Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Krakowie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 maja 2024 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie, I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący SSA Andrzej Żelazowski

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 27 maja 2024 r. w Krakowie
sprawy z powództwa W. F., B. F., G. D. i P. D.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w K.

o uchylenie uchwał

na skutek apelacji powodów

od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie

z dnia 26 października 2021 r., sygn. akt I C 548/18

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od powodów solidarnie na rzecz strony pozwanej, tytułem kosztów postępowania apelacyjnego, kwotę 270 zł (dwieście siedemdziesiąt złotych) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym
je zasądzono, do dnia zapłaty.

Sygn. akt IACa 161/22

UZASADNIENIE

wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 27 maja 2024 r.

Powodowie W. F., B. F., G. D. i P. D. w pozwie dnia 30 maja 2016r. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w K. wnieśli o uchylenie uchwały nr (...) w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za rok 2015 i uchwały nr (...) z dnia 14 marca 2016 r. w sprawie przyjęcia regulaminu rozliczania mediów.

Odnośnie uchwały nr (...), powodowie zarzucili, że sprawozdanie finansowe za 2015 rok jest sporządzone błędnie. W ocenie powodów zawiera ono zarówno błędy rachunkowe, jak również niewłaściwie ujmuje koszty ogrzewania i zużytej wody w częściach wspólnych, a tym samym narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną oraz narusza interes powodów tym, iż w konsekwencji błędnie obliczonego salda kosztów utrzymania części wspólnych część zaliczek wpłacanych przez powodów za 2015 roku nie została przeznaczona na pokrycie kosztów ogrzewania i zużytej wody w częściach wspólnych za 2015 rok, ale została przeksięgowana uchwałą (...) na kolejny rok, zaś od powodów żąda się dodatkowej zapłaty na pokrycie tychże kosztów, co ich zdaniem narusza art. 12 pkt 2 w zw. z art. 15 pkt 1 u.o.w.l.

Uchwale nr (...) strona powodowa zarzuciła naruszanie zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną i w konsekwencji możliwe w przyszłości naruszenie interesu powodów, w szczególności wskutek przyjęcia niewłaściwego sposobu obliczania i rozliczania kosztów podgrzewania ciepłej wody użytkowej, niewłaściwy sposób rozliczania bilansu wody. Ponadto, zdaniem powodów regulamin nie ustala sposobu rozliczania centralnego ogrzewania w trzech nieopomiarowanych komórkach lokatorskich, nie ustala sposobu rozliczania kosztów stałych związanych z mediami, jak również zawiera wzajemnie sprzeczne między sobą zapisy.

Wyrokiem z dnia 16 grudnia 2016 r. sygn. akt (...) Sąd Okręgowy w K. uchylił uchwałę nr (...) pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (pkt I wyroku); oddalił powództwo w pozostałym zakresie (pkt II ), zasądził od pozwanej Wspólnoty na rzecz powodów kwotę 200 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania (pkt III ) i zasądził od powodów na rzecz pozwanej Wspólnoty kwotę 180 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego (pkt IV) .

Wskutek apelacji powodów od pkt II wyroku oddalającego powództwo o uchylenie uchwały nr (...), Sąd Apelacyjny w K. wyrokiem z dnia 21 grudnia 2017r. sygn. akt (...)uchylił pkt II,III i IV zaskarżonego wyroku i przekazał sprawę w tym zakresie do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego

W uzasadnieniu Sąd Apelacyjny wskazał, że przy ponownym rozpoznawaniu sprawy rzeczą Sądu Okręgowego będzie poczynienie stosownych ustaleń i analiza przedmiotowej uchwały numer (...) w aspekcie stawianych jej przez powodów zarzutów i w aspekcie obowiązujących przepisów dla dokonania oceny zasadności powództwa w świetle art. 25 ust. 1 u.w.l.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Uchwałą nr (...) z dnia 14 marca 29016 roku właściciele lokali w nieruchomości przy ul. (...) w K. przyjęli regulamin rozliczania mediów wspólnoty Mieszkaniowej budynku przy ul. (...). Zgodnie z §5 pkt 1 Regulaminu rozliczenie kosztów zmiennych na potrzeby centralnego ogrzewania następować ma zgodnie ze zużyciem wskazanym przez subliczniki ciepła dla każdego lokalu odrębnie. Ich wysokość stanowią koszty poniesione wynikające z kosztów wskazanych na fakturach (...) S.A. za dany okres rozliczeniowy pomniejszone o koszt podgrzania ciepłej wody użytkowej w danym okresie rozliczeniowym. Cena jednostkowa wytworzenia jednego GJ energii cieplnej na potrzeby CO wyliczona ma zostać jako iloraz kosztów poniesionych przez Wspólnotę zgodnie z §5 pkt 1 i sumy zużytej na indywidualnych sublicznikach ciepła w danym okresie rozliczeniowym. Koszty zmienne na potrzeby podgrzania ciepłej wody użytkowej wylicza Zarządca ustalając cenę podgrzania 1m ³ wody na podstawie ilości GJ potrzebnej do podgrzania ciepłej wody, które dla przeciętnej instalacji wynoszą od 0,35 do 0,55 GJ/m ³ (§5 pkt.2) .

Koszt zmienne na potrzeby ciepłej wody użytkowej za cały okres rozliczeniowy jest iloczynem sumy zużytej ciepłej wody użytkowej w poszczególnych lokalach ( zgodnie ze wskazaniami liczników ) oraz sumy ustalonej przez Zarządcę ceny podgrzania 1 m ³ wody i ceny dostawy 1 m ³ wody i odprowadzenia ścieków podyktowanej przez (...). (§5 pkt 3 Reg.)

Zgodnie z § 5 pkt 5 Regulaminu koszty opłaty centralnego ogrzewania za części wspólne budynku zostaną rozliczone na 1m ² powierzchni użytkowej mieszkań, lokali użytkowych i komórek lokatorskich. Koszty opłaty za centralne ogrzewanie za części wspólne powierzchni budynku będą liczone procentowo jako iloczyn powierzchni lokali mieszkalnych jak i użytkowych do powierzchni części wspólnych budynku.

Szczegółowe zasady ustalania stawki jednostkowej (ceny) 1m ³ ciepłej wody zostały określone w § 6 Regulaminu.

Zgodnie z § 6 pkt 1 stawka jednostkowa (cena) podgrzania metra sześciennego wody wyliczana jest przez zarządcę i stanowi iloraz sumy kosztów zmiennych wykazanych na fakturach (...) S.A. za dany okres rozliczeniowy do ogólnej ilości zużytej ciepłej wody w tym samym okresie, wskazanych na podstawie odczytów indywidualnych liczników (wodomierzy) zamontowanych dla lokali.

Natomiast § 6 pkt 5 stanowi, iż koszty zmienne z tytułu zużycia zimnej wody i odprowadzenia ścieków w lokalach zostaną rozliczone zgodnie ze zużyciem wskazanym przez liczniki dla każdego lokalu odrębnie i obliczone zostaną jako iloczyn zużycia oraz ceny za 1m ³ zużycia wody i odprowadzenia ścieków podyktowanej przez (...).

Różnica między kosztami z tytułu zużycia zimnej i ciepłej wody, odprowadzania ścieków na budynku, a sumą kosztów zużycia zimnej wody i odprowadzania ścieków w lokalach zostanie zaliczona na wodę gospodarczą i przeksięgowana na koszty zarządu nieruchomością wspólną (§6pkt 6) .

Koszty stałe dostawy zimnej i ciepłej wody i odprowadzania ścieków, wynikające z faktur (...) zostaną rozliczone w kosztach zarządu nieruchomością wspólną. (§ 6 pkt 7).

Koszty ogrzewania rozliczane są z zaliczek na media. Regulamin rozliczenia dostawy mediów dotyczy wody zimnej i gazu, który służy podgrzaniu wody i ogrzewania indywidualnych mieszkań i części wspólnych. Okres rozliczeniowy jest roczny, ale w trakcie jego trwania dokonywane są rozliczenia cząstkowe na dzień 30 czerwca i 31 grudnia. Koszty zmienne dotyczą ogrzewania mieszkań tj. centralnego ogrzewania. Na korytarzach znajdują się subliczniki dla każdego mieszkania oddzielnie dla wody ciepłej i zimnej. Faktura z gazowni dotyczy zużycia gazu na podgrzanie wody, ogrzanie mieszkań i części wspólnej. Z faktury wystawianej przez gazownię, najpierw odliczana jest kwota przypadająca na ogrzewanie części wspólnych obliczana proporcjonalnie do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej, a pozostała kwota jest następnie pomniejszana o koszt podgrzania ciepłej wody. Ustalenie strat na podgrzanie wody ciepłej ustalane jest zgodnie z rozporządzeniem regulującym te kwestie tj. od 0,35 do 0,55 GJ/m ³ biorąc pod uwagę, że budynek ma ok. 20 lat, a instalacja była modernizowana 3 lata temu. Rozliczając koszty podgrzania wody ciepłej przyjęto wartość średnią 0,45 GJ/m ^3. Cenę 1 GJ otrzymuje się poprzez podzielenie kwoty wskazanej na fakturze z gazowni poprzez zużyty gaz.

Regulamin rozliczania dostawy mediów do lokali we Wspólnocie Mieszkaniowej budynku przy ul. (...) w K. przyjęty uchwałą nr (...) z dnia 14 marca 2016 r. umożliwia wyliczenie kosztów zużycia ciepła, ciepłej wody, ogrzania i koszty w częściach wspólnych nieruchomości. Zawarte w regulaminie wartości 0,35-055 GJ odnośnie energii potrzebnej do ogrzania ciepłej wody uwzględniają straty na cieple, których w swoich wyliczeniach nie uwzględniają powodowie. Oczywiście straty te są zależne także od pór roku. Od kotłowni do każdego z lokali mieszkalnych są straty na cieple, a budynek ma kilka kondygnacji, jednocześnie woda użytkowa musi być przygotowana na potrzeby wspólnoty przez całą dobę. Żeby to precyzyjniej wyliczyć niezbędne byłyby kolejne 3-4 liczniki ciepła w kotłowni.

Regulamin nie uwzględnia 3 komórek lokatorskich, które nie są opomiarowane, jednak znajdujące się w nich grzejniki są źródłem ciepła dla całej kondygnacji, gdzie znajdują się części wspólne nieruchomości tj. węzeł gazu, węzeł kotłowniczy, pomieszczenie kotłowni, pomieszczenie sprzątającego, korytarze. Komórki lokatorskie z grzejnikami rozproszone są po całej kondygnacji zapewniając utrzymanie temperatury na tym poziomie. Koszty ogrzania obliczone na 500,00 zł za pół roku dotyczą całej kondygnacji, w tym 17 komórek lokatorskich. Jednak jest możliwość odcięcia doprowadzenia ciepła do nich. Typowym jest, że na częściach wspólnych nieruchomości umieszczane są grzejniki nieopomiarowane, w przypadku kondygnacji z komórkami lokatorskimi piony instalacji znalazły się w danych komórkach lokatorskich, jednak to nie zmienia ich funkcji. Jednocześnie zgodnie z decyzją podjętą przez członków wspólnoty grzejniki te są co jakiś czas wyłączane z użytku celem zmniejszenia kosztów ogrzewania części wspólnych nieruchomości. Ponadto w budynku w częściach wspólnych znajdują się grzejniki na parterze i półpiętrze budynku. Ciepło tracone w trakcie przesyłu ogrzewa części wspólne nieruchomości. Wspólnota jako całość posiada jeden gazomierz, który dostarcza gaz zarówno do podgrzania wody użytkowej jak i centralnego ogrzewania. Kocioł jest starej generacji i ma sprawność na poziomie 80%.

Powodowie nie płacą zaliczek na koszty zarządu jak i fundusz remontowy od 2018 lub 2019 roku. Ich zadłużenie stanowi ok. 80% zadłużenia w całej wspólnocie mieszkaniowej i wynosi ok. 13.000,00 zł. W ten sposób kwestionują sposób rozliczania i naliczania zaliczek na media.

Przed głosowaniem nad uchwałą (...) powodowie otrzymali projekt regulaminu, do którego nie przedstawili żadnych zastrzeżeń. Brak było także takich zastrzeżeń zgłoszonych na spotkaniu właścicieli lokali w budynku przy ul. (...) w K. w dniu 14 marca 2016 r.

Nikt poza powodami nie kwestionował zasad rozliczania kosztów ciepła na potrzeby centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej. Nie było także reklamacji co do nieprawidłowych wyliczeń ponoszonych przez mieszkańców kosztów.

Powodowie także nie złożyli żadnej propozycji nowych metod rozliczenia mediów, ani nowego regulaminu rozliczania dostaw mediów do lokali we wspólnocie.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy zważył, że powództwo w rozpoznawanym zakresie nie zasługiwało na uwzględnienie (tj. o uchylenie uchwały nr (...)).

Zaskarżoną uchwałą nr (...) Wspólnota Mieszkaniowa Budynku przy ul. (...) w K. przyjęła regulamin rozliczania mediów wspólnoty określający zasady m.in. rozliczenia kosztów na potrzeby centralnego ogrzewania i wody użytkowej.

Sąd Okręgowy wskazał, odnosząc się do poszczególnych zarzutów powodów, iż brak zasadności wyodrębniania kosztów przypadających na utrzymanie temperatury wody w instalacji wody użytkowej. Sam fakt, że woda o określonej temperaturze utrzymywana jest w sposób ciągły w instalacji nie uzasadnia twierdzenia by koszty te należało rozliczać proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości. Logicznym jest, że koszty te ponoszą osoby, które tę ciepłą wodę faktycznie zużywają. Wobec czego powyższy brak uwzględnienia kosztów utrzymania temperatury wody w instalacji nie może wskazywać na naruszenie zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną.

Brak jest także uzasadnienia dla twierdzenia, by uwzględniany przez zarządcę współczynnik ilości GJ energii koniecznej do podgrzania 1 m ³ wody na poziomie 0,45 GJ/m ³ przy jednoczesnym zakresie wskazanym w regulaminie od 0,35 do 0,55 GJ/m ³ był nieprawidłowy. A także by metody wyliczenia kosztu podgrzania ciepłej wody użytkowej i ciepłej wody na potrzeby centralnego ogrzewania były ustalone w sposób sprzeczny z przepisami prawa, umową właścicieli lokali, bądź aby naruszały zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszały interesy powodów.

Zgodnie z art. 45a ust. 8 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne koszty zakupu ciepła, w części dotyczącej ogrzewania lokali mieszkalnych i użytkowych, rozlicza się dla wspólnych części budynku wielolokalowego w oparciu o powierzchnię lub kubaturę tych części odpowiednio w proporcji do powierzchni lub kubatury zajmowanych lokali.

Natomiast art. 45a ust. 9 w/w ustawy stanowi, iż właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku, tak aby wybrana metoda, uwzględniając współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku i lokali w zakresie temperatury i wentylacji, określonych w przepisach prawa budowlanego, zapewniała energooszczędne zachowania oraz ustalanie opłat za zakupione ciepło w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej.

W świetle art. 45a ust. 10 w/w ustawy właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego wprowadza wybraną metodę, o której mowa w ust. 9 w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie budynku i przygotowanie ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie poprzez instalację w budynku, zwanego dalej „regulaminem rozliczeń”.

Strona powodowa dopełniła obowiązków nałożonych na nią ustawą prawo energetyczne. Jednocześnie powodowie, na których spoczywał w tym zakresie ciężar dowodu, poza twierdzeniami i własnymi wyliczeniami nie wskazali żadnego materiału dowodowego pozwalającego na weryfikację zarzucanego braku zasadności przyjętego współczynnika. Strona powodowa nie złożyła wniosku dowodowego w postaci dowodu z opinii biegłego celem wykazania, że zawarte w regulaminie rozliczania mediów wartości nie są adekwatne dla nieruchomości o danym stanie technicznym.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że wykazywane przez stronę powodową wartości energii potrzebnej do ogrzania 1 m ³ wody na poziomie 0,21 GJ nie uwzględniają strat ciepła w trakcie przesyłu ciepłej wody instalacją. Oczywistym w ocenie tut. Sądu jest, że strat tych nie da się precyzyjnie wyliczyć, bowiem są one zależne od pór roku i panujących w danym momencie temperatur atmosferycznych. Woda przesyłana jest od kotłowni do każdego z lokali mieszkalnych, które znajdują się na kilku kondygnacjach, wobec czego ciepło jest tracone. Ciepła woda użytkowa natomiast musi być przygotowywana w sposób stały, tak by można było z niej skorzystać w danym momencie. Żeby uwzględniać straty ciepła w zakresie bardziej precyzyjnym konieczne byłoby poniesienie przez Wspólnotę Mieszkaniową kosztów zakupu i montażu kolejnych 3-4 liczników ciepła w kotłowni. Powodowie natomiast nie wykazali by działanie takie doprowadziło do korzyści przekraczających konieczne do poniesienia przez właścicieli lokali koszty z tym związane.

Co więcej sami powodowie wskazują, że kocioł znajdujący się w kotłowni jest starego typu a jego wydajność wynosi 80% wobec czego zasadnym jest przyjęcie, że ilość ciepła niezbędnego do ogrzania wody jest wyższa niż przy kotle najnowszej generacji.

Odnosząc się do zarzutu braku opomiarowania trzech komórek lokatorskich posiadających grzejniki Sąd Okręgowy wskazał, że stanowią one źródło ogrzewania całej kondygnacji. Choć stanowią lokale użytkowe będące własnością poszczególnych właścicieli lokali, założenie w nich grzejników wiązało się z koniecznością zapewnienia ciepła na całym poziomie nieruchomości i wynikało z konieczności podłączenia ich do istniejących pionów instalacji centralnego ogrzewania. Przedmiotowe komórki lokatorskie są rozproszone na całej kondygnacji i są źródłem ciepła dla wszystkich pomieszczeń znajdujących się na tej kondygnacji, obejmujących elementy nieruchomości wspólnej takie jak węzeł gazu, węzeł kotłowniczy, pomieszczenie kotłowni, pomieszczenie sprzątającego, korytarze, a także wszystkie 17 komórek lokatorskich tam się znajdujących. Wobec czego koszty ponoszone na ogrzanie tych trzech pomieszczeń należy rozliczać w kontekście wszystkich pomieszczeń w ten sposób ogrzewanych znajdujących się na tej kondygnacji. Co więcej jak wynika z przeprowadzonego postępowania dowodowego, zgodnie z decyzją podjętą przez członków wspólnoty grzejniki te są co jakiś czas wyłączane z użytku celem zmniejszenia kosztów ogrzewania części wspólnych nieruchomości.

Powyższe w ocenie tut. Sądu nie narusza zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną jak i nie narusza interesu powodów, którzy także korzystają z pośredniego ogrzewania przez trzy komórki lokatorskie całej kondygnacji gdzie znajdują się bardzo ważne instalacje dla prawidłowego funkcjonowania całego budynku.

Mając powyższe na uwadze w ocenie Sądu Okręgowego powództwo już z podanych wyżej względów podlegało oddaleniu.

Sąd Okręgowy odniósł się także do zgłoszonego przez stronę pozwaną zarzutu nadużycia prawa podmiotowego przez powodów .

W niniejszej sprawie powodowie W. F., B. F., G. D. i P. D. zaprzestali uiszczania zaliczek na zarząd nieruchomością wspólną, fundusz remontowy. Ich aktualne zadłużenie względem Wspólnoty Mieszkaniowej budynku przy ul. (...) w K. wynosi ok 13.000,00 zł i stanowi ok. 80% zadłużenia całej Wspólnoty. Jednocześnie nikt, poza powodami, nie kwestionował rozliczeń wykonanych na podstawie wskazań zawartych w regulaminie rozliczania mediów wspólnoty Mieszkaniowej budynku przy ul. (...), przyjętego zaskarżoną uchwałą. Jak również nie zgłaszał uwag co do nieprawidłowego sposobu ustalenia kosztów centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej.

W ocenie tut. Sądu działania powodów poprzez podważanie zasadności przyjętego uchwałą (...) regulaminu rozliczania mediów wspólnoty Mieszkaniowej budynku przy ul. (...) w sytuacji, gdy nie regulują oni swoich należności wobec pozwanej Wspólnoty stanowią nadużycie ich prawa podmiotowego. Zgodnie bowiem z art. 12 ust. 2 zdanie drugie u.w.l. właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Powodowie niezależnie od przekonania o zasadności swoich roszczeń winni partycypować na bieżąco w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej z której korzystają.

Mając na uwadze powyższe tut. Sąd, po ponownym rozpoznaniu sprawy oddalił powództwo o uchylenie uchwały nr (...).

Powodowie w apelacji, na podstawie art. 367 §1 i 2 k.p.c., zaskarżyli wyrok w całości. Na podstawie art. 368 § 1 pkt 2 k.p.c. zaskarżonemu wyrokowi zarzucili:

1.  naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.:

art. 233 § 1 i 2 i art. 328 § 2 k.p.c., dla oceny zgodności regulaminu rozliczania mediów z przepisami prawa i zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością, poprzez dokonanie oceny materiału dowodowego z pominięciem jego istotnej części, poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów przeprowadzonych w sprawie, dokonanej wybiórczo, wbrew zasadom logiki i doświadczenia życiowego, polegające w szczególności na:

-

pominięciu faktu, iż pozwana wspólnota uchwaliła nowy regulamin rozliczania mediów

-

pominięciu faktu, iż z zeznań p. M. S., wynika, iż rozliczenia wykonywała nie stosując się ściśle do zapisów zaskarżonego regulaminu,

-

wywiedzeniu z niektórych okoliczności sprawy, iż fakt długotrwałego zalegania powodów w zapłacie zaliczek pozbawia powodów wstecz prawa do zaskarżania uchwał (w wytoczonym kilka lat wcześniej postępowaniu),

-

pominięciu dowodu z dokumentu tj. świadectwa charakterystyki energetycznej,

-

pominięciu / nierozpoznanie zarzutu Powodów, iż przyjęta zaskarżonym regulaminem metodologia rozliczeń prowadzi w praktyce do znacznego zróżnicowania ceny jednostkowej 1 GJ energii w zależności od tego czy energia ta zostaje „zużyta” w poszczególnych lokalach na potrzeby centralnego ogrzewania czy też na potrzeby ciepłej wody (dowód z indywidualnego rozliczenia mediów Powodów),

-

pominięciu / nierozpoznanie zarzutu Powodów, iż w szczególnych przypadkach właściciele, w tym Powodowie, będą dwukrotnie obciążeni kosztami wynikającym z bilansu wskazań wodomierzy (dotyczy § 6 punkt 6 regulaminu rozliczania mediów),

-

przyjęciu założenia, iż zamontowanie grzejników w tych 3 indywidualnych komórkach lokatorskich miało na celu zapewnienie ogrzewania całego poziomu (kondygnacji) nieruchomości, pomimo iż na korytarzu tej kondygnacji jest grzejnik,

-

pominięciu faktu przyznania przez Pozwaną, iż ciepło tracone w obiegu ciepłej wody stanowi de facto ogrzewanie części wspólnych

-

pominięcie faktu przyznania przez pozwaną, iż ciepła woda użytkowa jest stale „dogrzewana” dla Wspólnoty (czyli dla wszystkich, aby zniwelować spadek jej temperatury związany ze stratami ciepła w obiegu),

-

pominięciu faktu, iż regulamin nie uwzględnia rozliczania kosztów nieopomiarowanego ogrzewania 3 indywidualnych komórek lokatorskich,

-

nierozpoznanie zarzutu / pominięcie faktu, iż metodologia rozliczenia kosztu gazu przyjęta zaskarżonym regulaminem powoduje podzielenie całkowitego kosztu gazu jedynie na podgrzewanie ciepłej wody użytkowej (i teoretycznie na ogrzewanie lokali indywidualnych), nie pozostawiając jakiejkolwiek kwoty tytułem kosztu ogrzewania części wspólnych,

-

pominięcie faktu, iż próba „hipotetycznego” wydzielenie z ogólnej kwoty faktury kosztów ogrzewania części wspólnych (§5 punkt 5 zdanie drugie) prowadzi do naruszenia art. 45a ust. 8 punkt 1) podpunkt b) ustawy Prawo energetyczne oraz art. 13 i 14 ustawy o własności lokali oraz zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz słusznego interesu powoda,

- przyjęciu za właściwe, zastosowanie współczynnika 0,45 GJ/m ³ do wyliczania ilość GJ energii na potrzeby ciepłej wody użytkowej, jak dla „starych wieloletnich budynków”, w sytuacji gdy z zeznań świadka wynika iż został wykonany generalny remont instalacji, a z art 45a ust. 13 ustawy Prawo energetyczne wynika iż „W przypadku gdy ilość ciepła dostarczonego do budynku wielolokalowego przekracza (...) 0,30 GJ w odniesieniu do m ³ przygotowanej ciepłej wody, właściciel lub zarządca budynku wykonuje audyt energetyczny tego budynku w celu określenia przyczyn nadmiernej energochłonności i wskazania sposobów ograniczenia zużycia ciepła przez ten budynek”, a ponadto przy tym w okresie letnim przy wyłącznym ogrzewaniu możliwe jest dokładne wyliczenie tej ilości GJ potrzebnych do pogrzania 1m ³ ciepłej wody, a ponadto samo oszacowanie tej ilość możliwe jest dla konkretnego budynku w oparciu o świadectwo charakterystyki energetycznej; faktu iż w regulaminie nie uwzględniono odrębnego rozliczenia kosztów stałych związanych z zakupem gazu tj. opłaty abonamentowej oraz opłaty dystrybucyjnej stałej, faktu rozbieżności sposobem rozliczania mediów wynikającym z regulaminu a faktycznie stosowanym przez świadka tj. zarządcę panią M. S..

art. 227 k.p.c. poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy

2.  Naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

- art. 45a ust. 8 punkt 1) oraz ust. 9 punkt 1) lit. c) ustawy Prawo energetyczne, oraz art. 13 i 14 ustawy o własności lokali, zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz słusznego interesu powoda, w wyniku nieprawidłowego wyliczania części kosztu zakupu gazu rozliczanego jako koszt ogrzewania części wspólnych, oraz wskutek stosowania innej stawki za 1 GJ energii (gazu) zużywanej na potrzeby ogrzewania, a innej stawki za 1 GJ energii (gazu) zużywanego na potrzeby podgrzewania ciepłej wody użytkowej.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty powodowie wnieśli o:

-

na podstawie art. 386 § 1 w zw. z art. 368 §1 pkt 5 k.p.c. o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa poprzez uchylenie uchwały (...) dotyczącej przyjęcia regulaminu rozliczania mediów we wspólnocie mieszkaniowej oraz o zasądzenie od pozwanej na rzecz powodów zwrotu kosztów procesu za wszystkie instancje według norm przepisanych

-

na podstawie art. 386 § 4 w zw. z art. 368 § 1 pkt 5 k.p.c. o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy sądowi I instancji do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności Sąd Apelacyjny stwierdza, iż zarzuty dotyczące błędu w ustaleniach stanu faktycznego przyjętego za podstawę orzeczenia nie zasługują na uwzględnienie. Sąd Okręgowy uwzględnił bowiem wszystkie przeprowadzone w tej sprawie dowody, wyciągnął z nich wnioski logiczne, poprawne, w sposób obiektywny i wszechstronny rozważył wszystkie okoliczności ujawnione w toku tego postępowania, a także w oparciu o nie dokonał prawidłowych ustaleń, nie naruszając przepisów prawa materialnego i prawa procesowego. O poprawności tych wniosków, wbrew odmiennemu zapatrywaniu pozwanego świadczą drobiazgowe pisemne motywy uzasadnienia skarżonego wyroku, w których zgodnie z wymogami art. 327 ¹ § 1 k.p.c. przedstawione zostały wszystkie okoliczności stanowiące jego podstawę, a także omówione dowody ze wskazaniem, dlaczego dano im wiarę. Sąd Okręgowy w uzasadnieniu dokładnie opisał proces decyzyjny i przyczyny, jakimi kierował się wydając skarżony wyrok.

Przypomnieć należy, że ze sformułowanej w treści art. 233 §1 k.p.c. zasady swobodnej oceny dowodów wynika obowiązek wyprowadzenia z zebranego materiału dowodowego wniosków logicznie poprawnych i znajdujących pokrycie w dowodach, a do kryteriów oceny wiarygodności oraz mocy dowodowej należą: doświadczenie życiowe, poprawność logiczna oraz prawdopodobieństwo wystąpienia określonych zdarzeń. Jeżeli jednak z dowodów wyprowadza się wnioski logicznie poprawne oraz zgodne z zasadami doświadczenia życiowego, to ocena ta musi być uznana za prawidłową, chociażby w równym stopniu z tego samego materiału można byłoby wysnuwać wnioski odmienne. Stąd zarzuty apelacji, dla swojej skuteczności, nie mogą polegać na przedstawieniu przez skarżącego własnej wersji wydarzeń i wybiórczym przedstawieniu pewnych faktów, czy okoliczności. Skarżący musi więc wykazać, że oceniając materiał dowodowy, sąd in meriti popełnił uchybienie polegające na braku logiki w wiązaniu faktów z materiałem dowodowym albo też, że wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej lub, że sąd wbrew zasadom doświadczenia życiowego w ogóle nie uwzględnił jednoznacznych związków przyczynowych i skutkowych. Powyższe oznacza, że rolą skarżącego jest obalenie wersji zdarzeń przyjętych przez sąd orzekający, nie zaś zbudowanie własnej.

W ocenie Sądu Apelacyjnego Sąd I Instancji dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych, które Sąd Apelacyjny przyjmuje za własne.

Rację ma Sąd Okręgowy, że powodowie, na których spoczywał w tym zakresie ciężar dowodu, poza twierdzeniami i własnymi wyliczeniami nie wskazali żadnego materiału dowodowego pozwalającego na weryfikację zarzucanego braku zasadności przyjętych w spornym regulaminie współczynników i sposobu rozliczeń należności za media. Prawidłowo wywiódł Sąd Okręgowy, że brak jest uzasadnienia dla twierdzenia, by uwzględniany przez zarządcę współczynnik ilości GJ energii koniecznej do podgrzania 1 m ³ wody na poziomie 0,45 GJ/m ³ przy jednoczesnym zakresie wskazanym w regulaminie od 0,35 do 0,55 GJ/m ³ był nieprawidłowy przy uwzględnieniu w szczególności strat ciepła w trakcie przesyłu ciepłej wody instalacją i konieczności stałego jej podgrzewania związanego z koniecznością zapewnienia stałego dostępu właścicielom lokali do ciepłej wody użytkowej. Nie jest wystarczające powołanie się w tym zakresie na sporządzoną charakterystykę energetyczną budynku bowiem w ocenie Sądu Apelacyjnego stwierdzenie powyższych okoliczności wymagało wiadomości specjalnych. To samo dotyczyło weryfikacji przyjętej metody obliczania ilości paliwa gazowego, które należało zużyć w celu podgrzania ciepłej wody użytkowej i CO (w częściach wspólnych budynku i w poszczególnych lokalach) i kosztów jego zakupu. Powodowie nie zgłosili wniosku o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego celem wykazania, że zawarte w regulaminie rozliczania mediów wartości nie są adekwatne dla nieruchomości i instalacji grzewczej o danym stanie technicznym, który to dowód byłby najbardziej miarodajnym w celu stwierdzenia tych okoliczności, poprzestając na własnych wyliczeniach, przedstawiając je w toku postępowania przed sądem pierwszej instancji i w uzasadnieniu apelacji. Nie wykazali tym samym aby metody wyliczenia kosztu podgrzania ciepłej wody użytkowej i ciepłej wody na potrzeby centralnego ogrzewania były ustalone w sposób sprzeczny z przepisami prawa, umową właścicieli lokali, bądź aby naruszały zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszały interesy powodów.

Prawidłowo także wskazał Sąd okręgowy, że zgodnie z art. 45a ust. 8 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne koszty zakupu ciepła, w części dotyczącej ogrzewania lokali mieszkalnych i użytkowych, rozlicza się dla wspólnych części budynku wielolokalowego w oparciu o powierzchnię lub kubaturę tych części odpowiednio w proporcji do powierzchni lub kubatury zajmowanych lokali. Stosownie do art. 45a ust. 9 w/w ustawy właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku, tak aby wybrana metoda, uwzględniając współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku, określonych w odrębnych przepisach stymulowała energooszczędne zachowania oraz zapewniała ustalanie opłat za zakupione ciepło w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej. Zgodnie z art. 45a ust. 10 w/w ustawy właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego wprowadza wybraną metodę, o której mowa w ust. 9 w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie budynku i przygotowanie ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie poprzez instalację w budynku, zwanego dalej „regulaminem rozliczeń”.

W okolicznościach niniejszej sprawy strona powodowa co do zasady dopełniła obowiązków nałożonych na nią ustawą prawo energetyczne.

Nie budzi też wątpliwości, że nieopomiarowane grzejniki w trzech komórkach lokatorskich stanowią źródło ogrzewania całej kondygnacji. Jak wynika ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego założenie grzejników w lokalach użytkowych będących własnością poszczególnych właścicieli lokali wiązało się z koniecznością zapewnienia ciepła na całym poziomie nieruchomości i wynikało z konieczności podłączenia ich do istniejących pionów instalacji centralnego ogrzewania. Przedmiotowe komórki lokatorskie są rozproszone na całej kondygnacji i są źródłem ciepła dla wszystkich pomieszczeń znajdujących się na tej kondygnacji, obejmujących elementy nieruchomości wspólnej takie jak węzeł gazu, węzeł kotłowniczy, pomieszczenie kotłowni, pomieszczenie sprzątającego, korytarze, a także wszystkie 17 komórek lokatorskich tam się znajdujących. Wobec czego, jak prawidłowo wywiódł Sąd Okręgowy, koszty ponoszone na ogrzanie tych trzech pomieszczeń należy rozliczać w kontekście wszystkich pomieszczeń w ten sposób ogrzewanych znajdujących się na tej kondygnacji, w tym w szczególności pomieszczeń w których znajdują się instalacje ważne dla funkcjonowania całego budynku. Jak przy tym wynika z przeprowadzonego postępowania dowodowego, zgodnie z decyzją podjętą przez członków wspólnoty grzejniki te są co jakiś czas wyłączane z użytku celem zmniejszenia kosztów ogrzewania części wspólnych nieruchomości.

Chybione są zarzuty powodów odnoszące się do audytu energetycznego budynku w kontekście dyspozycji art. 45a ust. 13 ustawy prawo energetyczne. Sąd ocenia zgodność zaskarżonej uchwały z prawem, zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną i interesami poszczególnych właścicieli lokali na datę, w jakiej została ona podjęta. Przepis art. 45a ust. 13 ustawy Prawo energetyczne, na który powołują się w tym zakresie powodowie został natomiast dodany do ustawy dopiero z dniem 01 października 2016 r.

W ocenie Sądu Apelacyjnego brak także podstaw do kwestionowania zapisów spornego Regulaminu w zakresie, w jakim dotyczy rozliczeń z tytułu kosztów zużycia wody ciepłej i zimnej i odprowadzania ścieków (§6 pkt 6 Regulaminu), a które w określonych przypadkach według twierdzeń powodów prowadzić miałyby do podwójnego obciążania powodów kosztami zakupu wody i odprowadzania ścieków z ich lokalu, co wynikać miałoby m. in. z metody wyliczania zużycia w oparciu o wskazania wodomierzy z zaokrągleniami rzeczywistych wskazań (pominięcie części ułamkowych przy odczycie licznika) bądź z trudności dokonania dokładnego odczytu. Twierdzenia powodów (poparte ich indywidualnymi wyliczeniami) mają w tym zakresie zupełnie hipotetyczny charakter. Ponadto odnoszą się do okoliczności faktycznych związanych ze starannością i dokładnością, która winna mieć miejsce przy dokonywania odczytów wskazań wodomierzy, pozostających bez wpływu na prawidłowość zasady rozliczeń wyrażonej w zapisach Regulaminu. Z tych samych przyczyn bez znaczenia dla oceny prawidłowości spornej uchwały pozostają podnoszone w apelacji zarzuty odnoszące się do sposobu, w jaki faktycznie dokonywane były rozliczenia mediów przez zarządcę budynku, w szczególności w zakresie w jakim rozliczenia te odbywać miały się z naruszeniem zapisów Regulaminu.

Z tych przyczyn Sąd Apelacyjny, na zasadzie art. 385 k.p.c., apelację oddalił.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzekł Sąd Apelacyjny na zasadzie art. 98 § 1, §1 ¹, §3 k.p.c. w zw. z §8 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 i §20 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie.