w dniu 14 listopada 2013 r. w Krakowie na rozprawie

sprawy z powództwa Wspólnoty Właścicieli Lokali Mieszkalnych ul. (...) przeciwko G. K. Urzędowi Miejskiemu w K.

o ustalenie

na skutek apelacji strony pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie

z dnia 5 czerwca 2013 r. sygn. akt I C 853/12

1.  zmienia zaskarżony wyrok przez nadanie punktowi I następującej treści: „ustala, że czynność prawna dokonana przez stronę pozwaną G. K. w dniu 6 maja 2011r., przed notariuszem M. J. (1), w formie aktu notarialnego, rep. (...), polegająca na ustanowieniu odrębnej własności lokali o innym przeznaczeniu niż mieszkalne, oznaczonych nr (...) nr (...) i nr(...)zlokalizowanych w przyziemiu budynku położonego w K. przy ul. (...), jest nieważna w zakresie określenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, a to w użytkowaniu wieczystym działki nr (...), objętej księgą wieczystą nr (...) oraz we własności części wspólnych budynku, związanych z poszczególnymi wymienionymi wyżej lokalami nr (...)”;

2.  oddala apelację w pozostałej części;

3.  znosi wzajemnie między stronami koszty postępowania apelacyjnego.

I ACa 1073/13

UZASADNIENIE

Strona powodowa Wspólnota (...) Lokali Mieszkalnych w K. – wskazując jako stronę pozwaną Gminę K. – domagała się:

1/ ustalenia nieważności czynności prawnej strony pozwanej dokonanej aktem notarialnym z dnia 06 maja 2011 r., Rep.(...), przed notariuszem M. J. (2), polegającej na ustanowieniu odrębnej własności lokali użytkowo-usługowych nr (...) zlokalizowanych w przyziemiu budynku położonego przy ul. (...) w K. wraz z udziałem w prawie własności części wspólnej nieruchomości i w gruncie oraz wydzieleniu ich z księgi wieczystej nr (...) do odrębnych ksiąg wieczystych (...) (dla lokalu (...)), (...) (dla lokalu (...)) oraz (...) (dla lokalu (...));

2. ustalenia, że udziały w nieruchomości wspólnej i gruncie właścicieli lokali wyodrębnionych w budynku wielomieszkaniowym opisanym w punkcie 1, oznaczonych numerami od 1 do 30 i, objętych szczegółowo wymienionymi w pozwie księgami wieczystymi, jako prawo związane z własnością należących do nich lokali obejmuje współwłasność pomieszczeń niemieszkalnych objętych aktualnie księgami wieczystymi: lokal nr (...) – nr (...), lokal nr (...) – nr (...), lokal nr (...) – nr (...), zlokalizowanych w przyziemiu budynku położonego przy ul. (...) w K. oraz kotłowni – należących do części wspólnych nieruchomości; 3. zasądzenie od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kosztów postępowania sądowego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu strona powodowa wskazała, że w dniu 6 maja 2001 r, pozwana, w drodze jednostronnej czynności prawnej, ustanowiła odrębną własność lokali niemieszkalnych, usługowo – użytkowych nr(...) nr(...) i nr(...) zlokalizowanych w przyziemiu budynku położonego przy ul. (...) w K. i wydzieliła je do wskazanych w petitum pozwu ksiąg wieczystych. Pozwana nie była uprawniona do ustanowienia odrębnej własności tych lokali, gdyż nie są one jej wyłączną własnością – stanowią cześć wspólną nieruchomości przy ul. (...) w K.. W związku z powyższym strona powodowa ma interes prawny w dokonaniu żądanego pozwem ustalenia oraz legitymację czynną do występowania w sprawie. Strona powodowa podała, że do wyodrębnienia i sprzedaży pierwszego lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, przez ówczesnego właściciela nieruchomości Skarb Państwa, doszło w dniu 16 maja 1978 r. W tym czasie w przyziemiu przedmiotowego budynku (wielomieszkaniowego) znajdowały się pomieszczenia gospodarcze, które tak w roku 1978 r., jak i w latach następnych, aż do 2000 r, służyły wyłącznie eksploatacji kotłowni ogrzewającej wszystkie lokale mieszkalne i części wspólne budynku. W pomieszczeniach tych znajdowały się urządzenia kotłowni, miejsce dla obsługi oraz materiały opałowe, które służyły wszystkim współwłaścicielom, ponieważ umożliwiały ogrzewanie należących do nich odrębnych lokali mieszkalnych. Oznacza to – zdaniem strony powodowej – że zgodnie z przepisem art. 15a ust. 1 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (dalej: u.g.t.m.o.) nabywca pierwszego wyodrębnionego w w/w nieruchomości lokalu, a za nim nabywcy kolejnych lokali, w związku z przepisem art. 3 ust. 7 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: u.w.l.) – nabyli, wraz z własnością należących do nich lokali, udziały zarówno w prawie własności urządzeń kotłowni, jak i jej pomieszczeń. Opisane wyżej przyziemie budynku jest przedmiotem współwłasności przymusowej, a udział w nim poszczególnych właścicieli lokali winien być liczony zgodnie z art. 15a ust. 2 u.g.t.m.o.; ewentualne odmienne postanowienia umów w tym zakresie są nieważne. W ocenie pozwanej, w 1978 r dokonało się określenie granic części wspólnych przedmiotowej nieruchomości, objętych tzw. współwłasnością przymusową. Uzasadnione jest zatem twierdzenie, że zaskarżona czynność prawna dokonana została z naruszeniem przepisu art. 3 ust. 1 oraz art. 15a ust. 2 u.g.t.m.o. w związku z art. 3 ust. 7 u.w.l. i jako taka dotknięta jest sankcją nieważności, o której mowa w przepisie art. 58 § 1 k.c.

Strona pozwana Gmina K. wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów postępowania. Zdaniem pozwanej, przy wyodrębnieniu objętych sporem lokali usługowo-użytkowych, nie była ona zobowiązana do stosowania art. 3 ust. 7 u.w.l. a art. 3 ust. 3 tej ustawy, a to z uwagi na to, że sposób określania udziału w częściach wspólnych przedmiotowej nieruchomości od czasu wyodrębnienia pierwszego lokalu nie był kontynuowany. Ponadto przedmiotowe lokale nigdy nie należały do części wspólnych nieruchomości przy ul. (...), bowiem z uwagi na szczególny ich charakter i sposób użytkowania przysługiwały one wyłącznie dotychczasowemu właścicielowi, który prowadził w nich kotłownię, dostarczając energię cieplną nie tylko do lokali w budynku przy ul. (...) ale też w kilku sąsiednich budynkach. W skład nieruchomości wspólnej mogą wejść tylko te części budynku, które nie są samodzielnymi lokalami, zaś współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są tylko te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości, i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale.

W toku procesu pozwana dodatkowo zakwestionowała interes prawny powodowej Wspólnoty. Brak takiego interesu wynika stąd, że stronie powodowej przysługuje dalej idąca droga ochrony jej praw w postaci powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Sąd Okręgowy w Krakowie wyrokiem z dnia 5 czerwca 2013 r, sygn. akt IC 853/12, ustalił nieważność czynności prawnej dokonanej przez pozwaną Gminę K. w dniu 6 maja 2011 r, a polegającą na wyodrębnieniu szczegółowo opisanych w żądaniu pozwu trzech lokali użytkowo – usługowych. W pozostałej części Sąd Okręgowy oddalił powództwo, znosząc wzajemnie między stronami koszty procesu.

W uzasadnieniu Sąd Okręgowy ustalił, że budynek znajdujący się na działce nr (...) przy ul. (...) w K., objętej księgą wieczystą (...), ma charakter wielolokalowy (30 lokali) i obejmuje zarówno lokale mieszkalne jak i użytkowe. Początkowo budynek ten stanowił własność Skarbu Państwa. Decyzją Wojewody (...) z dnia 15 kwietnia 1992 stwierdzono, że własność przedmiotowej nieruchomości przeszła, wskutek komunalizacji, na pozwaną G. K.. Aktualnie zarząd nieruchomością wspólną budynku przy ul. (...) sprawuje zarządca wybrany przez powodową Wspólnotę.

Umową z dnia 16 maja 1978 r. (akt notarialny Rep. (...)) Skarb Państwa wyodrębnił i sprzedał pierwszy lokal mieszkalny (nr (...)), w w/w budynku, wraz z udziałem w części budynku oraz innych urządzeniach nie służących wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali i udziałem w użytkowaniem wieczystym gruntu. W tym czasie przyziemie przedmiotowego budynku obejmowało pomieszczenia gospodarcze, które tak w roku 1978 jak i w latach następnych aż do 2000 r. służyły wyłącznie eksploatacji kotłowni ogrzewającej wszystkie lokale mieszkalne i części wspólne budynku. W omawianych pomieszczeniach znajdowały się urządzenia kotłowni, miejsce dla obsługi oraz materiały opałowe, które służyły wszystkim współwłaścicielom i umożliwiały ogrzewanie należących do nich odrębnych lokali mieszkalnych, bez którego nie mogliby z nich prawidłowo korzystać. W procesie wyodrębnienia i sprzedaży przez Skarb Państwa a następnie przez Gminę K. kolejnych samodzielnych lokali ich najemcom pojawiły się różnice w sposobie ustalania udziału we własności części wspólnych budynki i w użytkowaniu wieczystym gruntu. Rozbieżności te polegały na tym, że w niektórych przypadkach, przy ustalaniu udziału danego lokalu w nieruchomości wspólnej nie brano pod uwagę powierzchni pomieszczenia przynależnego do tego lokalu jakim była piwnica, w innych przypadkach piwnicy tej nie uwzględniano. Ponadto w niektórych przypadkach udział w nieruchomości wspólnej odkreślano w ułamku dziesiętnym, w innych w ułamkach tysięcznych.

Ustalił następnie Sąd Okręgowy, że w 1990 r. zarządzające w/w budynkiem Przedsiębiorstwo Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej w K. powierzyło Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko-Własnościowej (...) przy ul. (...) w K. eksploatację i administrację kotłownią w tymże budynku za wynagrodzeniem prowizyjnym na rzecz Spółdzielni w wysokości 15% wszystkich kosztów utrzymania kotłowni. W 1993 r. Zakład Gospodarki Komunalnej w K. zobowiązał się dostarczać przy użyciu kotłowni przy ul. (...) ciepło do budynków w/w Spółdzielni za wynagrodzeniem prowizyjnym na rzecz Zakładu w wysokości 15% wszystkich kosztów utrzymania kotłowni. W 1994 r. z kolei Urząd Miejski w K. przekazał w/w Spółdzielni do eksploatacji wspomnianą kotłownię, tym razem za 10% prowizją na rzecz Spółdzielni. W 1996 r. Zakład Administracji Budynków Komunalnych w K. zobowiązał się dostarczać odpłatnie przy użyciu w/w kotłowni ciepło do budynków Spółdzielni za wynagrodzeniem prowizyjnym na rzecz Zakładu. Aktualnie kotłownia w budynku przy ul. (...) zapewnia ogrzewanie również trzem innym, sąsiadującym z nim budynkom mieszkalnym. W roku 2000 na wyłączny koszt pozwanej Gminy K. doszło do znaczącej modernizacji przedmiotowej. Dotychczasowa przestarzała instalacja węglowo-koksowa została zamieniona na gazową – w miejsce kilku kotłów żeliwnych centralnego ogrzewania zainstalowano jedynie dwa, opalane gazem. Te pomieszczenia, które powstały po modernizacji kotłowni były wykorzystywane na tzw. bunkry opałowe, zaś te, z których usunięto niepotrzebne kotły węglowo-koksowe (dotychczas przeznaczone do składowania opału), zostały wykorzystane przez Gminę K. poprzez ich wynajem - jako lokali użytkowych - podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą (w tym firmie (...), zakładowi krawieckiemu, Zakładowi Usług Porządkowych (...)i Zakładowi Usług (...)Korzyści majątkowe z wynajmu czerpała Gmina.

Ustalił kolejno Sąd Okręgowy, że od 2009 r. właściciele lokali wyodrębnionych w budynku przy ul. (...) w K. pozostają w sporze z pozwaną Gminą co do statusu przyziemia przedmiotowego budynku. W szczególności Wspólnota wezwała Gminę do wydania lokali wyodrębnionych w przyziemiu, zaś Gmin a wystąpiła przeciwko Wspólnocie o zwrot nakładów na nieruchomości wspólne (m.in. na modernizację kotłowni). Gmina jednak odstąpiła od dochodzenia tego roszczenia. W dniu 6 maja 2011 r. - w drodze jednostronnej czynności prawnej, dokonanej aktem notarialnym (Rep.(...)) przed notariuszem M. G. K. ustanowiła odrębną własność lokali niemieszkalnych, usługowo-użytkowych nr 1, nr 2 i nr 3 zlokalizowanych w przyziemiu budynku położonego przy ul. (...) w K. (z którymi związane zostały odpowiednie udziały w nieruchomości wspólnej, tj. w użytkowaniu wieczystym działki na której położony jest budynek i we współwłasności budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali) i wydzieliła je z księgi wieczystej nr (...) do nowych ksiąg wieczystych urządzonych dla tych nieruchomości, tj. dla lokalu nr (...) – nr (...), dla lokalu nr (...) – nr (...) i dla lokalu nr (...) – nr (...).

Ocena powyższych ustaleń doprowadziła Sąd Okręgowy do wniosku, że powództwo zasługuje na uwzględnienie jedynie co do żądania wyrażonego w punkcie 1 petitum pozwu.

Rozważając kolejne zarzuty strony pozwanej Sąd Okręgowy, w pierwszej kolejności, opowiedział się za uznaniem powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej za podmiot posiadający legitymację czynną w sprawie. Z żądaniem ustalenia nieważności czynności prawnej, w oparciu o przepis art. 189 k.p.c., może wystąpić każdy, kto ma w tym interes prawny. Interes taki istnieje po stronie powodowej Wspólnoty, albowiem istnieje obiektywna niepewność co do stanu prawnego nieruchomości należącej do Wspólnoty. Wyodrębnienie przez Gminę lokali użytkowo-usługowych nastąpiło z takiej części budynku, do której roszczą sobie pretensję członkowie powodowej Wspólnoty, a którą pozwana uważa za wyłączną swoją własność. Bezsprzecznie więc istniała uzasadniona niepewność co do stanu prawnego przedmiotowych pomieszczeń a tym samym, co do skuteczności prawnej czynności prawnej, na mocy której pomieszczenia te wyodrębniono. Strona powodowa miała zatem interes prawny w żądaniu ustalenia nieważności tej czynności prawnej. Sąd zwrócił uwagę, że prawomocny wyrok ustalający nieważność umowy, na podstawie której dokonano wpisu nowego właściciela nieruchomości – wydany na podstawie art. 189 kc w związku z art. 58 kc – może stanowić podstawę wpisu do księgi wieczystej, na podstawie art. 31 ust 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

W ocenie Sądu Okręgowego istnieją uzasadnione podstawy do uznania za nieważną czynności prawnej z dnia 6 maja 2011 r. Na gruncie przepisów ustawy o własności lokali nieruchomością wspólną są pozostałe po wyodrębnieniu lokali te części budynku i urządzenia, które nie służą do użytku właścicieli lokali, a także grunt, na którym posadowiony jest budynek (art. 3 ust. 2 tejże u.w.l.). Nieruchomość wspólna ma więc określony zakres przestrzenny, więzi prawne określa zaś art. 3 ust. 1 ustawy stanowiąc, że udział właściciela wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej, obliczony zgodnie z art. 3 ust. 3, jest prawem związanym z własnością lokalu. Określenie nieruchomości wspólnej objętej tzw. współwłasnością przymusową dla nieruchomości przy ul. (...) K., w dokonało się już z dniem 16 maja 1978 r., tj. z dniem wyodrębnienia pierwszego lokalu. Rację ma zatem strona powodowa, że udział pierwszego i kolejnych właścicieli lokali wyodrębnionych w nieruchomości wspólnej winien być liczony zgodnie z art. 15a ust. 2 u.g.t.m.o. w zw. z art. 3 ust. 7 u.w.l., zgodnie z którymi „do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej w sposób, jaki był właściwy w czasie wyodrębnienia pierwszego lokalu, chyba że wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej”. Właściciele lokali wyodrębnionych w nieruchomości przy ul. (...) i pozwana bezsprzecznie nie zawarli takiej umowy. Zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej tylko formalnie mieści się w uregulowaniu z art. 22 ust. 3 pkt 5a u.w.l., jednak ze względu na skutki wywierające wpływ na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali, nie może być traktowana jako możliwa do dokonania na podstawie uchwały podjętej przez większość właścicieli; w czynności prawnej prowadzącej do zmiany wysokości udziałów muszą przeto wziąć udział wszyscy właściciele lokali. Wbrew twierdzeniom pozwanej, skutkiem czynności prawnej z dnia 6 maja Aktualnie suma udziałów w częściach wspólnych budynku wszystkich wyodrębnionych lokali nie jest równa 1. Bez znaczenia zaś jest natomiast, że wspomniana suma udziałów nie była równa 1 także przez dokonaniem spornej czynności prawnej. Wadliwe określenie wielkości udziałów przypadających właścicielom lokali we wspólnej nieruchomości, dokonane w czynnościach prawnych wyodrębnienia i sprzedaży lokali, powoduje nieważność tych postanowień dotkniętych wadą. W tym stanie rzeczy – wwodzi dalej Sąd Okręgowy – w pełni uzasadniony jest pogląd o nieważności, w rozumieniu art. art. 58 k.c., zakwestionowanej przez stronę powodową czynności prawnej ustanowienia przez pozwaną Gminę odrębnej własności lokali w przyziemiu budynku przy ul. (...) w K. z dnia 6 maja 2011 r., jako dokonanej z naruszeniem art. 3 ust. 1 oraz art. 15a ust. 2 ug.t.m.o. w zw. z art. 3 ust. 7 u.w.l.

Nie może, w ocenie Sądu Okręgowego, budzić wątpliwości charakter spornych pomieszczeń w przyziemiu budynku przy ul. (...) w K.. Od początku miały one charakter nieruchomości wspólnej, gdyż stanowiły stanowi tę część budynku, które nie służyły wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 u.w.l.). Jak wynika z wymienionego przepisu część wspólna nieruchomości, to taka część budynku i takie urządzenia, które nie są związane z korzystaniem wyłącznie z jednego lokalu, ale też te, które są przeznaczone do użytku wszystkich właścicieli. Z faktu, że sporne pomieszczenia w budynku przy ul. (...) wykorzystywane były na potrzeby kotłowni, która wytwarzała ogrzewanie nie tylko w tym celu, by umożliwić wszystkim współwłaścicielom prawidłowe korzystanie z ich odrębnych lokali, ale także by dostarczyć ogrzewanie do sąsiednich budynków, nie można wywodzić, że pomieszczenia te nie są częścią wspólną nieruchomości przy ul. (...). O tym, czy powierzchnia użytkowa stanowi przedmiot współwłasności czy też nie, przesądza to, czy w dacie wyodrębnienia pierwszego lokalu służyła wszystkim współwłaścicielom do prawidłowego korzystania z ich odrębnych lokali, a nie to, czy służyła wyłącznie wszystkim współwłaścicielom. Odłączenie kotłowni od nieruchomości mieszkaniowej przy ul. (...) skutkowałoby niewątpliwie niemożnością jej użytkowania, zatem w pełni uzasadnione jest twierdzenie, że z dniem wyodrębnienia pierwszego lokalu w tej nieruchomości weszła w skład nieruchomości wspólnej. Zgodnie zaś z treścią art. 3 ust. 1 u.w.l. nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej dopóki trwa odrębna własność lokali. Jak trafnie zauważyła strona powodowa, wyżej opisane pomieszczenia do 2000 r. miały charakter pomieszczeń technicznych służących kotłowni, nie były lokalami samodzielnymi, ani lokalami wyodrębnionymi (czy to na mocy decyzji administracyjnej czy to na podstawie ustawy), a zatem zmiana ich przeznaczenia wymagała uchwały powodowej Wspólnoty – uchwała taka nie została jednak podjęta, co oznacza, iż dokonana przez pozwaną Gminę modyfikacja charakteru w/w pomieszczeń została dokonana z naruszeniem art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy. Użytkowanie przez stronę pozwaną pomieszczeń i urządzeń kotłowni węglowej Wspólnoty do 2000 r. wykonywane było w ramach sprawowanego przez nią zarządu częścią wspólną nieruchomości, a nie w ramach uprawnień właścicielskich; także administracja i eksploatacja kotłowni po jej modernizacji w 2000 r. miała charakter zarządu rzeczą powierzoną.

Mając wszystkie powyższe okoliczności na uwadze, Sąd uznał żądanie opisane w punkcie 1. pozwu za usprawiedliwione w okolicznościach faktycznych i prawnych niniejszej sprawy i w konsekwencji orzekł jak w punkcie I. sentencji wyroku.

Sąd Okręgowy uznał natomiast za bezzasadne drugie z żądań strony powodowej. Biorąc pod uwagę prawne konsekwencje wyroku ustalającego nieważność czynności prawnej uznać należy, zdaniem Sądu Okręgowego, że nie może domagać się ustalenia, że udziały w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością należących do właścicieli wyodrębnionych lokali, obejmuje również współwłasność w/w lokali użytkowo-usługowych oraz kotłowni należących do części wspólnych nieruchomości. Strona powodowa w tym przypadku nie wykazała interesu prawnego (jako przesłanki materialno-prawnej) dla przedmiotowego żądania. Interes prawny strony powodowej może być realizowany przez wystąpienie z roszczeniem dalej idącym, w ramach procesu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, w którym precyzyjnie określone mogą być wszelkie okoliczności faktyczne i prawne dotyczące wysokości poszczególnych udziałów w częściach wspólnych budynku i nieruchomości przy ul. (...) w K.. Wobec powyższego, Sąd - uznając bezzasadność przedmiotowego roszczenia strony powodowej - oddalił w tym zakresie powództwo, o czym orzeczono w punkcie II. sentencji wyroku.

Jako podstawę orzeczenia o kosztach procesu Sąd Okręgowy wskazał przepis art. 100 k.p.c.

Wyrok Sadu Okręgowego, w części uwzględniającej powództwo, zaskarżyła apelacją strona pozwana, zarzucając co następuje:

I/ naruszenie prawa procesowego, mogące mieć wpływ na wynik sprawy, a to:

1/ nieważność postępowania z uwagi na to, że pełnomocnik strony powodowej nie był należycie umocowany (art. 379 punkt 2 k.p.c.),

2/ naruszenie art. 17 punkt 4 k.p.c. przez wydanie orzeczenia w sprawie, w której właściwy rzeczowo był sąd rejonowy,

3/ naruszenie art. 189 k.p.c. przez przyjęcie, że strona pozwana posiada interes prawny do dochodzenia ustalenia nieważności czynności prawnej w rozumieniu tego przepisu, podczas gdy obok tego uprawnienia istnieje alternatywna i bardziej adekwatna droga do realizacji interesu prawnego powoda – powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym;

4/ sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego, wskutek naruszenia przepisów postępowania, a to art. 233 § 1 k.p.c., przez uznanie, że:

a/ w dacie wyodrębnienia pierwszego lokalu przez Skarb Państwa przyziemie budynku wielomieszkaniowego przy ul. (...) w K. obejmowało pomieszczenia gospodarcze, które tak w roku 1979 jak i w latach następnych aż do 2000 roku służyły wyłącznie eksploatacji kotłowni ogrzewającej wszystkie lokale mieszkalne i części wspólne budynku przy ul. (...) w K.,

b/ grunt, na którym posadowiony jest budynek wielomieszkaniowy przy ul. (...) jest przedmiotem współwłasności,

c/ lokale użytkowe – usługowe nr (...), nr, (...) i nr (...) zlokalizowane w przyziemiu budynku położonego przy ul. (...) w K., służyły i służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali w budynku przy ul. (...),

d/ strona pozwana użytkowała lokale kotłowni w ramach sprawowanego przez nią zarządu częścią wspólną nieruchomości a nie w ramach uprawnień właścicielskich,

5/ naruszenie art. 328§ 2 k.p.c. przez brak odniesienia się przez Sąd Okręgowy w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku do zastosowania przez ten Sąd art. 3 ust. 7 ustawy o własności lokali, mimo, że przy wyodrębnianiu kolejnych lokali nie ustalano wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, jak miało to miejsce przy wydzieleniu pierwszego lokalu;

II/ naruszenie przepisów prawa materialnego, a to:

1/ art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali przez jego niewłaściwą wykładnię, zgodnie z którą lokale użytkowo – usługowe służące do wyłącznego użytku właściciela niewyodrębnionych lokali stanowią część nieruchomości wspólnej,

2/ art. 3 ust. 7 ustawy o własności lokali z pominięciem istotnej części tego przepisu, mówiącej o braku możliwości stosowania przy wyodrębnianiu kolejnych lokali zasad obliczania udziału w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, jak to miało miejsce przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu, jeśli przy wyodrębnianiu kolejnych lokali nie ustalono wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu;

3/ art. 15a ust. 2 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r o gospodarowaniu terenami w miastach i osiedlach w zw. z art. 3 ust. 7 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r o własności lokali poprzez jego zastosowanie, mimo braku takiej możliwości z przyczyn opisanych w punkcie 2 powyżej;

4/ art. 58 k.c. przez jego zastosowanie, w sytuacji, gdy nie można zarzucić naruszenia przez stronę pozwaną art. 15a ust. 2 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r o gospodarowaniu terenami w miastach i osiedlach, art. 3 ust. 1 oraz art. 3 ust. 7 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r o własności lokali.

Podnosząc powyższe zarzuty pozwana wnosiła o 1/ w razie stwierdzenia nieważności postępowania, o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania, 2/ w razie nieuwzględnienia zarzutu nieważności postępowania, o uchylenie wyroku w zaskarżonej części (w istocie chodzi o zmianę) i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania.

Sąd Apelacyjny ustalił co następuje.

Budynek przy ul. (...) ma sześć kondygnacji: piwnice, przyziemie i pięć pięter. Na piętrach 1-5 znajduje się 30 lokali mieszkalnych. Jak dotąd 18 z nich, po wyodrębnieniu, sprzedano osobom fizycznym. Poziom przyziemia liczy ogółem 232,38 m2. Z tej powierzchni wyodrębniono 3 sporne lokale użytkowe: LU-1 o powierzchni 55,03 m2, LU-2 o powierzchni 33,48 m2 i LU-3 o powierzchni 102,73 m2. Pozostała powierzchnia (41,14 m2) – z pomieszczenie gospodarcze i ciągi komunikacyjne – nie została wyodrębniona jako samodzielny lokal. Poziom piwnic to łącznie 268,81 m2. Dużą część tej powierzchni zajmuje 30 pomieszczeń piwnicznych przynależnych do poszczególnych lokali mieszkalnych. Kolejne pomieszczenia (nr 32, 33, 34, 24) o łącznej powierzchni 59,79 m2 to wyodrębnione kwestionowaną w niniejszym postępowaniu umową, pomieszczenia przynależne do lokalu użytkowego nr (...). Na poziomie piwnic i przyziemia znajduje się pomieszczenie (wysokie) o powierzchni 30,47 m2, które nie zostało wyodrębnione i wraz z dwoma pomieszczeniami gospodarczymi i pomieszczeniem technicznym jest zajmowane na potrzeby zmodernizowanej kotłowni.

(dowód zaświadczenia o samodzielności wyodrębnionych lokali k. 310, inwentaryzacja architektoniczna budynku przy (...) w K. sporządzona przez mgr inż. M. W. k. 311 również k. 82-84, zeznania świadków H. S. k. 230, J. C. k. 231, J. P. (1) k. 232, W. J. k. 287, J. P. (2) k. 288)

Wszystkie pomieszczenia przyziemia, przed modernizacją w 2000 r, były wykorzystywane jako pomieszczenia pomocnicze dla kotłowni. Przechowywano w nich opał, część służyła jako pomieszczenia socjalne osobom obsługującym kotłownię. Wszystkie te lokale istniały od 1978 r i istnieją w niezmienionej postaci architektonicznej do dziś.

(dowód zeznania świadków j.w.)

Okoliczności powyższe wynikają jednoznacznie z treści wymienionych wyżej dokumentów oraz z zeznań osób przesłuchanych w sprawie.

SĄD APELACYJNY ZWAŻYŁ CO NASTĘPUJE.

Apelacja powoda jest w części uzasadniona.

Odnosząc się do poszczególnych zarzutów apelującego rozpocząć należy od najdalej idącego zarzutu nieważności postępowania. Zdaniem apelującej nieważność ta spowodowana być miała brakiem umocowania dla radcy prawnego V. L. do reprezentowania pozwanej w zakresie drugiego z żądań pozwu. Wynika to stąd, że w uchwale nr (...) Wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w K. z dnia 5 kwietnia 2012 r brak jest postanowienia powodowej Wspólnoty o objęciu pozwem żądania, które ostatecznie zostało zgłoszone w jego punkcie 2-gim. Upoważnienie do wystąpienie z takim żądaniem nie zostało również objęte treścią pełnomocnictwa procesowego dla występującego w sprawie radcy prawnego. Powyższy zarzut nie może odnieść skutku, jakkolwiek treść przywołanych wyżej dokumentów (uchwała, pełnomocnictwo) zdaje się potwierdzać, że radca prawny V. L. została umocowana jedynie do złożenia pozwu o ustalenie nieważności czynności prawnej z dnia 6 maja 2011 r. Trzeba jednak pamiętać, iż rozpoznając apelację Sąd Okręgowy bierze pod uwagę nieważność postępowania – również z urzędu – jednakże jedynie w granicach zaskarżenia. W konsekwencji orzeczenie w części niezaskarżonej uprawomocnia (Art. 363 § 3 k.p.c.) nawet gdyby było dotknięte nieważnością. W niniejszej sprawie brak umocowania dotyczy tego z żądań pozwu, co do którego wyrok oddalający powództwo nie został zaskarżony przez żadną ze stron. Pozwana nie miałaby zresztą gravament w zaskarżeniu wyroku dla siebie korzystnego. W odpowiedzi na apelację strona powodowa odwoływała się do – jej zdaniem – utrwalonego w orzecznictwie poglądu, iż zarzut nieważności postępowania z powodu nieprawidłowego udzielenia pełnomocnictwa służy wyłącznie stronie, która nie była w toku postępowania należycie umocowana, obronie jej interesu, i tylko na korzyść tej strony przyczyna nieważności postępowania z powodu nienależytego umocowania jej pełnomocnika podlega rozważeniu z urzędu przez Sąd drugiej instancji. Sprawa nie jest jednoznaczna, gdyż w niniejszej sprawie nieważność postępowania jest przedmiotem zarzutu apelacyjnego strony, która nie korzystała z zastępstwa procesowego nienależycie umocowanego pełnomocnika. Za dopuszczalnością tego rodzaju zarzutu opowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 lutego 2012 r, III CSK 195/11, Lex nr 1162687, wskazując w uzasadnieniu, że „ stanowione w postępowaniu rygory i sankcje zawsze służą nie tylko interesom stron, ale chronią także interes wymiaru sprawiedliwości wyrażający się w zagwarantowaniu pewności i stabilności orzeczeń sądowych. Interesu prawnego w tym zakresie, polegającego na usprawiedliwionym oczekiwaniu niewzruszalności zapadłego i prawomocnego orzeczenia, nie można odmówić również tej stronie, której uchybienie nie dotyczy.” Zagadnienie to ma jednak drugorzędne znaczenie w sytuacji, gdy na przeszkodzie rozpoznawania zarzutu nieważności stoi to, że dotyczy on niezaskarżonej części orzeczenia Sądu I instancji.

Bezzasadny jest również zarzut naruszenia art. 17 pkt. 4 k.p.c. Niniejsza sprawa nie jest sprawą o uzgodnienie księgi wieczystej z rzeczywisty stanem prawnym, nawet w tym zakresie, który nie został zaskarżony (punkt II wyroku). Oba roszczenia mają charakter majątkowy, o właściwości rzeczowej sądu decyduje wartość przedmiotu sporu, która uzasadnia właściwość sądu okręgowego, jako sądu I instancji.

2/ Pozwana w apelacji podtrzymała zarzut braku interesu prawnego powoda w rozpoznaniu niniejszej sprawy, co miałoby skutkować oddaleniem powództwa z uwagi na brak legitymacji czynnej Wspólnoty. Również i z tym zarzutem nie sposób się zgodzić. Nie budzi wątpliwości, że wspólnota mieszkaniowa ma jest jednostką organizacyjną niebędącą osobą prawną, której jednak ustawa przyznaje zdolność prawną (art. 33 ¹ k.c. w zw. z art. 6 u.w.l.) a co za tym idzie legitymację czynną w sprawie o ustalenie nieważności czynności prawnej zdziałanej przez jednego z jej członków w odniesieniu do części budynku, którą wspólnota uznaje za „wspólną” w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.w.l. Oczywistym jest, że wspólnota – co do zasady – posiada interes prawny, w rozumieniu art. 189 k.p.c., do wystąpienia z takim powództwem. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 2 lutego 2005 r, IV CK 474/04, Lex nr 488986, wskazał wprost, że „ wspólnota mieszkaniowa ma legitymację czynną w sprawie o ustalenie nieważności umowy sprzedaży odrębnej własności lokalu (czynności prawnej), czy też, że ta umowa (czynność prawna) nie wywołała skutków prawnych zamierzonych przez strony z powodu istnienia przyczyn powodujących według ustawy jej nieważność. Na brak tych skutków może bowiem się powołać każdy, a ten kto ma w tym interes prawny, może żądać ustalenia istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego (art. 189 k.p.c.).” Umowa o ustanowieniu odrębnej własności pierwszego lokalu, poprzez fakt określenia udziałów wymagający ustalenia powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami, decyduje o tym co jest, a co nie jest nieruchomością wspólną. Tym bardziej interes prawny wspólnoty występuje o ile żądanie pozwu odnosi się wprost do tych części budynku, co do statusu których strony pozostają w sporze. Interes ten ma charakter bezpośredni. Okoliczności tej pozwana nie kwestionuje co do zasady. Jej twierdzenie o braku interesu prawnego oparte jest na założeniu, że stronie powodowej służy roszczenie dalej idące, tj. o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, co – zgodnie z utrwalonym stanowiskiem judykatury – wyklucza przyjęcie interesu prawnego w powództwie ustalającym. Jednakże powyższe założenie budzi zasadnicze wątpliwości. Z treści art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r o księgach wieczystych i hipotece (t.j. z 2001 r, Dz.U. nr 124, poz. 1361, ze zm.) wynika, iż z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może wystąpić osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie, albo jest dotknięte wpisem nie istniejącego obciążenia, lub ograniczenia. Występujące w orzecznictwie rozbieżności na tle tego zapisu ujednoliciła uchwała (7) Sądu Najwyższego z dnia 15 marca 2006 r, III CZP 106/05, (OSNC 2006/10/160) gdzie stwierdzono, że powództwo o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może wytoczyć tylko osoba uprawniona do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej (art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece art. 626 ² § 5 k.p.c.). Jak wynika z tego ostatniego przepisu Wniosek o dokonanie wpisu może złożyć właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić, albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej. W sprawach dotyczących obciążeń powstałych z mocy ustawy wniosek może złożyć uprawniony organ (por. też wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2013, I CSK 74/13, Lex nr 1353073). Strona powodowa z pewnością nie należy do żadnego z w/w podmiotów. Warto też pamiętać, że w orzecznictwie Sadu Najwyższego wielokrotnie wskazywano, że sama możliwość wytoczenia powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie oznacza braku interesu prawnego do wniesienia powództwa o ustalenie (por. m.in. wyrok z dnia 9 września 2004 r, II CK 497/03, Lex nr 182088, wyrok z dnia 1 grudnia 2004 r, III CK 50/04, Lex nr 512053).

Z przytoczonych wyżej przyczyn zarzut naruszenia art. 189 k.p.c. uznać należy za chybiony.

3/ Ustalenia Sądu I instancji są zasadniczo prawidłowe. Sąd Apelacyjny uzupełnił je o kilka okoliczności faktycznych wskazanych wyżej, które mają istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, a nie zostały dostatecznie precyzyjnie wskazane przez Sad I instancji. Zarzuty pozwanego, wytykające Sądowi I instancji sprzeczność istotnych ustaleń z treścią zgromadzonego materiału dowodowego, zwłaszcza wyszczególnione w punkcie 4 podpunkt c-e apelacji, dotyczą w istocie zagadnień materialnoprawnych, które zostaną omówione w dalszej kolejności.

Żądanie pozwu oparte jest na założeniu, że w dacie wyodrębnienia pierwszego lokalu nr (...) (16.08.1978r.), przy obliczaniu udziału, przynależnego do tegoż lokalu, w gruncie i w częściach wspólnych budynku, które nie służyły do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali, przyziemie budynku uwzględniono jaką część wspólną, której nie wliczono do powierzchni wszystkich lokali, jaka przy obliczaniu stosownej proporcji (udziału w częściach wspólnych i gruncie) stanowiła dzielnik (art. 15a ust. 2 u.g.t.m.o., obecnie art. 3 ust. 3 u.w.l.). W konsekwencji, zdaniem powoda, a w ślad za nim Sądu Okręgowego, istniał obowiązek stosowania identycznych zasad obliczania udziałów w częściach wspólnych przy wyodrębnianiu kolejnych lokali w tym budynku – który to obowiązek wysłowiony został w art. 3 ust. 7 u.w.l. Mówiąc inaczej to co stanowiło część wspólną budynku w dacie wyodrębnienia pierwszego z lokali tam wyodrębnionych, stanowić ma część wspólną aż do wyodrębnienia wszystkich lokali w tym budynku, chyba że wszyscy członkowie wspólnoty postanowią inaczej (art. 22 ust. 3 pkt 4 u.w.l.). Tak więc w niniejszej sprawie – w ocenie powoda – całe przyziemie budynku, o łącznej powierzchni 232,38 m2, stanowi część wspólną nieruchomości, gdyż taki status tych pomieszczeń ustabilizował się prawnie w 1978 r.

Wniosków powyższych nie sposób zaaprobować, z kilku powodów. Po pierwsze, jak wynika z uzupełnionych ustaleń faktycznych Sądu Apelacyjnego, w sprawie nie zostało udowodnione, aby ta proporcja (ułamek 1/34), która została wskazana jako udział właściciela lokalu nr (...), wyodrębnionego jako pierwszy w budynku przy ul. (...) w K., w roku 1978, została obliczona bez uwzględnienia, w powierzchni użytkowej wszystkich lokali przyziemia budynku – jako części wspólnej w rozumieniu ówcześnie obowiązującego art. 15a ust. 2 u.g.t.m.o. Strona powodowa nie przedłożyła dokumentów obrazujących w oparciu o jakie wartości została wyliczona proporcja 1/34, nie wnioskowała też dowodu z opinii biegłego w tym przedmiocie. Tymczasem osobowe źródła dowodowe dostarczają informacji zgoła przeciwnych, niż nie poparte żadnymi dowodami twierdzenia powoda. Świadek H. S. (świadek strony powodowej) zeznała, że nie jest wiadome jak zostały wyliczone udziały w nieruchomości wspólnej, ponieważ nie ma dokumentacji projektowej budynku. Jednocześnie podała, że pozwana G. (poprzednio Skarb Państwa) „cały czas” uważała się za właściciela lokali wydzielonych w przyziemiu, a wątpliwości w tym zakresie zaczęły się w 2008 lub 2009 roku (por. k. 230 i 230/2). Do identycznych wniosków prowadzą zeznania świadków J. C. (k. 231), J. P. (3) (k. 232), W. J. (k. 287) i J. P. (2) (k. 288) i J. K. (k. 289). Aż do roku 2009 członkowie Wspólnoty nie ingerowali w sposób wykorzystywania spornych pomieszczeń, nawet wówczas, gdy G. po modernizacji kotłowni w roku 2000 wynajęła je we własnym imieniu i na własny użytek, jako lokale użytkowe. Trudno uznać za wiarygodne, że podmiot, który zachowywał się względem przedmiotowych pomieszczeń jak właściciel, wielorako manifestując swoje właścicielskie uprawnienia, uznał je za część wspólną nieruchomości na potrzeby wyodrębnienia pierwszego i kolejnych lokali w tym budynku. Okoliczności tej nie sposób uznać za udowodnioną, co powoduje, argumentacja Wspólnoty, iż sporne pomieszczenia winny być traktowane jak część wspólna budynku na zasadzie 15a ust. 2 u.g.m.t.o. w zw. z art. 3 ust. 7 u.w.l. jest bezzasadna z uwagi na nieudowodnienie przesłanek faktycznych, wskazanych jako jej podstawa. Przepis art. 3 ust. 7 u.w.l., dotyczy przypadków, w których określając wysokość udziałów, postąpiono niezgodnie z ustawą. Przewiduje on, że w budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w art. 3 ust. 3 u.w.l., a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej, takie jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Wyrażona tu zasada dotyczy zatem tylko tych nieruchomości, w których mimo określenia udziałów przypadających na poszczególne lokale w sposób inny niż jako stosunek powierzchni użytkowej lokalu do sumy powierzchni użytkowych wszystkich lokali (wraz z pomieszczeniami przynależnymi) jest jeszcze szansa na to, że suma udziałów przypadających na wszystkie lokale będzie się równała 1, gdyż raz przyjętą metodę ich obliczania stosuje się konsekwentnie. W niniejszej sprawie brak jest możliwości ustalenia w jaki sposób ustalono udział w nieruchomości wspólnej dla pierwszego lokalu i tych kolejno wyodrębnianych oraz w którym momencie odstąpiono od zasady kontynuacji sposobu wyodrębniania – brak jakiegokolwiek materiału dowodowego w tym przedmiocie. Okoliczność tę trafnie akcentuje w apelacji pozwana Gmina K..

4/ Argumentacja przedstawiona przez Sad I instancji w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku budzi też zasadnicze zastrzeżenia materialnoprawnej natury. W ocenie Sądu Apelacyjnego istotą zagadnienia jest rzeczywisty charakter spornych pomieszczeń w roku 1978, to jest w dacie wyodrębnienia pierwszego lokalu w budynku przy ul. (...). Zdaniem Sądu odwoławczego, ewentualne błędne zaliczenie jakiegoś lokalu w skład nieruchomości wspólnej i nie wliczenie jego powierzchni w do powierzchni wszystkich lokali w budynku (dzielnik przy obliczaniu ułamka udziału) nie może prowadzić do „ustabilizowania się” takiego sposobu wyodrębnia. Uznanie danej części budynku za wspólną przy sporządzaniu aktu notarialnego wyodrębniającego pierwszy lokal, nie czyni jej „wspólną” w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.w.l. Powierzchnia taka pozostanie własnością właściciela budynku (bądź innej osoby) a jedynie sposób obliczenia udziałów wymagać będzie skorygowania.

O zaliczeniu danego pomieszczenia bądź powierzchni do nieruchomości wspólnej jest zagadnieniem natury normatywnej. Legalną definicję nieruchomości wspólnej zawiera przepis art. 3 ust. 2 u.w.l., zgodnie z którym nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zgodnie z jednolitą wykładnią w/w normy za nieruchomość wspólną uważa się części budynku i urządzenia służące do wspólnego użytku (korzystania) ogółu właścicieli lokali wchodzących w skład danej nieruchomości wspólnej i tzw. właściciela dotychczasowego. Przy czym chodzi o części budynku i urządzenia służące do wspólnego użytku ogółu właścicieli lokali (i właściciela dotychczasowego) co nie znaczy, że chodzi o elementy wspólne, z których korzystają wszyscy właściciele. W każdym razie chodzi o takie części budynku i urządzenia, które nie są związane z korzystaniem wyłącznie z jednego lokalu. Jak z tego wynika, w skład nieruchomości wspólnej mogą wchodzić elementy o zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami. W pierwszym rzędzie będą to takie części budynku, jak wspólne ciągi komunikacyjne, ściany zewnętrzne czy też dach. Do nieruchomości wspólnej mogą także należeć pomieszczenia gospodarcze o specjalnym przeznaczeniu (pralnie, suszarnie, wózkownie itp.), a więc pomieszczenia związane funkcjonalnie z lokalami, charakteru urządzeń koniecznych do takiego korzystania. Powyższe przykłady rozumienia „powierzchni wspólnej” przedstawił Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 2 grudnia 1998 r, I CKN 903/97, (OSNC 199/6/113), uznając jednocześnie, na gruncie rozpoznawanej wówczas sprawy, że tego rodzaju pomieszczeniem, służącym do wspólnego użytku wszystkich właścicieli lokali, jest pakamera po dawnej kotłowni. Poglądu tego nie da się jednak automatycznie przetransponować na grunt niniejszej sprawy, już z tej przyczyny, w obu sprawach chodzi o zasadniczo różne pomieszczenia. W sprawie ICKN 903/97 przedmiotem sporu była pakamera o powierzchni 21,05 m2, gdzie funkcjonowała kotłownia wytwarzająca ciepło na potrzeby jednego budynku, podczas gdy w niniejszej sprawie chodzi niemalże o jedną kondygnację budynku, o powierzchni 189, 24 m2, która w dacie wyodrębnienia pierwszego i kolejnych lokali, aż do 2000 roku, stanowiła pomieszczenia pomocnicze do funkcjonowania kotłowni. Jak wynika z ustaleń faktycznych, znajdowały się tam składy opałowe i pomieszczenie socjalne dla obsługi kotłowni. Okolicznością istotną dla charakteru przedmiotowych pomieszczeń jest to, że przedmiotowa kotłownia – zorganizowana i utrzymywana w całości przez pierwotnego właściciela budynku – Skarb Państwa – stanowić miała rodzaj kotłowni miejskiej – służyć miała ogrzewaniu należących do tegoż właściciela zasobów mieszkaniowych w tym rejonie. Jak wynika z ustaleń faktycznych działalnością tą zajmował się właściciel budynku (przez swoje wyspecjalizowane w tym przedmiocie jednostki) a także podmioty trzecie, którym prowadzenie kotłowni zlecono w zamian za prowizję. Ciepłem wytwarzanym w kotłowni ogrzewano pięć a obecnie cztery budynki wielomieszkaniowe. Tym samym pomieszczenia kotłowni służyły nie tylko do użytku właścicieli wszystkich lokali w tym budynku ale również – co bezsporne – do użytku właścicieli wszystkich lokali w czterech (obecnie trzech) innych budynkach. Wielkość powierzchni koniecznej do zajęcia na składy węgla, czy też na pomieszczenia socjalne do obsługi kotłowni, była zdeterminowana wielkością przedsięwzięcia – dla ogrzewania jednego budynku wystarczyłaby powierzchnia znacznie mniejsza. Niezależnie od tego, w spornych pomieszczeniach nigdy nie znajdowały się urządzenia konieczne do ogrzewania, będące elementem całej instalacji grzewczej. Składowano tam węgiel, co było racjonalne, ale nie konieczne do prawidłowego funkcjonowania kotłowni – wszak w braku wolnego pomieszczenia opał mógł być składowany na zewnątrz. Z powyższych względów, zdaniem Sądu Apelacyjnego, sporne w niniejszej sprawie pomieszczenia nie mogą być uznane za część nieruchomości wspólnej, w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.w.l.a co za tym idzie uznać należy je za będące własnością Gminy K.. Jako właściciel Gmina miała prawo pomieszczenia te wyodrębnić, jako samodzielne, co bezsporne, lokale użytkowe.

Powyższe prowadzi do wniosku, iż czynność prawna nie jest nieważna z przyczyn wskazywanych w toku procesu przez stronę powodową. Nieważnością, dotknięta jest natomiast ta część przedmiotowej czynności, którą określono udziały właściciela wyodrębnionych lokali LU-1, LU-2 i LU-3w nieruchomości wspólnej, a to w użytkowaniu wieczystym działki, oznaczonej w ewidencji gruntu nr 1660, objętej księgą wieczystą nr (...) i we własności części wspólnej nieruchomości. Suma przynależnych do poszczególnych lokali udziałów nie była równa jeden przed wyodrębnieniem przedmiotowych lokali i nie jest równaj 1 po ich wyodrębnieniu. Kwestią tą zajmował się Sąd Najwyższy, który w wyroku z dnia 14 marca 2002 r., IV CKN 896/00, OSNC 2003, nr 6, poz. 81, orzekł, że: "Wadliwe określenie wielkości udziałów przypadających właścicielom lokali we wspólnej nieruchomości, dokonane w czynnościach prawnych wyodrębnienia i sprzedaży lokali, powoduje nieważność tylko postanowień dotkniętych wadą". W uzasadnieniu Sąd Najwyższy napisał m.in., iż: "Nie można (...) zgodzić się z poglądem wyrażonym w kasacji, że wadliwe określenie udziału właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej, zawarte w czynności prawnej wyodrębniającej własność lokalu i w umowie sprzedaży tego lokalu, powoduje nieważność tych czynności. Sformułowania zawarte w art. 3 ust. 1 u.w.lok. w jej pierwotnym brzmieniu, a od nowelizacji z 1997 r. w art. 3 ust. 3, wskazują, że właściciele lokali mają udziały we wspólnej nieruchomości w częściach ułamkowych, obliczonych w sposób ściśle w tych przepisach ustalony. Przy kategorycznych sformułowaniach wymienionych przepisów: "stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi" oraz "udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi", uznać trzeba, że przepisy te wywołują skutek, o którym mowa w art. 58 § 1 in fine k.c. W miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzi przepis ustawy, nie zachodzi więc nieważność całej czynności prawnej".

Sąd Apelacyjny podziela powyższy pogląd, co pozwoliło na jedynie częściowo uwzględnienie apelacji strony pozwanej.

W konsekwencji Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok Sądu I instancji, w ten sposób że ustalił nieważność spornej czynności prawnej w części dotyczącej określenia wysokości udziałów poszczególnych wyodrębnionych lokali użytkowych w nieruchomości wspólnej. W tej części apelację strony pozwanej oddalono, jako bezzasadną. W pozostałym zakresie, w jakim powód domagał się ustalenia nieważności całej czynności prawnej, powództwo musiało zostać oddalone – w częściowym uwzględnieniu apelacji strony pozwanej.

Podstawę rozstrzygnięcia Sądu Apelacyjnego stanowią przepisy art. 386 § 1 k.p.c., art. 385 k.p.c., zaś co do kosztów postępowania apelacyjnego – art. 100 k.p.c. w zw. z art. 108§ 1 k.p.c.