Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Krakowie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 czerwca 2024 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie – I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSA Sławomir Jamróg

Sędziowie : SSA Józef Wąsik,

SSA Jerzy Bess

Protokolant: Katarzyna Mitan

po rozpoznaniu w dniu 3 czerwca 2024r. w Krakowie na rozprawie

sprawy z powództwa T. G.

przeciwko Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w K.

o ustalenie

na skutek apelacji powoda T. G.

od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie

z dnia 7 kwietnia 2022 r. sygn. akt I C 3047/21

1. zmienia zaskarżony wyrok nadając mu treść:

„I. stwierdza nieważność uchwały Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w K. nr (...) z dnia 23 listopada 2011r. zmienianej uchwałami Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w K. nr (...) z dnia 14 sierpnia 2014r. i nr (...) z dnia 9 maja 2024r. ;

II. zasądza od pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w K. na rzecz powoda T. G., tytułem kosztów procesu, kwotę 577 zł (pięćset siedemdziesiąt siedem złotych) z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia 14 czerwca 2024r. do dnia zapłaty.”;

2. zasądza od strony pozwanej na rzecz powoda, tytułem kosztów postępowania apelacyjnego kwotę 470 zł (czterysta siedemdziesiąt złotych) z odsetkami, w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia o kosztach postępowania apelacyjnego do dnia zapłaty.

Sygn. akt I ACa 886/22

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 7 kwietnia 2022 r., sygn. akt I C 3047/21, Sąd Okręgowy w Krakowie oddalił powództwo T. G. przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w K. o ustalenie nieważności j uchwały Zarządu pozwanej spółdzielni nr (...) z dnia 23 listopada 2011 r. (w brzmieniu zmienionym uchwałą Zarządu pozwanej spółdzielni nr (...) z dnia 14 sierpnia 2014 r.) – pkt I oraz zasądził na rzecz pozwanej kwotę 377 zł tytułem kosztów procesu z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty- pkt II.

Podstawę tego rozstrzygnięcia stanowił następujący stan faktyczny:

T. G. jest (wraz z żoną B. G.) współwłaścicielem na zasadzie ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny położony przy ul (...) w K., dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr (...). Z prawem własności tego lokalu związany jest udział w wysokości 2758/56735 w nieruchomości wspólnej, stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) w obr. (...), zabudowaną budynkiem mieszkalnym przy ul. (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...). W nieruchomości tej nie doszło do wyodrębnienia własności wszystkich lokali. Wyodrębnionych zostało 8 lokali. Udział w nieruchomości wspólnej (wynoszący 18572/56735) nadal zachowuje Spółdzielnia Mieszkaniowa (...), która zarządza z mocy prawa nieruchomością wspólną. Należący do powoda lokal mieszkalny stanowi przedmiot umowy najmu, którą powód (jako wynajmujący) zawarł dnia 24.06.2021 r.

Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w K. podjął w dniu 23 listopada 2011 r. uchwałę nr(...) w sprawie terenów dróg i parkingów należących i zarządzanych przez pozwaną spółdzielnię oraz w sprawie wydawania identyfikatorów na pojazdy. W treści uchwały wskazano, że została ona podjęta między innymi na podstawie:

a)przyjętego dnia 28.11.2007 r. przez Zebranie Grupy Członkowskiej pozwanej spółdzielni wniosku nr (...) w sprawie wprowadzenia obowiązku posiadania identyfikatorów (treść wniosku: W związku z blokowaniem miejsc postojowych przez samochody obce na terenie parkingu przy ul. (...) wnioskuję o wydanie identyfikatorów dla mieszkańców w/w budynków posiadających samochody dopuszczone po przeglądach technicznych do eksploatacji. Identyfikator winien być wydany jeden dla mieszkania, w którym właściciel samochodu jest zameldowany oraz w nim zamieszkuje, gdzie równocześnie właściciel tego lokalu jest członkiem Spółdzielni (...). Identyfikator winien zawierać numer rejestracyjny samochodu, dla którego został wydany. Koszty identyfikatora winien ponieść otrzymujący identyfikator. Poszerzam wniosek o innych członków Spółdzielni);

b) zarządzenia Zarządu pozwanej spółdzielni z dnia 20.03.2008 r.;

c) odrzuconego dnia 12.06.2008 r. przez Walne Zgromadzenie pozwanej spółdzielni wniosku nr (...) w sprawie uchylenia zarządzenia dotyczącego wydawania identyfikatorów dla samochodów parkujących na terenie pozwanej spółdzielni (treść wniosku: Odstąpienie od zarządzenia dotyczącego wydawania identyfikatorów dla samochodów parkujących na terenach naszej Spółdzielni. Wniosek jednej grupy mieszkańców nie jest podstawą do wydawania zarządzeń, których nie można wyegzekwować. Decyzja ta zamiast uporządkować sytuację na parkingach, wprowadziła wiele niepotrzebnego zamieszania).

Ponadto Walne Zgromadzenie pozwanej spółdzielni odrzuciło dnia 16.06.2012 r. następujący wniosek: Jeżeli identyfikatory mają pozostać to wnioskujemy o: 1) Identyfikator dla każdego mieszkania (najemcy) niezależnie od posiadania samochodu. 2) Dodatkowo identyfikator dla „gościa”, którym przeważnie jest dziecko odwiedzające Rodzica i zameldowane w tym mieszkaniu.

Zgodnie z treścią tej uchwały:

a) wprowadzono obowiązek posiadania w pojeździe na terenie należącym bądź zarządzanym przez pozwaną identyfikatora, który upoważnia do parkowania pojazdu i poruszania się na drogach (pkt 1-2);

b) identyfikator mógł być wydawany w ilości jednej sztuki dla jednego lokalu mieszkalnego znajdującego się w budynku na terenie spółdzielni (pktII- 7);

c) identyfikator mógł być wydawany właścicielowi pojazdu, będącemu jednocześnie właścicielem lokalu mieszkalnego znajdującego się w budynku położonym na nieruchomości zarządzanej przez pozwaną spółdzielnię i zameldowanemu w tym lokalu na pobyt stały lub czasowy oraz w nim zamieszkującemu (pkt II.11), przy czym mógł być także wydany:

i. członkowi najbliższej rodziny właściciela lokalu mieszkalnego, który zamieszkuje wraz z właścicielem lokalu w jednej z nieruchomości zarządzanych przez pozwaną spółdzielnię mieszkaniową, z zachowaniem zasady: jeden lokal – jeden identyfikator (pkt II.12);

ii. właścicielowi lokalu mieszkalnego, będącemu jednocześnie właścicielem lokalu mieszkalnego znajdującego się w budynku położonym na nieruchomości zarządzanej przez pozwaną spółdzielnię i zameldowanemu w tym lokalu na pobyt stały lub czasowy oraz w nim zamieszkującemu, który jest posiadaczem pojazdu udostępnionego przez podmiot gospodarczy w celu wykonywania pracy (pkt II.13);

iii. właścicielowi pojazdu, będącemu właścicielem lokalu mieszkalnego znajdującego się w budynku położonym na nieruchomości zarządzanej przez pozwanej spółdzielni, nie będącemu jej członkiem, z zastrzeżeniem obowiązywania identyfikatora tylko na terenie nieruchomości, której właściciel pojazdu i lokalu mieszkalnego jest współwłaścicielem, o ile na terenie przedmiotowej nieruchomości znajduje się parking lub droga (pkt 14);

iv. najemcy lub użytkownikowi lokalu użytkowego należącego do pozwanej spółdzielni, w drodze decyzji jej Zarządu. Dla lokalu użytkowego należącego do pozwanej spółdzielni, w uzasadnionym przypadku, dopuszczalne było wydanie więcej niż jednego identyfikatora (pkt 15);

d) wydanie identyfikatora nie było jednoznaczne z zapewnieniem przez pozwaną spółdzielnię miejsca do parkowania — ze względu na ograniczoną ilość miejsca na parkingach (pkt 26).

W dniu 14.08.2014 r. Zarząd pozwanej spółdzielni podjął uchwałę nr (...)w sprawie terenów dróg i parkingów należących i zarządzanych przez pozwaną spółdzielnię oraz wydawania identyfikatorów na pojazdy i pilotów do szlabanów i bram.

Uchwałą tą zmieniono częściowo opisaną powyżej uchwałę nr (...), a także dodano do niej regulację dotyczącą wydawania pilotów do szlabanów i bram na terenach parkingów pozwanej spółdzielni.

Inicjatywa przyjęcia uchwały nr (...) (a właściwie odpowiadających jej treści zasad wjazdu i parkowania na terenie zarządzanym przez pozwaną spółdzielnię), pochodziła od mieszkańców — członków spółdzielni i przejawiała się między innymi w opisanych powyżej wnioskach i głosowaniach nad nimi.

Spółdzielnia nie dysponuje wystarczającą ilością miejsc parkingowych, tak by każdemu mieszkaniu przypisać przynajmniej jedno z nich. Ustalając zatem zasady dostępu do miejsc parkingowych zarząd spółdzielni uznał, że — zgodnie ze swoimi ustawowymi zadaniami — pierwszeństwo należy przyznać członkom spółdzielni i właścicielom, którzy mieszkania wykorzystują we własnych celach mieszkaniowych, a nie zarobkowych (jak np. w przypadku mieszkań na wynajem).

Na podstawie opisanej powyżej uchwały odmówiono powodowi wydawania identyfikatora uprawniającego do parkowania pojazdu najemcy. Umożliwiono mu jednak zakup pilota do szlabanów i bram (informując przy tym, że do wjazdu i parkowania na terenie zarządzonym przez spółdzielnię konieczne jest dodatkowo posiadanie identyfikatora).

Przy tym stanie faktycznym Sąd Okręgowy uznał, że powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Sąd Okręgowy nie zakwestionował interesu prawnego powoda w rozumieniu art. 189 k.p.c., uznając, że T. G. , jako właściciel wyodrębnionego lokalu mieszkalnego, a zarazem współwłaściciel nieruchomości wspólnej ma oczywisty interes w ustaleniu, czy uchwała regulująca zarząd tą nieruchomością jest zgodna z prawem, czy też nie.

Przeszkodą do uwzględnienia żądania pozwu jest jednak brak sprzeczności uchwały nim objętej z prawem lub zasadami współżycia społecznego.

Sąd podkreślił, że w nieruchomości, w której znajduje się lokal mieszkalny powoda, nie doszło jeszcze do wyodrębnienia wszystkich samodzielnych lokali. Część mieszkańców nadal korzysta z lokali na zasadzie praw spółdzielczych, czego skutkiem jest utrzymująca się nadal współwłasność właścicieli lokali oraz pozwanej spółdzielni w nieruchomości wspólnej (grunt oraz części budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokali). Nie doszło zatem na nieruchomości wspólnej do powstania wspólnoty mieszkaniowej, a zarząd jest sprawowany z mocy prawa przez spółdzielnię – jak zarząd powierzony – zgodnie z art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. 2021 poz. 1208). W myśl tego przepisu, przepisów ustawy dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. 2021 poz. 1048) o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z wyjątkiem art. 22 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio. Zastosowanie ma natomiast art. 24 ¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który w ust. 1 przewiduje, że większość właścicieli lokali w budynku położonym w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Tego rodzaju uchwała w niniejszym przypadku nie zapadła, wobec czego zarząd nieruchomością wspólną sprawuje Spółdzielnia Mieszkaniowa (...). Z aktualnego uregulowania zawartego w art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wynika, że do zarządu przez spółdzielnię odpowiednie zastosowanie mają jedynie dwa przepisy ustawy o własności lokali, mianowicie art. 22 oraz art. 29 ust. 1 i 1a. Kwestionowana uchwała została jednak podjęta w roku 2011, a jej zmiana w roku 2014, zatem tryb jej podjęcia oraz kwestia, czy mieściła się w ramach kompetencji zarządu podlegają ocenie w świetle ówcześnie obowiązujących przepisów. Do dnia 9 września 2017 r. przepis art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewidywał, że do zarządu nieruchomością wspólną nie stosowało się przepisów ustawy o własności lokali, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które miały zastosowanie odpowiednie. Żaden z tych przepisów w brzmieniu obowiązującym w latach 2011-2014 nie rozgraniczał kompetencji zarządu na czynności zwykłego zarządu oraz przekraczające ten zakres. Oznacza to, że w tym stanie prawnym spółdzielnia mieszkaniowa sprawująca zarząd miała pełną kompetencję zarówno do dokonywania czynności zwykłego zarządu, jak i przekraczających zwykły zarząd.

Uchwała, której stwierdzenia nieważności domagał się powód dotyczyła sposobu korzystania przez mieszkańców z nieruchomości wspólnej, jaką jest grunt, w zakresie parkowania i wjazdu na nieruchomość, niewątpliwie zatem jej przedmiotem były czynności nie mieszczące się w ramach zwykłego zarządu. Skoro jednak - w mającym znaczenie dla rozstrzygnięcia okresie – samodzielne kompetencje spółdzielni nie były ograniczone do czynności zwykłego zarządu, nie sposób uznać, by zaskarżona uchwała, ze względu na sposób jej podjęcia była nieważna. W tej sytuacji nieważność taka mogłaby być jedynie wynikiem merytorycznej sprzeczności treści uchwały z prawem lub zasadami współżycia społecznego (art. 58 § 1 i 2 kc).

Zdaniem Sądu Okręgowego taka sprzeczność nie zachodzi. Sąd nie podzielił stanowiska powoda, że uchwał dyskryminuje właścicieli lokali, którzy nie zamieszkują na wspólnej nieruchomości. Ilość miejsc parkingowych na wspólnej posesji jest deficytowa, nie pozwala na swobodne parkowanie przez wszystkich mieszkańców budynku. Wybuchały na tym tle konflikty, które w rezultacie doprowadziły do podjęcia kwestionowanej z inicjatywy mieszkańców uchwały. W sytuacji braku możliwości zaspokojenia potrzeb wszystkich zainteresowanych parkowaniem, spółdzielnia – jako zarządca – była uprawniona do uregulowania zasad korzystania z parkingu. Zasady te mogłyby zostać uznane za niezgodne z prawem jedynie w wypadku, gdyby naruszały konkretne, bezwzględnie obowiązujące przepisy. Taka sytuacja w niniejszym przypadku nie zachodzi, w szczególności brak jest naruszenia art. 140 kc, bowiem przepis ten nie rozstrzyga kolizji pomiędzy uprawnieniami poszczególnych współwłaścicieli. Nie sposób też dopatrywać się tutaj sprzeczności z art. 206 kc, bowiem przepis ten przyznaje prawo do współposiadania i korzystania z nieruchomości wspólnej jedynie w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Sprzeczność z zasadami współżycia społecznego mogłaby być z kolei stwierdzona w razie ewidentnego naruszenia zasad słuszności przy ważeniu wzajemnie sprzecznych interesów poszczególnych właścicieli wyodrębnionych lokali oraz uprawnionych z tytułu spółdzielczych praw do lokali. O takim naruszeniu można by mówić, gdyby ilość miejsc parkingowych była większa niż łączna liczba lokali wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych. Uchwał nie jest też sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Spółdzielnia Mieszkaniowa wskazała bowiem obiektywne kryteria, wedle których przyznawane są identyfikatory (priorytet przyznano posiadaczom lokali zaspokajającym w nich swoje potrzeby mieszkaniowe), wykluczające dowolność. Jakkolwiek więc powód jest pokrzywdzony treścią zaskarżonej uchwały, to jednak to pokrzywdzenie jest wynikiem czynników obiektywnych oraz próbą rozstrzygnięcia wzajemnie sprzecznych interesów poszczególnych mieszkańców. W konsekwencji powództwo oddalono.

Apelację od tego wyroku wniósł powód, zaskarżając orzeczenie w całości, zarzucając:

1. naruszenie przepisów postępowania, a to art. 233 §1 k.p.c. poprzez dokonanie dowolnej oceny dowodu:

- z protokołu zebrania Grupy Członkowskiej nr (...) Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w K. z dnia 28 lipca 2007 r. z wnioskiem nr (...) i pominięcie, iż inicjatywa przyjęcia regulacji ograniczają możliwość uzyskania identyfikatora tylko dla właścicieli lokali mieszkalnych zamieszkujących i zameldowanych w danym lokalu oraz będących członkami Spółdzielni Mieszkaniowej (...) została podjęta przez mieszkańca nieruchomości przy ul. (...) i w swoim założeniu dotyczyła „parkingu przy ul. (...)', a nie wszystkich nieruchomości w zarządzie pozwanej,

- z protokołu z walnego zgromadzenia Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w K. z dnia 12 czerwca 2008 r, i pominięcie, że głosowany wniosek dotyczył zupełnego odstąpienia od kontroli wjazdu pojazdów z użyciem identyfikatorów, zaś w ocenie powoda podstawą nieważności zaskarżonej uchwały nie jest sam fakt wprowadzenia identyfikatorów przez pozwaną, lecz ustalone wymogi dla ich uzyskania,

- z zeznań Z. R. i pominięcie, iż świadek ten wskazywał na regularne kwestionowanie zasad wydawania identyfikatorów przez mieszkańców a w konsekwencji błąd w ustaleniach faktycznych polegający na przyjęciu, iż inicjatywa przyjęcia zasad wjazdu i parkowania na terenie zarządzanym przez pozwaną pochodziła od mieszkańców, co przejawiało się w sposobie głosowania nad wspomnianymi wnioskami oraz że zasady te są powszechnie akceptowane, podczas gdy całościowa analiza materiału dowodowego nie pozwala na konstatację, że mieszkańcy nieruchomości przy ul. (...) podejmowali jakiekolwiek czynności celem przyjęcia kwestionowanych zasad, a jednocześnie regularnie podejmowane są próby zmiany tych zasad;

- z zeznań Z. R. w zakresie, w jakim wskazywał on na motywację, jaką kierował się zarząd pozwanej przyjmując kwestionowane zasady wydawania identyfikatorów parkingowych i przyjęcie zeznań w tym zakresie za podstawę zaskarżonego orzeczenia, podczas gdy pozostawały one w sprzeczności z samą treścią zaskarżonej uchwały a w konsekwencji błąd w ustaleniach faktycznych poprzez nieprawidłowe przyjęcie, iż ustalając zasady dostępu do miejsc parkingowych zarząd Spółdzielni kierował się potrzebą zapewnienia pierwszeństwa członkom spółdzielni i właścicielom, którzy mieszkania wykorzystują we własnych celach mieszkaniowych, a nie zarobkowych, podczas gdy zgodnie z treścią zaskarżonej uchwały identyfikator może zostać wydany również na wniosek najemcy lub użytkownika lokalu użytkowego, lecz jedynie w odniesieniu do lokalu użytkowego należącego do Spółdzielni Mieszkaniowej (...) a co więcej - w takim przypadku dopuszczalnym jest wydanie więcej niż jednego identyfikatora, co wprost wskazuje, że interes Spółdzielni Mieszkaniowej został postawiony wyżej, niż potrzeby pozostałych właścicieli nieruchomości lokalowych,

- naruszenie prawa materialnego, a to art. 27 ust 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (w brzmieniu sprzed dnia 9 września 2017 r.) w zw. z art. 199 kc. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że w stanie prawnym obowiązującym w dacie przyjęcia uchwały (23 listopada 2011 r.) oraz jej zmiany (14 sierpnia 2014 r.) spółdzielnia mieszkaniowa posiadała pełną kompetencję do dokonywania czynności zwykłego zarządu jaki czynności przekraczających zwykły zarząd, podczas gdy ówczesna treść przepisu art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie wprowadzała co do zakresu powierzonego spółdzielni zarządu szczególnych rozwiązań, co implikuje konieczność stosowania przepisów ogólnych Kodeksu cywilnego, w tym art. 199 k.c.;

2. naruszenie prawa materialnego, a to:

- art. 58 § 1 k.c. w zw. art. 206 k.c. oraz art. 27 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w zw. z art. 12 ust. 1 i art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że zaskarżona uchwała nie stoi w sprzeczności z prawem, podczas gdy ustalone przez pozwaną w treści uchwały wymogi, których spełnienie uprawnia do uzyskania identyfikatora parkingowego, a co za tym idzie do korzystania z parkingu, ograniczają część współwłaścicieli w wykonywaniu przysługujących im uprawnień w stosunku do nieruchomości wspólnej, należących do tzw. podstawowego rdzenia uprawnień, które z uwagi na semiimperatywny charakter art. 12 ust. 1 w zw. z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali nie mogą zostać wyłączone w toku sprawowania zarządu nieruchomością wspólną,

- art. 58 § 1 k.c. w zw. art. 140 k.c. oraz art. 47§ 1 k.c. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że zaskarżona uchwała nie stoi w sprzeczności z prawem - treścią prawa własności lokalu mieszkalnego należącego do powoda, podczas gdy istotą prawa własności jest prawo do korzystania z rzeczy (nieruchomości), a co za tym idzie korzystania z jej części składowych (praw związanych z jej własnością), w tym oddania ich do używania, zaś uchwała wprost uniemożliwia właścicielom lokali mieszkalnych zawarcie umowy najmu obejmującej korzystanie z miejsc parkingowych urządzonych na nieruchomości wspólnej;

- art. 58 §2 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że zaskarżona uchwała nie stoi w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego, podczas gdy ma ona charakter dyskryminujący osoby realizujące swoje potrzeby mieszkaniowe w nieruchomościach lokalowych, znajdujących się w budynkach zarządzanych przez pozwaną, w zależności od tytułu prawnego posiadanego przez danego mieszkańca do nieruchomości, pomimo iż koszt utrzymania nieruchomości wspólnych (w tym parkingu) nie jest uzależniony od korzystania z miejsc parkingowych - a w niniejszej sprawie jest dodatkowo ponoszony przez najemcę, któremu powód oddał lokal do używania.

Powód wniósł zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa w całości i o zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa, według norm przepisanych.

Pozwana wniosła o oddalenie apelacji i o zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego podnosząc, że rozwiązania wynikające z uchwały były zaakceptowane przez Walne Zgromadzenie Spółdzielni a ponadto podtrzymała stanowisko o zasadach zarządu spółdzielni wyrażane w toku procesu.

Rozpoznając apelację Sąd Apelacyjny zasadniczo uznał za własne ustalenia Sądu pierwszej instancji co do przebiegu zdarzeń i treści uchwały, odmiennie jednak oceniając zgodność z prawem kwestionowanej uchwały. Nadto uzupełniająco ustalił, że w dniu 9 maja 2024r. zarząd pozwanej podjął uchwałę nr (...) zmieniającą załączniki do uchwały Zarządu nr (...)zmieniana uchwała nr (...) , co jednak nie zmieniło istotnej treści ustalanej przez Sąd Okręgowy ( dowód: odpis protokołu zarządu nr (...). K. 171-175)

Sąd Apelacyjny zważył co następuje:

Podzielić należy stanowisko Sądu Okręgowego o zgodności podjęcia uchwały z wymogami formalnymi. Do czasu nowelizacji art. 27 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd nieruchomością wspólną wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową ex lege wykonywany był w taki sposób jak zarząd nieruchomościami stanowiącymi wyłącznie jej własność , co obejmowało zarówno czynności zwykłego zarządu, jak i czynności przekraczające zwykły zarząd. Art. 27 ust. 2 o spółdzielniach mieszkaniowych w poprzednim brzmieniu (tj na chwile podjęcia uchwały Dz.U.2003.119.1116 t.j.) wyłączał bowiem stosowanie przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną ( poza art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a u.w.l. )- tak SN w uchwale z dnia 27 marca 2014 r., III CZP 122/13, OSNC 2015, Nr 1, poz. 3; w postanowieniu z 29 kwietnia 2015 r., V CSK 273/14, Legalis nr 1245378, w wyroku z dnia 3 lipca 2015 r. IV CSK 640/14, Legalis nr 1337777). Nie było więc konieczności uzyskania zgody właścicieli lokali na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu.

Nie oznacza to jednak automatycznie zgodności z prawem,

Jakkolwiek dokonanie podziału nieruchomości do korzystania stanowi element zarządu nieruchomością to jednak, w tym konkretnym wypadku, sposób regulacji uprawnień dotyczących nie tylko parkowania ale także poruszania się po terenie zarządzanym przez spółdzielnię naruszał prawo. Okoliczność, że zarząd nieruchomością sprawuje spółdzielnia mieszkaniowa nie oznacza, że prawa właścicielskie mogą dowolnie ograniczane. Jest to nadal zarząd powierzony choć o charakterze przymusowym. Spółdzielnia mieszkaniowa powinna więc godzić interesy członków spółdzielni, którzy mają prawa spółdzielcze do lokali z interesami poszczególnych właścicieli. Jakkolwiek formalne wymogi zostały spełnione, to jednak dokonywanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu przez spółdzielnię nie mogło naruszać, bez zgody współwłaścicieli, istoty uprawnień wynikających z prawa własności. Okoliczność, że spółdzielcy wnioskowali na zebraniu Grup Członkowskich o wprowadzenie identyfikatorów tylko dla właścicieli mieszkających, w ilości jeden na mieszkanie i następnie na Walnym Zgromadzeniu odrzucili wniosek o rezygnację z identyfikatorów również nie może być decydujący albowiem zarząd spółdzielni nie może w sposób dowolny ograniczać praw właścicieli, w tym także członków jaki i osób nie będących członkami spółdzielni. Na marginesie jednak trzeba zauważyć, że na Zebraniu Grupy Członkowskiej nr(...) procedowano w odniesieniu do parkingu przy blokach ul. (...). Poszerzenie wniosku miało charakter podmiotowy ( o innych członków spółdzielni (k.92v.). Uchwała zarządu nie była więc uchwałą wykonawczą do uchwał Zgromadzenia Przedstawicieli /odpowiednio Walnego Zgromadzenia/, a prowadzi do nieproporcjonalnego ograniczenia praw właścicieli lokali (współwłaścicieli nieruchomości wspólnej/ przy jednoczesnym zagwarantowaniu praw samej spółdzielni. Zasadny bowiem jest podnoszona przez powoda zarzut, że na podstawie kwestionowanej uchwały inne osoby mogą otrzymać identyfikator, w tym najemcy lokali użytkowych spółdzielni (pkt II.15). trudno więc przyjąć, że u podstaw uchwały leżało zapewnienie możliwości parkowania mieszkającym tamże właścicielom lokali.

Sąd Apelacyjny nie kwestionuje, że ograniczenie możliwości korzystania z przedmiotu współwłasności, w tym określenie zasad korzystania ze wspólnego parkingu nie jest samo w sobie sprzeczne z prawem, co dotyczy także wspólnot mieszkaniowych (por. Sądu Najwyższego z dnia 16 września 2015 r. III CSK 446/14). W orzecznictwie także wskazywano, że reglamentacja uprawnienia do korzystania z majątku spółdzielni i należących do niej obiektów, nie jest w świetle przepisów prawa materialnego wykluczona (por. wyroki Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 6 marca 2014 r. I ACa 856/13 i Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 23 października 2015r. Sygn. akt I ACa 481/15). Sąd Apelacyjny uznaje więc, że co do zasady nie było przeszkód do ograniczenia możliwości parkowania na terenach należących tylko do spółdzielni a nawet ograniczenia- ale na podstawie zgody właścicieli lokali -możliwości parkowania na terenie nieruchomości stanowiących współwłasność do jednego samochodu na lokal mieszkalny. Wykonywanie jednak zarządu powinno uwzględniać normy prawa w tym art. 140 k.c. w zw. z art. 206 k.c. , art. 12 ust. 1 i 2 u.w.l. i art. 40 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych a ograniczenie prawa do korzystania z przedmiotu współwłasności nie może nastąpić bez umowy z innymi współwłaścicielami /uchwały wspólnoty/

W tym wypadku zaskarżona uchwała podjęta bez wyrażenia woli właścicieli narusza uprawnienia powoda jako właściciela lokalu, nie zameldowanego w nim nie zamieszkującego wynikające z art. 12 ust. 1 i 13 ust. 1 ustawy o własności lokali w zw. z art. 206 k.c., 140 k.c. i art. 64 ust. 3 Konstytucji R.P. zakresie w jakim zasady korzystania z dróg i parkingów, w tym także na nieruchomości wspólnej, uniemożliwiają nie tylko parkowanie ale i nawet poruszanie się po terenie nieruchomości wspólnej więcej niż jednym samochodem (sam wjazd uzależniony jest od zasad wydawania identyfikatora), a jednocześnie pozostawiają obowiązek ponoszenia opłat za nieruchomość wspólną. Tu dodatkowo można zwrócić uwagę, że właściciel lokalu nie będący członkiem spółdzielni może nie mieć żadnej możliwości wjazdu na teren zarządzany przez spółdzielnię w sytuacji gdy na nieruchomości wspólnej nie znajduje się parking lub droga (pkt II.14). W odniesieniu zaś do właściciela lokalu, będącego tak jak powód, członkiem spółdzielni, lecz nie zamieszkującym na terenie nieruchomości wspólnej i nie zameldowanym tamże, w istocie uchwała zarządu nie zawiera regulacji. Nie jest to bowiem właściciel o jakim mowa w pkt II ust. 11 jak i nie jest to właściciel wymieniony w ust. 14. Nawet jednak otrzymanie identyfikatora nie uchyla naruszenia norm prawa gwarantujących prawo do korzystania z przedmiotu wspólności. Spółdzielnia oczywiście jest w tym przypadku współwłaścicielem nieruchomości i użytkownikiem i współużytkownikiem wieczystym gruntu jednakże w takim zakresie, w jakim nie narusza to przysługującej członkom i właścicielom lokali niebędącym członkami spółdzielni odrębnej własności lokali lub praw z nią związanych (art. 40 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych ). Ponadto samo poruszanie się po terenie zarządzanym przez spółdzielnie a więc także po nieruchomości wspólnej wyklucza możliwość poruszania się i to nawet po terenie nieruchomości wspólnej najemcom lokali mieszkalnych. Zaskarżona uchwała tworzy zaś jednocześnie indywidualne i skuteczne wobec właścicieli innych lokali (współwłaścicieli nieruchomości wspólnej) uprawnienie spółdzielni do swobodnego dysponowania możliwością udostępnienia prawa do korzystania z terenów parkingów i dróg wewnętrznych najemcom lokali użytkowych i to przy możliwości wydania więcej niż jednego identyfikatora. Uchwała daje też prawo do uzyskania na podstawie woli zarządu identyfikatora członkom rodzin zamieszkujących z właścicielem (pkt II, 12) a więc posiadaczom zależnym. Powyższe uprawnienia są dyskryminujące dla właścicieli, którzy nie zamieszkują wspólnie z członkiem rodziny, którzy udostępniają swój lokal mieszkalny do użytkowania czy też go wynajmują. Ponadto z uwagi na potrzeby bytowe członków spółdzielni może być wydany identyfikator ale już ze względu na potrzeby bytowe właściciela lokalu nie będącego członkiem już nie. Słusznie więc powód odwoływał się także do konstytucyjnych zasad niedyskryminacji. Należy ponadto podkreślić, że nie było w tym przypadku zgody współwłaścicieli nieruchomości przy ul. (...) ani zgody Sądu na ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej. Pomimo więc ówczesnych kompetencji zarządu spółdzielni do podejmowania czynności przekraczających zasady zwykłego zarządu, ocena działania tego zarządu musi być odnoszona także do interesów wspólnoty mieszkaniowej, tj. praw wszystkich właścicieli lokali. Wykonywanie więc zarządu powinno uwzględniać normy prawa w tym art. 140 k.c. w zw. z art. 206 k.c. , które mają w sprawie zastosowanie poprzez art. 1 ust. 2 u.w.l. Także miały zastosowanie przepisy art. 12 ust. 1 i 2 u.w.l., 13 ust. 1 u.w.l. Przepisy te zostały naruszone. Ograniczenie możliwości korzystania z przedmiotu współwłasności ingerujące bez zgody współwłaścicieli w prawa do korzystania z przedmiotu współwłasności było także sprzeczne z art. 40 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych.

Przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i prawo spółdzielcze nie wykluczają dopuszczalności ustalenia nieważności uchwał innych organów spółdzielni na podstawie art. 198 k.p.c. w zw. z art. 58§1 k.c. czy też w zw. z art. 58§2 k.c. Zasady stabilności skutków podjętych uchwał i korporacyjny charakter zarządzania jest oczywiście wartością, jednakże nie można pominąć, że uchwała została podjęta bez wyrażenia woli przez innych współwłaścicieli. Ograniczenie zaś współwłaścicielowi możliwości korzystania z przedmiotu współwłasności nie może nastąpić na podstawie samodzielnej decyzji zarządcy i to nawet przy uwzględnieniu ówcześnie obowiązujących przepisów.

Rozważania zaskarżonego wyroku dotyczące interesu powoda wskazują, że Sąd Okręgowy dostrzegał wadliwość uchwały pomijając jednak, że przepisy prawa spółdzielczego tylko w ograniczonym zakresie przewidują możliwość zaskarżenia uchwał innych organów spółdzielni (art. 43 ust.5 u.s. nie miał zastosowania) , a uchwała Wspólnoty nie była w tym przypadku wymagana, stąd powód pozostawałby w istocie z uwagi na datę uchwały bez ochrony prawnej.

Z tych przyczyn należało uwzględnić powództwo w oparciu o art. 58§1 k.c. w zw. z art. 189 k.p.c. Uchwała Zarządu regulująca treść praw współwłaścicieli stanowi czynność prawną.

Tu w całości Sąd Apelacyjny podziela stanowisko Sądu Okręgowego co do interesu prawnego powoda w zaskarżeniu uchwał. Jest on dodatkowo członkiem spółdzielni. Uchwała zaś jest nadal modyfikowana i stosowana.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego nie ma w tym przypadku możliwości wydania wyroku stwierdzającego nieważność uchwały w części, a to raz z uwagi na kategoryczność pkt I. 2 w zw. z pkt. I.14, brak rozdzielenia poszczególnych nieruchomości oraz z uwagi na odesłania czy też z uwagi na zasady wydawania pilotów do szlabanów i bram (pkt V). Ponadto Sąd przy powództwie o ustalenie nie może ukształtować nowej treści uchwały. Na marginesie jednak trzeba też podkreślić, że przepis art. 42§9 Prawa Spółdzielczego nie ma tu zastosowania.

Mając powyższe na uwadze Sąd Apelacyjny zmienił na podstawie art. 386§1 k.p.c. w zw. z art.367 ¹§3 k.p.c. zaskarżone orzeczenie i uwzględnił powództwo.

O kosztach postępowania i postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98§1 i §1 ¹ i§3k.p.c. przy uwzględnieniu §8 ust. 1 i odpowiednio §10 ust. 1 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U.2023.1935 t.j.).