Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Krakowie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 grudnia 2014 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie – Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSA Jan Kremer
Sędziowie:	SSA Andrzej Struzik (spr.) SSA Teresa Rak
Protokolant:	sekr.sądowy Katarzyna Rogowska

po rozpoznaniu w dniu 19 grudnia 2014 r. w Krakowie na rozprawie

sprawy z powództwa T. B.

przeciwko A. O.

o zapłatę

na skutek apelacji obu stron

od wyroku Sądu Okręgowego w Kielcach

z dnia 19 maja 2014 r. sygn. akt I C 1561/13

1.  zmienia zaskarżony wyrok w punkcie I w ten sposób, że wymienioną tam kwotę 7 480 zł obniża do kwoty 3 740 zł (trzy tysiące siedemset czterdzieści złotych) oraz w punkcie III w ten sposób, że wymienioną tam kwotę 2 413 zł zastępuje kwotę 3 617 zł (trzy tysiące sześćset siedemnaście złotych);

2.  oddala apelację powoda oraz apelację pozwanej w pozostałej części;

3.  zasądza od powoda na rzecz pozwanej kwotę 2 887 zł (dwa tysiące osiemset osiemdziesiąt siedem złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt I ACa 1228/14

UZASADNIENIE

T. B. w pozwie skierowanym przeciwko A. O. domagał się zasądzenia od pozwanej na swoją rzecz kwoty 85.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 19 listopada 2012 r. do dnia zapłaty. Na uzasadnienie swego żądania przytoczył, iż zawarł z matką pozwanej umowę dzierżawy nieruchomości na 15 lat, to jest do dnia 25 listopada 2018 r., przy czym przewidziano dopuszczalność rozwiązania umowy za trzyletnim wypowiedzeniem. Wydzierżawiająca zbyła nieruchomość pozwanej, ta zaś w dniu 31 października 2011 r. wypowiedziała powodowi umowę za trzyletnim wypowiedzeniem. W październiku 2012 r. W. K. (1) oznajmił powodowi, że jest nowym właścicielem nieruchomości i radzi powodowi przesadzić drzewa tam posadzone. Powód przesadził drzewa i wezwał pozwaną do zapłaty odszkodowania w kwocie 86.657 zł. Na dochodzoną pozwem kwotę składają się: 10.000 zł tytułem niezamortyzowanych nakładów na nieruchomość oraz 75.000 zł jako odszkodowanie za utracone korzyści.

Pozwana wnosiła o oddalenie powództwa zarzucając brak legitymacji biernej, wobec przeniesienia w 2012 r. własności nieruchomości na małżonków K. umową o przewłaszczeniu na zabezpieczenie. Nadto podniosła, że wypowiedzenie umowy było uzasadnione ważnymi przyczynami, a powód mógł bez zakłóceń wykonywać swe uprawnienia do końca okresu wypowiedzenia.

Wyrokiem z dnia 19 maja 2012 r. Sąd Okręgowy w Kielcach zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 7.480 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 19 listopada 2012 r., oddalił powództwo w pozostałej części, zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwotę 2.413 zł tytułem zwrotu kosztów procesu oraz nakazał ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa z zasądzonego na rzecz powoda roszczenia kwotę 894,20 zł tytułem poniesionych przez Skarb Państwa wydatków.

Powyższe orzeczenie sąd I instancji oparł na następujących ustaleniach faktycznych:

W dniu 25 listopada 2003 r. pomiędzy K. K. i powodem została zawarta umowa bezczynszowego użytkowania nieruchomości – działki rolnej nr (...) o pow. 50 arów, działki nr (...) o pow. 27 arów i działki nr (...) o pow. 1,44 ha, położonych w S. przy ul. (...). Strony ustaliły, że powód bierze nieruchomość w bezpłatne użytkowanie na okres 15 lat. Powód zobowiązał się utrzymywać nieruchomość w odpowiedniej „jakości uprawowej” oraz opłacać podatek gruntowy. W § 4 umowy strony postanowiły, że okres wypowiedzenia warunków umowy z ważnych przyczyn wynosi 3 lata. Powód zobowiązał się ponieść nakłady na zagospodarowanie działek w kwocie około 20.000 zł. W przypadku niedotrzymania warunków umowy wydzierżawiający zobowiązał się zwrócić część kosztów nakładów pomniejszonych o procentowe użytkowanie w wysokości 1/15 nakładów za każdy rok kalendarzowy. W dniu 26 listopada 2003 r. notariusz A. K. poświadczył podpisy stron złożone pod powyższą umową.

Działka nr (...) została podzielona na działki nr (...). Następnie działka nr (...) została podzielona na działki nr (...) o pow. 0,1943 ha i (...) o pow. 1,2195 ha.

Umową z dnia 14 kwietnia 2010 r. (Rep. (...)) K. K. darowała pozwanej nieruchomość. Pozwana wraz z mężem postanowili ją zagospodarować i rozbudować znajdujący się tam budynek mieszkalny. W 2010 r. K. K. zmarła. Po jej śmierci pozwana oświadczyła powodowi, że nie zamierza sprzedawać nieruchomości. W 2011 r. powód posadził na działce należącej do pozwanej 310 drzew moreli i 85 drzew śliwy japońskiej. W dniu 31 października 2011 r. pozwana doręczyła powodowi pismo, w którym oświadczyła, że na podstawie § 4 umowy z dnia 25 listopada 2003 r. rozwiązuje umowę dzierżawy z zachowaniem trzyletniego okresu wypowiedzenia gdyż nieruchomość jest jej niezbędna ze względu na zamiar rozbudowy i modernizacji znajdującego się na niej budynku, a ponadto z powodów osobistych i rodzinnych.

Na potrzeby rozbudowy domu znajdującego się na przedmiotowej nieruchomości pozwana zaciągnęła pożyczkę u małżonków K.. Celem zabezpieczenia wykonania tej umowy, w dniu 1 czerwca 2012 r. pozwana dokonała przewłaszczenia na zabezpieczenie (Rep. (...)) i przeniosła na rzecz T. i W. małżonków K. własność nieruchomości o pow. 1,2195 ha, nr działki (...), nr księgi wieczystej KW nr (...). Małżonkowie K. zobowiązali się do powrotnego przeniesienia nieruchomości na rzecz pozwanej w terminie do dnia 1 lipca 2015 r., jednak nie wcześniej niż po dokonaniu przez pozwaną i jej męża spłaty pożyczki. Strony ustaliły, że w razie braku zwrotu pożyczki w tym terminie roszczenie pozwanej o zwrotne przeniesienie własności nieruchomości wygasa. W dniu 20 marca 2013 r. na podstawie kolejnej umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie (Rep.(...)) T. i W. K. (1) nabyli od pozwanej własność nieruchomości o pow. 0,1943 ha, nr działki (...), nr księgi wieczystej KW nr (...).

Pismem z dnia 12 listopada 2012 r. skierowanym do pozwanej powód oświadczył, że osoba, która prawdopodobnie zakupiła działkę zaleciła powodowi, aby usunął nowo posadzone 2 letnie drzewa owocowe i w dniu 10 listopada 2012 r. powód przystąpił do przesadzania drzew. Powód wskazał jednocześnie, że na rekultywację i zagospodarowanie działek określonych w umowie dzierżawy poniósł nakłady w kwocie przekraczającej 25.000 zł i wezwał pozwaną do zapłaty kwoty 86.657 zł, w tym: 9.999 zł tytułem nakładów, 75.000 zł tytułem utraconych dochodów i 1.658 zł tytułem utraty drzew. Poniesione nakłady powód wyliczył poprzez podzielenie kwoty 25.000 zł przez 15 lat, co dało 1.666 zł i kwotę tę pomnożył przez 6 lat skrócenia umowy (1.666 zł x 6 ). Pismem z dnia 19 listopada 2012 r. pozwana odmówiła zapłaty i stwierdziła, że powód ma czas na opuszczenie działki nr (...) do końca 2014 roku. Pismem z 28 listopada 2012 r. powód ponownie wezwał pozwaną do zapłaty kwoty 86.657 zł, a pismem z dnia 21 kwietnia 2013 r. do zapłaty kwoty 85.000 zł tytułem odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy.

Powód użytkował działkę do końca 2012 r. Pismem z 14 lutego 2013 r. powód zawiadomił W. K. (1), że przesadził 310 drzew moreli i 85 drzew śliwy japońskiej, na działce pozostało 263 drzew, których nie można zagospodarować oraz że działka jest wolna i powód wydaje ją W. K..

Jako podstawę powyższych ustaleń Sąd Okręgowy powołał dokumenty w postaci ww. umów i pism a także zeznania świadków T. K., W. K. (1), P. O. i L. B. oraz zeznania stron. Oceniając ten materiał sąd I instancji wskazał, że wiarygodność dowodów nie była przez żadną ze stron kwestionowana, stąd zarówno dokumenty, jak też zeznania świadków uznał za wiarygodne. Tylko w części sąd I instancji dał wiarę zeznaniom powoda, w szczególności odmówił jej w tym zakresie, w jakim powód wskazywał, że W. K. (1) zobowiązał go do opuszczenia dzierżawionej działki oraz że pozwana po śmierci matki zapewniała powoda, że nie dokona wypowiedzenia dzierżawy. Sąd wskazał, że te twierdzenia powoda nie znajdowały potwierdzenia w żadnym z pozostałych dowodów, pozwana im zaprzeczała, zaś świadek L. B. zeznawała wprawdzie, że w maju 2010 r. pozwana powiedziała, że: „uszanuje wolę matki i zostanie tak jak jest”, ale rozmowa miała miejsce tuż po pogrzebie matki i pozwana nie była w stanie w takiej sytuacji podjąć świadomej decyzji co do dalszych losów umowy. Odnośnie przeprowadzonego w sprawie dowodu z opinii biegłego ds. rolnictwa W. D. na okoliczność wysokości nakładów na dzierżawioną nieruchomość i utraconych korzyści sąd I instancji stwierdził, że opinia ta okazała się nieprzydatna, była zbyt lakoniczna, nie zawierała uzasadnienia, nie wskazywała w jaki sposób biegły ustalił wysokość wyliczonych kwot, a odnośnie kosztów przesadzenia drzew wskazana przez biegłego ilość godzin pracy z tym związana rażąco odbiega od liczb podanych przez powoda. Sąd wskazał też, że pozwana nie była zawiadomiona o terminie oględzin i że biegły ustalił stan faktyczny wyłącznie na podstawie twierdzeń powoda.

Odnośnie wysokości nakładów na dzierżawioną nieruchomość sąd I instancji oparł się na zeznaniach powoda, przyjmując kwoty przez niego podane i wskazał, że suma kwot przez powoda podanych wynosi 22.300 zł.

W swych rozważaniach sąd I instancji uznał za nieuzasadniony podniesiony przez pozwaną zarzut braku legitymacji biernej stwierdzając, że pozwana wprawdzie nie jest już właścicielem wydzierżawianej nieruchomości, jednak powoda z nowymi jej właścicielami nie łączy żaden stosunek prawny, a umowa została przez pozwaną wypowiedziana jeszcze przed przeniesieniem własności. Odnośnie charakteru zawartej umowy sąd I instancji wskazał, że zawarta umowa, określona przez strony jako umowa dzierżawy, w istocie stanowiła umowę bezczynszowego użytkowania, do której z mocy art. 708 k.c. stosuje się przepisy o dzierżawie. Następnie sąd powołał, że z mocy art. 694 k.c. do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, a zatem także art. 678 k.c., który w § 1 przewiduje wstąpienie nabywcy w stosunek najmu w miejsce zbywcy z uprawnieniem do wypowiedzenia najmu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, zaś w § 2 wyłącza to uprawnienie, gdy umowa najmu była zawarta na czas określony z zachowaniem formy pisemnej z datą pewną. Ponieważ przedmiotowa umowa ten ostatni wymóg spełniała, pozwanej nie służyło prawo jej wypowiedzenia przewidziane przez ustawę, natomiast mogła ona wypowiedzieć umowę stosownie do jej postanowienia zawartego w § 4, to jest z ważnych przyczyn. Takie ważne przyczyny istniały, gdyż wypowiedzenie było spowodowane chęcią rozbudowy domku położonego na tej nieruchomości, co znalazło potwierdzenie w zeznaniach świadków K., jak też w fakcie przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie pożyczki. Sąd Okręgowy wskazał przy tym, że dla oceny ważności przyczyn znaczenie ma okoliczność, że powód użytkował nieruchomość nieodpłatnie. W konsekwencji brak było podstaw do zasądzenia na rzecz powoda odszkodowania na podstawie art. 471 k.c., gdyż nie doszło do nienależytego wykonania umowy. Zawarte w § 5 umowy postanowienie o obowiązku zwrócenia powodowi części nakładów na zagospodarowanie nieruchomości w wysokości 1/15 za każdy rok kalendarzowy w wypadku niedotrzymania warunków umowy, należy rozumieć w ten sposób, że obowiązek ten dotyczy również wcześniejszego rozwiązania umowy. Wypowiedzenie umowy przez pozwaną powodowało możliwość jej użytkowania przez powoda do 2014 r. zamiast do 2018 r. Pomimo że powód mógł w okresie wypowiedzenia bez przeszkód użytkować działkę, racjonalnym było zaprzestanie jej użytkowania w 2012 r., gdyż wówczas było jeszcze możliwym przesadzenie drzewek przez powoda na działce posadzonych w 2011 r., zaś później byłoby to niemożliwe z uwagi na ich zbyt mocne ukorzenienie. Takie postępowanie powoda było racjonalne, a w konsekwencji zasadnym było jego roszczenie o zwrot części nakładów odpowiadających okresowi 6 letniemu (okres lat 2013-2016), to jest ich 6/15 części. Zsumowane kwoty podane w zeznaniach powoda jako jego nakłady dają łącznie 22.300 zł, jednak od tej kwoty należało odjąć kwotę 3.600 zł, stanowiąca wartość drzewek posadzonych przez niego w 2011 r., które powód przesadził na inna działkę w 2012 r. Ogółem zatem wysokość nakładów, których zwrotu powód może się zasadnie domagać wynosi 7.480 zł (6/15 części z kwoty stanowiącej różnicę pomiędzy kwotami 22.300 zł i 3.600 zł). Taką tez kwotę sąd I instancji zasądził.

Jako podstawę orzeczenia o kosztach postępowania sąd I instancji powołał art. 100 k.p.c. oraz art. 113 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, proporcjonalnie koszty te rozliczając.

Apelacje od powyższego wyroku wniosły obie strony.

Powód zaskarżył wyrok w części oddalającej powództwo zarzucając mu naruszenie przepisów postępowania, a to art. 233 k.p.c. poprzez:

- sprzeczność ustaleń faktycznych z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego co do istnienia ważnych przyczyn wypowiedzenia umowy, przyjęcia, że przyczyny te stanowiła chęć rozbudowy budynku na dzierżawionej nieruchomości położonego oraz że pozwana zaciągnęła pożyczkę na jego rozbudowę;

- przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów poprzez uznanie za wiarygodne zeznań świadków K.;

- przyjęcie, że powód sadził drzewka na dzierżawionej nieruchomości w 2011 r., podczas gdy miało to miejsce w 2010 r.;

- naruszenie art. 232 zd. 2 k.p.c. poprzez niedopuszczenie z urzędu dowodu z uzupełniającej opinii biegłego pomimo wątpliwości i nieprecyzyjnych twierdzeń zawartych w złożonej opinii.

Nadto powód zarzucił naruszenie przepisów prawa materialnego, a to art. 673 § 2 k.c. poprzez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że zaszły ważne okoliczności uzasadniające rozwiązanie umowy oraz naruszenie art. 471 k.c. poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy umowa nie została należycie wykonana przez pozwaną, która zapewniała powoda, że nie dokona zbycia nieruchomości, co jednak uczyniła i co powinno skutkować jej odpowiedzialnością odszkodowawczą.

W konkluzji powód domagał się zmiany zaskarżonego wyroku poprzez zasądzenie od pozwanej na jego rzecz kwoty 77.520 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 19 listopada 2012 r. oraz kosztów procesu, ewentualnie jego uchylenia w zaskarżonej części i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Pozwana wskazała, że zaskarża wyrok w całości, podając jednak wartość przedmiotu zaskarżenia na kwotę 7480 zł oraz domagając się jego zmiany poprzez „oddalenie powództwa w całości”. Pozwana zaskarżonemu wyrokowi zarzuciła naruszenie prawa materialnego, a to § 5 zdanie 2 umowy dzierżawy polegające na przyjęciu, że jej wcześniejsze wypowiedzenie stanowi niedotrzymanie warunków umowy, naruszenie art. 65 w zw. z art. 353 ¹ k.c. poprzez dokonanie wykładni powołanego postanowienia umowy w sposób sprzeczny z wolą stron i naruszający ich prawo do swobodnego kształtowania przez strony stosunku prawnego oraz naruszenie art. 483 § 1 w zw. z art. 484 § 1 k.c. poprzez ich niezastosowanie w odniesieniu do powołanego zapisu umowy. Nadto pozwana zarzuciła naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez błędne przyjęcie, że zasadnym było opuszczenie nieruchomości przez powoda w 2012 r. oraz że powód, sadząc drzewa w 2011 r. pozostawał w błędnym przekonaniu, że umowa nie zostanie rozwiązana przed 2018 r., a także sprzeczność ustaleń faktycznych z treścią zebranego w sprawie materiału poprzez przyjęcie, że doszło do nienależytego wykonania umowy, że powód posadził na dzierżawionej nieruchomości 395 drzewek, podczas gdy liczba ta była kwestionowana, że pozwana twierdziła, iż powodowi należy się zwrot nakładów od 2015 r. oraz że zapewniała powoda, że nie dokona zbycia nieruchomości. W konkluzji pozwana wnosiła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości i zasądzenia kosztów procesu, ewentualnie jego uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.

W toku postępowania apelacyjnego strony popierały swe apelacje, wnosząc o oddalenie apelacji przeciwnika, przy czym powód w pierwszej kolejności domagał się odrzucenia apelacji pozwanej wskazując, że pozwana zaskarżyła wyrok w całości, zaś uiściła opłatę wyliczona od nieprawidłowo obliczonej wartości przedmiotu zaskarżenia.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

W pierwszej kolejności odnieść się należy do wyrażonego w odpowiedzi powoda na apelację żądania odrzucenia apelacji pozwanej. Żądanie to nie znajduje uzasadnionych podstaw. Przede wszystkim dostrzec trzeba, że nawet uznanie za zasadny zarzutu nieprawidłowego opłacenia apelacji nie mogłoby doprowadzić do jej odrzucenia, gdyż przepis art. 130 ² § 3 k.p.c., przewidujący taki rygor, został uchylony przez ustawę z dnia 5 grudnia 2008 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw. Istotnie natomiast apelacja pozwanej jest dotknięta wewnętrzna sprzecznością, gdyż z jednej strony wskazuje jako zakres zaskarżenia całość wyroku sądu I instancji, z drugiej zaś strony podana wartość przedmiotu sporu odpowiada kwocie, co do której powództwo uwzględniono, co sugeruje, że zaskarżono wyłącznie punkt I wyroku, zasądzający od pozwanej na rzecz powoda taka właśnie kwotę. Lektura całości tego pisma procesowego, w szczególności treść zarzutów i ich uzasadnienie, prowadzą jednak do jednoznacznego wniosku, że pozwana kwestionuje tylko tę część wyroku, która zawiera rozstrzygnięcie dla niej niekorzystne, a zatem uwzględniające skierowane przeciwko niej żądanie, a także, jako akcesoryjne w stosunku do powyższego, orzeczenie o kosztach procesu.

Merytoryczne rozpoznanie sprawy na skutek apelacji obu stron wymaga w pierwszej kolejności rozważenia zarzutów kierowanych przeciwko ocenie materiału dowodowego i ustaleniom faktycznym sądu I instancji. Co oczywiste, ustalenia faktyczne są wynikiem oceny zebranego materiału, zaś dopiero poprawnie ustalony stan faktyczny pozwala na zastosowanie przepisów prawa materialnego.

Przepis art. 233 § 1 k.p.c. stanowi, że sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Stąd podniesienie zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. zawsze musi się wiązać z polemiką z dokonaną przez sąd oceną zebranego materiału i wymaga jednoznacznego wskazania, które z dowodów zostały przez sąd wadliwie ocenione, na czym polega błąd sądu w tej ocenie, jaka powinna być właściwa ocena tych dowodów i dlaczego. Mając na uwadze, że zarzut naruszenia prawa procesowego, aby był skuteczny, musi wskazywać, że naruszenie to miało wpływ na treść wyroku, koniecznym jest także wskazanie, które z ustaleń faktycznych poczynionych przez sąd są błędne, na czym błąd ten polega i jakie ustalenia, w świetle zebranego materiału, przy poprawnej jego ocenie, sąd powinien poczynić. Wadliwa ocena materiału dowodowego tylko wtedy ma znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, gdy jej wynikiem jest błędne ustalenie okoliczności faktycznych dla tego rozstrzygnięcia istotnych.

Pozwana w swej apelacji, podnosząc wyżej wskazane zarzuty, w żaden sposób nie odniosła się ani do materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, ani do argumentacji użytej przez sąd I instancji przy ocenie tego materiału, co więcej, myli fakty będące przedmiotem ustalenia sądu z przytoczeniem przez sąd oświadczeń o charakterze procesowym, do jakich należy przyznanie faktów, czy też wnioski co do płynących z nich konsekwencji prawnych. Wbrew zarzutowi apelacji pozwana nie zaprzeczyła twierdzeniom powoda o ilości posadzonych przez niego drzewek. Liczba ta po raz pierwszy pojawiła się w opinii biegłego, która pozwana kwestionowała ,jednak w aspekcie kolejności czynności sądu (opinia biegłego przed dowodami dotyczącymi faktów mających być przedmiotem oceny biegłego) oraz sposobu szacowania. W zakresie mającym doniosłość dowodową liczbę tę powód podał po raz pierwszy w swych zeznaniach składanych na ostatnim posiedzeniu sądu, a te twierdzenia nie spotkały się z zaprzeczeniem pozwanej. Kwestia stanowiska procesowego pozwanej co do ewentualnego obowiązku zwrotu przez nią nakładów od 2015 r. nie była ani przedmiotem oceny dowodów, ani tez ustaleń faktycznych.

Zarzuty powoda dotyczące ustaleń faktycznych sądu I instancji w istocie odnoszą się do okoliczności, czy przyczyną wypowiedzenia umowy był zamiar rozbudowy domu i czy z tym zamiarem wiązało się zaciągnięcie przez pozwaną pożyczki u K., czy pozwana zapewniała powoda, ze nie dokona zbycia nieruchomości i czy W. K. (1) żądał opuszczenia przez powoda dzierżawionej nieruchomości oraz kiedy powód posadził drzewka na tej nieruchomości. W świetle rozważań Sadu Apelacyjnego, które niżej zostaną przedstawione, tylko jeden z tych faktów ma znaczenie dla rozstrzygnięcia, a to dotyczący przyczyny wypowiedzenia umowy, jakkolwiek jego ustalenie zgodne z twierdzeniami powoda wywoływałoby niekorzystne skutki prawne właśnie dla powoda.

Powód kwestionuje ustalenie sądu w powyżej wskazanym zakresie usiłując sąd przekonać, że dla rozbudowy domu zbędnym było wypowiadanie umowy dzierżawy, gdyż powód faktycznie nie prowadził uprawy na części nieruchomości, na której dom się znajdował oraz że pożyczka u K. nie została przez pozwaną zaciągnięta na rozbudowę domu, a nadto twierdzi, że pozwana nie wykazała, że rozbudowa ta była prowadzona. Zaprzeczenie, że prace budowlane były prowadzone, pojawiło się po raz pierwszy w apelacji, pomimo ze fakt prowadzenia tych prac był przez pozwaną podnoszony i został potwierdzony zeznaniami świadka P. O. i faktowi temu powód nie zaprzeczał. W związku z powyższym zarzut ten uznać trzeba za spóźniony. Okoliczność, że pożyczka była przeznaczona na rozbudowę domku, powód usiłuje podważyć twierdzenie, iż w takim wypadku byłoby nielogicznym przewłaszczenie na zabezpieczenie nieruchomości, której część składową stanowił rozbudowywany dom. Sąd Apelacyjny nie znajduje podstaw dla takiego rozumowania, mając na uwadze, że istotą przewłaszczenia na zabezpieczenie jest zamiar stron, aby po spłacie długu rzecz przewłaszczona wróciła do poprzedniego właściciela, a nadto z takim przewłaszczeniem z reguły nie wiąże się wydanie nieruchomości nowemu właścicielowi. Nie ma zatem żadnych racjonalnych przyczyn, dla których przedmiotem przewłaszczenia nie miałaby być nieruchomość, nakładom na którą służy zabezpieczana pożyczka. Ocena, czy dla rozbudowy domku było konieczne wypowiedzenie umowy, w sytuacji gdy częścią nieruchomości z domem faktycznie władała pozwana, może być przedmiotem kontrowersji. Mając na uwadze bezsporność faktu, że dom mieścił się na dzierżawionej działce, nawet jeżeli faktycznie pozostawał we władaniu pozwanej, nie można odmówić zasadności takiej ocenie sytuacji przez pozwaną, która uznawałaby za zasadne wypowiedzenie umowy, tym bardziej przy świadomości konieczności zabezpieczenia zaciąganej pożyczki poprzez przewłaszczenie dzierżawionej nieruchomości. Trafnie natomiast sąd I instancji, powołując się na nieodpłatność umowy i tylko odpowiednie stosowanie przepisów o dzierżawie, zastosował liberalną ocenę ważności przyczyn wypowiedzenia.

Okoliczność, czy pozwana zapewniała powoda, że nie dokona wcześniejszego rozwiązania umowy może budzić wątpliwości wobec nieostrych sformułowań przez nią użytych i przytoczonych przez samego podwoda oraz jego żonę. Jednak nawet przyjecie za prawdziwe zeznań powoda, jak stwierdzenie pozwanej brzmiało, nie daje podstawy do przyjęcia, że w ten sposób doszło do modyfikacji treści umowy poprzez zrzeczenie się prawa do jej wcześniejszego wypowiedzenia z ważnych przyczyn.

W konsekwencji powyższych rozważań Sąd Apelacyjny uznaje za trafne ustalenia poczynione przez sąd I instancji i przyjmuje je za własne, czyniąc podstawą swego orzeczenia.

Przechodząc do rozważań prawnych w pierwszej kolejności dostrzec należy, że skuteczne zakwestionowanie przez powoda ważności przyczyny wypowiedzenia prowadziłoby do oczywistego wniosku, że wypowiedzenie umowy dzierżawy było bezskuteczne, skoro jej § 4 dopuszczał wypowiedzenie tylko z ważnych przyczyn. W konsekwencji stosunek dzierżawy trwałby nadal, a opuszczanie nieruchomości przez powoda nie miałoby żadnego uzasadnienia. Zatem przyjęcie przez sąd, w ślad za powodem, że nie zachodziły ważne przyczyny wypowiedzenia dzierżawy, musiałoby prowadzić do oddalenia powództwa.

Trafnie też sąd I instancji wskazuje, że nawet przy skutecznym wypowiedzeniu powód mógłby władać nieruchomością do końca okresu wypowiedzenia, a ewentualne żądanie wcześniejszego wydania nieruchomości byłoby bezskuteczne.. W konsekwencji ustalenie, czy W. K. (2) domagał się od powoda wcześniejszego opuszczenia nieruchomości, nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Nie ma też znaczenia dla rozstrzygnięcia twierdzenie powoda, iż był on zapewniany przez pozwaną, że nie dokona zbycia nieruchomości. Umowa pomiędzy powodem i matką pozwanej była zawarta na czas określony i miała datę pewną. Zatem, stosownie do przepisu art. 678 § 1 i 2 k.c. w zw. z art. 694 k.c. i z art. 708 k.c. nabywca wstępował w stosunek umowny w miejsce zbywcy, przy czym nie mógł skorzystać ze szczególnego uprawnienia przyznanego nabywcy przez art. 678 § 1 k.c. do wypowiedzenia umowy w terminie ustawowym (mógł natomiast wypowiedzieć umowę stosownie do jej postanowień, to jest w terminie trzyletnim z ważnych przyczyn). W konsekwencji zbycie nieruchomości przez wydzierżawiającą w trakcie trwania stosunku umownego, nie miało żadnego znaczenia dla treści uprawnień powoda.

Nie sposób w tym miejscu nie dostrzec niekonsekwencji sądu I instancji, który z jednej strony stosuje powołany wyżej przepis do nabycia nieruchomości przez pozwaną od jej matki, z drugiej zaś strony odmawia jego zastosowania do nabycia nieruchomości przez małżonków K. od pozwanej, stwierdzając, że powoda z małżonkami K. nie łączył żaden stosunek prawny. Tymczasem przewłaszczenie na zabezpieczenie także było zbyciem nieruchomości w rozumieniu powołanego przepisu, a zatem małżonkowie K. wstępowali w stosunek umowny w miejsce pozwanej. Wbrew zarzutowi pozwanej nie powoduje to jednak braku jej legitymacji biernej. Sąd Apelacyjny ma tu na uwadze cel umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie i związane z tym oczekiwanie powrotu nieruchomości do pozwanej, po spłacie pożyczki, przy czym dostrzec trzeba, że wskazany w umowie przewłaszczenia termin zwrotu nieruchomości przypadałby w roku 2015, a zatem jeszcze przed upływem 15-letniego okresu, na który nieruchomość oddano we władanie powoda. Sąd Apelacyjny pozostawia natomiast na boku, jako nie mającą znaczenia dla rozstrzygnięcia, kwestię ważności umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie z uwagi na ewentualne zastosowanie przepisu art. 9 ust. 1 w zw. z art. 3 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Po pierwsze w wypadku ewentualnej nieważności umowy pozwana nadal byłaby właścicielką nieruchomości, a zatem byłaby niewątpliwie legitymowana biernie. Po drugie fakty podnoszone przez strony w toku procesu nie dają podstaw do stwierdzenia, czy zachodziły przesłanki z art. 3 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 5 powołanej ustawy.

Podniesione przez pozwaną zarzuty dotyczące wykładni umowy są bezzasadne. Przede wszystkim nie sposób przyjąć, że postanowienie jej § 5 nie dotyczyło sytuacji, w której właściciel nieruchomości skorzystałby z przewidzianego przez § 4 uprawnienia do dokonania wypowiedzenia. Umowa wyraźnie, według woli stron, miała się charakteryzować stosunkowo dużą trwałością: zawarta była na 15 lat, ewentualne wypowiedzenie mogło nastąpić tylko z ważnych przyczyn, a umowny termin wypowiedzenia został określony na 3 lata, a zatem znacznie przekraczał termin ustawowy z art. 704 k.c. Niewątpliwie związane to było z postanowieniem o poniesieniu przez „dzierżawcę” nakładów, a w konsekwencji, umożliwieniu ich odzyskania. W sposób oczywisty koreluje z tym postanowienie o konieczności zwrotu odpowiedniej części nakładów w wypadku wcześniejszego rozwiązania umowy. Stąd użyte w § 5 umowy określenie „niedotrzymanie warunków umowy” strony niewątpliwie rozumiały jako rozwiązanie umowy przed upływem 15-letniego terminu na skutek jej wypowiedzenia. Z drugiej zaś strony postanowienie to dawało i właścicielowi pewność istniejącego stosunku prawnego poprzez wyłączenie przy wypowiedzeniu umowy roszczeń dalej idących, niż zwrot określonej umowa części nakładów.

Bezzasadnym jest interpretowanie przez pozwaną postanowienia § 5 umowy jako zastrzeżenia kary umownej. Stosownie do przepisu art. 483 k.c. kara umowna stanowi zawsze określoną w umowie sumę pieniężną. Tymczasem umowa określała jedynie przybliżoną wartość nakładów, nie precyzując ich wysokości, stąd pozostawało otwartym, jaka kwotę będzie stanowić 1/15 jej część.

Bezzasadnym jest podniesiony w apelacji powoda zarzut naruszenia art. 471 k.c. Trafnie sąd I instancji wskazuje, że skorzystanie przez stronę z przewidzianego dla niej w umowie uprawnienia nie może być uznane za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy w rozumieniu powołanego przepisu. W konsekwencji tego stwierdzenia nie miały żadnego znaczenia zagadnienia wysokości szkody poniesionej przez powoda, gdyż co do samej zasady pozwana za szkodę nie odpowiadała. W tym zatem zakresie zbędnym też było prowadzenie dowodu z opinii biegłego. Kwestia wysokości nakładów powoda została ustalona zgodnie z treścią jego zeznań, zatem i w tej części zarzut dotyczący niedopuszczenia dowodu z opinii uzupełniającej nie może odnieść skutku.

Powyższe rozważania prowadzą do jednoznacznego wniosku o całkowitej bezzasadności apelacji powoda. Apelacja pozwanej jest zaś zasadna o tyle, o ile kwestionuje doliczenie przez sąd I instancji do nakładów podlegających zwrotowi tej ich części, która odpowiada trzyletniemu okresowi wypowiedzenia. Powód mógł przez ten okres bez przeszkód korzystać z nieruchomości, zaś wcześniejsza rezygnacja, uzasadniona przyczynami natury gospodarczej, za jakie uznał celowość wcześniejszego przesadzenia drzewek, była objęta jego ryzykiem. Zatem zasadnym było ograniczenie zasądzonej kwoty do części odpowiadającej 3/15 częściom poniesionych przez powoda nakładów, po ich uprzednim pomniejszeniu o wartość przeniesionych przez niego drzewek, co daje połowę zasądzonej przez sąd I instancji kwoty, to jest 3.740 zł.

Z powyższych przyczyn, na podstawie art. 386 § 1 k.p.c., w częściowym uwzględnieniu apelacji pozwanej, sąd zmienił zaskarżony wyrok obniżając zasądzoną kwotę, zaś na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację pozwanej w pozostałej części i apelację powoda w całości.

Zmiana wyroku co do istoty pociągnęła za sobą zmianę orzeczenia o kosztach procesu. W szczególności, przyjmując, że pozwana uległa powodowi jedynie w nieznacznej części, na podstawie art. 100 zd. 2 k.p.c. należało zasądzić od powoda na rzecz pozwanej zwrot całości poniesionych kosztów procesu, w wysokości odpowiadającej wynagrodzeniu pełnomocnika będącego adwokatem, powiększonemu o uiszczoną opłatę skarbowa od pełnomocnictwa.

Orzekając o kosztach postępowania apelacyjnego sąd zastosował wyżej powołany przepis i zasądził od powoda na rzecz pozwanej zwrot kosztów zastępstwa adwokackiego, powiększonych o opłatę od uwzględnionej części apelacji.