Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Krakowie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 9 maja 2017 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie – I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSA Anna Kowacz-Braun (spr.)
Sędziowie:	SSA Barbara Górzanowska SSA Wojciech Kościołek
Protokolant:	sekr.sądowy Marta Matys

po rozpoznaniu w dniu 26 kwietnia 2017 r. w Krakowie na rozprawie

sprawy z powództwa Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta K.

przeciwko (...) Sp. z o.o. w W.

o rozwiązanie użytkowania wieczystego

na skutek apelacji strony pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie

z dnia 24 marca 2014 r. sygn. akt I C 1994/12

1.  zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że nadaje mu treść:

„I. oddala powództwo;

II. zasądza od strony powodowej na rzecz strony pozwanej kwotę 7.217 zł (siedem tysięcy dwieście siedemnaście złotych) tytułem kosztów procesu.”;

2.  zasądza od strony powodowej na rzecz strony pozwanej kwotę 206.948 zł (dwieście sześć tysięcy dziewięćset czterdzieści osiem złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego i kasacyjnego.

SSA Barbara Górzanowska SSA Anna Kowacz-Braun SSA Wojciech Kościołek

UZASADNIENIE

wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 9 maja 2017 r.

Powód Skarb Państwa - Prezydent Miasta K. w pozwie skierowanym przeciwko (...)Polska Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w W., domagał się rozwiązania umowy użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego nieruchomość składającą się z działek ewidencyjnych nr (...) z obrębu(...), jednostka ewidencyjna (...) objętą księgą wieczystą nr (...), położoną przy ul. (...) w K., powołując się na niezagospodarowanie go w sposób wskazany w umowie lecz niezgodne z celem użytkowania wieczystego i w terminie do dnia 31 grudnia 2003r.

W odpowiedzi na pozew pozwana spółka wniosła o oddalenie powództwa zarzucając brak przesłanek do wcześniejszego rozwiązania stosunku użytkowania wieczystego, opisanej w art. 240 k.c.

Wyrokiem z dnia 24 marca 2014r. Sąd Okręgowy w Krakowie, uwzględniając powództwo, rozwiązał stosunek prawny użytkowania wieczystego w odniesieniu do gruntu stanowiącego nieruchomość składającą się z działek ewidencyjnych nr: (...) o powierzchni 0,16 ha, nr (...) o powierzchni 0,1203 ha,oraz nr (...) o powierzchni 0,0010 ha, położonej w K., obręb (...) jednostki ewidencyjne (...), objętej księgą wieczystą nr (...), powstały na podstawie umowy o oddaniu gruntuw użytkowanie wieczyste z dnia 22 grudnia 1997r., zawartej w kancelarii notarialnej w K. przed notariuszem G. I., w formie aktu notarialnegorep.(...)nr (...), którego stronami są aktualnie Skarb Państwa - Prezydent Miasta K. i (...) - spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. (pkt I), zasądził od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa - Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa kwotę 7200 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu, (pkt II); nakazał ściągniecie od strony pozwanej na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Krakowie kwoty 98 186 złotych tytułem opłaty od pozwu, której strona przeciwna nie miała obowiązku ponieść jako od niej zwolniona (pkt III).

Podstawą rozstrzygnięcia były następujące ustalenia faktyczne:

Skarb Państwa jest właścicielem nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych nr (...) z obrębu nr(...), jednostka ewidencyjna (...), położonej przy ul. (...) w K., dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...). Grunt ten został oddany w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym na podstawie umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego - rep. (...), zawartej w dniu 22 grudnia 1997r. na 99 lat, do 22 grudnia 2096r. W § (...) umowy zamieszczono zapis następującej treści: „przedmiotowe działki zostają oddane w użytkowanie wieczyste na cele zagospodarowania zgodne z przeznaczeniem terenu w planach zagospodarowania przestrzennego miasta K. tj. obszar urządzeń komunikacji - symbol planu (...)”. Z kolejnego postanowienia umownego wynikało, że beneficjenci prawa użytkowania wieczystego zostają zobowiązani do rozpoczęcia zagospodarowywania gruntu od 31 grudnia 2000r., a proces ten ma się zakończyć najpóźniej do dnia 31 grudnia 2003r. W chwili zawierania umowy nabywcy nie mieli żadnych planów, co do sposobu tego zagospodarowania, a właściciel nieruchomości oczekiwał, iż będzie ona zagospodarowana jako obszar urządzeń komunikacji, bez bliższego określania ich rodzaju. Opisany wyżej cel dla realizacji którego grunt został oddany w użytkowanie wieczyste został wcześniej, przed zawarciem umowy, zawarty w protokole uzgodnień, datowanym na 16 grudnia 1997r., podpisanym przez strony. W nieodległym od umowy czasie, bo 16 lutego 1998r. prawo to zostało sprzedane na rzecz innej osoby fizycznej - J. K., z którym przyszli beneficjenci prawa, prowadzili pertraktacje już w czasie bezpośrednio poprzedzającym jego ustanowienie. Kolejny użytkownik wieczysty sprzedał przysługujące mu prawo na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (...) w W. na podstawie umów: warunkowej oraz przenoszącej to prawo na spółkę nabywcę z 22 kwietnia 1999r. nr rep. (...)i 16 września 2000r. nr rep (...). Spółka z o. o. (...) połączyła się ze spółką z o. o. (...), przenosząc na nią cały swój majątek, w tym prawo do gruntu przy ul. (...) w K.. Decyzją z dnia 4 września 2003r. (...) spółka z o. o. uzyskała pozwolenie na budowę, m.in. na nieruchomości objętej sporem stron, dworca autobusowego wraz ze stacją paliw, układem drogowym i infrastrukturą, a decyzją z dnia 6 lutego 2004r., po zakończeniu inwestycji, pozwolenie na użytkowanie tych obiektów. Zostały one zlokalizowane na gruncie bezpośrednio sąsiadującym z realnością, której dotyczy obecne postępowanie. Aktualnie jej użytkownikiem wieczystym jest spółka z o. o. (...)w W., która nabyła to prawo od (...) spółka z o. o. na podstawie umowy warunkowej z dnia 31 sierpnia 2011r - nr Rep (...)oraz umowy przenoszącej własność prawa (i ustanowienia służebności gruntowych) z 21 października 2011r., nr rep (...). Grunt ten wówczas nie był objęty ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta K.. W stadium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta, zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta nr (...)z dnia 16 kwietnia 2003r., znajdował się on na terenach o przeważającej funkcji usługowej-UC.

Z dalszych ustaleń Sądu pierwszej instancji wynika, że decyzją z dnia 10 grudnia 2010r. nr (...), wydaną na wniosek strony pozwanej, Prezydent Miasta K. ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania tego terenu. W oparciu o decyzję z dnia 9 stycznia 2012r. nr (...) Prezydent zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwanej pozwolenia na budowę na tej realności. Beneficjentem pozwolenia była spółka (...). Na jej podstawie strona pozwana wybudowała na przedmiocie użytkowania wieczystego restaurację (...) wraz z wewnętrzną droga dojazdową i miejscami parkingowymi dla jej klientów. Sąd Okręgowy, odwołując się do judykatów Sądu Najwyższego dotyczących wykładni normy art. 240 k.c., stając na stanowisku, iż żądanie rozwiązania stosunku użytkowania wieczystego ustanowionego umową z dnia 22 grudnia 1997r. jest usprawiedliwione, w pierwszej kolejności zwrócił uwagę, że strona pozwana, będąc kolejnym następcą prawnym osób, na rzecz których w tej umowie oddano grunt przy ul. (...) w K. w użytkowanie wieczyste, weszła w sytuację swoich poprzedników prawnych, w tym zakresie sposobu zagospodarowania nieruchomości, sposobu za pośrednictwem którego miał zostać zrealizowany cel, dla którego właściciel gruntu ustanowił to prawo. Cel ten, na podstawie analizy treści §(...) umowy z dnia 22 grudnia 1997r. da się określić i nie może budzić wątpliwości, że zgodnym zamiarem stron, stanowiącym potwierdzenie także uzgodnień poprzedzających zawarcie umowy, było to by na gruncie powstały urządzenia z zakresu komunikacji, co było zgodne z ówczesnymi postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta. To postanowienie umowne dodatkowo doprecyzowywało odwołanie się w nim do oznaczenia tego terenu wynikającego z planu (symbol (...)). Sąd przy tym zauważył, że treść tego postanowienia umownego nie była przedmiotem kontrowersji pomiędzy właścicielem nieruchomości a kolejnymi jej użytkownikami, poprzednikami strony pozwanej. Ona też z własnej inicjatywy nie podejmowała starań, o ile rzeczywiście uważała to postanowienie za mogące podlegać rozbieżnej interpretacji, o wyjaśnienie ich, w szczególności przez osoby fizyczne, strony umowy z roku 1997. Brak jest także podstaw, by przyjmować, że treść dokumentów, którymi bez wątpliwości pozwana dysponowała przed zakupem prawa, mogła być źródłem uzasadnionych wątpliwości, co do sposobu interpretacji zapisu §(...) umowy. Za takim wnioskiem przemawia, zdaniem Sądu pierwszej instancji także okoliczność, że spółka z o. o. (...) takich wątpliwości nie miała, a uzyskując pozwolenie na budowę dworca autobusowego, stacji paliw wraz z układem drogowym i infrastrukturą, która to decyzja obejmowała także nieruchomość obecnie objętą sporem, cel ten zrealizowała, chociaż na fragmencie areału, bezpośrednio sąsiedniego, którego status prawny był tożsamy z tym, którego dotyczy postępowanie. W ocenie Sądu pierwszej instancji, tak określany cel w umowie, nakładał na każdoczesnego użytkownika wieczystego obowiązki związane z jego realizacją i bez znaczenia dla nich, obciążających również stronę pozwaną, było to, że w czasie kiedy Spółka (...)stała się użytkownikiem wieczystym nieruchomości nie obejmował jej miejscowy plan zagospodarowania.

Sąd Okręgowy wskazał, że cel, na jaki grunt zostaje oddany w użytkowanie wieczyste i jego przeznaczenie, determinujący sposób jego zagospodarowania, określa przede wszystkim właściciel nieruchomości. Może on być, w ocenie Sądu, zmieniony ale tylko w oparciu o porozumienie właściciela z użytkownikiem, który o ile jego plany są rozbieżne z ustalonym umownie celem, winien zabiegać o zmianę umowy w tym zakresie. Tego rodzaju starań strona pozwana nie przedsięwzięła po uzyskaniu przymiotu użytkownika, ani wówczas gdy otrzymała ostateczne decyzje o wz i zt czy zezwalającą na budowę. Natomiast inicjatywie drugiej strony w tym zakresie odmówiła, decydując się na rozpoczęcie i zakończenie inwestycji, która, gdy chodzi o jej charakter, nie da się pogodzić z tak określonym w umowie z dnia 22 grudnia 1997r. celem oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste i jego przeznaczeniem, a co za tym idzie, sposobem zagospodarowania gruntu.

Wskazane wyżej okoliczności, w tym w szczególności opisujące sposób działania strony pozwanej, doprowadziły do sformułowania przez Sąd pierwszej instancji wniosku prawnego, zgodnie z którym zachowanie to stanowi realizację przesłanki, od spełnienia której ustawodawca w normie art. 240 k.c. uzależnił możliwość wcześniejszego rozwiązania stosunku użytkowania wieczystego. Nie jest ono bowiem zwykłym niedochowaniem warunków umowy z 22 grudnia 1997r. ale działaniem w sposób oczywiście sprzeczny z przeznaczeniem przedmiotu prawa, a przy tym działaniem celowym i nacechowanym złą wolą. Ta szczególna kwalifikacja zachowania strony pozwanej wynika, zdaniem Sądu Okręgowego, z tego, że: nieruchomość pomimo upływu terminów początkowego i końcowego na takie zagospodarowanie, aż do lutego 2012r., kiedy przedstawiciele strony powodowej dokonali jej oględzin, nie nosiła jakikolwiek znamion tegoż, pozostając gruntem zarośniętym drzewami i krzewami; co najmniej do daty dokonania oględzin grunt nie nosił jakikolwiek cech tego, że pozostaje w posiadaniu jakiegokolwiek podmiotu; mimo, że pozwana miała świadomość, że cel usługowy na jaki w swoich planach przeznaczyła nieruchomość nie da się pogodzić z tym, o jakim stanowiła umowa o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste, na przestrzeni lat nie zmieniana, a mimo to konsekwentnie dążyła do jego zrealizowania, nie zabiegając uprzednio, w relacji z właścicielem o zmianę postanowień umownych tak, by sprzeczność pomiędzy treścią umowy a celem i charakterem zamierzenia gospodarczego przedsięwziętego przez siebie, usunąć.

Odmawiając trafności zarzutowi pozwanej, oceniającej wystąpienie z roszczeniem o rozwiązanie stosunku użytkowania wieczystego przed terminem, jako przejaw nadużycia prawa podmiotowego, Sąd Okręgowy w pierwszej kolejności zwrócił uwagę, że za przejaw takiego nadużycia nie może być poczytane długotrwałe zaniechanie w występowaniu z nim, mimo że stan niezgodności na gruncie z celem i sposobem korzystania z niego, oznaczonym w umowie, trwał od szeregu lat. Jego zdaniem, nie stanowiło to akceptacji ze strony Skarbu Państwa dla tego stanu rzeczy a skorzystanie z tego roszczenia przez stronę powodową mogło nastąpić w każdym czasie. Podkreślił także Sąd w swoim stanowisku prawnym, że nietrafna jest ta część argumentacji strony pozwanej, w której z faktu wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwolenia na budowę przez Prezydenta Miasta K. stara się wywodzić ocenę o niezasadności roszczenia zgłoszonego w pozwie. Zwrócił przy tym uwagę na konieczność rozróżniania a nie utożsamiania działania Prezydenta jako organu administracji samorządowej i jako reprezentanta Skarbu Państwa, której zachowanie stanowisko (...)w tym zakresie również nietrafnym. Podstawą rozstrzygnięcia kosztach postępowania była norma art. 98 §1 k.p.c.

Apelację od wyroku Sądu Okręgowego złożyła strona pozwana (...)Spółka z o. o., zaskarżając go w całości i domagając się jego zmiany poprzez oddalenie powództwa oraz obciążenie strony przeciwnej kosztami postępowania za obydwie instancje. Strona pozwana zarzuciła:

1. naruszenia prawa procesowego, w sposób mający istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, a to art. 233 §1 k.p.c. w następstwie dokonania przez Sąd I instancji oceny dowodów w sposób niewszechstronny i w jej następstwie nietrafne uznanie, że strony umowy o oddanie gruntu w użytkowania wieczyste zgodnie postanowiły, w oderwaniu od ówczesnych postawień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta, że jego celem jest zagospodarowanie nieruchomości na cele „urządzeń komunikacji”, podczas gdy prawidłowa ocena zgromadzonych w sprawie dowodów powinna prowadzić do wniosku, że zgodną wolą stron było takie jej przeznaczenie i wykorzystanie jakie - aktualnie - w dacie zawarcia umowy, wynikało z postanowień planu. Wobec tego nie można przyjąć, jak czyni to Sąd, że w umowie został oznaczony konkretny sposób zagospodarowania przedmiotu użytkowania wieczystego, który wyklucza wniosek, że ten, w jaki została zagospodarowana realność przy ul. (...), nie da się pogodzić z postanowieniami umowy z 1997r. Zdaniem pozwanej takie określenie celu i co za tym idzie, przeznaczenia i sposobu zagospodarowania nieruchomości nie wynika z treści zeznań świadków przesłuchanych w sprawie, w tym w szczególności świadka J. B.. Przeciwnie z okoliczności poprzedzających zawarcie umowy wynika, przy właściwej ich ocenie, że tego rodzaju zgodnej woli stron w zakresie przeznaczenia nieruchomości na „cele komunikacji” - bez bliższego jego sprecyzowania, nie można im przypisać. O wadliwości tej oceny, zdaniem pozwanej, ma również dostatecznie przekonywać nietrafne przypisanie przez Sąd apelującej spółce w zakresie sposobu zagospodarowania przedmiotu sporu umyślności, w sytuacji gdy wiedziała jak zagospodarował grunt sąsiedni jej poprzednik prawny, spółka (...). Formułując taki wniosek nie uwzględnił bowiem, że jakkolwiek pozwana wiedziała o wybudowaniu na działce sąsiedniej tak dworca autobusowego, jak i stacji paliw tym niemniej znana jej była także treść wydanych na rzecz poprzednika wz i zt jak i pozwolenia na budowę, które nie wskazywały, że sporna nieruchomość ma być przeznaczona także na „urządzenia komunikacji”. W ocenie apelującej stawiany zarzut został zrealizowany także przez nietrafne przyjęcie przez Sąd, iż pozwana zdawała sobie sprawę, dysponując decyzją wz i zt oraz pozwoleniem na budowę, których treść wyrażała aprobatę dla jej zamierzenia inwestycyjnego o możliwości rozwiązania stosunku użytkowania wieczystego przed terminem. Prawidłowa ocena dowodów winna prowadzić do wniosku zupełnie przeciwnego. Za trafnością tego zarzutu miało, zdaniem pozwanej spółki, przemawiać także to,że przeprowadzając w sposób powierzchowny kwestionowaną ocenę, Sąd Okręgowy nie zwrócił dostatecznej uwagi ani nie wyciągnął prawidłowego wniosku prawnego dla oceny zasadności roszczenia powódki z tego, że wybudowanie na spornym gruncie restauracji (...) wraz z parkingami, w tym także dla korzystających z sąsiadującego z tą realnością dworca autobusowego, powinno prowadzić do zaliczenia tych obiektów do tych ściśle związanych z „urządzeniami komunikacji” sensu largo. O tym, że zarzut jest usprawiedliwiony miało także przekonywać to, że jedynie pobieżna analiza treści dowodów dała podstawę do wyrażenia oceny prawnej, iż roszczenie o rozwiązanie stosunku użytkowania wieczystego nie stanowi przejawu nadużycia prawa podmiotowego przez właściciela gruntu mimo, że ocena poprawna dawała dostateczną podstawę do wniosku przeciwnego, skoro stronie powodowej nie dawało podstawy do wcześniejszego formułowania roszczenia tej treści to, iż przez szereg lat grunt nie był zagospodarowany oraz, że w istocie Skarb Państwa nie wskazał jaki cel publiczny związany z budową „urządzeń komunikacji” będzie, po ustaniu dotychczasowego stosunku na tym gruncie realizowany, a wybudowanie restauracji wraz infrastrukturą, służącą klientom, w tym podróżnym, jest prawidłowym, funkcjonalnym dopełnieniem, zabudowy na nieruchomości sąsiedniej, zrealizowanej przez jej poprzednika prawnego. Zatem roszczenie strony powodowej należy ocenić jako sprzeczne ze społeczno - gospodarczym przeznaczeniem prawa użytkowania wieczystego obejmującego sporny grunt. Dodatkowo apelująca zwracała uwagę, że sposób zagospodarowania gruntu nie był przez właściciela ujawniony w księdze wieczystej, z którego to zaniechania pozwana wnioskowała, iż konkretny sposób zagospodarowania po pierwsze nie był w umowie z 1997r. określony a przy tym doniosły nie tylko dla osób fizycznych, na rzecz których prawo to było ustawiane ale również dla drugiej strony umowy.

2. naruszenia prawa materialnego przez błędne zastosowanie:

a) art. 65 k.c. jako następstwa nieprawidłowej wykładni postanowień umowy z 22 grudnia 1997r., szczególnie jej (...), w zakresie celu, przeznaczenia i konsekwencji sposobu zagospodarowania nieruchomości, w szczególności oparcia wykładni tego postanowienia umowy jedynie na przypuszczeniu, iż zgodną wolą stron było by użytkownik wieczystym wybudował na tym gruncie „urządzenia komunikacji”,

b) art. 240 k.c. w zw. z art. 33 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w następstwie nieuzasadnionego uznania, iż w okolicznościach faktycznych ustalonych w sprawie zostały spełnione przesłanki uprawniające do rozwiązania tego stosunku z pozwaną, wobec wykorzystania nieruchomości przez spółkę w sposób oczywiście sprzeczny z celem wskazanym w umowie. Strona pozwana zawracała przy tym uwagę na wyjątkowość sytuacji, w której może dojść do takiego rozwiązania przed terminem oraz na fakultatywność wystąpienia z tego rodzaju żądaniem na drogę sądową,

c) art. 5 k.c. w następstwie jego niezastosowania mimo, że wystąpienie z tym roszczeniem przez Skarb Państwa stanowi nadużycie prawa podmiotowego, będąc wyrazem nielojalności, uczciwości i zaufania, pozostając niezgodnym ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego uprawnienia właściciela gruntu.

Ponadto apelująca zaskarżyła, na podstawie art. 380 k.p.c. decyzję procesową Sądu I instancji o oddaleniu jej wniosku o przeprowadzenie dowodu z pism Urzędu Rejonowego w K. z 9 listopada i 20 listopada 1997r z których miało wynikać, że strona powodowa nie precyzowała bliżej sposobu przeznaczenia i zagospodarowania nieruchomości, jak również z operatów szacunkowych autorstwa P. T. (1) i T. P., określających aktualną wartość spornej realności, które zostały złożone w postępowaniu prowadzonym w ramach rozpoznawania wniosku pozwanej o przekształcenie prawa użytkowania tego gruntu we własność. Miały one, zdaniem apelującej, wskazywać, że brak zgody pozwanej na ustaloną (wadliwie w jej ocenie) na określenie wartości nieruchomości w operacie P. T., która miała posłużyć dla ustalenia wysokości opłaty, którą miała ponieść w związku z przekształceniem, miała być główną przyczyną decyzji Skarbu Państwa o wystąpieniuz rozpoznawanym roszczeniem. Taka sytuacja tym bardziej usprawiedliwia jej wniosek, że żądanie rozwiązania stosunku użytkowania wieczystego jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, stanowiąc nadużycie prawa podmiotowego przez przeciwnika procesowego.

W apelacji został zgłoszony także wniosek dowodowy w postaci informacji e-mailowej z daty 7 listopada 2012r., której treść miała potwierdzać, iż wystąpienie z roszczeniem miało skłonić spółkę do polubownego zakończenia sporu stron, w postępowaniu o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność.

Sąd Apelacyjny rozpoznając sprawę na skutek apelacji strony pozwanej uzupełnił ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji ustając między innymi, że poprzedni właściciele przedmiotowej nieruchomości zostali wywłaszczeni na rzecz Skarbu Państwa, a grunt został oddany w użytkowanie wieczyste Przedsiębiorstwu Państwowej (...) w K. na cele kontynuacji na nim infrastruktury dworca autobusowego. Stosunek użytkowania wieczystego z tym Przedsiębiorstwem został rozwiązany na podstawie decyzji Kierownika Urzędu Rejonowego z dnia 6 września 1996 r. wydanej zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce nieruchomościami i wywłaszczaniu nieruchomości (jedn. tekst Dz. U. z 1991 r., Nr 30, poz. 127 ze zm. - dalej, jako u.g.g.w.n.) a następnie, grunt został oddany w użytkowanie spadkobiercom poprzednich właścicieli nieruchomości. Do czasu rozpoczęcia przez stronę pozwaną budowy restauracji (...) w oparciu o pozwolenie na budowę z dnia 9 stycznia 2012 r. wydane przez Prezydenta Miasta K., objęta sporem nieruchomość pozostawała niezagospodarowana. Przed podjęciem zabudowy pozwana nie informowała o swym zamiarze inwestycyjnym właściciela gruntu, ani też nie występowała o zmianę umowy o ustanowieniu prawa wieczystego użytkowania. Natomiast Skarb Państwa zasygnalizował w piśmie z dnia 29 lutego 2012 r. przyszłemu inwestorowi, że planowana inwestycja, której podstawą było pozwolenie na budowę oraz wcześniejsza o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu nie da się pogodzić z celem, dla którego realizacji grunt został oddany w użytkowanie wieczyste.Zatem ewentualna jego zabudowa może doprowadzić do ziszczenia się przesłanek z art. 33 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst Dz. U. z 2014 r., Nr 518, ze z m. - dalej, jako u.g.n.), na którego podstawie Skarb Państwa może wystąpić o rozwiązanie stosunku użytkowania wieczystego przed upływem terminu oznaczonego w umowie.

Na tej podstawie faktycznej Sąd Apelacyjny uznał zarzuty apelacji za nieuzasadnione i podzielając stanowisko Sądu Okręgowego, apelację strony pozwanej oddalił.

Rozpoznając skargę kasacyjną strony pozwanej od wymienionego wyroku Sądu Apelacyjnego, Sąd Najwyższy wyrokiem z dnia 7 kwietnia 2016 r. uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu w Krakowie, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego.

Odnosząc się do zarzutów kasacyjnych Sąd Najwyższy wskazał, że na tle przepisu art. 65 k.c., którego naruszenie zarzuca się w skardze kasacyjnej, przyjęta została tzw. kombinowana metoda wykładni oświadczeń woli (zob. uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 1995 r., III CZP 66/95, OSNC 1995, nr 12, poz. 168). Metoda ta przyznaje pierwszeństwo - w wypadku oświadczeń woli składanych innej osobie - temu znaczeniu oświadczenia woli, które rzeczywiście nadały mu obie strony w chwili jego złożenia (subiektywny wzorzec wykładni). Podstawą tego pierwszeństwa jest zawarty w art. 65 § 2 k.c. nakaz badania raczej, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierania się na dosłownym jej brzmieniu. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 marca 2007 r. (sygn. akt II CSK 489/06, niepubl.), wyrażane niekiedy zapatrywanie, że nie można uznać prawnej doniosłości znaczenia nadanego oświadczeniu woli przez same strony, gdy odbiega ono od jasnego sensu oświadczenia woli wynikającego z reguł językowych, nawiązuje do niemającej oparcia w art. 65 k.c., anachronicznej koncepcji wyrażonej w paremii clara non suntinterpretanda. Najnowsze wypowiedzi nauki prawa odrzuciły tę koncepcję. W orzeczeniach wydanych w ostatnich latach zerwał z nią także Sąd Najwyższy (zob. np. wyroki: z dnia 21 listopada 1997 r., I CKN 825/97, OSNC 1998, nr 5, poz. 81, z dnia 8 czerwca 1999 r., II CKN 379/98, OSNC 2000, nr 1, poz. 10, z dnia 7 grudnia 2000 r., II CKN 351/00, OSNC 2001, nr 6, poz. 95, z dnia 30 stycznia 2004 r., I CK 129/03, niepubl., z dnia 25 marca 2004 r., II CK 116/03, niepubl. i z dnia 8 października 2004 r., V CK 670/03, OSNC 2005, nr 9, poz. 162). Zacieśnienie wykładni umowy tylko do jej „niejasnych” postanowień - jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 marca 2004 r., II CK 116/03 - miałoby oparcie w art. 65 k.c., gdyby uznawał on za wyłącznie doniosłe takie znaczenie umowy, jakie wynika z reguł językowych. Jednak według art. 65 § 2 k.c. w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Przepis ten dopuszcza więc taką sytuację, w której właściwy sens umowy ustalony przy zastosowaniu wskazanych w nim dyrektyw będzie odbiegał od jej „jasnego” znaczenia w świetle reguł językowych. Proces interpretacji umów może się, zatem zakończyć ze względu na jej „jasny” sens dopiero wtedy, gdy treść umowy jest „jasna” po zastosowaniu kolejnych reguł wykładni. Jeżeli okaże się, że strony różnie rozumiały treść złożonego oświadczenia woli, to za prawnie wiążące - zgodnie z kombinowaną metodą wykładni oświadczeń woli - należy uznać znaczenie oświadczenia woli ustalone według wzorca obiektywnego. W tej fazie wykładni treści umowy potrzeba ochrony adresata oświadczenia woli przemawia za tym, aby było to znaczenie oświadczenia, które jest dostępne adresatowi przy założeniu - jak określa się w doktrynie i judykaturze (por. np. uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 1995 r., III CZP 66/95) - starannych z jego strony zabiegów interpretacyjnych. Potwierdza to nakaz zawarty w art. 65 § 1 k.c., aby oświadczenie woli tłumaczyć tak, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których zostało ono złożone, zasady współżycia społecznego i ustalone zwyczaje (zob. też wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 marca 2010 r., IV CSK 382/09, niepubl.). Jednocześnie, w zależności od ustaleń w tym zakresie, celowe jest zwrócenie uwagi na powszechnie aprobowaną regułę interpretacyjną, według której wątpliwości, co do znaczenia oświadczeń zawartych w dokumencie obejmującym czynność prawną powinny być tłumaczone na niekorzyść jego autora (por. m.in. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 8 stycznia 2010 r., IV CSK 269/09, niepubl.; z dnia 5 marca 2010 r., IV CSK 382/09, niepubl. oraz z dnia 9 października 2014 r., IV CSK 10/14, niepubl.).

Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, że ustalając rzeczywistą treść zawartej przez strony w dniu 22 grudnia 1997 r. umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości Sąd Apelacyjny poprzestał na pierwszej fazie wykładni umowy. Uznał bowiem, iż strony pierwotnej umowy jednakowo rozumiały sens złożonych oświadczeń, co wobec użytkowników wieczystych - osób fizycznych następców prawnych wywłaszczonych właścicieli nieruchomości - miało między innymi oznaczać, że w terminie określonym w umowie byli oni zobowiązani do wybudowania na gruncie oddanym do użytkowania wieczystego urządzeń komunikacyjnych służących użyteczności publicznej. W tej kategorii, zgodnie z obowiązującym wówczas planem zagospodarowania przestrzennego miasta K., mieścił się nawet dworzec autobusowy. Nic nie wskazywało, że zakres korzystania z tych urządzeń miał być ograniczony do użytkownika wieczystego. Taki rezultat wykładni może budzić wątpliwości. Pomijając kwestię, czy właściwe było oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste poprzednim właścicielom, a nie powrotne przeniesienie na nich prawa własności nieruchomości, należy rozstrzygnąć niewątpliwą kolizję pomiędzy oddaniem gruntu w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, którzy nie prowadzili działalności gospodarczej, z jednoczesnym obowiązkiem jego zagospodarowania na cele użyteczności publicznej. Ten historyczny kontekst powinien być rozważony zwłaszcza, że rekonstrukcja pierwotnej intencji stron jest utrudniona po tak znacznym upływie czasu, kiedy nie jest możliwe uzyskanie stosownych informacji od bezpośrednich uczestników tej czynności. Sąd Najwyższy zaznaczył, że Sąd drugiej instancji uznając, że oświadczenia złożone w dniu 22 grudnia 1997 r. nie były przez strony tej czynności prawnej rozumiane rozbieżnie, nie wskazał, na jakiej podstawie doszedł do takiego wniosku. Poza przesłuchaniem stron, to jak same strony rozumiały oświadczenie woli można wykazywać za pomocą wszelkich innych środków dowodowych (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 września 2013 r., I CSK 688/12, niepubl.). Pole do rozważań na temat rzeczywistej intencji stron umowy może otworzyć podnoszona przez pozwaną okoliczność dotycząca odwołania w umowie z dnia 22 grudnia 1997 r. do „planów” a nie „planu” zagospodarowania przestrzennego miasta K. i związana z tym odwołaniem wzmianka o „obszarze urządzeń komunikacji - symbol planu (...)” odnosząca się do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego w dniu zawarcia umowy. Powstaje wobec tego pytanie o interpretację postanowień umowy uwzględniającą zmiany planu zagospodarowania przestrzennego lub też utratę jego mocy obowiązującej i wieloletniego braku nowego planu. Sąd Najwyższy podkreślił, że im bardziej ogólne określenie sposobu korzystania z gruntu, tym większy zakres swobody użytkownika wieczystego. W piśmiennictwie zwraca się też uwagę, że trudniej w takich przypadkach wykazać użytkownikowi wieczystemu działanie w sposób oczywiście sprzeczny ze sposobem zagospodarowania nieruchomości. Prawo wieczystego użytkowania jest wprawdzie prawem terminowym, ale trwałość tego stosunku prawnorzeczowego wyrażająca się znaczną rozległością czasową jego istnienia a także treść tego prawa sytuuje je najbliżej prawa własności. Co do zasady stosunek ten wygasa z upływem okresu, na który grunt został oddany w użytkowanie wieczyste. Zarówno art. 33 ust. 3 u.g.n. jak i art. 240 k.c. dopuszczają wyjątkowe jego wygaśnięcie przed terminem określonym w umowie. Stosownie do treści art. 240 k.c. użytkowanie wieczyste może zostać rozwiązane, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości w sposób oczywiście sprzeczny z przeznaczeniem określonym w umowie. Jednocześnie w tym samym przepisie wskazany został przykład korzystania z nieruchomości, który może prowadzić do wygaśnięcia stosunku użytkowania wieczystego. Jest nim nie wzniesienie, wbrew umowie, określonych w niej budynków lub urządzeń. Z kolei według art. 33 ust. 3 u.g.n. - który z mocy jego ust. 4 ma zastosowanie do użytkowania wieczystego nabytego w inny sposób, niż w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego - właściwy organ może żądać rozwiązania użytkowania wieczystego przed upływem okresu stosownie do art. 240 kodeksu cywilnego, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, przy czym również w tej regulacji został wskazany podobny przykład niezabudowania gruntu w ustalonym terminie.

Odwołując się do wyroku z dnia 18 czerwca 2010 r. (sygn. akt V CSK 414/09, OSNC-ZD 2011/2/24), rozpoznający skargę kasacyjną Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, że w obu wymienionych wyżej przepisach różnie określa się przesłanki rozwiązania, ponieważ z jednej strony odnosi się je do „przeznaczenia nieruchomości” a z drugiej do „sposobu korzystania z nieruchomości”. Mimo to istnieją uzasadnione racje, aby uznać, że pozostają one ze sobą w związku. Przeznaczenie nieruchomości odpowiada celowi, jakiemu ma służyć nieruchomość. Natomiast sposób korzystania z nieruchomości oznacza konkretną formę, metodę lub tryb wykonania. Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 29 czerwca 2007 r. (sygn. akt I CSK 133/07, niepubl.) oceniając zakres użytego w art. 29 ust. 1 u.g.n. pojęcia „celu, na który nieruchomość zostaje oddana w użytkowanie wieczyste” oraz „sposobu korzystania z nieruchomości”. Sposób korzystania z nieruchomości, przy braku szczególnych wymagań, musi, co do zasady odpowiadać przeznaczeniu nieruchomości. Dopiero taka zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, która prowadzi do zmiany jej przeznaczenia może stanowić podstawę rozwiązania stosunku prawnego użytkowania wieczystego. Przeznaczenie nieruchomości może zostać określone bardzo precyzyjnie i mogą zostać temu podporządkowane szczególne obowiązki użytkownika wieczystego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 lipca 2002 r., I CKN 891/2000, niepubl.). W tym samym wyroku Sąd Najwyższy podniósł, że pomiędzy przepisami kodeksu cywilnego a ustawą o gospodarce nieruchomościami należy uwzględnić, że art. 33 ust. 3 u.g.n. nowej - wobec kodeksu cywilnego - ustawy odwołuje się w ten sposób do treści art. 240 k.c., że nakazuje jego zastosowanie przy ocenie dopuszczalności rozwiązania stosunku użytkowania wieczystego na podstawie art. 33 ust. 3 u.g.n. Wobec tego należy przyjąć, że do rozwiązania użytkowania wieczystego niezbędne jest w każdym przypadku spełnienie kryterium „oczywistej” sprzeczności sposobu korzystania z nieruchomości z jej przeznaczeniem. Oczywista sprzeczność, to nie tylko proste naruszenie warunków decyzji stanowiącej podstawę prawa wieczystego użytkowania, ale naruszenie ewidentne, rażące. Na wymaganie „oczywistego” naruszenia warunków zwraca się uwagę w orzecznictwie (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 2003 r., III CKN 1409/2000, niepubl.; z dnia 28 stycznia 2011 r., I CSK 132/10, niepubl.; z dnia 8 grudnia 2010 r., V CSK 168/10, niepubl.; z dnia 28 marca 2012 r., V CSK 163/11, OSNC - ZD 2013 nr C, poz. 63) łącząc je też (jak w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 31 maja 1994 r., S.A./Lu 1650/93, ST 1994/7-8/150) ze szczególnym nasileniem złej woli użytkownika, ukierunkowanej na złamanie warunków oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. Wprawdzie nie sposób wyprowadzić z treści wymienionych przepisów aż tak daleko idących wymagań, wskazujących wręcz na umyślne zachowania użytkownika wieczystego, to jednak nie można w ramach przesłanki „oczywistej” sprzeczności korzystania z gruntu w sposób sprzeczny z przeznaczeniem określonym w umowie pomijać przyczyn, które do tego doprowadziły. Jednak zanim dojdzie do tej oceny należy przede wszystkim rozważyć, czy dotychczasowe korzystanie z nieruchomości przez pozwanego może być rzeczywiście uznane za sprzeczne i to oczywiście z przeznaczeniem gruntu, o którym mowa w art. 240 k.c. Dlatego w pierwszej kolejności należy wyjaśnić wątpliwości dotyczące określonego w umowie przeznaczenia przedmiotowego gruntu.

Według Sądu Najwyższego orzekającego w niniejszej sprawie, w tym zakresie wymaga uwzględnienia, iż nieruchomość objęta umową stanowiła tylko część większego obszaru przeznaczonego pod budowę urządzeń komunikacji, na którym to obszarze, w bezpośrednim sąsiedztwie z działką w użytkowaniu wieczystym pozwanej, zostały zrealizowane dwie najistotniejsze inwestycje komunikacyjne a mianowicie: dworzec autobusowy oraz stacja paliw. Wobec tego należy rozstrzygnąć, jakie to ma obecnie znaczenie dla interpretacji pojęcia „obszaru urządzeń komunikacyjnych” zawartego w umowie z dnia 22 grudnia 1997 r. w kontekście potrzeby stawiania kilku urządzeń tego typu na tym samym obszarze oraz charakteru obiektu postawionego przez pozwaną spółkę. Słusznie w skardze kasacyjnej podnosi się zarzut uwzględnienia powództwa, bez bliższej analizy, w odniesieniu do całego gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste. Nie zostało bowiem precyzyjnie ustalone położenie budynku restauracji oraz zagospodarowanie pozostałej nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, co może mieć znaczenie wobec dopuszczanemu w orzecznictwie Sądu Najwyższego (zob. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2002 r., III CKN 1411/00, niepubl.; z dnia 5 lipca 2007 r., III CSK 110/07, niepubl.; z dnia 11 marca 2011 r., II CSK 4238/10, niepubl.) rozwiązaniu umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste w odniesieniu do części gruntu będącego przedmiotem umowy, jeżeli określone w art. 240 k.c. przesłanki rozwiązania umowy są spełnione tylko co do części gruntu, dającego się wyodrębnić w drodze podziału nieruchomości.

Sąd Najwyższy zwrócił nadto uwagę na podwójną rolę Prezydenta Miasta K., który z jednej strony, jako organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego podejmuje decyzje w zakresie korzystania z nieruchomości i jej zabudowy, z drugiej zaś wypełnia obowiązki reprezentanta Skarbu Państwa w zakresie w zakresie gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa, która to podwójna rola zgodnie z art. 11 ust. 1 u.g.n. w związku z art. 4 pkt 9b1 u.g.n., w zasadzie nie powinna mieć istotnego wpływu w zakresie oceny żądania rozwiązania użytkowania wieczystego (zob. też postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 stycznia 2009 r., I CSK 263/08, niepubl.). Chodzi zwłaszcza o wydane w stosunku do przedmiotowych nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej zgodę na budowę restauracji wraz z infrastrukturą. Uzyskana w ten sposób wiedza - w ramach realizacji zadań przez inne jednostki wydzielone w strukturze Prezydenta Miasta K., jako organu administracji samorządowej - o planowanych inwestycjach na działce nie powinna być utożsamiana z wiedzą samego Skarbu Państwa, jako właściciela nieruchomości, na której inwestycje te miały być realizowane. Inaczej jednak należy oceniać wiedzę Prezydenta Miasta K. o planowanej inwestycji na przedmiotowej nieruchomości uzyskaną przez jego jednostki organizacyjne w ramach gospodarowania zasobem nieruchomości Skarbu Państwa i związaną z tym bezczynność, aż do poinformowania pozwanej spółki w piśmie z dnia 29 lutego 2012 r. o swoich zastrzeżeniach, co do zgodności zabudowy nieruchomości z celem oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. Taką wiedzę niewątpliwie uzyskał Skarb Państwa już w chwili zawiadomienia Prezydenta Miasta K. o zawarciu umowy zobowiązującej do nabycia tego prawa pod warunkiem nieskorzystania przez Skarb Państwa z prawa pierwokupu. Wymaga, zatem rozważenia brak od tej chwili reakcji, podobnej do wyrażonej w piśmie z dnia 29 lutego 2012 r. zarówno w kontekście wykładni samej umowy jak i realizacji przez powoda podmiotowego prawa rozwiązania umowy użytkowania wieczystego. Nie można, bowiem pominąć, iż proces budowy restauracji jest złożony, wymaga wyłożenia znacznych środków i to już na etapie projektowania inwestycji. Uprawnienie przewidziane w art. 240 k.c. jak i wart. 33 ust. 3 u.g.n. wynika niewątpliwie z prawa własności. Prawo użytkowania wieczystego jest prawem najbliższym prawu własności. Różnice występują między innymi w możliwości umownego ukształtowaniu prawa użytkowania wieczystego. Ten szczególnie bliski prawu własności charakter prawa użytkowania wieczystego pozwolił przyjąć Sądowi Najwyższemu w wyroku z dnia 19 listopada 2002 r. (sygn. akt IV CKN 1476/00, niepubl.), że jeżeli umowa ustanawiająca prawo użytkowania wieczystego nie określa bliżej sposobu korzystania z nieruchomości pozostającej w użytkowaniu wieczystym, przy ustalaniu treści przysługującego prawa, możliwe jest odwołanie się do społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa (por. też wyrok SN z dnia 22 maja 1968 r., II CR 237/88, OSPiKA 1969, nr 11, poz. 234). Okoliczności te, określające granice wykonywania prawa własności (art. 140 k.c.), powinny być uwzględniane przy realizacji uprawnienia właściciela nieruchomości do żądania rozwiązania użytkowania wieczystego. Brak ustaleń i rozważenia wskazanych okoliczności nie pozwala na skuteczne odparcie zarzutu naruszenia zarówno art. 65 jak i art. 240 k.c. i 33 ust. 3 u.g.n. przez ich niewłaściwe zastosowanie (zob. m.in. wyroki Sądu Najwyższego: dnia 11 marca 2003 r., V CKN 1825/00, niepubl.: z dnia 5 września 2012 r., IV CSK 76/12, niepubl. oraz z dnia 27 czerwca 2013 r., III CSK 270/12 niepubl.: z dnia 6 grudnia 2013 r., I CSK 112/13, niepubl.).

Rozpoznając sprawę ponownie, Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja strony pozwanej zasługuje na uwzględnienie.

W celu uporządkowania ustaleń Sądu Okręgowego i Sądu Apelacyjnego w poprzednim składzie oraz ich uzupełnienia należy wskazać, co następuje:

Przedmiotowa nieruchomość była niegdyś własnością M. S. i M. W.. Na podstawie umowy nr Rep. (...)z dnia 22 czerwca 1987 roku (karta 85-86) własność nieruchomości przeszła na rzecz Skarbu Państwa Przedsiębiorstwa (...), w ramach przejęcia (wywłaszczenia) w celu realizacji Dworca MPK i PKS w (...), na tej oraz sąsiednich nieruchomościach przejętych od innych właścicieli. Na mocy Decyzji Wojewody (...) z dnia 8 marca 1995 r. nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste Przedsiębiorstwu (...). na cele kontynuacji na nim infrastruktury dworca autobusowego. Stosunek użytkowania wieczystego z tym Przedsiębiorstwem został rozwiązany na podstawie decyzji Kierownika Urzędu Rejonowego z dnia 6 września 1996 r. (karta 87), wydanej zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce nieruchomościami i wywłaszczaniu nieruchomości (jedn. tekst Dz. U. z 1991 r., Nr 30, poz. 127 ze zm. - dalej, jako u.g.g.w.n.). W decyzji wskazano, że „znaczna część obszaru planowanej inwestycji została już zwrócona byłym właścicielom, a teren pozostający w użytkowaniu wieczystym PKS, ze względu na swój obszar i położenie przestał stanowić całość gospodarczą niezbędną do realizacji pierwotnego założenia budowy dworca autobusowego”. Skarb Państwa nie był zatem dłużej zainteresowany realizacją na przedmiotowej nieruchomości urządzeń dworca autobusowego (pismo Urzędu Rejonowego w K. z dnia 20.11.1997 r. – karta 275). Na podstawie umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego - rep. (...), zawartej w dniu 22 grudnia 1997r., nieruchomość ta została oddana w użytkowanie wieczyste spadkobiercom poprzednich właścicieli nieruchomości. W §(...) umowy zamieszczono zapis następującej treści: „przedmiotowe działki zostają oddane w użytkowanie wieczyste na cele zagospodarowania zgodne z przeznaczeniem terenu w planach zagospodarowania przestrzennego miasta K. tj. obszar urządzeń komunikacji - symbol planu (...)”. Użytkownik wieczysty zobowiązany był do rozpoczęcia zagospodarowania gruntu najpóźniej do dnia 31 grudnia 2000 r. i zakończenia najpóźniej do dnia 21 grudnia 2004 r. Sposobu zagospodarowania nie określono. Umową z dnia 16 lutego 1998 r. prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości nabył J. K., który zbył je umową z dnia 22 kwietnia 1998 r. na rzecz (...)(następnie (...)).

W dniu 4 września 2003 r. została wydana Decyzja Prezydenta Miasta K. nr (...) (karta 444), w sprawie pozwolenia na budowę dla (...) Spółka z o. o., dla inwestycji „dworzec autobusowy wraz ze stacją paliw (benzynowa i gazu płynnego), układem drogowym i infrastrukturą techniczną”, zlokalizowaną na szeregu działek, w tym m.in. na działkach nr (...). Decyzją nr (...)z dnia 6 lutego 2004 r. Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego udzielono pozwolenia n użytkowanie dworca autobusowego wraz ze stacją paliw, układem drogowym i infrastrukturą techniczną (karta 448). Działki objęte niniejszym sporem pozostały poza obszarem ww. inwestycji i przez kilka lat były niezagospodarowane.

Decyzją z dnia 10 grudnia 2010 r. ustalono warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego „Budowa budynku usługowego – restauracji (...) budowa pylonu reklamowego, przebudowa istniejącej linii elektroenergetycznych wraz z budową stacji transformatorowej, budowa dróg, parkingów, chodników, oraz wjazdu z drogi wewnętrznej (działka nr (...)) wraz z zagospodarowaniem terenu na działkach nr (...) (...), pomiędzy ul.(...)i (...)we K.”. W dniu 31 sierpnia 2011 r. aktem notarialnym Rep. (...) nr (...), została zawarta warunkowa umowa zbycia prawa wieczystego użytkowania działek nr (...) (karta 12) na rzecz (...)Spółki z o.o. W umowie tej wskazano, że przedmiotowe nieruchomości nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego; według Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta K. zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta K. Nr (...)z dnia 16 kwietnia 2993 r. działki gruntu składające się m.in. na przedmiotową nieruchomość, położone są w terenie oznaczonym symbolem UC – tereny o przeważającej funkcji usług komercyjnych. W § (...) ust. (...) umowy podano informację, że kupujący zamierza zrealizować na przedmiotowej nieruchomości inwestycję (...) i rozpocznie działalność restauracji w terminie 18 miesięcy od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej. Prezydent Miasta K. zarządzeniem nr (...) nie skorzystał z prawa pierwokupu. Umową z dnia 21 października 2011 roku prawo wieczystego użytkowania nieruchomości składającej się z wymienionych działek nabyła pozwana Spółka (...) (karta 20). Decyzją z dnia 9 stycznia 2012 r. udzielono pozwolenia na budowę dla wyżej wymienionego przedsięwzięcia inwestycyjnego. W piśmie z dnia 29 lutego 2012 r. (karta 61) Prezydent Miasta K. zwrócił uwagę, że realizacja inwestycji usługowej może być sprzeczna z celem użytkowania wieczystego określonego w umowie zawartej z osobami fizycznymi.

Restauracja (...)wraz z parkingiem, oprócz przedmiotowych działek nr (...), zajmuje także działki m.in. nr (...), będące własnością pozwanego. Od dworca autobusowego oddzielona jest drogą wewnętrzną, łączącą ul. (...) i Al. (...). Po przeciwnej stronie ul. (...) zlokalizowany jest hipermarket C. wraz z parkingiem i infrastrukturą. (inwentaryzacja – karta 400-435; wydruk z mapy (...) – karta 734).

Opierając się na ustaleniach Sądu Okręgowego oraz ustaleniach uzupełniających poczynionych przez Sąd Apelacyjny stwierdzić należy, że trafny jest zarzut dotyczący przyjęcia, jakoby strony umowy o oddanie gruntu w użytkowania wieczyste zgodnie postanowiły, że jego celem jest zagospodarowanie nieruchomości na cele „urządzeń komunikacji”. Istotnie, w § (...) umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego - rep. (...)w dniu 22 grudnia 1997r. zamieszczono zapis następującej treści: „przedmiotowe działki zostają oddane w użytkowanie wieczyste na cele zagospodarowania zgodne z przeznaczeniem terenu w planach zagospodarowania przestrzennego miasta K. tj. obszar urządzeń komunikacji - symbol planu (...)”. Jednakże, jak wynika z materiału dowodowego sprawy, w tym zeznań świadków J. B. (2) (karta 378) czy B. S. i E. J. (karta 307), strony nie prowadziły uzgodnień w tym kierunku, a ich wolą było stosowanie się do przepisów prawa miejscowego, w tym planu zagospodarowania przestrzennego. Świadkowie B. S. i E. J. w zasadzie niewiele pamiętali z przebiegu rozmów pomiędzy stronami, jednakże niewątpliwie nie zamierzali oni realizować na przedmiotowym terenie inwestycji o charakterze komunikacyjnym, a jedynym celem zawarcia przez nich umowy o użytkowanie wieczyste było uzyskanie rekompensaty za uprzednie wywłaszczenie z tej nieruchomości (poprzez sprzedaż innemu nabywcy). Z kolei reprezentujący w poprzedzających zawarcie umowy rozmowach Skarb Państwa Prezydenta Miasta K., świadek J. B. (2) zeznał, iż Skarb Państwa nie miał szczególnych oczekiwań wobec osób, którym przekazywał nieruchomość w użytkowanie wieczyste, tym bardziej, że były to osoby fizyczne nie prowadzące żadnej działalności gospodarczej, z czego Skarb Państwa zdawał sobie sprawę. Po jego stronie występowała zatem wiedza, że dotychczas planowana inwestycja (dworzec autobusowy) nie będzie mogła zostać przez użytkowników wieczystych zrealizowana; Skarb Państwa wiedział także i godził się z tym, że użytkownicy wieczyści będą mieli pewną dowolność i zrealizują taką inwestycję, jaka im najbardziej odpowiada i na jaką będzie zezwalał plan zagospodarowania przestrzennego (00:29:00 – 00:29:55). Z zeznań wymienionego świadka wynika więc niezbicie, że w rozmowach z drugą stroną umowy o użytkowanie wieczyste, przedstawiciele Skarbu Państwa Prezydenta Miasta K. nie określali ani celu ani sposobu użytkowania nieruchomości. Gdyby zresztą Skarb Państwa miał w stosunku do przedmiotowej nieruchomości jakieś zamierzenia co do konkretnej inwestycji o celu publicznym (a cele komunikacyjne mają charakter wyłącznie publiczny) to albo sam by ten cel realizował, albo przekazał w użytkowanie wieczyste tylko takiemu podmiotowi, który cel ten byłyby w stanie zrealizować. Podkreślenia wymaga, że przyczyną „zwrotu” nieruchomości poprzednim właścicielom poprzez zawarcie umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste był właśnie fakt, że nieruchomość ta stała się zbędna dla realizacji celu będącego przyczyną jej przejęcia przez Skarb Państwa. Z całą pewnością strony umowy z dnia 22 grudnia 1997 r. (użytkownicy wieczyści) takiego celu nie były w stanie i nie zamierzały zrealizować, o czym Skarb Państwa wiedział i co akceptował. Rację ma zatem skarżący, że zgodną wolą stron było takie przeznaczenie i wykorzystanie nieruchomości, jakie - aktualnie - w dacie zawarcia umowy, wynikało z postanowień planu. Natomiast wobec utraty mocy ówcześnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, użytkowników wieczystych miał obowiązywać i obowiązuje każdorazowy plan miejscowy aktualny w dacie przystąpienia do realizacji inwestycji. Wniosek taki wynika nie tylko z zeznań świadka J. B. (2) ale i ze sformułowania zawartego w §(...) pkt (...)) aktu notarialnego, w którym określając cele zagospodarowania nieruchomości oddawanych w użytkowanie wieczyste odwołano się do „przeznaczenia terenu w planach zagospodarowania przestrzennego”, ze wskazaniem przeznaczenia aktualnego tj. „obszar urządzeń komunikacji” – symbol planu (...) (karta 37), co zostanie rozwinięte poniżej.

Dla przyjęcia powyższego stanowiska niebagatelne znaczenie mają również okoliczności przekazania przedmiotowej nieruchomości w użytkowanie wieczyste „spadkobiercom M. S. oraz M. W.”, co dobitnie wskazano zarówno w treści protokołu uzgodnień z 16 grudnia 1997 r. (karta 40), jak i aktu notarialnego z 22 grudnia 1997 r. (karta 36). Jako bezsporne należało przyjąć, że wywłaszczona uprzednio przedmiotowa nieruchomość stała się zbędna na cele wywłaszczenia, którego nie zrealizowano, czego konsekwencją były roszczenia o jej zwrot byłych właścicieli lub ich spadkobierców (dotyczyło to także szeregu nieruchomości sąsiednich, na obszarze zarezerwowanym w latach osiemdziesiątych XXw. pod budowę dworca PKS). Z zeznań świadka J. B. wynika, że starania tych osób o zwrot nieruchomości zostały podjęte, jednakże ostatecznie do zwrotu prawa własności nie doszło. Niejako rekompensatą dla spadkobierców byłych właścicieli miało być zatem przekazanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, przy czym taką formę wybrał niewątpliwie Skarb Państwa. Za powyższą interpretacją przemawia właśnie podkreślanie we wszystkich dokumentach, że oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste nieruchomości następuje na rzecz spadkobierców byłych właścicieli, co dodatkowo świadczy o braku konkretnych celów inwestycyjnych tego użytkowania. Gdyby faktycznie celem oddania przedmiotowej nieruchomości w użytkowanie wieczyste była budowa przez użytkowników „urządzeń komunikacji”, to nie byłoby potrzeby podkreślania tej okoliczności, zarówno w protokole uzgodnień jak i w samej umowie.

Gdyby nawet przyjąć, że celem Skarbu Państwa Prezydenta Miasta K. przy przekazywaniu przedmiotowej nieruchomości w użytkowanie wieczyste były „urządzenia komunikacji”, zgodnie z dosłowną treścią zapisu umowy z 12 grudnia 1997 r., to niewątpliwie druga strona umowy tego celu tak nie rozumiała, choćby w świetle powyżej przedstawionych okoliczności. Jest przy tym oczywiste, że nie chodziło im o całkowicie dowolny cel tego użytkowania, jak zarzucała strona powodowa, ale o taki cel, jaki nie pozostaje w sprzeczności z planem zagospodarowania przestrzennego. Sam fakt, że użytkownicy wieczyści podpisali umowę, w której wskazano na urządzenia komunikacyjne (jako wynikające z aktualnie obowiązującego planu), nie przemawia za tym, by cel taki przyjąć za wiążący, zwłaszcza że nie był on możliwy do zrealizowania przez nich, na co wskazano powyżej.

Jak wskazał Sąd Najwyższy rozpoznający skargę kasacyjną w niniejszej sprawie, wykładni umowy nie można zacieśnić jedynie do „niejasnych” postanowień umowy, a jeżeli strony różnie rozumiały treść złożonego oświadczenia woli, to za prawnie wiążące - zgodnie z kombinowaną metodą wykładni oświadczeń woli - należy uznać znaczenie oświadczenia woli ustalone według wzorca obiektywnego, przy czym wątpliwości, co do znaczenia oświadczeń zawartych w dokumencie obejmującym czynność prawną powinny być tłumaczone na niekorzyść jego autora. Niezależnie od omówionego wyżej kontekstu historycznego oraz faktu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym nie prowadzącym działalności gospodarczej i nie będącym w stanie zrealizować publicznej inwestycji, należy wziąć pod uwagę fakt odwołania się w umowie z dnia 22 grudnia 1997 r. do „planów” zagospodarowania przestrzennego miasta K.. Rację należy przyznać stronie pozwanej, że intencją stron było dostosowywanie zagospodarowania terenu do zgodnego z przeznaczeniem w aktualnie obowiązującym planie zagospodarowania, w razie jego zmiany lub utraty mocy w okresie użytkowania wieczystego. Nie sposób przyjąć innego rozumienia tego zapisu, np. w sytuacji gdyby jeszcze przed przystąpieniem przez użytkownika wieczystego do zagospodarowania gruntu, doszło do zmiany planu przestrzennego zagospodarowania i w miejsce obszaru urządzeń komunikacji wprowadzono inny jego charakter. W przeciwnym wypadku oczekiwano by od użytkownika realizowania celu w danym momencie niezgodnego z planem zagospodarowania przestrzennego, na podstawie planu który utracił już moc i nie obowiązuje. Z treści zapisu § (...) umowy wynikać zatem może jedynie, że na użytkownika wieczystego nałożono obowiązek działania zgodnie z prawem. Nie można przy tym zmuszać użytkownika by w przypadku każdorazowej utraty mocy planu zagospodarowania przestrzennego występował do Skarbu Państwa o zmianę umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, zwłaszcza jeśli taki obowiązek nie został uregulowany w umowie. Skoro tak, to strony musiały liczyć się ze zmiana stanu prawnego a w takim wypadku odwoływały się do kolejnych „planów”, zwłaszcza wobec niewątpliwej świadomości po stronie powoda, że obowiązujący w dacie zawarcia umowy plan niebawem faktycznie utraci moc. Nie można przy tym jako wiążącego przyjmować sformułowania zawartego w protokole uzgodnień z dnia 16 grudnia 1997 r., gdzie użyto sformułowania „w planie”, bowiem jest to dokument wcześniejszy niż umowa, a nadto nie daje podstaw do przyjęcia, że w umowie doszło jedynie do pomyłki a nie do świadomego użycia liczby mnogiej, w celu odwołania się do każdorazowo obowiązującego stanu prawnego przedmiotowej nieruchomości, bez zawężenia do obowiązującego w dacie zawarcia umowy, co byłoby całkowicie nieracjonalne.

Trafnie też apelacja zarzuca, że strony w umowie nie ustaliły sposobu zagospodarowania nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego. Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, że należy rozróżnić pojęcia „celu”, na jaki nieruchomość ma być wykorzystywana oraz „sposobu” korzystania z nieruchomości". Przeznaczenie nieruchomości odpowiada celowi, jakiemu ma służyć nieruchomość, natomiast sposób korzystania z nieruchomości oznacza konkretną formę, metodę lub tryb wykonania. Sposób korzystania z nieruchomości, przy braku szczególnych wymagań, musi, co do zasady odpowiadać przeznaczeniu nieruchomości. W § (...) umowy z dnia 12 grudnia 1997 r. wskazano, że „przedmiotowe działki zostają oddane w użytkowanie wieczyste na cele zagospodarowania zgodne z przeznaczeniem terenu w planach zagospodarowania przestrzennego miasta K. tj. obszar urządzeń komunikacji - symbol planu (...)”. Z treści tego zapisu nie wynika zatem konkretny sposób zagospodarowania nieruchomości. Nie został on także wskazany użytkownikom w trakcie negocjacji poprzedzających zawarcie umowy, co wynika wprost z treści zeznań J. B. (2) i innych świadków. Zatem każdy sposób zagospodarowania terenu, który był zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego lub w razie jego nieobowiązywania, innym regulacjom prawnym, był zgodny z umową użytkowania wieczystego. Jest faktem, że faktyczne zagospodarowanie przedmiotowej nieruchomości oparte jest o decyzję z dnia 10 grudnia 2010 r. w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego oraz późniejszego pozwolenia na budowę, które wobec braku aktualnego planu zagospodarowania, mają charakter wiążący.

Należy dodać, że zgodnie z art. 19 ust. 2 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami (Dz.U. nr 22 poz. 99 z późn. zm.), obowiązującej do 31 grudnia 1997 r., (analogicznie art. 30 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. Zr 115 poz. 741 ze zm.), postanowienia umowy, określające sposób korzystania z gruntów przez właściciela lub użytkownika wieczystego, podlegały ujawnieniu w księdze wieczystej. W przeciwieństwie do wpisu samego prawa, ujawnienie sposobu korzystania z nieruchomości nie ma charakteru konstytutywnego. Skarb Państwa jednak zaniechał ujawnienia w księdze wieczystej przedmiotowej nieruchomości sposobu korzystania z nieruchomości, co potwierdza, że sposób ten nie został określony. Natomiast cele zagospodarowania miały być zgodne z przeznaczeniem określanym w planach zagospodarowania przestrzennego miasta K.; w chwili zawarcia umowy był to obszar urządzeń komunikacji ((...)).

Należy zaznaczyć, że przepis art. 240 k.c. przewiduje możliwość rozwiązania umowy użytkowania wieczystego nieruchomości wtedy, gdy użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie. Według zaś art. 33 ust. 4 z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. nr 115 poz. 741 ze zm.), właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem ustalonego okresu - stosownie do art. 240 k.c. - jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie. Zatem podstawę do oceny, czy zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, rozumiana w sposób wyżej opisany, rzeczywiście nastąpiła, stanowi treść umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Z relacji zachodzących między tymi przepisami, a zwłaszcza zawartego w art. 33 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami odesłania do art. 240 k.c. wynika przy tym, że rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego wchodzi w rachubę jedynie w razie oczywistej sprzeczności sposobu korzystania z nieruchomości z jej przeznaczeniem. Chodzi tu zatem o ewidentne, rażące i niczym nie usprawiedliwione naruszenia sposobu korzystania z nieruchomości, określonego przez strony w umowie (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 2003 r., III CKN 1409/00, legalis nr 277802).

Przenosząc powyższe uwagi na grunt sprawy niniejszej stwierdzić należy, że trafnie pozwany zarzuca, iż w niniejszej sprawie o rażącej i oczywistej sprzeczności sposobu korzystania z nieruchomości z jej przeznaczeniem, określonym w umowie, nie może być mowy. Jak podkreślił Sąd Najwyższy, sposób korzystania z nieruchomości musi być w umowie określony konkretnie i nie można go utożsamiać z przeznaczeniem nieruchomości określonym w planie zagospodarowania przestrzennego. W umowie użytkowania przedmiotowej nieruchomości nie wskazano sposobu, w jaki użytkownicy wieczyści mają realizować cel użytkowania wieczystego. Także z zeznań świadków nie wynika, by Skarbowi Państwa chodziło o wzniesienie przez nich jakiegoś konkretnego urządzenia komunikacyjnego – dworca, parkingu, drogi, itp., a wręcz przeciwnie, o żadnym z takich urządzeń w przypadku użytkowników wieczystych – osób fizycznych nie prowadzących działalności gospodarczej, nie mogło być nawet mowy, o czym Skarb Państwa doskonale wiedział i co wielokrotnie wyrażał. Przyczyny zawarcia przedmiotowej umowy były omówione powyżej. Nie było w sprawie kwestionowane, że sposób zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości przez pozwanego nie narusza obecnie obowiązującego stanu prawnego dotyczącego zagospodarowania przestrzennego terenu, na którym nieruchomość się znajduje i nie naruszał go też w dacie uzyskania pozwolenia na budowę dla inwestycji pn: „Budowa budynku usługowego – restauracja (...) z instalacjami wewnętrznymi: wod.-kan.-gaz., klimatyzacji, elektrycznymi, oświetlenia terenu, budowa pylonu reklamowego, budowa stacji transformatorowej – wraz z drogami, parkingami, chodnikami oraz wjazdem z drogi wewnętrznej (działka (...)i zagospodarowaniem na działkach nr (...)obr. (...) (...), pomiędzy ul. (...).J. P. II w K.” – wydanego na podstawie decyzji wzz. (decyzja nr (...)z 9 stycznia 2012 r. – karta 49). Z treści pozwolenia na budowę wynika więc, że inwestycja pozwanego, choćby w części, realizowała charakter komunikacyjny, jakkolwiek w związku i na potrzeby restauracji. Zauważyć należy, że brak bardziej szczegółowego sprecyzowania w umowie nie tylko sposobu korzystania ale i celu użytkowania wieczystego (nawet jeżeli przyjąć, że mają to być „urządzenia komunikacyjne” to nie wiadomo o jakim charakterze), nie pozwala na stwierdzenie, że zrealizowanie tak określonej inwestycji jest oczywiście sprzeczne z treścią umowy.

Nie bez znaczenia jest także analiza całego obszaru przeznaczonego pierwotnie pod budowę dworca autobusowego, a którego częścią była także przedmiotowa nieruchomość, co wynika ze wskazań zawartych w treści uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego. Nie można bowiem zapominać, że niegdysiejsze zamierzenie Skarbu Państwa (które w dacie oddania przedmiotowej nieruchomości w użytkowanie wieczyste utraciło aktualność) zostało zrealizowane na podstawie pozwolenia na budowę nr (...)z dnia 4 września 2003 r. (karta 444), dla inwestycji „dworzec autobusowy wraz ze stacją paliw (benzynowa i gazu płynnego), układem drogowym i infrastrukturą techniczną” na działkach m.in. nr (...)Realizującym inwestycję był poprzedni użytkownik wieczysty przedmiotowej nieruchomości (...) Sp. z o. o., który w pobliżu budował hipermarket. Obie inwestycje pozostawały ze sobą w związku. Działki objęte niniejszym sporem nie zostały jednak zagospodarowane w ramach tej inwestycji i pozostały poza obszarem dworca. Z tego względu umową z dnia 21 października 2011 roku prawo wieczystego użytkowania nieruchomości składającej się z działek nr (...) nabyła pozwana Spółka (...). Hipermarket (...) wraz z parkingiem, dworzec autobusowy, stacja paliw oraz restauracja (...) z układem drogowym i infrastrukturą, tworzą pewien kompleks obiektów, którego głównym celem jest obsługa ludności, czy to publiczna czy to komercyjna. Restauracja (...) niewątpliwie pełni funkcję uzupełniającą w zakresie obsługi podróżnych korzystających z dworca autobusowego i stacji paliw, jako że oddzielona jest od niego jedynie drogą wewnętrzną, która jest wykorzystywana także dla dojazdu do dworca. Jak wyżej wskazano, inwestycja ta obejmuje także układ drogowy i parkingowy. Jakkolwiek parking przy restauracji jest przeznaczony dla klientów restauracji, to niewątpliwie jest wykorzystywany nie tylko przez nich. Nie istnieje potrzeba budowania w tym miejscu innego „urządzenia komunikacyjnego” – czy to drogi, czy parkingu, czy stacji paliw, co wynika także ze stanowiska Skarbu Państwa, który nie przedstawił w tym zakresie żadnych zamierzeń. W tych okolicznościach nie sposób uznać przy zastosowaniu obowiązujących kryteriów, że spełniona została przesłanka oczywistej sprzeczności sposobu korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, nawet jeśliby przyjąć, że użytkownik wieczysty miał obowiązek wznieść bliżej nie sprecyzowane „urządzenia komunikacyjne”. Rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego uzasadnia - jak już wspomniano - nie każde, lecz kwalifikowane odstępstwo przez użytkownika wieczystego od nałożonego na niego obowiązku korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem.

Sąd Najwyższy zwrócił także uwagę na konieczność analizy podwójnej roli Prezydenta Miasta K., który z jednej strony, jako organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego podejmuje decyzje w zakresie korzystania z nieruchomości i jej zabudowy, z drugiej zaś wypełnia obowiązki reprezentanta Skarbu Państwa w zakresie gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa. O ile z faktu wydania w stosunku do przedmiotowej nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej zezwolenie na budowę, zdaniem Sądu Najwyższego, nie można wyciągać negatywnych wniosków dla oceny żądania rozwiązania użytkowania wieczystego, to takie wnioski mogą wypływać z faktu zawiadomienia Prezydenta Miasta K. o zawarciu umowy zobowiązującej do nabycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości pod warunkiem nieskorzystania przez Skarb Państwa z prawa pierwokupu. Powiadomienie to dawało bowiem wiedzę Prezydentowi o planowanej inwestycji na przedmiotowej nieruchomości. Jak wynika z materiału dowodowego sprawy, strona pozwana powiadomiła Prezydenta Miasta K. o zawarciu warunkowej umowy sprzedaży z dnia 31 sierpnia 2011 roku (Rep. (...)nr(...)– karta 12) prawa wieczystego użytkowania działek nr (...), jednakże Prezydent wydał zarządzenie nr (...) o nieskorzystaniu z prawa pierwokupu, co wskazuje na to, że nieruchomość pozostawała poza zakresem jego zainteresowań czy jakichkolwiek zamierzeń. Równocześnie bowiem Prezydent Miasta K. nie zgłosił żadnych zastrzeżeń co do sposobu zagospodarowania przedmiotowych działek, czy też jego braku. Taka reakcja niewątpliwie miałaby wpływ na proces decyzyjny pozwanego w zakresie nabycia prawa użytkowania wieczystego czy planowanej inwestycji. Dopiero w piśmie z dnia 29 lutego 2012 r. (karta 61), już po wydaniu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej zezwolenia na budowę, Prezydent zwrócił uwagę, że realizacja inwestycji usługowej może być sprzeczna z celem użytkowania wieczystego określonym w umowie zawartej z osobami fizycznymi. Jak zaznaczył Sąd Najwyższy, proces budowy restauracji jest złożony, wymaga wyłożenia znacznych środków i to już na etapie projektowania inwestycji. Zatem brak zainteresowania Skarbu Państwa przedmiotową nieruchomością czy też brak niezwłocznej reakcji Prezydenta Miasta K. na planowany przez pozwanego sposób jej zagospodarowania, jednoznacznie wskazuje, jak wyżej stwierdzono, że nie był on zainteresowany zrealizowaniem inwestycji o jakimś szczególnym dla niego znaczeniu. Stwierdzić należy, że powód nie był zainteresowany także jakimkolwiek zagospodarowaniem przedmiotowego gruntu w ustalonym w umowie terminie, co można wyprowadzić z faktu, że pomimo upływu wielu lat od zawarcia umowy użytkowania wieczystego, w żaden sposób nie reagował i nie ponaglał kolejnych użytkowników wieczystych do aktywności. Nie może obecnie, kiedy nieruchomość została już zabudowana, podnosić zarzutu, że nastąpiło to po upływie wyznaczonego w umowie użytkowania wieczystego terminie i z tej przyczyny żądać jej rozwiązania. Byłoby to oczywiste nadużycie prawa.

Podkreślenia wymaga, że dla rozwiązania umowy użytkowania wieczystego art. 240 k.c. wymaga oczywistej sprzeczności pomiędzy sposobem, w jaki korzysta z nieruchomości użytkownik wieczysty a sposobem korzystania wyznaczonym w umowie, a jako przykład tej sytuacji ustawa wskazuje niewzniesienie przez użytkownika wieczystego budynku wbrew obowiązkowi wynikającemu z umowy (por. wyrok Sądu Najwyższego z 30 maja 2003 r., III CKN 1409/00 – legalis nr 277802). Gdy w umowie o ustanowieniu użytkowania wieczystego został oznaczony termin zabudowania nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, to budowa po terminie może być uznana za równoznaczną z sytuacją, gdy użytkownik wieczysty wbrew umowie nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń. Jednakże w przedmiotowej umowie nie określono ani budynków ani urządzeń, jakie użytkownicy wieczyści obowiązani byli wznieść, o czym wyżej była mowa. Dodać także należy, że poprzedni użytkownik wieczysty Spółka (...) podjęła działania obejmujące także działki nr (...), które były objęte zarówno decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji dworca autobusowego jak i pozwoleniem na budowę, jednakże ostatecznie działki te nie zostały zabudowane. W niedługim czasie po zakończeniu tej inwestycji i jeszcze przed nabyciem prawa użytkowania wieczystego przez pozwanego, została wydana dla tych działek została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla budowy restauracji (...) Zatem zarzucanie oczywistej sprzeczności korzystania z gruntu przez pozwanego, poprzez niezagospodarowanie go w sposób bliżej nie określony w umowie, jest nieuprawniony i nie może prowadzić do rozwiązania umowy użytkowania wieczystego. Nie można tym bardziej przypisać użytkownikowi wieczystemu złej woli, jak to przyjął Sąd pierwszej instancji.

Sąd Najwyższy podkreślił, że uprawnienie przewidziane w art. 240 k.c. jak i w art. 33 ust. 3 u.g.n. wynika niewątpliwie z prawa własności, któremu najbliższe jest prawo użytkowania wieczystego. Różnice występują między innymi w możliwości umownego ukształtowaniu prawa użytkowania wieczystego. Jeżeli umowa ustanawiająca prawo użytkowania wieczystego nie określa bliżej sposobu korzystania z nieruchomości pozostającej w użytkowaniu wieczystym, przy ustalaniu treści przysługującego prawa, możliwe jest odwołanie się do społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 2002 r. sygn. akt IV CKN 1476/00, legalis nr 141261, z dnia 22 maja 1968 r., II CR 237/88, OSPiKA 1969, nr 11, poz. 234). Okoliczności te, określające granice wykonywania prawa własności (art. 140 k.c.), powinny być uwzględniane przy realizacji uprawnienia właściciela nieruchomości do żądania rozwiązania użytkowania wieczystego. Z wyżej przedstawionych ustaleń wynika, że inwestycja zrealizowana przez pozwaną Spółkę (...) Polska nie jest sprzeczna z istniejącym Studium Uwarunkowań i kierunków zagospodarowania miasta K., z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i wpisuje się w istniejącą zabudowę sąsiednich nieruchomości, stanowiąc dopełnienie funkcjonujących na nich obiektów, takich jak dworzec autobusowy i stacja paliw, a także znajdujący się po przeciwnej stronie ulicy (...) hipermarket. Wykorzystanie zatem nieruchomości przez użytkownika wieczystego jest zgodne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem jego prawa i nie wprowadza dysonansu w ten obszar.

Reasumując, apelacja trafnie zarzuca, że brak było przesłanek do rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości. W tym stanie rzeczy zaskarżony wyrok należało zmienić jak w sentencji, na podstawie art. 386 § 1 k.p.c.

O kosztach postępowania za obie instancje oraz postępowanie kasacyjne orzeczono zgodnie z wynikiem sporu, na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. oraz § 6 pkt 6, § 2 pkt 3, § 13 ust. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 461). Koszty postępowania w ramach pierwszej instancji obejmują wynagrodzenie pełnomocnika (7.200 zł) oraz opłatę skarbową od pełnomocnictwa (17 zł). Na koszty postępowania odwoławczego składają się: 98.059 zł - opłata od apelacji, 5.400 zł - koszty zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym, 98.059 zł - opłata od skargi kasacyjnej, 5.400 zł - koszty zastępstwa procesowego przed Sądem Najwyższym, 30 zł - wydatki.

SSA Wojciech Kościołek

SSA Anna Kowacz Braun

SSA Barbara Górzanowska