Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Krakowie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 grudnia 2017 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie – I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSA Barbara Górzanowska
Sędziowie:	SSA Sławomir Jamróg (spr.) SSA Józef Wąsik
Protokolant:	sekr.sądowy Marta Matys

po rozpoznaniu w dniu 6 grudnia 2017 r. w Krakowie na rozprawie

sprawy z powództwa (...) spółki z o.o. w K.

przeciwko (...) Bank (...) S. A. w W.

o ustalenie

na skutek apelacji strony powodowej

od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie

z dnia 21 marca 2017 r. sygn. akt IX GC 706/16

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od strony powodowej na rzecz strony pozwanej kwotę 4.050 zł (cztery tysiące pięćdziesiąt złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSA Sławomir Jamróg SSA Barbara Górzanowska SSA Józef Wąsik

Sygn. akt IACa 736/17

UZASADNIENIE

Strona powodowa (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w K. domagała się ustalenia, że powodowej spółce przysługuje – począwszy od października 2015 r. – prawo do czynszu najmu w kwocie po 27.572,52 zł miesięcznie należnego od strony pozwanej (...) Banku (...) S.A. w W., wynikające z najmu przez pozwanego lokalu użytkowego o powierzchni 286 m2, mieszczącego się w budynku przy ul. (...) w K., zlokalizowanym na nieruchomości, składającej się z działek o nr ewid.(...) objętej księgami wieczystymi nr (...), stanowiącej własność (...) sp. z o.o. w M..

Na uzasadnienie żądania strona powodowa wskazała, że strona pozwana wynajmowała przedmiotowy lokal od 27 lipca 2006 r. W dniu 9 stycznia 2013r. strona powodowa nabyła własność nieruchomości, w której znajduje się lokal, a w związku ze zmianą właściciela doszło do zmiany osoby wynajmującego z poprzedniego właściciela tj. (...) sp. z o.o. na (...) sp. z o.o. Powód podniósł, że w dniu 10 września 2013 r. przeniósł własność nieruchomości na (...) sp. z o.o., jednakże zawarł w dniu 24 września 2013 r. umowę dzierżawy całej nieruchomości z (...) sp. z o.o., a zatem jest uprawniony do pobierania czynszu najmu, który stanowi własną wierzytelność powoda. W ocenie powoda, nawet gdyby doszło do zmiany wynajmującego z mocy prawa na skutek zbycia nieruchomości, został on zniweczony na skutek zawarcia umowy dzierżawy przez powoda z (...) sp. z o.o., skutkiem której było ponowne uzyskanie statusu wynajmującego przez powoda. Powód podał, że interes prawny w rozumieniu art. 189 k.p.c. wynika z faktu skutecznego złożenia przedmiotu świadczenia tj. czynszu najmu przez stronę pozwaną do depozytu sądowego, w związku ze sporem co do tego, kto jest wynajmującym w stosunku do strony pozwanej.

W odpowiedzi na pozew strona pozwana (...) Bank (...) S.A. w W. wniosła o oddalenie powództwa, podnosząc, że na skutek zajęcia wierzytelności o zapłatę czynszu przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w N. A. K. w postępowaniu prowadzonym przeciwko (...) sp. z o.o., powzięła wątpliwości co do osoby wynajmującego, w związku z dowiedzeniem się o zbyciu nieruchomości, w której znajduje się wynajmowany lokal, na rzecz (...) sp. z o.o. Strona pozwana podniosła, że istnieją podstawy, by uznawać, że przeniesienie własności lokalu doprowadziło do zmiany po stronie wynajmującego, a zawarcie umowy dzierżawy przez powoda z nabywcą nie jest skuteczne względem strony pozwanej i nie doprowadziło do zmiany stron umowy najmu, zawartej przez pozwaną. Strona pozwana nadto oświadczyła, że nie wiedziała o zbyciu nieruchomości na rzecz (...) sp. z o.o. i nie wyrażała zgody na wyłączenie skutków z art. 678 k.c.

Wyrokiem z dnia 21 marca 2017 r. sygn. akt IX GC 706/16 Sąd Okręgowy w Krakowie oddalił powództwo (pkt I) i zasądził od strony powodowej (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w K. na rzecz strony pozwanej (...) Bank (...) Spółki Akcyjnej w W. kwotę 7.217 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt I).

Podstawę tego rozstrzygnięcia stanowił następujący stan faktyczny:

W dniu 27 lipca 2006 r. strona pozwana zawarła z (...) spółką z o.o. w P. umowę najmu lokalu użytkowego o powierzchni 286 m2, mieszczącego się w budynku przy ul. (...) w K., zlokalizowanym na nieruchomości, składającej się z działek o nr ewid. (...) objętej księgami wieczystymi nr (...) (zwanej dalej „nieruchomością”). W dacie zawarcia umowy wynajmujący był właścicielem budynku, w której znajduje się lokal i użytkownikiem wieczystym gruntu. W dniu 5 lutego 2009 r. (...) sp. z o.o. w P. zbyła nieruchomość na rzecz (...) sp. z o.o. w K., obejmując udziały w tej ostatniej spółce. W dniu 26 maja 2009 r. strona pozwana zawarła z (...) spółka z o.o. aneks do umowy z dnia 27 lipca 2006 r., którego treścią była zmiana wynajmującego na (...) sp. z o.o. W dniu 9 stycznia 2013 r. (...) spółka z o.o. zbyła nieruchomość na rzecz (...) spółki z o.o., na mocy umowy wniesienia wkładu niepieniężnego w zamian za objęcie udziałów w kapitale zakładowym (...) sp. z o.o. Następnie strona pozwana zawarła z (...) sp. z o.o. aneks do umowy z dnia 27 lipca 2006 r., którego treścią była zmiana ze skutkiem od dnia 1 kwietnia 2013 r. wynajmującego na (...) sp. z o.o. W dniu 10 września 2013 r. (...) sp. z o.o. zbyła nieruchomość na rzecz (...) sp. z o.o. w organizacji, na mocy umowy wniesienia wkładu niepieniężnego w zamian za objęcie udziałów w kapitale zakładowym (...) sp. z o.o. W dniu 24 września 2013 r. (...) sp. z o.o. w organizacji i (...) – (...) sp. z o.o. zawarły umowę dzierżawy nieruchomości z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gospodarczej przez dzierżawcę (powoda) w dowolnym zakresie, w tym poddzierżawę lub podnajem nieruchomości lub jej części (§ 2 umowy).

Postanowieniem z dnia 30 października 2015 r., sygn. VII Ns 342/15, Sąd Rejonowy w N. zezwolił stronie pozwanej na złożenie do depozytu sądowego kwoty 27.572,52 zł tytułem zaległego czynszu za miesiąc październik 2015 r., a następnie kwot po 27.572,52 zł miesięcznie w terminie do piętnastego dnia każdego kolejnego miesiąca, poczynając od listopada 2015 r., do dnia rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu z dnia 27 lipca 2006 r., przy czym wskazał, że kwota ta może zostać wydana z depozytu osobie, która wykaże, że jest wierzycielem tego świadczenia. Postanowienie jest prawomocne. Czynsz za miesiąc październik 2015 r. i miesiące następne wynosi 27.572,52 zł. Strona pozwana dokonała wpłat czynszu do depozytu sądowego.

Przy tym stanie faktycznym Sąd pierwszej instancji uznał, że strona powodowa ma interes prawny w ustaleniu stosunku prawnego w rozumieniu art. 189 k.p.c., skoro warunkiem wydania przedmiotu świadczenia z depozytu sądowego było wykazanie przysługiwanie tej wierzytelności. Kto jest wierzycielem zajętej wierzytelności, wykonującym prawa wierzyciela, mogło zostać ustalone jedynie przez sąd w drodze powództwa o ustalenie.

Sąd Okręgowy jednak uznał, że po zbyciu przez powoda nieruchomości, obejmującej przedmiotowy lokal, powód nie jest już wynajmującym. wynajmujący. Strona powodowa wstąpiła do stosunku najmu ex lege w chwili nabycia własności nieruchomości, tj w dniu 9 stycznia 2013 r. na mocy art. 678 § 1 k.c., niezależnie od zawarcia aneksu do umowy najmu który to aneks miał charakter porządkujący, jednakże zbycie nieruchomości przez powoda na rzecz (...) sp. z o.o. w organizacji w dniu 10 września 2013 r. wywołało z mocy prawa wstąpienie (...) sp. z o.o. w stosunek najmu zawarty ze stroną pozwaną. (...) sp. z o.o. stała się wynajmującym. Na mocy art. 678 k.c. na nabywcę rzeczy najętej przechodzą od chwili nabycia wszelkie wynikające z umowy najmu prawa i obowiązki wynajmującego niezależnie od tego, czy nabywca wiedział, że rzecz jest przedmiotem najmu i czy fakt jej zbycia znany był najemcy. W szczególności nabywcy należy się czynsz za czas od chwili powstania jego uprawnienia tzn. od wstąpienia w stosunek najmu. Nie mogło też zniweczyć tego skutku zawarcie w dniu 24 września 2013 r. umowy dzierżawy pomiędzy zbywcą, a nabywcą nieruchomości, skoro strona pozwana nie wyraziła zgody na rozwiązania umowy z nowym wynajmującym ( (...) sp. z o.o.) i nie wyraziła zgody na zawarcie nowej umowy z powodem. Nie doszło też do żadnego trójstronnego porozumienia w tym przedmiocie. Nieuprawnione było stwierdzenie, że umowa dzierżawy zniweczyła automatycznie skutek z art. 678 k.c. – żaden przepis nie daje podstawy do przyjęcia takiego skutku, zwłaszcza, że art. 678 k.c. został wprowadzony po to, by chronić najemcę (który zachowuje skuteczne wobec nabywcy prawo korzystania z rzeczy mimo jej zbycia przez wynajmującego), a zatem nie sposób uznać, że zniweczenie jego skutków mogłoby nastąpić poprzez zawarcie umowy dotyczącej korzystania z lokalu przez nowego właściciela z osobą trzecią, z pominięciem najemcy. Umowa dzierżawy wiąże więc wyłącznie (...) sp. z o.o. i powoda, pozostając bez wpływu na stosunek najmu łączący stronę pozwaną z właścicielem nieruchomości. W konsekwencji to (...) sp. z o.o. jest wynajmującym w stosunku najmu przedmiotowego lokalu i to ta spółka jest wierzycielem wierzytelności o zapłatę czynszu z tej umowy. Z tych przyczyn powództwo podlegało oddaleniu na mocy art. 659 k.c., jako że powód nie jest wynajmującym i nie przysługuje mu roszczenie o zapłatę czynszu. Jako podstawę rozstrzygnięcia o kosztach procesu Sąd Okręgowy powołał art. 98 § 1 k.p.c.

Apelację od tego wyroku wniosła strona powodowa zaskarżając wyrok w całości zarzucając naruszenie:

1. przepisów prawa materialnego tj. art. 678§1 k.c. poprzez uznanie, że na mocy tego przepisu (...) Spółka z o.o. wstąpiła w miejsce powoda ex lege do umowy najmu lokalu użytkowego o powierzchni 286 rn2 mieszczącego się w budynku przy ul. (...) w K., wobec nabycia w dniu 10 września 2013r. prawa własności nieruchomości, skutkiem czego powód utracił prawo do czynszu najmu, podczas gdy przy udziale i za zgodą powoda, pozwanego i (...) sp. z o.o. jako właściciela nieruchomości doszło do nawiązania stosunku najmu pomiędzy powodem a pozwanym najpóźniej od października 2013r.,

2. naruszenie przepisów prawa procesowego, a mianowicie art. 233 § 1 k.p.c., poprzez:

a) niewłaściwą ocenę dowodu z dokumentu w postaci umowy dzierżawy zawartej w dniu 24.09.2013r. pomiędzy powodem a (...) sp. z o.o., a nadto pominięcie przy orzekaniu faktów, iż pozwany przez okres od września 2013r. do września 2015r. co miesiąc płacił powodowi czynsz najmu lokalu w oparciu o faktury wystawiane przez powoda, w których jako wynajmujący wskazywany był powód, skutkiem czego było błędne uznanie jakoby umowa ta i powyższe fakty nie zniweczyły wynikającego z art. 678 § 1 k.c. skutku w postaci wstąpienia przez (...) sp. z o.o. w stosunek najmu, podczas gdy w związku z zawarciem tej umowy i per facta concludentia, doszło do nawiązania stosunku najmu przedmiotowego lokalu pomiędzy powodem a pozwanym, przy jednoczesnej aprobacie istnienia tej umowy przez (...) sp. z o.o.,

b) dokonanie błędnego ustalenia faktycznego jakoby pozwany nie wiedział o zbyciu przez powoda na rzecz (...) sp. z o.o. nieruchomości, w której znajduje się przedmiot najmu, podczas gdy pozwany uzyskało tym fakcie wiedzę najpóźniej z pisma skierowanego do niego przez powoda w dniu 8 maja 2015r.,które zostało mu doręczone 13 maja 2015r. i pomimo tej wiedzy w dalszym ciągu do września 2015r. pozwany płacił czynsz najmu powodowi a nie właścicielowi nieruchomości, co dowodzi, iż pozwany aprobował fakt, iż powód posiada status wynajmującego.

Strona powodowa wniosła o:

1. zmianę zaskarżonego wyroku i orzeczenie zgodnie z żądaniem pozwu a nadto zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu za obie instancje,

ewentualnie

2. uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi l instancji do ponownego rozpoznania z jednoczesnym pozostawieniem mu do rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego.

Strona pozwana wniosła o oddalenie apelacji i o zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego:

Rozpoznając apelację Sąd Apelacyjny uznał za własne ustalenia Sądu Okręgowego i zważył co następuje:

Okoliczność , że pozwany przez okres od września 2013r. do września 2015r. co miesiąc płacił powodowi czynsz najmu lokalu w oparciu o faktury wystawiane przez powoda, w których jako wynajmujący wskazywany była strona powodowa nie może być decydująca, skoro strona pozwana płaciła w przekonaniu, że powód nadal jest właścicielem nieruchomości. Fakt ujawnienia umowy z dnia 24 września 2013r. i kontynuacji uiszczania opłat również nie wskazuje na dorozumiane rozwiązanie umowy z właścicielem skoro strona pozwana nie ujawniała żadnych widocznych czynności względem (...) Spółki z o.o. a ta żadnych wyraźnych czynności ujawnionych względem strony pozwanej wskazujących na wolę rozwiązania umowy z właścicielem i nawiązania nowego stosunku przez dzierżawcę czy też cesję praw wynikających z najmu. Zauważyć należy, że umowa najmu jest umową wzajemną stąd nie jest wystarczające zwarcie umowy z wynajmującym o przejęciu (cesji) praw wynajmującego lecz konieczne jest także wypełnienie dyspozycji przepisów regulujących instytucję przejęcia długu w tym także zgody najemcy jako wierzyciela uprawnionego do korzystania z lokalu wyrażonej w formie określonej w art. 522 k.c. Brak jest zaś nawet dowodów by strona pozwana wyraziła taką wolę w sposób konkludentny. Wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, jednakże przepis art. 60 k.c. wymaga by wola ta została ujawniona w sposób dostateczny. Wynikający z art. 6 k.c. i 232 k.p.c. ciężar dowodu wykazania dorozumianego zniweczenia skutku wstąpienia ex lege Spółki (...) w stosunek najmu i przejęcia uprawnień wynajmującego wymagał wykazania aktywnych czynności wszystkich zainteresowanych a to nie zostało wykazane szczególnie , że dotychczasowa praktyka wskazywała, że zmiany wynajmującego znajdowały odzwierciedlenie w formie pisemnej stąd brak było podstaw do uwzględnienia zarzutu naruszenia art. 233§1 k.c. Ponadto sama strona powodowa w korespondencji z Bankiem (...) nie powoływała się na nowy stosunek lecz na pierwotną umowę z dnia 27 czerwca 2013r. ( pisma k.137-138), co tylko potwierdza konieczność podjęcia przez stronę pozwaną działań zmierzających do wyjaśnienia kto jest wierzycielem. W konsekwencji należało przyjąć, że strona pozwana świadczyła czynsz w oparciu o umowę z dnia 27 lipca 2006r. i aneks z dnia 26 maja 2009r. a także aneks nr (...) z dnia 27 lipca 2006r. a uiszczanie czynszu do września 2015r. następowało jedynie w braku uświadomienia skutków wynikających z art. 678 § 1 k.c. Zachowanie pozwanej nie stanowiło wyrażenia na zewnątrz jej woli zniweczenia skutków wynikających z tej normy prawnej, niezależnie od powołanej wyżej formy wymaganej dla ewentualnych zmian. Nie doszło więc do zniweczenia wynikającego z art. 678§1 k.c. skutku wstąpienia ex lege przez Spółkę (...) w stosunek najmu. Sąd Apelacyjny podziela rozważania Sądu Okręgowego co do skutków zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu, co czyni apelację bezzasadną.

Sam fakt , że strona pozwana kwestionuje, że po przeniesieniu własności na rzecz spółki (...) strony łączy strony stosunek najmu i kwestionuje, że stronie powodowej przysługuje uprawnienie do pobierania czynszu jako wynajmującemu wywołuje interes prawny usunięcia tej niepewności prawnej na podstawie art. 189 k.p.c. Strona powodowa mogła mieć także interes w ustaleniu czy na skutek złożenia do depozytu świadczenia strona pozwana zwolniła się z długu, gdyby strony łączył stosunek najmu w okresie wskazanym w pozwie. Sąd Apelacyjny zwraca jednak uwagę, że strona powodowa, uzasadniając interes prawny w ustaleniu, powoływała się na niepewność prawną co do osoby wierzyciela i powoływała się na zezwolenie Sądu Rejonowego wN. VII Zamiejscowy Wydział Cywilny w M. z dnia 30 października 2015r. sygn.. akt VII Ns 342/15. Rozstrzygnięcie tego sporu ma być według strony powodowej podstawą do wydania kwoty czynszu z depozytu. Tymczasem wierzyciel konkurencyjny tj (...) Spółka z o.o. a przede wszystkim wierzyciel egzekwujący, który z mocy zajęcia może na podstawie art. 888k.p.c. wykonywać wszelkie prawa i roszczenia dłużnika nie byli stronami niniejszego procesu . W przeciwieństwie do roszczeń wynikających z umowy dzierżawy z dnia 24 września 2013r. zajęcie zostało wpisane do księgi wieczystej, stąd nawet przy przyjęciu , że wynajmujący zrzekł się prawa do pobierania pożytków z umowy dzierżawy na rzecz strony powodowej ( co nie wynika z twierdzeń pozwu) czy też przekazał na rzecz strony powodowej zarząd nieruchomości, to te czynności nie będą skuteczne względem wynikających ze skutków zajęcia praw (...) Spółki z o.o. przez wierzyciela egzekwującego. Tym samym niniejszy proces nie będzie miał żadnych skutków dla ewentualnej wypłaty kwoty z depozytu skoro wierzyciel egzekwujący nie został pozwany. Przekształcenia podmiotowe w procesie nie mogą nastąpić w postępowaniu apelacyjnym. Uchylenie zaś wyroku celem umożliwienia ewentualnego zapozowania innych osób nie jest celowe w aspekcie przyjęcia , że strony nie łączy umowa najmu a to właśnie z tego tytułu strona powodowa wywodziła swój interes prawny w ustaleniu. Z tych względów apelację oddalono na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach za instancję odwoławczą orzeczono na podstawie art. 98§1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 391§1 k.p.c. , przy zastosowaniu § 2 pkt 6 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U.2015r. poz.1804 ze zm.).

SSA Sławomir Jamróg SSA Barbara Górzanowska SSA Józef Wąsik