Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Krakowie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 kwietnia 2025 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSA Kamil Grzesik (spr.)

Sędziowie: SSA Paweł Rygiel

SSA Robert Jurga

Protokolant: Grzegorz Polak

po rozpoznaniu w dniu 17 kwietnia 2025 r. w Krakowie na rozprawie

sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością
w M.

przeciwko Gminie (...)

o zapłatę

na skutek apelacji obu stron od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 21 marca 2019 r., sygn. akt I C 1844/15

I.  zmienia zaskarżony wyrok w pkt. 1 i 2 w ten sposób, że nadaje im następującą treść:

„1. zasądza od strony pozwanej Gminy (...) na rzecz strony powodowej (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością
w M. kwotę 840 645,61 zł (osiemset czterdzieści tysięcy sześćset czterdzieści pięć złotych i sześćdziesiąt jeden groszy)
z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 31 lipca 2015 r. do dnia zapłaty;

2. oddala powództwo w pozostałej części;”;

II.  oddala apelację strony pozwanej w pozostałej części, a apelację strony powodowej w całości;

III.  koszty postępowania apelacyjnego pomiędzy stronami wzajemnie znosi;

IV.  nakazuje ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Apelacyjnego
w K. od strony powodowej (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w M. i od strony pozwanej Gminy (...) kwoty po 6766,57 zł (sześć tysięcy siedemset sześćdziesiąt sześć złotych i pięćdziesiąt siedem groszy) tytułem wydatków pokrytych tymczasowo ze środków Skarbu Państwa.

Sygn. akt I C 1038/19

UZASADNIENIE

wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie

z dnia 17 kwietnia 2025 r.

Wyrokiem z dnia 21 marca 2025 r. Sąd Okręgowy w Krakowie zasądził od strony pozwanej Gminy (...) na rzecz strony powodowej (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w M. kwotę 841.583,69 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 31 lipca 2015r. do dnia zapłaty, oddalił powództwo w pozostałej części i zasądził od strony pozwanej Gminy (...) na rzecz strony powodowej (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w M. kwotę 26.095 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. W pkt. 4 Sąd nakazał ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Krakowie tytułem wydatków pokrytych tymczasowo ze środków Skarbu Państwa:

a) od strony powodowej (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w M. kwotę 12.710,50 zł,

b) od strony pozwanej Gminy (...) kwotę 5.093,79 zł.

Powyższy Wyrok zapadł na kanwie następujących ustaleń faktycznych:

Strona powodowa jest przedsiębiorcą, którego przedmiotem działalności jest m.in. wykonywanie specjalistycznych robót budowlanych. Wspólnikami strony powodowej byli początkowo: S. Ś. i P. B., a od 2006r. także K. B. (1), od 2009r. również K. B. (2) i od 2013r. także M. B.. W skład zarządu spółki pomiędzy 2007r. a 2015r. wchodzili: S. Ś. i P. B.. Prokurentami spółki był od 2009r. do 2015r. K. B. (1), zaś od 2012r. do 2018r. B. B. (1).

B. B. (1) jest ojcem P. B., K. B. (1) i K. B. (2).

Strona powodowa była właścicielem nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...), stanowiącej działkę nr (...) o powierzchni 0,0500 ha, i nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...), stanowiącej działkę nr (...) o powierzchni 0,2679 ha, oraz użytkownikiem wieczystym nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...), stanowiącej działkę nr (...) o powierzchni 4,8600 ha, i nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...), stanowiącej działkę nr (...) o powierzchni 1,7600 ha.

Działki o numerach: (...), (...), (...), (...) i (...) o łącznej powierzchni 0,7790 ha, objęte obecnie księgą wieczystą nr (...), a poprzednio, wraz z innymi działkami, księgą wieczystą nr (...), stanowiły własność (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w M., która została przekształcona w (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółkę komandytowo – akcyjną z siedzibą w M.. Na podstawie umowy zamiany z dnia 15 maja 2013r. własność działek o numerach: (...), (...), (...), (...) i (...) została przeniesiona na stronę pozwaną, Gminę (...). Zostały one wówczas objęte jedną księgą wieczystą.

B. B. (1) był właścicielem nieruchomości sąsiadującej z nieruchomością objętą obecnie księgą wieczystą nr (...), a stanowiącej działki o numerach: (...), (...), (...), (...), (...). B. B. (1) od 2007r. wynajmował jego nieruchomość, przylegającą do nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...), spółce (...), która była także najemcą działek objętych obecnie ww. księgą wieczystą, a stanowiących wówczas własność (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w M.. Wobec (...)S.A. wynajmującym część działek spółki (...) był przez pewien czas B. B. (1), który wynajął je od spółki (...). Spółka (...) S.A. na wynajętych jej nieruchomościach, stanowiących własność B. B. (1) oraz obejmujących działki o numerach: (...), (...) i (...), posadowiła wytwórnię mas bitumicznych wraz z silosami. W tym celu musiała wykonać na tym gruncie podbudowy, co zostało przewidziane w umowach najmu.

W dniu 24 października 2008r. zawarte zostało przez spółkę (...), spółkę(...) i B. B. (1) porozumienie dotyczące wybudowania linii energetycznej napowietrznej i stacji transformatorowej na działce nr (...).

Podbudowa z kruszywa została wykonana przez spółkę (...) na części wynajętych jej nieruchomości. Ta część, na której spółka (...) składował i magazynował materiały, nie uzyskała takiego wzmocnienia. W czasie trwania najmu wiedzy o tym nie miał B. B. (1), który był przekonany, że całość terenu zagospodarowanego przez (...) S.A. z przeznaczeniem na wytwórnię mas bitumicznych została wyposażona w podbudowę. Grunt bez wzmocnienia był utwardzony, ale nastąpiło jego pofalowanie, co jednak nie było widoczne, gdyż nierówności wyrównane były składowanym tam żwirem.

W dniu 14 listopada 2012r. spółka (...) w upadłości likwidacyjnej przekazała B. B. (1) zajmowane dotychczas przez siebie działki o numerach: (...), (...), (...), (...), (...), zaś spółce (...) działki o numerach: (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...).

B. B. (1) od 2011r. pełnił w spółce (...) funkcję dyrektora działu badawczo – rozwojowego. Od początku 2013r. spółka rozpoczęła starania o zamianę nieruchomości z Gminą (...), gdyż była zainteresowana uzyskaniem działek o numerach: (...), (...), (...), (...) i (...). Strona powodowa planowała inwestycję w postaci marketu budowlanego (...) i prowadziła rozmowy z (...) Składami Budowlanymi, które są właścicielem znaku handlowego (...). Zasadniczym atutem nieruchomości gminnych stanowiących działki o numerach: (...), (...), (...), (...) i (...) była lokalizacja – przylegały one do nieruchomości stanowiących własność B. B. (1) oraz do drogi wojewódzkiej, co dawało duże możliwości na realizację tego typu inwestycji.

W dniu 23 maja 2013r. Gmina (...) reprezentowana przez burmistrza M. O. i spółka (...) reprezentowana przez prokurenta B. B. (1) podpisały porozumienie określające zasady zamiany nieruchomości. Na tym spotkaniu przedstawiciel spółki (...) zapoznał się z treścią operatu szacunkowego dotyczącego nieruchomości Gminy, w którym opisane były parametry podbudowy. Burmistrz Gminy był informowany o planach inwestycyjnych powodowej spółki i jej zamierzeniach dotyczących nieruchomości.

W dniu 29 lipca 2013r. odbyło się spotkanie przedstawicieli stron dotyczące zamiany nieruchomości.

W dniu 14 sierpnia 2013r. spółka (...) zwróciła się do Gminy o zawarcie umowy najmu ww. nieruchomości celem uzyskania uprawnienia do występowania przed organami administracji publicznej o stosowne zezwolenia administracyjne.

W sierpniu 2013r. strona powodowa składała wnioski związane z planowaną inwestycją obejmującą m.in. działki o numerach: (...), (...), (...), (...) i (...), dotyczące przyłącza gazu, wodociągu, kanalizacji, wód opadowych.

W dniu 20 sierpnia 2013r. strony zawarły umowę dzierżawy nieruchomości obejmującej działki o numerach: (...), (...), (...), (...) i (...) na okres trzech miesięcy celem uzyskania przez stronę powodową niezbędnych pozwoleń, zezwoleń i decyzji związanych z zagospodarowaniem tego terenu.

Podstawą określenia wartości nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...) (wówczas jeszcze stanowiącej część nieruchomości, dla której była prowadzona księga wieczysta nr (...)), a stanowiącej działki o numerach: (...), (...), (...), (...) i (...) o łącznej powierzchni 0,7790 ha, był operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Gminy (...) przez rzeczoznawcę majątkowego T. L. (1) z dnia 15 maja 2012r. oraz aneksy z dnia 15 maja 2012r. i z dnia 29 lipca 2013r. Początkowo operat dotyczył większej liczby działek, a mianowicie działek o numerach: (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...) i (...) o łącznej powierzchni 1,2025 ha. Na łączną wartość tych wszystkich działek, zgodnie z operatem i pierwszym aneksem, złożyły się: wartość gruntu, wynosząca 3.064.000 zł oraz wartość utwardzonych nawierzchni, wynosząca 1.582.000 zł. Rzeczoznawca wskazał, że nawierzchnia utwardzona jest wykonana z mieszanek mineralno – bitumicznych na podbudowie z kruszywa naturalnego o podwyższonej nośności, a warstwy tej nawierzchni są następujące:

- podbudowa z kruszywa naturalnego (dolna) o grubości 70 cm,

- podbudowa z kruszywa naturalnego (górna) o grubości 30 cm,

- podsypka piaskowa o grubości 5 cm,

- nawierzchnia asfaltowa (warstwa wiążąca) o grubości 7 cm,

- nawierzchnia asfaltowa (warstwa ścieralna) o grubości 6 cm.

Z uwagi na zbywanie części działek rzeczoznawca sporządził drugi aneks do operatu szacunkowego, wskazując, że cechy działek o numerach: (...), (...), (...), (...) i (...) o łącznej powierzchni 0,7790 ha są analogiczne jak całej nieruchomości, która wcześniej była przedmiotem jego wyceny, w związku z czym zmniejszenie powierzchni łącznej nieruchomości nie ma wpływu na oszacowaną wartość jednostkową, wynoszącą 386,36 zł/m ². W konsekwencji rzeczoznawca wskazał jako wartość wymienionych działek kwotę 3.009.700 zł.

Przedstawiciele Gminy nie weryfikowali, czy powyższa nieruchomość wyposażona jest w podbudowy opisane przez rzeczoznawcę w operacie.

W dniu 26 września 2013r. Gmina (...) i(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w M. zawarły umowę zamiany, na podstawie której strona powodowa uzyskała własność nieruchomości położonej w M. objętej księgą wieczystą nr (...), stanowiącej działki o numerach: (...), (...), (...), (...) i (...) o łącznej powierzchni 0,7790 ha, a w zamian przeniosła na stronę pozwaną przysługujące jej prawo własności nieruchomości w K. objętej księgą wieczystą nr (...), stanowiącej działkę nr (...) o powierzchni 0,0500 ha, i nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...), stanowiącej działkę nr (...) o powierzchni 0,2679 ha, oraz prawo użytkowania wieczystego nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...), stanowiącej działkę nr (...) o powierzchni 4,8600 ha, i nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...), stanowiącej działkę nr (...) o powierzchni 1,7600 ha. W umowie zamiany strony oświadczyły, że częścią składową nieruchomości, której własność była przenoszona na spółkę, stanowią nawierzchnie utwardzone, wykonane z mieszanek mineralno – bitumicznych na podbudowie z kruszywa mineralnego, a ponadto okazały operat szacunkowy z dnia 15 maja 2012r. sporządzony przez rzeczoznawcę T. L. (1) wraz z dwoma aneksami z dnia 31 lipca 2012r. i z dnia 29 lipca 2013r., według których wartość odtworzeniowa nieruchomości położonej w M. stanowiącej działki o numerach: (...), (...), (...), (...) i (...) jest sumą wartości rynkowej gruntu i wartości odtworzeniowej budowli (nawierzchni) i wynosi 3.009.700 zł, przy czym wartość nawierzchni wynosiła 1.130.687,34 zł netto. Strony oświadczyły, że określona na podstawie operatów szacunkowych wartość brutto nieruchomości uzyskiwanej przez spółkę wynosi 3.702.002,34 zł, zaś łączna wartość brutto nieruchomości uzyskiwanych przez Gminę wynosi 3.795.534 zł, w związku z czym różnica tych wartości to 93.531,66 zł. Strona powodowa oświadczyła, że zrzeka się roszczenia o dopłatę z tytułu tej różnicy wartości przedmiotów zamiany.

W akcie notarialnym Gmina zobowiązała się wydać stronie powodowej w posiadanie nieruchomość w M. do dnia 3 października 2013r.

Przedstawiciele strony powodowej mieli zaufanie do Gminy (...), gdyż od wielu lat z nią współpracowali i widzieli, że zarówno burmistrz, jak i pracownicy Gminy są osobami uczciwymi i bardzo dokładnymi. Dlatego strona powodowa nie weryfikowała wyników operatu szacunkowego określającego stan i wartość nieruchomości, opracowanego na zlecenie Gminy.

W tym samym dniu, 26 września 2013r. strony sporządziły protokół zdawczo – odbiorczy, w którym oświadczyły, że Gmina wydaje spółce działki o numerach: (...), (...), (...), (...) i (...).

W rzeczywistości jednak nie doszło wówczas do wydania nieruchomości, gdyż na działkach tych znajdowały się w oparciu o zawarte wcześniej z Gminą umowy dzierżawy zdemontowane elementy wytwórni mas bitumicznych złożone przez (...) sp. z o.o. Z tego powodu w dniu 1 października 2013r. przedstawiciele Gminy i powodowej spółki odbyli spotkanie na przedmiotowej nieruchomości wraz z przedstawicielem spółki (...), który zobowiązał się do usunięcia wymienionych wyżej elementów do dnia 30 października 2013r. W czasie tamtego spotkania stwierdzono ubytki i uszkodzenia w nawierzchniach utwardzonych wykonanych z mieszanek mineralno – bitumicznych i wykonano dokumentację fotograficzną.

Dopiero w październiku 2013r. przedstawiciele strony powodowej zauważyli, że grunt uzyskany od strony pozwanej, który był wcześniej w posiadaniu spółki (...), jest w części pofalowany. Aż do tego czasu byli przekonani, że na tym gruncie znajduje się podbudowa z kruszywa o takich parametrach, jakie były wskazane w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę T. L. (1), zwłaszcza że taka podbudowa została wykonana przez spółka (...) na nieruchomości wynajętej tej spółce przez B. B. (1). W połowie października 2013r. spółka (...) wydała stronie powodowej nieruchomość. Przystąpiono wówczas do dokonywania odkrywek, zaś w następnym roku wykonano odwierty, co pozwoliło na bliższe ustalenia stanu nieruchomości.

W dniu 5 września 2013r. strona powodowa zawarła z T. D. umowę o wykonanie dokumentacji projektowej dla zadania inwestycyjnego dotyczącego budynku handlowo – usługowego – sklepu (...) wraz z infrastrukturą techniczną na działkach o numerach: (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...) i (...). Łączne wynagrodzenie zostało określone na kwotę 75.000 zł netto, z czego kwota 15.000 zł obejmowała prace koncepcyjne i przygotowawcze.

Z uwagi na uzyskanie wiedzy w październiku 2013r. o rzeczywistym stanie podbudowy znajdującej się na nabytej od Gminy nieruchomości strona powodowa zmieniła koncepcję wykorzystania terenu obejmującego tą nieruchomość. Jakość utwardzonych nawierzchni na działkach uzyskanych od Gminy wykluczały możliwość zagospodarowania terenu w sposób dotychczas planowany i posadowienie budynku na nieruchomości nabytej od Gminy. W związku z tym przystąpiono do opracowywania innego usytuowania sklepu (...) i zagospodarowania terenu.

W dniu 18 października 2013r. strona powodowa i T. D. rozwiązali powyższą umowę, w związku z czym strona powodowa zapłaciła wykonawcy kwotę 22.500 zł netto ponad już wcześniej zapłaconą kwotę 15.000 zł netto, zaś wykonawca przekazał powodowej spółce dotychczas wykonany zakres prac.

W dniu 4 listopada 2013r. strona powodowa zawarła drugą umowę z T. D. o wykonanie dokumentacji projektowej dla zadania inwestycyjnego dotyczącego budynku handlowo – usługowego – sklepu (...) wraz z infrastrukturą techniczną na działkach o numerach: (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...) i (...). Łączne wynagrodzenie zostało określone na kwotę 68.000 zł netto. Projektowany budynek sklepu został usytuowany w całości poza nieruchomością nabytą od Gminy. T. D. wykorzystał część efektów prac wykonanych w oparciu o pierwszą umowę. Z tego powodu wynagrodzenie zostało ustalone o kwotę 7.000 zł netto mniej.

Przedstawiciel strony powodowej informował burmistrza Gminy o dokonanych spostrzeżeniach dotyczących braku podbudowy opisanej w operacie szacunkowym. Burmistrz stał jednak na stanowisku, że wiążące dla Gminy są ustalenia wynikające z operatu. Strona powodowa, wykonując wiele zleceń na rzecz Gminy, przez długi czas nie chciała wszczynać sporu dotyczącego przedmiotowej sprawy z obawy przed utratą zleceń i trudnościami w relacjach z urzędami Gminy.

W październiku 2013r. strona powodowa podjęła starania o przełożenie gazociągu wysokoprężnego przebiegającego m.in. przez działki nabyte od Gminy. Usytuowanie gazociągu w połączeniu z brakiem utwardzonych nawierzchni opisanych w operacie szacunkowym T. L. (1) utrudniało zagospodarowanie terenów należących do strony powodowej. Strona powodowa wnioskowała do Gminy o partycypację w kosztach przełożenia gazociągu, na co Gmina nie wyraziła zgody.

Na zlecenie strony powodowej doszło w sierpniu 2014r. do przełożenia gazociągu. Strona powodowa poniosła na ten cel koszt w kwocie 342.675,96 zł netto.

W dniu 1 października 2014r. wykonane zostały odwierty na działkach o numerach: (...), (...), (...), (...) i (...).

W dniu 14 listopada 2014r. strony zawarły kolejną umowę zamiany nieruchomości, na podstawie której powodowa spółka uzyskała od Gminy działkę nr (...) o powierzchni 0,2225 ha, która przylega do działki nr (...), nabytej na podstawie umowy zamiany z dnia 26 września 2013r. Przy ustalaniu wartości tej działki nie uwzględniono podbudowy, jak to miało miejsce w przypadku działek objętych umową z dnia 26 września 2013r.

Na nieruchomości uzyskanej od Gminy na podstawie umowy z dnia 26 września 2013r. strona powodowa wykonała w drugiej połowie 2014r. parkingi, do czego niezbędne było wyrównanie terenu poprzez naniesienie nowego kruszywa oraz położenie nawierzchni z kostki brukowej. Łączny koszt wyniósł 200.000 zł netto.

W dniu 25 maja 2015r. pełnomocnik strony powodowej wezwał stronę pozwaną do zapłaty tytułem szkody spowodowanej brakiem nawierzchni określonej w umowie zamiany:

- kwoty 2.338.536,13 zł netto z tytułu kosztów doprowadzenia nawierzchni do stanu opisanego w umowie zamiany,

- kwoty 30.500 zł netto z tytułu kosztów zmian projektowych spowodowanych brakiem możliwości posadowienia budynku zgodnie z pierwotną koncepcją,

- kwoty 342.675,96 zł netto z tytułu kosztów przełożenia gazociągu wysokiego ciśnienia z uwagi na konieczność posadowienia budynku w innym miejscu, niż pierwotnie planowano,

- kwoty 200.000 zł netto z tytułu kosztów wykonania parkingów w związku z niewłaściwą nawierzchnią na nieruchomości.

Konstrukcje nawierzchni na nieruchomości, której własność Gmina (...) przeniosła na stronę powodową na podstawie umowy zamiany z dnia 26 września 2013r., określone na stan z tamtej daty odbiegają od wskazanych w operacie szacunkowym T. L. (1). Operat ten nie określa wymagań technicznych dla nawierzchni w formie podania konkretnego parametru nośności nawierzchni czy wymagań dla materiałów budujących poszczególne jej warstwy, a jedynie opisuje układ warstw nawierzchni. Układ ten jest częściowo niewłaściwy pod względem technicznym, gdyż wskazuje ułożenie podsypki piaskowej bezpośrednio pod warstwami bitumicznymi. Taką warstwę stosuje się pod nawierzchnie brukowe i z kostki betonowej, zaś w przypadku nawierzchni bitumicznych warstwa podsypki piaskowej jest niekorzystna z uwagi na jej większą odkształcalność i trudniejsze zagęszczenie w porównaniu do podbudowy z kruszywa.

W rzeczywistości warstwy mineralno – asfaltowe pokrywają tylko część przedmiotowych działek. Podbudowy wykonane są z materiałów różniących się od przyjętych do wyceny, ponadto ich grubość jest często zaniżona. Nawierzchnia ta spełnia różne standardy. Są obszary, na których jest ona zgodna z opisem z operatu szacunkowego i spełnia wymagania dotyczące nośności, mrozoodporności i wymaganej grubości warstw, są również obszary, na których zastosowano materiały droższe, niż podane w operacie, a są obszary, na których podbudowa nie spełnia wymagań. Na nieruchomości jako podbudowa występuje mieszanina następujących materiałów: destrukt asfaltowy lub większe fragmenty starej nawierzchni mineralno – asfaltowej, destrukt lub gruz betonowy, kruszywa naturalne lub łamane, często zaglinione cząstkami pylasto – ilastymi, żużel hutniczy zawierający także spieki metaliczne, często związany hydraulicznie, a ponadto występuje obecność stłuczki szklanej i kawałków gruzu ceglanego.

Koszt doprowadzenia istniejącej wówczas nawierzchni do stanu zgodnego z umową pod względem technicznym, tzn. skutkującym powstaniem nawierzchni o potrzebnych wartościach użytkowych, zgodnych z wartościami wskazanymi w operacie szacunkowym T. L. (1) (bez uwzględnienia niewłaściwej pod względem technicznym podsypki piaskowej) wynosi 833.183,38 zł netto (1.024.815,56 zł brutto) przy przyjęciu cen i stawek z daty zawarcia umowy zamiany. Poniesienie takich kosztów pozwoliłoby na osiągnięcie przez nawierzchnię tej funkcji, którą mogła pełnić nawierzchnia opisana w operacie szacunkowym.

Doprowadzenie nawierzchni do stanu zgodnego z umową pod względem technicznym wymaga:

- pogrubienia warstw asfaltowych średnio o 6 cm na obszarach występowania konstrukcji nawierzchni asfaltowej na podbudowie o wystarczającej nośności z wymaganą grubością konstrukcji, lecz zaniżoną grubością warstw asfaltowych,

- ułożenia warstw asfaltowych o grubości 13 cm na obszarach występowania jedynie podbudowy bez warstw asfaltowych, spełniającej wymagania nośności i grubości,

- ułożenia górnej warstwy podbudowy z kruszywa o grubości 20 cm oraz warstw asfaltowych o grubości 13 cm na obszarach występowania podbudowy o zaniżonej nośności, spełniającej wymaganą grubość konstrukcji,

- usunięcia istniejącej konstrukcji na głębokość umożliwiającą ułożenie nowych warstw zgodnych z operatem, tj. 100 cm pospółki i 13 cm warstw asfaltowych na obszarach, na których konstrukcja nawierzchni jest zbyt cienka i nie spełnia warunku mrozoodporności lub nośność podbudowy jest istotnie zaniżona.

Natomiast na obszarze, na którym występuje konstrukcja nawierzchni asfaltowej na podbudowie o wystarczającej nośności i grubość konstrukcji jest zgodna z operatem nie są potrzebne żadne działania.

Wykonanie powyższych prac umożliwi osiągnięcie przez nawierzchnię tej funkcji, którą mogła pełnić nawierzchnia opisana w operacie szacunkowym, ale nie doprowadzi do składu nawierzchni zgodnego z operatem szacunkowym. Aby uzyskać dokładnie taką nawierzchnię, jaka została opisana w operacie szacunkowym, należy rozebrać całą nawierzchnię i wykonać nową w sposób zgodny z opisanym w operacie, jednak bez warstwy podsypki piaskowej, która nie jest technicznie poprawna. Koszt takiej wymiany nawierzchni wynosi 2.417.630,11 zł netto (2.973.685,04 zł brutto).

Dokonując ustaleń faktycznych, Sąd nie odmówił wiarygodności ani mocy dowodowej przeprowadzonym dowodom, w związku z czym pominięto przedstawienie ich oceny w pisemnym uzasadnieniu (art. 328 § 2 k.p.c.).

Na podstawie powyższych ustaleń Sąd Okręgowy stwierdził, że umowa zamiany z dnia 26 września 2013r. została zawarta z inicjatywy strony powodowej, dla której nabywana nieruchomość miała istotne znaczenie ze względu na bezpośrednie sąsiedztwo z nieruchomością B. B. (1). Celem nabycia nieruchomości od Gminy były inwestycje budowlane, o czym Gmina była informowana w korespondencji stron prowadzonej na etapie rokowań. Istnienie podbudowy na nieruchomości miało dla obu stron znaczenie, co znalazło wyraz w wycenie nieruchomości. Operat szacunkowy stanowiący podstawę określenia wartości nieruchomości opisywał podbudowę nieruchomości i zawierał jej wycenę, niezależnie od wyceny samego gruntu.

Obie strony zatem objęły umową istnienie na nieruchomości podbudowy opisanej i wycenionej w operacie szacunkowym: „Stawający stwierdzają, że (…) części składowe nieruchomości (…) stanowią nawierzchnie utwardzone, wykonane z mieszanek mineralno – bitumicznych na podbudowie z kruszywa naturalnego.” (k. 177). Nie ma przy tym znaczenia, że obie strony zawarły to oświadczenie, a nie było to tylko zapewnienie strony pozwanej. W umowie cechy nieruchomości zostały w taki sposób określone i te cechy były podstawą do ustalenia wartości (ceny) nieruchomości. Okoliczności te jednoznacznie wskazują, że zamiarem stron i celem zawartej umowy było przeniesienie na stronę powodową nieruchomości o wskazanych parametrach.

Nie jest istotne to, że autor operatu szacunkowego zastrzegał, że nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości oraz że obie strony były przekonane co do istnienia opisanej podbudowy i jej nie weryfikowały. W umowie jednoznacznie zostały wskazane cechy nieruchomości, w tym istnienie podbudowy i w oparciu o te cechy została ustalona wartość nieruchomości.

Z ustaleń stanu faktycznego wynika jednak, że w rzeczywistości przedmiotowa nieruchomość nie była wyposażona w podbudowę, co do której istnienia stronu się umówiły. Strona pozwana, przenosząc własność nieruchomości na stronę powodową, nie wykonała zatem należycie swojego zobowiązania – nie przeniosła własności nieruchomości o umówionych cechach. Strona pozwana nie spełniła więc świadczenia wynikającego z umowy zawartej ze stroną powodową w należyty sposób.

Strona powodowa była uprawniona do korzystania z roszczeń wynikających z rękojmi. Może jednak również realizować uprawnienia wynikające z ogólnych zasad regulujących odpowie­dzialność za nienależyte wykonanie zobowiązania.

Stosownie mianowicie do przepisu art. 471 k.c., dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewy­konanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Strona pozwana nie wykazała, by nie ponosiła winy.

Stosownie natomiast do przepisu art. 363 § 1 k.c., naprawienie szkody powinno nastąpić, według wyboru poszkodowanego, bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej; jednakże gdyby przywrócenie stanu poprzedniego było niemożliwe albo gdyby pociągało za sobą dla zobowiązanego nadmierne trudności lub koszty, roszczenie poszkodowanego ogranicza się do świadczenia w pieniądzu. Przepis art. 363 § 2 k.c. stanowi, że jeżeli naprawienie szkody ma nastąpić w pieniądzu, wysokość odszkodowania powinna być ustalona według cen z daty ustalenia odszkodowania, chyba że szczególne okoliczności wymagają przyjęcia za podstawę cen istniejących w innej chwili.

Szkodą strony powodowej jest brak odpowiedniej podbudowy na nieruchomości. Podbudowa na nieruchomości miała istotne znaczenie, przy czym celem strony powodowej nie było nabycie określonych materiałów, z których wykonana miała być podbudowa, a uzyskanie nieruchomości z podbudową służącą na potrzeby planowanych inwestycji. Dla oceny zatem stanu podbudowy zgodnego z umową na należy opierać się na literalnym układzie nawierzchni, gdyż stronom nie chodziło o skład nawierzchni jako pewną wartość majątkową składników (elementów nawierzchni), ale należy odwołać się do cech i funkcjonalności tej nawierzchni. Celem nawierzchni tej nieruchomości było bowiem spełnianie określonej funkcji użytkowej, a nie zwiększenie wartości nieruchomości poprzez wartość materiałów użytych do wykonania tej nawierzchni. Z tego względu dla oceny wysokości szkody strony powodowej wynikającej z braku właściwej podbudowy należy opierać się na tzw. rozwiązaniu technicznym, którego wykonanie zapewni poprawną eksploatację nieruchomości. Rozwiązanie to nie doprowadzi, co prawda, do powstania nawierzchni o składzie wskazanym w operacie szacunkowym, będącym podstawą wyceny nieruchomości przy zawieraniu umowy zamiany, ale w pełni umożliwi wykorzystanie nieruchomości w sposób, który strony zgodnie obejmowały swoim zamiarem i celem umowy.

Dla określenia kwoty stanowiącej koszt wyżej wskazanego rozwiązania należy przyjąć wariant B wskazany w opinii Politechniki (...), gdyż odpowiada on dokładnie powierzchni nieruchomości (0,7790 ha).

Odszkodowanie zostało przez Sąd Okręgowy określone w kwocie netto, jako że strona powodowa domagała się odszkodowania w kwotach netto. Zostało ono określone według cen z daty zawarcia umowy, gdyż strona powodowa wskazywała, że uszczerbek majątkowy nastąpił w tamtej dacie i domagała się odsetek z tytułu opóźnienia w zapłacie odszkodowania. W tej sytuacji Sąd ocenił, że ustalenie odszkodowania w oparciu o aktualne ceny narusza interes strony powodowej.

Według Sądu pierwszej instancji doprowadzenie podbudowy do stanu zgodnego z umową spowodowałoby uzyskanie przez stronę powodową nieruchomości o takich cechach (takiej funkcjonalności), jakie były objęte umową zamiany, a tym samym możliwa byłaby wówczas realizacja wszystkich zamierzeń strony powodowej odnoszących się do tej nieruchomości. Gdyby zatem strona powodowa poniosła koszt doprowadzenia nieruchomości do stanu zgodnego z umową i wykonała prace naprawcze, zbędnym byłyby zmiany koncepcji zagospodarowania nieruchomości, w tym zmiany projektowe, przełożenie gazociągu, jak również prace służące wykonaniu parkingów. Nie jest zatem zasadne – w ocenie Sądu – wywodzenie przez stronę powodową roszczeń odszkodowawczych ponad koszt doprowadzenia nieruchomości do stanu zgodnego z umową pod względem funkcjonalnym.

Szkodą strony powodowej podlegającą naprawieniu przez stronę pozwaną jest zatem jedynie koszt doprowadzenia podbudowy nieruchomości do stanu zgodnego z umową jako zapewnienie poprawnej eksploatacji przedmiotowej nawierzchni w świetle pełnionych funkcji. Wysokość tej szkody wynosi 833.183,38 zł. Taki wydatek pozostaje w normalnym związku przyczynowym ze zdarzeniem powodującym szkodę (nienależytym stanem podbudowy nieruchomości). Poniesienie tych kosztów jest więc obiektywnie uzasadnione.

Obowiązek naprawienia szkody przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej jest świadczeniem, którego termin spełnienia nie jest oznaczony, ani nie wynika z właściwości zobowiązania. Świadczenie to powinno być zatem spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania (art. 455 k.c.). Strona powodowa wykazała, że wezwała stronę pozwaną do zapłaty w dniu 25 maja 2015r. z zakreślonym terminem płatności, wynoszącym 21 dni, który upłynął w dniu 15 maja 2015r. Z następnym dniem strona pozwana popadła w opóźnienie w zakresie kwoty obejmującej wyżej wskazaną szkodę.

Skutki opóźnienia w spełnieniu świadczenia pieniężnego określone są w art. 481 k.c., zgodnie z którym, jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. W przypadku, gdy stopa odsetek za opóźnienie nie była z góry oznaczona to, zgodnie z art. 481 § 2 k.c., należą się odsetki ustawowe za opóźnienie w wysokości równej sumie stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego i 5,5 punktów procentowych, zaś do dnia 31 grudnia 2015r. wysokość odsetek ustawowych była określona w drodze rozporządzenia Rady Ministrów.

Tym samym Sąd Okręgowy przyjął, że odsetki należne stronie powodowej za okres opóźnienia (tj. od dnia 16 maja 2015r. do dnia wniesienia pozwu) od kwoty 833.183,38 zł wynoszą: 8.400,31 zł.

Oddaleniu podlegało powództwo ponad kwotę 833.183,38 zł oraz odsetki od tej kwoty do dnia złożenia pozwu, wynoszące 8.400,31 zł, jak i dalsze odsetki ustawowe za opóźnienie do dnia zapłaty.

Z powyższym rozstrzygnięciem nie zgodziły się obie strony.

Powódka zaskarżyła powyższy wyrok w zakresie pkt Il, III i IV, zarzucając mu: I. naruszenie prawa materialnego, a mianowicie:

a. art. 65 § 1 i 2 k.c., poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, polegające na błędnym przyjęciu, że celem (a zatem i treścią) umowy zamiany z 26 września 2013 roku było przeniesienie na stronę powodową nieruchomości możliwiającej realizację inwestycji w postaci marketu budowlanego (...) (vide: str. 4 uzasadnienia wyroku, drugi akapit, / k-1186v, Tom VI), pomimo że ze stanu faktycznego ustalonego przez sąd wniosek taki nie wynika, albowiem strony uzgodniły przeniesienie własności nieruchomości posiadającej ściśle określone części składowe w postaci następujących warstw podbudów: „podbudowa z kruszywa naturalnego (dolna) o grubości 70 cm, podbudowa z kruszywa naturalnego (górna) o grubości 30 cm nawierzchnia asfaltowa (warstwa wiążąca) o grubości 7 cm, nawierzchnia asfaltowa (warstwa ścieralna) o grubości (6 cm)” (vide: str. 3 Aneksu(...)do operatu T. L. (1), k-167, Tom l), a następnie oszacowały dokładną ich wartość i zwiększyły o nią cenę nabywanej przez powoda nieruchomości, a powód z tego tytułu (tj. tak ustalonych części składowych nieruchomości) zapłacił pozwanej gminie dodatkowo kwotę 1.130.687,34 zł netto,

b. art. 363 § 1 k.c., poprzez przyznanie powodowi odszkodowania w wysokości uniemożliwiającej doprowadzenie rzeczonej nieruchomości do stanu zgodnego z umową zamiany z 26 września 2013 roku, czyli do stanu, w którym jej część składową będą stanowić „nawierzchnie utwardzone wykonane z mieszanek mineralno-bitumicznych na podbudowie z kruszywa naturalnego - o podwyższonej nośności” (vide: SI in fine umowy zamiany, k-177, Tom l), składające się z następujących warstw: „podbudowa z kruszywa naturalnego (dolna) o grubości 70 cm, podbudowa z kruszywa naturalnego (górna) o grubości 30 cm (...), nawierzchnia asfaltowa (warstwa wiążąca) o grubości 7 cm, nawierzchnia asfaltowa (warstwa ścieralna) o grubości (6 cm)” (vide: str. 3 Aneksu (...) do Operatu, 1<-167, Tom l), albowiem wdrożenie rozwiązania technicznego nie doprowadzi rzeczonej nieruchomości do ww. stanu ani nawet do stanu umożliwiającego realizację na niej inwestycji w postaci marketu budowlanego (...), lecz wyłącznie do stanu, w którym nieruchomość uzyska niejednolite podbudowy o niejednorodnej (a właściwie mocno zróżnicowanej) nośności, nie mniejszej jednak (choć tylko w założeniu) od kategorii (...), stosowanej dla powierzchni przeznaczonych do obciążeń od ruchu samochodowego (vide: str. 2 opinii uzupełniającej Il, k-1066, Tom VI), a nie do wznoszenia na niej budynków.

c. art. 362 k.c., poprzez jego bezzasadne zastosowanie, tj. przyjęcie, że w okolicznościach niniejszej sprawy strona powodowa była zobowiązana niezwłocznie po stwierdzeniu szkody zrealizować prace opisane w przedstawionym w opinii przez Politechnikę (...) (dalej: „Instytut”) rozwiązaniu technicznym, i w ten sposób zapobiec konieczności przeniesienia lokalizacji budowanego przez nią obiektu handlowego, a w konsekwencji poniesienia dodatkowych wydatków z tym związanych w postaci kosztów zmian projektowych, kosztów przełożenia gazociągu, kosztów materiałów i robót dotyczących wykonania parkingów, pomimo że po pierwsze, przyczynienie się poszkodowanego musi mieć charakter zawiniony, a powodowej spółce nie sposób przypisać jakiejkolwiek winy; po drugie - nie można wymagać od poszkodowanego, aby wydatkował kwotę około miliona złotych celem minimalizacji innych szkód; a po trzecie - strona powodowa (abstrahując już od tego, że przyjęte przez sąd I instancji rozwiązanie techniczne nie doprowadziłoby nieruchomości nawet do stanu umożliwiającego wzniesienie planowanego obiektu) nie miała czasu, aby w tamtym okresie wdrażać prace naprawcze gruntu, co wiązało się z faktem, że trwałyby one wtedy na tyle długo, że niemożliwym byłoby rozpoczęcie budowy obiektu w zaplanowanym terminie (czas grał bowiem dużą rolę), a w konsekwencji doprowadziłoby to do utraty możliwości realizacji kontraktu na budowę marketu (...), i tym samym - na fiasko całej inwestycji i dużo większe straty prowadzące de facto do upadku firmy.

II. naruszenie przepisów postepowania, mających wpływ na wynik sprawy, a mianowicie:

a. art. 233 § 1 k.p.c., poprzez przyznanie waloru wiarygodności opinii Instytutu w zakresie przewidującym możliwość doprowadzenia przedmiotowej nieruchomości do stanu zgodnego z umową zamiany z 26 września 2013 roku i operatem T. L. (1) przez wykonanie opisanego w ww. opinii rozwiązania technicznego lub technicznokosztowego, pomimo że wykonanie żadnego z tych rozwiązań nie doprowadzi nawierzchni rzeczonej nieruchomości do stanu zgodnego z ww. umową zamiany i stanowiącym cześć operatem T. L. (1), gdyż wskutek ich wykonania (co jest bezsporne) częścią składową przedmiotowej nieruchomości nie staną się podbudowy o warstwach szczegółowo opisanych we wspomnianym operacie, ani powstały w ten sposób niejednolity układ warstw i ich zróżnicowana nośność nie będą nadawały się do posadowienia na nieruchomości budynków (vide: odpowiedź Instytutu ad 3. na str. 2 opinii uzupełniającej Il, k-1066, Tom VI - zgodnie z którą przyjęty w omawianych rozwiązaniach przez Instytut parametr nośności KR „stosowany jest jedynie do powierzchni przeznaczonych do obciążeń od ruchu samochodowego”), ani nawet powstałe w ten sposób warstwy nie będą dawały gwarancji mrozoodporności z uwagi na pozostawienie w gruncie odpadów ceglanych (vide: odpowiedź ad 5 Instytutu na str. 2 opinii uzupełniającej Il, k-1066, Tom VI, zgodnie z którą Instytut przyznał, że bez szczegółowych badań nie da się przesądzić, że pozostawione warstwy w ogóle będą spełniać parametr mrozoodporności, a tzw. „ocena objawowa” może być niemiarodajna),

b. art. 233 § 1 k.p.c., poprzez przyznanie waloru wiarygodności opinii Instytutu w zakresie przewidującym, że wykonanie opisanego w ww. opinii rozwiązania technicznego lub techniczno-kosztowego może doprowadzić do zapewnienia na całej powierzchni przedmiotowej nieruchomości minimalnej nośności o parametrze (...), pomimo że:

- z zasad doświadczenia życiowego, a przede wszystkim logiki i zdrowego rozsądku oczywistym jest, że tak się nie stanie, gdyż przyjęte przez Instytut na potrzeby rzeczonych rozwiązań założenie bazowało na zbyt dużym uogólnieniu, polegającym na przyjęciu, že na podstawie danych o warstwach gruntu pochodzących z jednego odwiertu o średnicy 400 mm (vide: str. 5 opinii, ostatni akapit, k-724, Tom IV) można wnioskować redukcyjnie, że takie same warstwy i o takich samych parametrach występują na powierzchni aż 288,5 m 2 (vide: str. 18 opinii, ostatni akapit, k-737, Tom IV), i to w sytuacji, w której z zestawienia wyników wszystkich dokonanych odwiertów (vide: str. 12 opinii, k-731, Tom IV) wynika, że właściwie w żadnym z 27 odwiertów nie ma takiego samego (ani nawet podobnego) układu warstw, materiałów, nośności, czy też miąższości (założenie takie można byłoby rozważać tylko w sytuacji, w której w praktycznie wszystkich odwiertach znajdowałyby się podobne warstwy, zastosowane materiały i nośność),

-wnioskowi takiemu przeczy sama treść opinii Instytutu, zgodnie z którą przyjęto, że na obszarach „odpowiadających” otworom nr 3 15, 16A, 17A, 20, 21 i 24 nie trzeba wykonywać żadnych działań naprawczych, gdyż są to obszary „na podbudowie o wystarczającej nośności i przy spełnieniu wymaqanei grubości konstrukcji” (vide: str. 17 opinii, pierwszy akapit, k-736, Tom IV), w sytuacji w której w zakresie obszarów „odpowiadających” otworom nr 3, 17A, 24 ten sam Instytut uznał pomiary nośności za (rzeczone wyniki oznaczone zostały symbolem i opisane poniżej jako niemiarodajne), a w zakresie obszarów „odpowiadających” otworom nr 15 i 20 - w ogóle nie przeprowadzono badań nośności (vide: Tablica 2 - zestawienie wyników badań nośności podbudowy, str. 14 opinii, k-734, Tom IV), a co więcej, żaden z ww. obszarów (poza jednym, który „odpowiadać” miał otworowi nr 3) nie posiadał grubości konstrukcji zgodnej z operatem T. L. (1), tj. 118 cm, co wprost wynika z Tablicy 1 - Zestawienie odwiertów nawierzchni (vide: str. 12 opinii, k-731, Tom IV).

c. art. 233 § 1 k.p.c., poprzez przyznanie waloru wiarygodności opinii Instytutu w zakresie przewidującym, że wykonanie opisanego w ww. opinii rozwiązania technicznego lub techniczno-kosztowego jest w ogóle technicznie możliwe (a nadto przy poniesieniu jedynie kosztów wynikających z opinii Instytutu), pomimo że zróżnicowanie warstw zalegającego w gruncie gruzu i odpadów jest tak duże i niejednorodne, że niemożliwym jest selektywne (tzn. dokonywane tylko w miejscach, które rzeczywiście, a nie tylko w założeniu, nie odpowiadają przyjętemu przez Instytut - nota bene błędnie - parametrowi nośności(...)) prowadzenie prac rozbiórkowych z jednoczesnym układaniem w tych samych miejscach nowych warstw nawierzchni (nie istnieje bowiem sprzęt budowlany umożliwiający wybieranie z gruntu tylko fragmentów podłoża o nośności poniżej przyjętej wartości).

d. art. 236 § 1 k.p.c., poprzez oparcie rozstrzygnięcia na wnioskach biegłego wykraczających poza odezwę sądu, a zatem - poza zakresem postanowienia o dopuszczeniu dowodu w tym zakresie (zgodnie z postanowieniem dowodowym i odezwą sądu Instytut miał ustalić, czy na przedmiotowej nieruchomości znajdowały się nawierzchnie utwardzone o parametrach wskazanych w operacie T. L. (1), a jeżeli nie, to w jaki sposób i jakimi kosztem należy doprowadzić te nawierzchnie do stanu zgodnego z umową zamiany z 26 września 2013 roku i wyżej wskazanym operatem - vide: k-653 i k-659, Tom IV), pomimo że argumentacja biegłego poza odezwą nie może mieć żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy (tak m.in. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 23 września 2014 roku, sygn. akt: VI ACa 1185/13; wyrok Sądu Okręgowego w Krakowie z 7 czerwca 2016 roku, sygn. akt: XII Ga 776/15; wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 7 lipca 2017 roku, sygn. akt: V Aca 640/16).

- sprzeczność dokonanych przez Sąd ustaleń faktycznych przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego, polegającą na bezpodstawnym przyjęciu, że:

a. celem (a zatem i treścią) zawartej przez strony umowy zamiany z 26 września 2013 roku było przeniesienie na stronę powodową nieruchomości o innych cechach niż te, które zostały wprost wskazane w rzeczonej umowie (zdaniem sądu chodziło bowiem wyłącznie o spełnienie określonej funkcji użytkowej - vide: str. 18 uzasadnienia wyroku, k-1193v, Tom VI), pomimo że strony nie tylko ściśle określiły poszczególne warstwy podbudów mających stanowić część składową nabywanej nieruchomości, ale dokonały także ich oszacowania i zwiększyły cenę nabywanej przez powoda nieruchomości o kwotę 1.130.687,34 zł netto,

b. stronom nie chodziło o skład nawierzchni, jako pewną wartość majątkową składników (vide. str. 18 uzasadnienia wyroku, k-1193v, Tom VI), pomimo że strony wartość tych składników majątkowych dokładnie oszacowały, a następnie zwiększyły o nią cenę nabywanej przez powoda nieruchomości i powód uiścił z tego tytułu na rzecz pozwanej gminy dodatkowo kwotę 1.130.687,34 zł netto,

c. wykonanie rozwiązania technicznego „w pełni umożliwi wykorzystanie nieruchomości w sposób, który strony zgodnie obejmowały swoim zamiarem i celem umowy” (vide.' str. 18 uzasadnienia wyroku, k-1193v, Tom VI), pomimo że z opinii Instytutu wynika wprost, że proponowane rozwiązanie doprowadzi tylko do powstania na nieruchomości bardzo niejednorodnych warstw „podbudów” o bardzo zróżnicowanej nośności, lecz nie mniejszej (choć tylko w założeniu) niż nośność o kategorii (...) stosowanej wyłącznie dla powierzchni przeznaczonych do obciążeń od ruchu samochodowego (vide: str. 2 opinii uzupełniającej Il, k-1066, Tom VI), a nie do zabudowy budynkami, wobec czego - nawet gdyby przyjąć za poglądem sądu I instancji, że celem umowy było wyłącznie „uzyskanie nieruchomości z podbudową służącą na potrzeby planowanych inwestycji" (vide: str. 17 / 18 uzasadnienia wyroku, k-1193 / k-1193v, Tom VI), tj. wybudowania przez powoda marketu budowlanego (...) (vide: str. 4 uzasadnienia wyroku, drugi akapit, k-1186v, Tom VI), to i tak wykonanie rozwiązania technicznego nie pozwoli na zrealizowanie tego celu, gdyż budynek posadowiony na niejednolitych podbudowach o niejednorodnej (a właściwie mocno zróżnicowanej) nośności będzie różnie osiadał, co doprowadzi do pękania posadzek, ścian, a w konsekwencji - do katastrofy budowlanej.

d. wydatkowanie kwoty określonej rozwiązaniem technicznym, tj. kwoty 833.183,38 zł netto, umożliwi wdrożenie w życie rzeczonego rozwiązania,

pomimo że z opinii Instytutu wynika wprost, że wyliczona w tym rozwiązaniu kwota nie wystarczy na jego zrealizowanie, a to w związku z tym, że w kosztorysie do opinii obniżono wartość materiałów niezbędnych do wykonania rozwiązania technicznego (od -10% do nawet -25%), a niemożliwym jest pozyskanie tego rodzaju materiałów zużytych w określonym procencie, w związku z czym wskazany w opinii Instytutu koszt zrealizowania rozwiązania technicznego nie jest rzeczywistym kosztem jego wykonania, co zresztą potwierdza Instytut w opinii uzupełniającej Il (vide: str. 3 opinii uzupełniającej Il, pkt C in fine, k-1067, Tom VI) - koszt realizacji rozwiązania technicznego jest zatem zaniżony o co najmniej kwotę 93.694,67 zł netto (wartość obniżonych materiałów niezbędnych - zdaniem Instytutu - do wykonania rozwiązania technicznego).

e. na przedmiotowej nieruchomości są obszary, na których jest ona zgodna z opisem z operatu szacunkowego i spełnia wymagania dotyczące nośności, mrozoodporności i wymaganej grubości warstw, pomimo że zgodnie z opinią Instytutu w żadnym z odwiertów nie stwierdzono układu podbudów zgodnych z operatem szacunkowym T. L. (1), co nota bene wprost wynika z zawartej w opinii Tablicy 1 - Zestawienie odwiertów nawierzchni (vide: str. 12 opinii, k-731J Tom IV), a nadto obszar, który Instytut uznał za spełniający przyjęte z powietrza (bo nie wynikające ani z Umowy Zamiany, ani z operatu T. L. (1)) parametry nośności i grubości, tj. obszar l, obejmujący odwierty 3, 15, 16A, 17AJ 20, 21 i 24, parametrów tych nie spełnia, gdyż zgodnie z Tablicą 2 - zestawienie wyników badań nośności podbudowy (str. 14 opinii, k-734, Tom IV), pomiar nośności dla obszarów „odpowiadającym” odwiertom 3, 17A, 24 okazał się niemiarodajny, a dla obszarów „odpowiadającym” odwiertom 15 i 20 - w ogóle nie został wykonany; dodatkowo żaden z ww. obszarów (poza jednym, który „odpowiadać” miał odwiertowi nr 3) nie posiada grubości konstrukcji zgodnej z operatem T. L. (1), tj. 1 18 cm, co z kolei wynika wprost z wyżej powołanej Tablicy 1; obszar ten nie spełnia też parametru mrozoodporności z uwagi na zalegający w nim destrukt ceglany (vide: odpowiedź ad 5. Instytutu na str. 2 opinii uzupełniającej Il, k-1066J Tom VI, zgodnie z którą Instytut przyznał, że bez szczegółowych badań nie da się przesądzić, że pozostawione warstwy w ogóle będą spełniać parametr mrozoodporności, a tzw. „ocena objawowa” może być niemiarodajna).

Mając na względzie powyższe powódka wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w całości oraz zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu postępowania przed sądem I instancji, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych, zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przypisanych.

Pozwana wniosła o oddalenie apelacji powódki.

Pozwana zaskarżyła wyrok w zakresie pkt I, III oraz IV, zarzucając mu:

1) Naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 233 § 1 kpc poprzez błędną, sprzeczną z zasadami logiki i doświadczeniem życiowym ocenę materiału dowodowego tj: zeznań B. B. (1), K. B. (1) i P. B. poprzez przyjęcie, że osoby te nie miały wiedzy co do braku wskazanych w operacie podbudów na nieruchomości należącej do pozwanej Gminy, podczas gdy B. B. — prokurent Powoda i jednocześnie ojciec P. i K. B. (1) miał pełne rozeznanie co do stosunków panujących na tej nieruchomości, albowiem m.in. dzierżawił tę nieruchomość jeszcze przed umową zamiany, a ponadto nieruchomość ta wraz z nieruchomością należącą do B. B. stanowiła organizacyjną całość i zagospodarowana oraz wykorzystywana była w ten sam sposób przez spółkę (...), co skutkowało błędem w ustaleniach faktycznych i przyjęciem, że przedstawiciele strony powodowej nie mieli wiedzy na temat braku podbudów na nieruchomości, podczas gdy doskonale orientowali się oni w kwestii braku podbudów, albowiem użytkowali oni nieruchomość przed zawarciem umowy zamiany, a ponadto użytkowali sąsiedni grunt, o takich samych właściwościach, a także wykonywali operaty szacunkowe sąsiedniej nieruchomości, na której miały istnieć takie same podbudowy;

2) Naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 233 § 1 kpc poprzez błędną, sprzeczną z zasadami logiki i doświadczeniem życiowym ocenę materiału dowodowego tj. zeznań B. B. (1), K. B. (1) i P. B. poprzez uznanie ich za wiarygodne w zakresie zapewnień co do podbudowy jako istotnego czynnika przy wyborze nieruchomości, podczas gdy zeznania tych świadków są wewnętrznie w sprzeczne, albowiem sami świadkowie wskazywali, że nieruchomość Gminy leżała obok działki B. B., co było głównym czynnikiem wpływającym na decyzję o jej nabyciu, CD co skutkowało błędem w ustaleniach faktycznych i przyjęciem, że istnienie podbudów na nieruchomości było dla strony powodowej istotne przy zawieraniu umowy zamiany, podczas gdy z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, że decydując się na nabycie nieruchomości strona powoda kierowała się wyłącznie jej lokalizacją w sąsiedztwie swojej nieruchomości, licząc na rozbudowę swojego przedsiębiorstwa, co z kolei doprowadziło do naruszenia przez Sąd prawa materialnego tj. art. 65 § 2 kc poprzez dokonanie błędnej wykładni oświadczeń woli stron zawartych w umowie polegającej na przyjęciu, że istnienie podbudów na nieruchomości miało dla obu stron znaczenie;

3) Naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 233 § 1 kpc poprzez błędną, sprzeczną z zasadami logiki i doświadczeniem życiowym ocenę materiału dowodowego tj. zeznań B. B. (1), w przedmiocie zapewnień o informowaniu strony Pozwanej o zamierzeniach inwestycyjnych Powoda na nieruchomości Gminy, podczas gdy ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego tj. zeznań Burmistrza pozwanej Gminy oraz pisma Powoda z dnia 9.04.2013 r. kierowanego do Gminy wynika, że Powód przedstawił jedynie bliżej niedookreśloną ogólną wizję wybudowania zakładu produkcyjnodoświadczalnego, co skutkowało błędem w ustaleniach faktycznych i przyjęciem, że Pozwana miała wiedzę o zamierzeniach inwestycyjnych Powoda;

4) Naruszenie przepisów postępowania tj. art. 227 w zw. z art. 217 § 3 poprzez oddalenie dowodu z zeznań świadków T. L. (1) oraz J. K. jako (wg. Sądu I instancji) niemających znaczenia dla rozstrzygnięcia, podczas gdy świadkowie ci zostali powołani na istotną dla rozstrzygnięcia okoliczność tj. ustalenia, jaka była treść operatu zlecanego przez B. B., jaki był stan wiedzy B. B. (ewentualnie jego synów — K. i P.) na temat nawierzchni nieruchomości sąsiadującej z nieruchomością Pozwanej podlegającą zamianie, a także tego, czym rzeczoznawcy kierowali się sporządzając poszczególne operaty dot. nieruchomości objętych inwestycjami (...);

5) Naruszenie przepisów postępowania tj. art. 227 w zw. z art. 217 § 3 kpc poprzez nieuwzględnienie wniosku dowodowego Pozwanej o zobowiązanie, na zasadzie art. 248 kpc, J. K. do przedłożenia wszelkich wykonanych przez nią (względnie (...) S.C) operatów szacunkowych zlecanych przez B. B. (1), a dotyczących jego prywatnych działek, tj. działek (...) i (...) objętych księgą wieczystą (...) i ewentualnie innych działek położonych, w których wycenie podlegała nawierzchnia (podbudowa), podczas gdy dowód ten był istotny dla rozstrzygnięcia, albowiem pozwalał ocenić jaki był stan wiedzy B. B. (ewentualnie jego synów — K. i P.) na temat nawierzchni nieruchomości sąsiadującej z nieruchomością Pozwanej podlegającą zamianie, czy faktycznie, jak to sugeruje powodowa Spółka, jej przedstawiciele nic nie wiedzieli na temat podbudowy na nieruchomości, którą nabyli, nie interesowali się nią i zostali wprowadzeni w błąd przez Pozwaną,

6) Naruszenie prawa materialnego, tj. art. 471 kc w zw. z art. 472 kc poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że Pozwana ponosi odpowiedzialność za nienależyte wykonanie zobowiązania — umowy zamiany, podczas gdy zobowiązanie zostało wykonane przez Pozwaną w sposób należyty, z zachowaniem należytej staranności;

7) Naruszenie prawa materialnego poprzez tj. art. 471 kc zasądzenie na rzecz Powoda odszkodowania, pomimo braku wykazania istnienia szkody przez Powoda;

8) Naruszenie prawa materialnego tj. art. 481 § 1 kc w zw. z art. 455 kc w zw. z art. 363 § 2 kc poprzez niewłaściwe ich zastosowanie polegające na przyjęciu, że odsetki od zasądzonej kwoty należą się od dnia 15 czerwca 2015 r., a nie od daty wyrokowania.

Mając na uwadze powyższe zarzuty, pozwana wniosła o:

1) zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w całości; w tym również w zakresie punktu I i w konsekwencji zasądzenie od Powoda na rzecz Pozwanego kosztów procesu w pełnym wymiarze za I instancję (7.200 zł) jak również obciążenie wyłącznie Powoda w całości kwotą wydatków (18.804,29 zł); względnie uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania;

2) zasądzenie od Powoda na rzecz Pozwanej kosztów procesu w postępowaniu odwoławczym, w tym opłaty sądowej od apelacji i kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Strona powodowa wniosła o oddalenie tej apelacji.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje:

Apelacja powódki okazała się zasadna, jednak jedynie w niewielkim zakresie, natomiast apelacja pozwanej została oddalona w całości.

Na wstępie rozważań w niniejszej sprawie stwierdzić należy, że postępowanie apelacyjne jest postępowaniem odwoławczym i kontrolnym, zachowuje jednak charakter postępowania rozpoznawczego. W myśl art. 382 k.p.c. sąd drugiej instancji orzeka na podstawie materiału zebranego w postępowaniu w pierwszej instancji oraz postępowaniu apelacyjnym. W systemie apelacji pełnej sąd drugiej instancji ponownie rozpoznaje sprawę merytorycznie w granicach zaskarżenia. Dokonuje własnych ustaleń faktycznych prowadząc lub ponawiając dowody albo poprzestając na zaaprobowanym materiale zebranym w pierwszej instancji, kontroluje prawidłowość postępowania przed sądem pierwszej instancji. Przyjęte jest, że sąd drugiej instancji może przyjąć ustalenia za własne lub zmienić ustalenia faktyczne stanowiące podstawę wydania wyroku sądu pierwszej instancji nawet bez przeprowadzenia dodatkowego postępowania dowodowego uzasadniającego odmienne ustalenia, chyba że szczególne okoliczności wymagają ponowienia lub uzupełnienia tego postępowania (por. m.in. postanowienie Sądu Najwyższego z 15 maja 2020 r., sygn. I CSK 637/19).

Mając na względzie powyższe, Sąd Apelacyjny dokonał ponownego rozważenia podstaw faktycznych i prawnych niniejszego powództwa, a także uzupełnił postepowanie dowodowe zgodnie z przyjętym przez siebie sposobem obliczenia szkody powódki.

Rozpoczynając rozważania w tej kwestii, stwierdzić należy, że Sąd Apelacyjny przyjmuje za własne ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego. Powyższe prowadzi z kolei do oceny, że sąd pierwszej instancji dokonał trafnej kwalifikacji prawnej roszczeń powoda w oparciu o art. 471 k.c. Sąd odwoławczy nie podzielił natomiast przyjętego w zaskarżonym orzeczeniu, samego sposobu obliczenia szkody.

Przechodząc do oceny kwalifikacji prawnej rozstrzygnięcia sądu pierwszej instancji stwierdzić należy, że jakkolwiek strona powodowa, zarówno w pozwie jak i kolejnych pismach procesowych nie wskazywała podstaw prawnych dochodzonego roszczenia, to jednak samo sformułowanie żądania, w którym będąc reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, posługiwała się pojęciem odszkodowania oraz związaniem go z wadliwością wykonania umowy, świadczy o tym, że podstawą prawną roszczenia w niniejszej sprawie był art. 471 k.c. Zwrócić należy też uwagę, że w przypadku co najmniej część roszczeń nie wykraczała poza przepisy o rękojmi. Kwalifikacji tej nie kwestionowały też strony niniejszego postępowania.

Zgodnie natomiast z tym przepisem dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności. W związku ze zgłoszeniem tego roszczenia powód winien – w świetle reguł dowodzenia wyrażonych w art. 6 k.c. – wykazać zaistnienie przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej, tj. niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania przez stronę pozwaną, a zatem takie działanie lub zaniechanie, które stanowi uchybienie obowiązkom wynikającym z treści zobowiązania oraz powstanie szkody i istnienie adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy wymienionymi przesłankami. W ocenie Sądu Apelacyjnego, postepowanie dowodowe przeprowadzone przed sądem pierwszej instancji nie pozostawia wątpliwości co do tego, że nieruchomość pozwanej nie posiadała cech, które wpływały na jej wartość przyjętą na potrzeby umowy zamiany. Tym samym doszło do nienależytego wykonania umowy zamiany. Postepowanie dowodowe nie dało też żadnych podstaw do wyłączenia odpowiedzialności pozwanej. Ustalenie wartości zamienianej nieruchomości nastąpiło na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie Gminy (...), przez rzeczoznawcę majątkowego T. L. (1) z dnia 15 maja 2012r. aneksowanego dnia 15 maja 2012r. i dnia 29 lipca 2013r. Z aneksu do operatu z dnia 31 lipca 2012 r. wynika wprost przyjęcie przez rzeczoznawcę, że wyceniana nieruchomość posiada nawierzchnię wykonaną w technologii wskazanej mu przez zleceniodawcę czyli pozwaną. Autor operatu nie miał możliwości zweryfikowania tych informacji w oparciu o dokumenty czy też oględziny o czym informował w uwagach. Gmina nigdy nie zweryfikowała założeń przyjętych w opinii, a na jej podstawie uzyskała w drodze zamiany nieruchomości o wartości znacznie większej od tej, które posiadały nieruchomości stanowiące jej własność.

Reasumując zatem; w niniejszej sprawie Sąd Okręgowy trafnie przyjął, że na skutek wadliwego wykonania umowy doszło do wyrządzenia szkody w majątku powódki oraz, że winę za powyższą sytuacje ponosi Gmina (...). Dodatkowo dodać można jedynie, że ze szkodą powódki związana jest korzyść uzyskana przez pozwaną, a polegająca na otrzymaniu nieruchomości o wartości nieadekwatnej do własnego świadczenia.

Odmiennie ocenić należy natomiast samą metodologię obliczenia szkody, przyjętą przez Sąd Okręgowy. Na podstawie jednego z wariantów opinii Politechniki (...) sąd przyjął, że szkoda powódki zamyka się w koszcie doprowadzenia istniejącej nawierzchni do stanu zgodnego z umową pod względem technicznym, tzn. skutkującym powstaniem nawierzchni o potrzebnych wartościach użytkowych, zgodnych z wartościami wskazanymi w operacie szacunkowym T. L. (1) i wynosi ona 833.183,38 zł netto. Jak argumentował Sąd Okręgowy poniesienie takich kosztów pozwoliłoby na osiągnięcie przez nawierzchnię tej funkcji, którą mogła pełnić nawierzchnia opisana w operacie szacunkowym. Podstawą tego rozumowania było ustalenie, że przedmiotowa nieruchomość jest częściowo utwardzona, choć technologia tego utwardzenia znacząco odbiega od tej, którą przyjęto jako podstawę do ustalenia wartości zamienianej nieruchomości. Biegli wskazali, że utwardzenie to jest możliwe do wykorzystania po dokonaniu jego poprawy, której koszt według sadu stanowi szkodę powódki.

Odnosząc się do powyższego, przede wszystkim stwierdzić należy, że Sąd Apelacyjny uznaje opinię Politechniki (...) za w pełni przekonującą. Tym samym przyjmuje za własne ustalenie co do rzeczywistego sposobu i zakresu utwardzenia przedmiotowej nieruchomości. Przekonujące jest także stwierdzenie zawarte w opinii co do możliwego wykorzystania istniejącego utwardzenia, co wiąże się jednak z koniecznością dokonania kolejnych nakładów, których wartość jest niższa od kwoty o jaką zwiększono wartość działki przyjmując jej pełnowartościowe utwardzenie opisane opinią inż. L..

Sąd nie podziela jednak argumentacji jakoby wartość nakładów potrzebnych do doprowadzenia istniejącego utwardzenia do stanu użyteczności, przesądzała o wysokości szkody powódki. Przede wszystkim bowiem, istniejące utwardzenie nigdy nie zostało zmienione czy też poprawione. Tym samym pozwana nigdy nie poniosła takiego kosztu. Co więcej, analiza stanu faktycznego niniejszej sprawy nie pozwala na przyjęcie, że pozwana planuje wykonanie takich działań, a w dodatku w technologii przedstawionej w opinii Politechniki. Idąc dalej, zaproponowany sposób naprawienia szkody nie doprowadzi do stanu zgodnego z opisanym w operacie inż. L.. Przynajmniej na części przedmiotowej nieruchomości prace te nie są też możliwe do wykonania ze względu na obecny sposób jej zagospodarowania. Z uwagi na zmianę sposobu wykorzystania części przedmiotowej nieruchomości na potrzeby parkingu, utwardzenie opisane w opinii Politechniki jest w tym momencie zbędne.

Nie można też zgodzić się ze sposobem obliczenia szkody zaproponowanym przez powódkę tj. kosztem usunięcia istniejącego utwardzenia i wykonania nowego w technologii zgodnej z operatem inż. L.. Powódka takiego kosztu nie poniosła. Nie wykazała tez, że zamierza go ponieść w przyszłości. Nie można też uciec od konstatacji, że koszt ten zbliżałby się do wartości samej nieruchomości. Taki sposób naprawienia szkody de facto prowadziłby do darmego jej nabycia i to w sytuacji gdy poszkodowany nigdy nie wykonał utwardzenia opisanego umową.

Mając na względzie powyższe sąd odwoławczy, na podstawie zebranego w sprawie materiału dowodowego, przyjął, że właściwym sposobem ustalenia szkody powódki jest przyjęcie różnicy pomiędzy rzeczywistą wartością nieruchomości, a jej ceną jaką przyjęły strony na potrzeby umowy zamiany. Zaznaczyć należy jednak, że w świetle opinii Politechniki, istniejące utwardzenie posiadało określoną wartość już choćby z tej przyczyny, że nadawało się do poprawienia i doprowadzenia do stanu użyteczności za kwotę niższą od przyjętej wartości deklarowanego utwardzenia. Powyższe nie pozwalało zatem na proste odjęcie od umownej wartości nieruchomości, przyjętej przez strony wartości utwardzenia. Należało bowiem ustalić jaka jest wartość nieruchomości z utwardzeniem faktycznie istniejącym i odnieść ją do wartości nieruchomości przyjętej w umowie stron. Wiązało się to z koniecznością uzupełnienia postepowania dowodowego poprzez dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości na okoliczność ustalenia wartości działek, które Gmina przedstawiła do zamiany, według ich ówcześnie aktualnego stanu tj. z utwardzeniem wynikającym z opinii Politechniki (...). Antycypując zarzuty stron, stwierdzić należy, że w świetle art. 363 k.c. poszkodowany wybiera sposób naprawienia szkody, jednak sąd nie jest związany metodą jej obliczenia. Tym samym będąc związanym żądaniem naprawienia szkody poprzez zapłatę odpowiedniej kwoty, sąd odwoławczy samodzielnie przyjął metodologię jej obliczenia. Podstawą do ustalenia wysokości odszkodowania jest wielkość szkody i ma ono zniwelować rzeczywisty uszczerbek poniesiony przez poszkodowanego. Dlatego powinno odpowiadać rozmiarom szkody i nie może jej przewyższać. Wielkość szkody określa się metodą różnicową - przez porównanie stanu dóbr pokrzywdzonego w okresie przed jej wyrządzeniem i po jej wyrządzeniu. Idąc tym torem, powódka nabyła rzecz o wartości faktycznie niższej, a zatem pozwana przede wszystkim winna wyrównać jej szkodę poprzez zapłatę różnicy między deklarowaną wartością rzeczy, a rzeczywistą.

Ustalając wysokość odszkodowania w niniejszej sprawie nie sposób jest też pominąć treści art. 361 § 1 k.c., który posługuje się pojęciem normalnych następstw zdarzenia szkodzącego i w ten sposób ogranicza zakres odpowiedzialności sprawcy szkody. W świetle tego przepisu, zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność jedynie za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego działania lub zaniechania szkoda wynikła. Nie mieści się zaś w granicach normalnego związku przyczynowego szkoda w takim zakresie, której poszkodowany mógł uniknąć, wykorzystując swoje możliwości zapobieżenia jej powstaniu. Realizując powyższe rozważyć należy czy w realiach niniejszej sprawy powódka mogła poprzez własne działania ograniczyć wysokość szkody, a jeżeli tak to do jakiego zakresu.

Odpowiadając na tak postawione pytanie, przede wszystkim stwierdzić należy, że biorąc pod uwagę ustalony stan faktyczny, strona powodowa mogła realizować swoje uprawnienia również w oparciu o przepisy dotyczące rękojmi. Art. 560 § 1 k.c. przewidywał do 24 grudnia 2014 r. w zdaniu pierwszym, że jeżeli rzecz sprzedana (tu zamieniona) ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Odpowiedzialność sprzedawcy względem kupującego na podstawie tej regulacji dotyczyła przypadków: wady rzeczy zmniejszającej jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości o których zapewniał kupującego, albo jeżeli rzecz została wydana kupującemu w stanie niezupełnym. Chodzi tu zatem o wady tkwiące w samej rzeczy (nieruchomości), niezależnie od wiedzy czy świadomości sprzedawcy, jest to bowiem odpowiedzialność na zasadzie ryzyka. Skoro zatem powódka najpóźniej w 2014 r. dowiedziała się o tym, że nabyta nieruchomość nie posiada cech deklarowanych przez zbywcę, to w terminach przewidzianych w ówcześnie obowiązujących przepisach mogła od umowy odstąpić bądź też żądać obniżenia ceny. Co oczywiste sam fakt nieskorzystania z tych uprawnień nie wyłącza możliwości dochodzenia odszkodowania na podstawie art. 471 k.c., jednak jego granice, w zakresie roszczeń pokrywających się, ze względu na treść art. 361 § 1 k.c. winny być wyznaczone wartością uprawnień określonych tym przepisem. Powódka mimo takiej możliwości nie odstąpiła od umowy, co moglo ją uchronić od kosztu doprowadzenia nieruchomości do stanu wynikającego z jej treści, co według wyliczeń Politechniki (...) prowadziłoby do absurdalnej sytuacji kiedy to przedmiotowa nieruchomość w rzeczywistości zostałaby nabyta od Gminy bezpłatnie. Skoro jednak dla powódki nabycie tej konkretnie nieruchomości miało tak istotne znaczenie, to zatrzymując własność mogła skorzystać z uprawnienia do żądania obniżenia ceny. (tak M. Safjan, w: Pietrzykowski, Komentarz, t. II, 2018, art. 604, Nb 2) Również z tej możliwości powódka nie skorzystała domagając się nie tylko naprawienia szkody związanej z kosztami odmiennego zagospodarowania działek, ale również szkody dotyczącej doprowadzenia nieruchomości do stanu zgodnego z umową. Jak obliczono w niniejszej sprawie koszt ten znacząco przekracza różnicę między przyjętą a rzeczywistą wartością nabytej nieruchomości. Reasumując zatem; fakt nieskorzystania z uprawnień dotyczących rękojmi za wady nie wyłącza możliwości wystąpienia z powództwem opartym na treści art. 471 k.c. jednak ustalając wysokość szkody należy kierować się zasadą adekwatnego związku przyczynowego określoną w art. 361 § 1 k.c. Powyższe przemawia za przyjęciem, że w istocie szkoda jaką poniosła powódka polega na nabyciu nieruchomości o wartości rzeczywiście niższej od tej zadeklarowanej w umowie. Oczywiście stwierdzenie powyższe nie wyłącza konieczności naprawienia szkód, które nie były bezpośrednio związane z faktem braku utwardzenia, a wynikały z samej deklaracji jego istnienia. W szczególności chodzi tu o nakłady jakie powódka poczyniła na nieruchomość będąc w przekonaniu, że jest ona w całości utwardzona, a które utraciły znaczenie po fakcie wykrycia wadliwości jego wykonania.

W tym miejscu zauważyć należy również, że w doktrynie sporne jest czy w przypadku umowy zamiany, do której odpowiednio stosujemy przepisy o rękojmi, w ogóle można stosować żądanie obniżenia ceny, bowiem ta de facto nie jest uiszczana. Kwestia ta jednak nie ma przesądzającego znaczenia dla powyższych rozważań, bowiem nie jest to bezpośrednio przedmiotem rozstrzygnięcia. Niezależnie od przyjętego poglądu, sama reguła art. 560 k.c. dotycząca możliwości obniżenia ceny winna stanowić pewnego rodzaju wyznacznik w ustaleniu granic wysokości odszkodowania na podstawie art. 363 k.c.

Mając na względzie powyższe rozważania Sąd Apelacyjny ustalił na stępujące fakty:

Kwota o jaką zwiększyła się wartość nieruchomości położonej w M. objętej księgą wieczystą nr (...), stanowiącej działki o numerach: (...), (...), (...), (...) i (...) o łącznej powierzchni 0,7790 ha, na skutek istnienia na niej utwardzeń zgodnie z ustaleniami Politechniki (...) oraz poziomu cen z dnia 26 września 2013 r. wynosi 671 509 zł.

(dowód: opinia biegłego M. W. k-1381 oraz jej ustne uzupełnienie i korekta podczas rozprawy w dniu 19 stycznia 2023 r. k-1413)

Powyższe ustalenie zostało dokonane na podstawie opinii biegłego M. W., który przy jej sporządzeniu posiłkował się również przeprowadzoną przed sądem pierwszej instancji opinią Politechniki (...). Biegły logicznie stwierdził, że na rynku, brak jest transakcji, które pozwalałyby na przyjęcie dla wyceny metody porównania parami. Za w pełni przekonująca opinią Politechniki (...), biegły przyjął, że istniejące utwardzenie nadaje się do poprawy oraz, że przedstawia wartość ekonomiczną. Jako, że istniejące utwardzenie zostało wykonane z materiałów, które nie znajdują się w obrocie, biegły przyjął w zastępstwie cenę pospółki, której nośność jest najbardziej zbliżona do istniejącego utwardzenia. Sąd Apelacyjny akceptuje powyższe, a biegły przekonująco wyjaśnił tę kwestię podczas rozprawy w dniu 19 stycznia 2023 r. Sama opinia ze względu na brak materiałów źródłowych obrazujących sposób wykonania utwardzenia, częściowo musiała oprzeć się na teoretycznych założeniach dotyczących wykonania określonych prac. W tym zakresie biegły przekonująco i zgodnie z zasadami logiki przedstawił, że dla utwardzenia konieczne było wykonanie korytowania. Biegły wskazał też na koszt usunięcia tych materiałów, które nie nadają się do wykorzystania przy pracach przywracających funkcję terenu, a także koszt doprowadzenia go w tym zakresie do użyteczności. Biegły ustosunkował się pisemnie i ustnie do zarzutów obu stron postępowania. Część z nich uwzględnił. M. W. jest wieloletnim biegłym sądowy, a wykonanie opinii mieści się w zakresie jego specjalizacji.

Reasumując zatem; opinia biegłego M. W. jest przekonująca i stała się źródłem ustaleń dokonanych przez sąd drugiej instancji.

Ustalając powyższą okoliczność sąd wziął pod uwagę ceny z daty dokonania transakcji zamiany jednocześnie zasądzając odsetki od daty wezwania, a nie wyrokowania. W ocenie sądu w niniejszej sprawie zachodziły okoliczności pozwalające na odstępstwo od zasady art. 363 § 2 k.c. W szczególności powyższe ustalenie miało służyć porównaniu z ceną przyjętą w operacie L.. Tym samym bez jego zwaloryzowania niemożliwe byłoby porównanie obu wartości. Wręcz mogłoby to prowadzić do sytuacji kiedy po 10 latach wartość nawet ułomnego utwardzenia jest większa od tego jakie przedstawiono w operacie. Teza opinii posługiwała się pojęciem wzrostu wartości nieruchomości, a wycena L. miała odtworzeniowy charakter co nawet przy przyjęciu konieczności jej waloryzacji mogłoby prowadzić do wyników nie adekwatnych do rzeczywistej różnicy. Zaznaczyć należy też, że żadna ze stron nie złożyła zarzutów dotyczących tej części postanowienia dowodowego. Dodatkowo nie sposób też nie zauważyć, że przedmiotowa nieruchomość jest w chwili obecnej wykorzystywana w sposób nie wymagający utwardzenia przewidzianego w umowie zamiany. Od daty samej transakcji upłynęło też ponad dziesięć lat, a co również należy postrzegać jako szczególną okoliczność, uzasadniającą przyjęcie za podstawę odszkodowania cen z innego momentu niż data ustalania odszkodowania (wyr. SN z 27.3.1979 r., IV CR 46/79, OSNCP 1979, Nr 10, poz. 199). Zgodnie z poglądem utrwalonym w orzecznictwie SN, ustalenie daty, w której obowiązujące ceny będą przyjęte za podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, ma wpływ nie tylko na wysokość odszkodowania, lecz także na moment, od którego możliwe jest naliczanie odsetek za opóźnienie w zapłacie odszkodowania. Realizując powyższe zasądzono odsetki ustawowe od daty żądania pozwu, a nie wyrokowania jak chciała tego pozwana.

Mając na względzie powyższe, sąd odwoławczy przyjął, że elementem szkody poniesionej przez powódkę jest nabycie nieruchomości o wartości rzeczywiście niższej od tej, którą przyjęto na potrzeby umowy zamiany i zasądził na rzecz powódki tego tytułu kwotę 671 509 zł.

W ocenie sądu nie była to jednak jedyna szkoda jaka poniosła powódka.

Sąd Apelacyjny dodatkowo ustalił następujące fakty:

W dniu 5 września 2013 r. powódka zawarła (...) (...) umowę na zaprojektowanie budynku handlowo usługowego na przedmiotowej nieruchomości. W trakcie realizacji tej umowy ustalono, że przedmiotowa nieruchomość nie poosiada utwardzenia deklarowanego przez powódkę tym samym doszło do zmiany koncepcji położenia budynku, a porozumieniem z dnia 18 października 2013 r. powódka zobowiązała się do zapłaty na rzecz (...) (...) kwoty 22500 zł ponad uiszczoną już kwotę 15 000 zł. Następnie w dniu 4 listopada strony zawarły kolejną umowę, która uwzględniała fakt braku utwardzenia. W kolejnej umowie uwzględniono w części prace, które zostały już wykonane przy sporządzeniu pierwotnego projektu, co skutkowało tym, że suma strat powódki z tego tytułu wyniosła 30 500 zł.

(dowód umowy k- 201 do 223, faktura k-210 i 211, protokół z dnia 1 października 2013 r.)

W ocenie Sądu Apelacyjnego powyższe ustalenia muszą skutkować zmianą zaskarżonego orzeczenia i uwzględnieniem wydatku związanego ze zmianą projektu jako elementu szkody powódki. Podkreślić należy bowiem, że powódka w zaufaniu do deklarowanego faktu utwardzenia przedmiotowej nieruchomości zleciła wykonanie projektu zabudowy, który po stwierdzeniu faktycznego stanu musiał zostać zmieniony. W ocenie sądu odwoławczego koszty poniesione z tego tytułu mieszczą się w granicach odszkodowania zasądzanego na podstawie art. 471 k.c. Powódka nie miała obowiązku, a nawet możliwości wykonania odkrywek w celu sprawdzenia istnienia zapewnianego w umowie utwardzenia. Zleciła pierwotny projekt, który po ustaleniu, że pozwana w rzeczywistości nie wywiązała się z umowy , musiał być zmieniony. Z tego tytułu poniosła łączny koszt 30 500 zł. nie sposób jest też oczekiwać, że podmiot gospodarczy, który zakupił nieruchomość w celu wybudowania, a następnie prowadzenia sklepu wielkopowierzchniowego będzie zwlekał z rozpoczęciem prac projektowych. Powódka licząc na rzetelność swojego kontrahenta podjęła jak się okazało zbędne działania, których koszt winien zostać pokryty w ramach niniejszego postepowania. Tym samym zmieniając zaskarżone orzeczenie Sąd Apelacyjny, ustalając wysokość szkody wziął pod uwagę kwotę 30 500 zł.

Kolejny element szkody, której naprawienia domagała się powódka dotyczył kosztów przeniesienia gazociągu i wynosił według twierdzeń pozwu 342 675,96 zł. Z uwagi na zaprzeczenie pozwanej i brak ustaleń w tym zakresie przed sądem pierwszej instancji, Sąd Apelacyjny dodatkowo ustalił następujące okoliczności faktyczne:

W związku ze zmianą usytuowania budynku projektowanego pierwotnie na przedmiotowej nieruchomości, konieczna była zmiana położenia gazociągu. Powódka wykonała powyższe ponosząc z tego tytułu koszt 342 675,96 zł. Zakres w jakim dokonano zmiany położenia jest prawidłowy biorąc pod uwagę usytuowanie budynku marketu (...)

(dowód: opinia biegłego C. D. k-1676, umowa z 2 czerwca 2014 r. i faktury k 242-253)

Powyższe ustalenia dokonano na podstawie dokumentów, których autentyczność i moc dowodowa nie były kwestionowane. W szczególności pozwana nie kwestionowała kwoty jaką powódka wydatkowała na przeniesienie gazociągu. Natomiast zarzuciła zbędność tej operacji, co wygenerowało konieczność dopuszczenia dowodu z opinii biegłego. C. D. opiniując w niniejszej sprawie w sposób przekonujący stwierdził, że zmiana położenia budynku supermarketu wywołana brakiem utwardzenia przedmiotowej nieruchomości, spowodowała dodatkowy koszt w postaci wydatku na przeniesienie gazociągu. Opinia w zasadzie nie została zakwestionowana, sporządził ja biegły z wieloletnim doświadczeniem w oparciu o kompletny materiał dowodowy. Tym, samym w ocenie sądu powódka wykazała, że do zmiany położenia gazociągu doprowadziła zmiana planów inwestycyjnych powódki wywołana nieprawidłowym wykonaniem umowy przez pozwaną. Mając na względzie powyższe sąd Apelacyjny uznał tę opinię za w pełni przekonującą.

Mając na względzie powyższe ustalenia sąd odwoławczy stanął na stanowisku, że koszt przełożenia gazociągu mieści się w granicach szkody poniesionej przez powódkę. Podstawą zasądzenia z tego tytułu kwoty 342 675,96 zł. jest art. 471 k.c. Podobnie jak w przypadku pozostałych żądań podstawą jest tu niewłaściwe wykonanie przez pozwaną umowy zamiany. Powódka o konieczności przełożenia gazociągu dopowiedziała się już po wykonaniu i opłaceniu nowego projektu zagospodarowania działki, w dodatku w czasie gdy minęły już terminy przewidziane przepisami o rękojmi. Nie sposób jest zatem przyjąć, żeby w tym przypadku możliwość odstąpienia czy też obniżenia ceny stanowiły granicę dla odpowiedzialności pozwanej. Koszt ten nie jest również teoretyczny, ale został rzeczywiście poniesiony przez stronę powodową.

Odmiennie przedstawia się natomiast sytuacja w przypadku żądania zasądzenia kwoty 200 000 zł związanej z budową parkingów. W ocenie sądu wydatek ten musiałby być poniesiony niezależnie od położenia marketu i tym samym nie pozostaje w związku przyczynowym z działaniem pozwanej. Oczywistym jest bowiem, że budując sklep wielkopowierzchniowy należy wybudować wokół niego parking. Powódka nie wykazała aby błędne przyjęcie istnienia utwardzenia nabytej nieruchomości, było jedyną przyczyną wybudowania parkingu, bądź chociaż zwiększało koszty w tym zakresie. Tym samym powództwo w tej części podlegało oddaleniu. Powódka domaga się od pozwanej zwrotu kosztów wykonania parkingu, a konkretnie zwrotu kosztów wyłożenia parkingu kostką brukową twierdząc, że gdyby na nieruchomości występowały takie podbudowy, jak zostały opisane w operacie, Powód nie musiałby brukować parkingu. Przypomnieć należy jednak, że w chwili sprzedaży nawierzchnia asfaltowa pokrywająca nieruchomość była zniszczona, co strony wskazały w protokole przekazania nieruchomości. Nielogiczne jest zatem twierdzenie, że gdyby nie brak podbudów, klienci marketu mogliby parkować swoje samochody asfalcie, który jak wynika z protokołu był podziurawiony i pofałdowany. Powód budując nowoczesny market budowlany, bez względu na istnienie podbudów i tak musiałby wyłożyć parking kostką brukową, co stanowi niejako standard tego typu inwestycji.

Sąd uznał za zasadne żądanie w zakresie skapitalizowanych na podstawie art. 482 k.c. odsetek, przyjmując datę wymagalności roszczeń dochodzonych pozwem, od dnia wezwania do zapłaty. Tym samym kwoty tego tytułu, przy uwzględnieniu wysokości zasądzanego roszczenia, zostały doliczone w pkt. 1 zmienianego wyroku.

Reasumując, za należne uznać należy odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości. Jego wysokość obliczono w ten sposób, że od kwoty 1 130 687,34 zł tj. wartości przyjętej w operacie L. odjęto 671 509 zł czyli rzeczywistą wartość przyjętą przez biegłego W., co dało kwotę 459 178,34 zł, którą należało powiększyć o odsetki ustawowe za okres od 16 czerwca 2015 r. do 31 lipca 2015 r. tj. o kwotę 4528,88 zł. następnie za zasadne uznano roszczenie z tytułu przeniesienia gazociągu, które łącznie z odsetkami (za analogiczny okres) wyniosło 346 130,88 zł. oraz roszczenie z tytułu zmiany projektu, które z odsetkami za analogiczny okres wyniosło 30 807,51. Łącznie więc powódce należała się jedynie kwota 840 645,61 zł wraz z odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia 31 lipca 2015 r. do dnia zapłaty o czym orzeczono w pkt. I zmieniając wyrok sądu Okręgowego w pkt. 1 i 2 na podstawie art. 384 § 1 k.p.c. i częściowo uwzględniając apelację pozwanej.

Odnosząc się do treści apelacji powódki to uznać należy, że podlegała ona oddaleniu w całości na podstawie art. 385 k.p.c.

Odnosząc się do poszczególnych zarzutów procesowych, przede wszystkim stwierdzić należy, że sąd odwoławczy podziela i uznaje za własne ustalenia Sądu Okręgowego.

Ocenę zarzutów uchybienia art. 233 §1 k.p.c. oraz wadliwych ustaleń faktycznych rozpocząć należy od podzielanego przez Sąd Apelacyjny poglądu doktryny, zgodnie z którym naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów nie może polegać na przedstawieniu przez stronę alternatywnego stanu faktycznego, a tylko na podważeniu przesłanek tej oceny z wykazaniem, że jest ona rażąco wadliwa lub oczywiście błędna. Zarzut przekroczenia swobodnej oceny dowodów, skutkującej błędnymi ustaleniami faktycznymi może być skuteczny tylko wtedy, gdy skarżący wykażą przekroczenie swobody sędziowskiej w zakresie któregoś z powyżej wymienionych kryteriów (por. M. Sieńko (w:) Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Tom I. Art. 1-477(16), pod red. M. Manowskiej, Warszawa 2021, art. 233, uw. 4). Stanowisko to jest powszechnie akceptowane także w orzecznictwie Sądu Najwyższego, który w jednym z orzeczeń stwierdził, że jeżeli z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadził wnioski logicznie poprawne i zgodne z zasadami doświadczenia życiowego, to taka ocena dowodów nie narusza zasady swobodnej oceny dowodów przewidzianej w art. 233 § 1 k.p.c., choćby dowiedzione zostało, że z tego samego materiału dałoby się wysnuć również logiczne i zgodne z zasadami doświadczenia życiowego wnioski odmienne. Tylko w przypadku wykazania, że brak jest powiązania, w świetle kryteriów wyżej wzmiankowanych, przyjętych wniosków z zebranym materiałem dowodowym, możliwe jest skuteczne podważenie oceny dowodów dokonanej przez sąd; nie jest tu wystarczająca sama polemika naprowadzająca wnioski odmienne, lecz wymagane jest wskazanie, w czym wyraża się brak logiki lub uchybienie regułom doświadczenia życiowego w przyjęciu wniosków kwestionowanych (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 września 2005 r., II PK 34/05, LEX nr 829115).

Przechodząc do szczegółowej analizy argumentów podniesionych przez powódkę należy wskazać, że wbrew twierdzeniom apelacji opinia instytutu tj. Politechniki (...) jest w pełni przekonująca. Biegli szczegółowo opisali metodę przyjętych badań oraz ich wyniki. Opinia jest logiczna i zrozumiała nawet odbiorcy nie posiadającego wiedzy specjalistycznej. (...) fachowej biegłych wchodzących w skład zespołu powołanego przez jedną z najbardziej renomowanych uczelni, powódka przeciwstawiała bliżej nie określone zasady doświadczenia życiowego przemawiające za niemożnością wykorzystania istniejącego utwardzenia. Biegli wykonali natomiast szereg odwiertów na podstawie, których wnioskowali o jego istnieniu. Nie można się zgodzić z argumentem, że brak identyczności materiału utwardzenia w każdym z 27 odwiertów przemawia za brakiem możliwości jego wykorzystania. Oczywistym jest, że istniejące utwardzenie ma niejednolitą strukturę, to jednak, jak wskazali logicznie biegli, nie wyłącza możliwości jego wykorzystania. Utwardzenie wykonano poprzez wysypanie resztek materiałów budowlanych, co w oczywisty sposób determinuje okoliczność, że odwierty nie będą przedstawiały całkowicie jednolitej struktury. Biegli wskazali jednak szczegółowo na jakim obszarze można takie utwardzenie wykorzystać i jakie prace są konieczne do jego poprawy. Co istotne, biegli z Politechniki (...) kilkukrotnie podkreślali, że istniejąca nawierzchnia w przeważającej części spełnia walory użytkowe. Zgodnie ze stanowiskiem Politechniki (...) wyrażonym w opinii z grudnia 2017 r. - na większości rozpatrywanej działki znajduje się podbudowa spełniająca warunki techniczne i użytkowe i nie trzeba tam przeprowadzać działań naprawczych lub mają one mały zakres” (por. str. 20 opinii Politechniki (...) z grudnia 2017 r.), zatem przedstawia ona wymierną i znaczącą wartość. Powyższe potwierdził w swej opinii biegły W..

Wskazać również należy, że Powód do tej pory nie doprowadził nawierzchni nieruchomości do stanu zgodnego z operatem, pomimo, że jak twierdzi, brak oczekiwanych podbudów nie pozwala mu korzystać z nieruchomości. Co więcej, Powód najprawdopodobniej również w przyszłości nie będzie wykonywał prac w celu doprowadzenie nieruchomości do stanu zgodnego z operatem, bo, obecnie wykorzystuje nieruchomość pod market budowlany (...) bez przeprowadzania jakichkolwiek prac „uzupełniających” podbudowę.

Nie można też zgodzić się z zarzutem apelacji, że biegli w swej opinii przekroczyli zakres odezwy sądu czym mieli naruszyć art. 236 § 1 k.p.c. Przedmiotem opinii była kwestia ustalenia istnienia utwardzenia i kosztów ewentualnego doprowadzenia go do stanu zgodnego z opinią L.. Biegli przedstawili trzy możliwe warianty dotyczące koniecznych prac mieszcząc się tym samym w zakresie opiniowania wyznaczonym im przez sąd pierwszej instancji. Niezależnie jednak od powyższego wobec zmiany koncepcji ustalenia wysokości szkody, zarzut w tym zakresie uznać należy za nieaktualny. Przyjmując, że szkoda polega na różnicy w wartości deklarowanej a rzeczywistej, na aktualności utraciły też zarzuty apelacji powódki odnoszące się do celu na jaki miała być zawarta umowa. Nie mniej jednak przy przyjęciu tej metody obliczenia szkody uznać należy je za trafne, bowiem sąd odwoławczy wziął pod uwagę rzeczywistą wartość nieruchomości i znajdującego się na niej utwardzenia, a nie sposób w jaki następnie została wykorzystana przez powódkę. Stało się tak m.in. z tej przyczyny, że powódka nie mogła wykorzystać uzyskanych działek na pierwotny cel z uwagi na brak ich utwardzenia. Nie oznacza to jednak ich całkowitej bezużyteczności czy tez braku wartości utwardzenia rzeczywiście się na nich znajdującego. Dodatkowo biegli przekonująco stwierdzili, że istniejące utwardzenie jest możliwe do wykorzystania i tym samym ma określoną wartość ekonomiczną Tym samym nie można jak chciałaby tego powódka przyjąć, że wartość nieruchomości była niższa o deklarowaną wartość utwardzenia, a dodatkowo pomniejszyć ją o koszt rozbiórki utwardzenia rzeczywiście istniejącego.

Przechodząc do analizy materialnoprawnych zarzutów apelacji powódki stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie nie doszło do naruszenia art. 65 k.c. Przy przyjętej przez Sąd Apelacyjny metodzie obliczenia odszkodowania kwestia planów inwestycyjnych powódki jest bez znaczenia. Jak podkreślano to już wcześniej istota szkody polega na ty, że powódka otrzymała nieruchomość o wartości niższej niż zakładana w umowie zamiany. Tym samym jej świadczenie przekraczało korzyść jaką uzyskała. Stało się tak na skutek działań pozwanej, która zadeklarowała nieistniejący stan utwardzenia. Tym samym nie sposób jest mówić o naruszeniu art. 363 § 1 k.c. bowiem odszkodowania w tym przypadku nie miało służyć doprowadzeniu do stanu zgodnego z umową, a niwelować nierówność świadczenia pozwanej. Przypomnieć należy, że powódka domagała się tytułem naprawienia szkody za brak kompletnych podbudów kwoty 2.941.068,53 zł, podczas gdy według operatu T. L. wartość podbudów opiewała na kwotę 1.130.640,6 zł (7790 m2 x 145,30 zł/m 2 ). Żądane odszkodowanie niemal trzykrotnie przewyższało wartość podbudów, jakie miały istnieć na nieruchomości w chwili zawarcia umowy zamiany. Kolejny raz podkreślić należy, że powódka nigdy takich podbudów nie wykonała.

Co do naruszenia art. 362 k.c. to również zarzut ten stracił na aktualności. Ponadto suma zasądzonego odszkodowania była niższa od kwoty potrzebnej na doprowadzenie utwardzenia do stanu opisanego w opinii Politechniki (...).

Odnosząc się z kolei do zarzutów apelacji pozwanej stwierdzić należy, że analogicznie jak w przypadku apelacji powódki, pozwana nie zdołała podważyć ustaleń sądu pierwszej instancji. W szczególności oceniając wiarygodność zeznań B. B. (1), K. B. (1) i P. B. nie sposób jest uciec od refleksji, że gdyby rzeczywiście posiadali oni wiedzę o braku utwardzenia, to nie powinni się godzić na zaproponowaną Gminie zamianę, bowiem oferowali działki o wartości znacząco większej od zamienianych. Z powództwem powódka wystąpiła dopiero po kilku latach, nie można więc zakładać, że było to zaplanowane działanie nakierowane na uzyskanie odszkodowania. Co więcej, w tym kontekście nie sposób też racjonalnie wyjaśnić przyczyn, dla których powódka zapłaciła za pierwotny projekt marketu przy przyjęciu istniejącego utwardzenia. Kwestia czynnika jakim kierowała się strona powodowa zawierając umowę zamiany jesty przy przyjętym przez sąd sposobie obliczenia szkody irrelewantna. Natomiast co do wiedzy pozwanej, to wadliwość jej postepowania nie tyle polega na świadomym wprowadzeniu w błąd kontrahenta, co nie dopełnieniu nawet podstawowych obowiązków, nie sprawdzeniu czy nieruchomość posiada zadeklarowane utwardzenie i zaoferowaniu jej za cenę przekraczająca jej rzeczywistą wartość. Co istotne powódka, ze względu na sposób ówczesnego wykorzystywania nieruchomości, aż do października 2013 r. nie mogła sprawdzić jej rzeczywistego stanu.

Sąd pierwszej instancji nie naruszył też art. 227 w zw. z art. 217 § 3 k.p.c. pomijając dowód z przesłuchania świadków T. L. (1) i J. K. bowiem świadkowie ci mieli zeznawać na okoliczność treści operatów, które zalegały w aktach. Skoro opinie te stanowiły podstawę ustalenia wartości zamienianej nieruchomości to bez znaczenia była okoliczność dotycząca źródeł na jakich opierał się rzeczoznawca. Jednak co najistotniejsze okoliczność ta wprost wynikała z treści operatu. Mianowicie T. L. (1) oparł się na wiedzy przekazanej mu przez pozwaną. W tym miejscu nie sposób też uciec od refleksji, że pozwana w swych działaniach próbuje uniknąć jakiejkolwiek odpowiedzialności za sytuację kiedy to otrzymała w drodze zamiany nieruchomość o wartości znacząco przekraczającej wartość nieruchomości, które sama zaoferowała. Idąc dalej, sąd drugiej instancji podziela również stanowisko, że bez znaczenia dla rozstrzygnięcia były operaty szacunkowe dotyczące działek(...) i (...)bowiem były to inne nieruchomości i mimo sąsiedztwa, kwestia utwardzenia mogła się na nich przedstawiać inaczej. Nie sposób też przyjąć, że skoro B. B. (1) miał wiedzieć, że na jego działkach nie ma utwardzenia to mimo zapewnienia ze strony pozwanej powodowa spółka powinna była wiedzieć, że działki są nieutwardzone.

W sprawie nie doszło też do naruszenia art. 471 k.c. Jak szczegółowo wykazało to postępowanie dowodowe, Gmina przedkładając operat L. zapewniła pozwaną o istnieniu utwardzenia i osiągnęła z tego tytułu wymierne korzyści. Sam operat wskazuje szczegółowo na rodzaj utwardzenia, a rzeczoznawca powołuje się w nim na informacje otrzymane od przedstawicieli Gminy. To w interesie pozwanej rozliczono w ramach umowy zamiany wartość podbudowy. Oceny tej nie zmienia znajdujące się w operacie zastrzeżenie braku odpowiedzialności rzeczoznawcy. Wręcz przeciwnie, skoro pozwana gmina gwarantowała, że na przedmiotowej nieruchomości znajdują się ściśle określone warstwy podbudowy, a nadto na podstawie swojego oświadczenia uzyskała od strony powodowej przysporzenie przekraczające kwotę milion złotych netto, to tym bardziej winna była wykonać ciążące na niej zobowiązanie. Wskazać także należy, że powodowa spółka nie miała podstaw, by kwestionować oświadczenia pozwanej gminy w tym zakresie. Strony współpracowały od wielu lat a pozwana dysponowała środkami, aby zapobiec przedmiotowej sytuacji, zwłaszcza, biorąc pod uwagę wartość transakcji. Nie bez znaczenia jest także okoliczność, że zawarta między stronami umowa zamiany z 26 września 2013 roku, poprzedzona była umową zamiany pomiędzy Gminą (...) i firmą (...). Znamiennym przy tym jest, że przedmiot tej transakcji obejmował nieruchomość, w skład której wchodziła także przedmiotowa nieruchomość. Różnica polegała tylko na tym, że tym razem to Gmina (...) nabywała od firmy (...) nieruchomość, której częścią składową miały być podbudowy (o takich samych parametrach, jak następnie w transakcji z powodem), warte - wedle Operatu (wykorzystanego następnie przy umowie zamiany z powodem) bez mała 1,6 miliona złotych netto. Dokonując zatem zamiany gruntów pomiędzy Gminą (...) a firmą (...) pozwana otrzymała nieruchomości o znacząco niższej wartości, a w ramach niniejszego postępowania przerzuca odpowiedzialność za tę sytuację na powódkę. Okoliczność wcześniejszej zamiany, na podstawie w zasadzie tożsamego operatu, mogła też utwierdzić powódkę w przekonaniu, że podbudowy rzeczywiście istnieją.

Reasumując zatem; sąd pierwszej instancji prawidłowo zastosował w niniejszej sprawie przepis art. 471 k.c. przyjmując, że pozwana nie zdołała wykazać okoliczności wyłączających jej winę. Gmina (...) zapewniła spółkę (...), że nabywane przez nią działki są utwardzone, co znacząco zwiększa ich wartość. Tym samym doprowadziła do sytuacji w której powódka otrzymała nieruchomości o wartości niższej od zakładanej oraz wydatkowała na zmianę projektu i przebudowę gazociągu. Co zatem idzie za bezpodstawny uznać należy również zarzut niewykazania wysokości szkody.

Sąd pierwszej instancji nie naruszył również art. 481 § 1 k.c. w zw. z art. 455 w zw. z art. 363 § 2 k.c., a Sąd Apelacyjny mimo zmiany rozstrzygnięcia analogicznie zasądził odsetki ustawowe od daty wezwania, a nie wyrokowania.

Wbrew bowiem wywodom apelacji w najnowszym orzecznictwie sądowym uznaje się zasadniczo, że przyjęcie zasady zasądzania odsetek od odszkodowania dopiero od daty wyrokowania w sposób nieuprawniony premiowałoby dłużnika, w którego interesie byłoby przedłużanie postępowania, przy czym zasądzeniu odsetek od odszkodowania za okres sprzed daty wyrokowania nie stoi na przeszkodzie brzmienie art. 363 § 2 KC, bowiem nie stanowi on o ustaleniu wysokości odszkodowania na datę wyrokowania, a jedynie wskazuje sposób jego ustalania (wedle cen na datę ustalenia). Trzeba przy tym zaznaczyć, że rozwiązanie to w pełni odpowiada treści przepisu art. 455 k.c. Wszak zobowiązanie z tego tytułu pozostaje zobowiązaniem bezterminowym, które winno zostać spełnione (pod rygorem popadnięcia w opóźnienie) niezwłocznie po wezwaniu.

Sąd Apelacyjny pominął też wnioski dowodowe pozwanej złożone w piśmie z dnia 8 grudnia 2022 r. Dokumenty te pochodziły z lat 2013-2014 i strona pozwana mogła przedstawić je w postepowaniu przed sądem pierwszej instancji. Ich dopuszczenie sprowadzałoby się do ponownego kwestionowania opinii Politechniki (...) i co niewykluczone opinii biegłego W.. W istocie więc cofałoby postępowanie dowodowe o kilka lat. Argumenty, że proces uzyskania dokumentów był czasochłonny nie niwelują dziewięcioletniego spóźnienia w ich przedłożeniu. To, że pełnomocnik pozwanej zapoznał się z nimi po ośmiu latach procesu nie może przemawiać za dalszym jego przedłużaniem. Dodatkowo prywatne opinie miałyby podważać fakt stwierdzony opinią Instytutu, który wykonał szereg badań w tym 27 odwiertów. Fakt ten udokumentował fotografiami. W tym kontekście nie sposób jest też przyjąć, że po tak znacznym upływie czasu Sąd miałby dopuścić kolejną opinię biegłego tylko dlatego, że pozwana skorzystała z dokumentacji, która była jej dostępna już na etapie składania zarzutów do opinii.

Mając na wglądzie powyższe orzeczono jak w sentencji oddalając apelację powoda na podstawie art. 385 k.p.c. i uwzględniając apelację pozwanej w niewielkiej części na podstawie art. 384 § 1 k.p.c.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 100 k.p.c. znosząc je wzajemnie. W zasadzie apelacja każdej ze stron została oddalona i tym samym takie rozstrzygnięcie jest zgodne z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu.

W toku postepowania przed sądem drugiej instancji przeprowadzono dwie opinie biegłych, których łączny koszt wyniósł 13 533,14 zł. Odpowiednio do wyników postepowania, na zasadzie art. 113 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych orzeczono jak w pkt. IV Wyroku.