Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Krakowie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 lutego 2024 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie – I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSA Sławomir Jamróg (spr.)

Sędziowie: SSA Józef Wąsik

SSA Kamil Grzesik

Protokolant: Edyta Sieja

po rozpoznaniu w dniu 5 lutego 2024 r. w Krakowie na rozprawie

sprawy z powództwa B. S. i A. B.

przeciwko Gminie Miejskiej K.

o zapłatę

na skutek apelacji strony pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie

z dnia 1 lipca 2021 r. sygn. akt I C 1128/16

oraz na skutek zażalenia strony pozwanej od postanowienia Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 11 marca 2022 r. sygn. akt I C 1128/16

1. zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że nadaje mu treść:

„ I. zasądza od Gminy Miejskiej K. na rzecz B. S. i A. B. kwoty po 32.374złzł (po trzydzieści dwa tysiące trzysta siedemdziesiąt cztery złote), z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 21 czerwca 2016 r. do dnia zapłaty;

II. oddala powództwo w pozostałej części;

III. zasądza od Gminy Miejskiej K. na rzecz B. S. i A. B., tytułem kosztów procesu, kwoty po 4.362,48 zł (po cztery tysiące trzysta sześćdziesiąt dwa złote czterdzieści osiem groszy)”;

2. oddala apelację w pozostałej części;

3. uchyla pkt 1 zaskarżonego postanowienia z dnia 11 marca 2022 r. i umarza postępowanie w zakresie wniosku powodów o sprostowanie orzeczenia, natomiast w pozostałej części zmienia to postanowienie nadając jego punktowi 2. nową treść:

„ nakazuje ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa- Sądu Okręgowego w Krakowie, tytułem kosztów sądowych:

- od Gminy Miejskiej K. kwotę 8.777,10 zł (osiem tysięcy siedemset siedemdziesiąt siedem złotych dziesięć groszy),

- od B. S. i od A. B., z zasądzonego roszczenia, kwoty po 774,50 zł (siedemset siedemdziesiąt cztery złote pięćdziesiąt groszy).”;

4. oddala zażalenie w pozostałej części;

5. zasądza od strony pozwanej na rzecz każdego z powodów, tytułem kosztów postępowania apelacyjnego i zażaleniowego, kwoty po 1.811,25 zł (po jeden tysiąc osiemset jedenaście złotych dwadzieścia pięć groszy) wraz z odsetkami, w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono, do dnia zapłaty;

6. nakazuje ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa- Sądu Apelacyjnego w Krakowie, tytułem kosztów sądowych w postępowaniu odwoławczym :

- od Gminy Miejskiej K. kwotę 6.476,10 zł (sześć tysięcy czterysta siedemdziesiąt sześć złotych dziesięć groszy),

- od B. S. i od A. B., z zasądzonego roszczenia, kwoty po 571,37zł ( po pięćset siedemdziesiąt jeden złotych trzydzieści siedem groszy).

Sygn. akt I ACa 1126/21 I ACz 322/22

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 1 lipca 2021 r. sygn. akt I C 1128/16 zasądził od pozwanej Gminy Miejskiej K. na rzecz powodów B. S. i A. B. kwotę 76 512 zł (siedemdziesiąt sześć tysięcy pięćset dwanaście złotych), z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 21 czerwca 2016 r. do dnia zapłaty (pkt I) i zasądził od pozwanej Gminy Miejskiej K. na rzecz powodów B. S. i A. B. kwotę 7 200 zł ( tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Podstawę tego rozstrzygnięcia stanowił następujący stan faktyczny:

Nieruchomość składająca się z działki nr (...) o pow. 0,3396, obręb ew. (...) w K., obszar S., objęta księgą wieczystą nr (...) stanowiła przedmiot współwłasności powodów w częściach równych. Sporna działka jest położona na nierównym terenie, jest płaska na obszarze około 12a, pozostała część to skarpa. Działka nie jest uzbrojona. Ma dostęp do drogi wewnętrznej. Najbliższe media znajdują się w odległości około 95 m. Najbliższa zabudowa mieszkalna znajduje się w odległości od 90-100 m.

W dniu 3 listopada 2010 r. Rada Miasta K. na podstawie uchwały nr (...) uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru S.-P., który obejmował swym zakresem działkę nr (...). Powyższa uchwała weszła w życie z dniem 26 grudnia 2010 r. Powodowie sprzedali swoje udziały ww. nieruchomości J. D. w dniu 25 września 2015 r. za kwotę 20.000 zł

Nieruchomość ta przed wejściem w życie ww. planu nie była wykorzystywana w celach budowlanych – był to nieurządzony teren porośnięty roślinnością.

Poprzedni plan zagospodarowania przestrzennego obowiązywał w okresie od 31.121994 r. do 1.01.2003 r. Przedmiotowa działka znajdowała się tam w obszarze rolnym. Po wygaśnięciu tego planu aż do czasu wejścia życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. przed 26 grudnia 2010 r., na obszarze obejmującym wskazaną nieruchomość nie obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego. Dla wskazanej działki nie została również wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Działka (...) ma nietypowe parametry fizyczne, ale istniała możliwość jej zabudowy na obszarze wypłaszczonym (12 a). Działka ma dostęp do drogi wewnętrznej (łączącej ją z drogą publiczną) stanowiącej działkę nr (...) oznaczoną w ewidencji gruntów jako „(...)”, we własności Gminy Miejskiej K.; działka ma zatem przeciętną dostępność komunikacyjną. Nie ma jednak cech, które dyskwalifikowałyby ją jako potencjalnie nadającą się pod zabudowę.

Przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru S.-P. obowiązywało Studium, a działka znajdowała się na terenie oznaczonym ZR (zieleń nieurządzona) lub ZO (tereny otwarte; system zieleni i parków rzecznych). Powód A. B. złożył uwagi dotyczące działki nr (...), domagając się m.in. uwzględnienia w miejscowym planie możliwości zmiany przeznaczenia tej działki w przyszłości na cele budowlane. Uwagi powoda nie zostały uwzględnione (rozstrzygnięcie o sposobie rozpatrzenia uwag dotyczących projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru (...).

W dniu 21 grudnia 2015 r. powodowie wystąpili do Wydziału (...)Urzędu Miasta K. z wnioskiem o wypłatę kwoty 76.512 zł tytułem odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości wskutek uchwalenia PZP.

Pismem z dnia 5 maja 2016 r. wskazany organ odmówił powodom prawa do odszkodowania powołując się na okoliczność, że w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie doszło do obniżenia wartości nieruchomości będącej własnością powodów .

Przy tym stanie faktycznym Sąd Okręgowy odwołując się do przepisu art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym , podzielił stanowisko powodów, że w sytuacji gdy na obszarze położenia nieruchomości nie obowiązywał żaden plan miejscowy i nie wydano decyzji o warunkach zabudowy, nie jest wykluczone uznanie, że faktyczne przeznaczenie tej nieruchomości obejmowało zabudowę mieszkaniową. Dla określenia faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu miejscowego istotne znaczenie ma nie tylko konkretny sposób korzystania z niej przez dotychczasowego właściciela, ale również to, w jaki sposób mógłby on z niej korzystać.

Sąd Okręgowy uznał, że spełnione były przesłanki uzyskania decyzji WZZT wynikające z art. 61 ustawy (w brzmieniu na dzień 26.12.2010 r.) Przedmiotowa działka znajduje się w odległości 90-100 metrów od zabudowań mieszkalnych, czyli w potencjalnym obszarze analizowanym, w rozumieniu przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Obszar ten wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Jak wynika z mapy ewidencyjnej na k. 60, szerokość frontu działki ma około 62 m (na mapie są to 62 mm, w skali 1:1000). Przyłącze mediów znajduje się w odległości około 95 m od granicy działki. Te okoliczności wskazują, że spełnione były podstawowe warunki dla potencjalnego uzyskania decyzji w.z.z.t. Jak ustalono, działka ma dostęp do drogi wewnętrznej (ul. (...)) łączącej ją z drogą publiczną – ul. (...). Przedmiotowa działka nie jest uzbrojona, niemniej najbliższe media znajdują się w odległości około 95 m (k. 348), a zatem istnieją możliwości techniczne uzbrojenia. Działka jest płaska na obszarze około 12 a, a zatem całkowicie wystarczającym do budowy domu jednorodzinnego. Okoliczności te nie przesądzają, że decyzja w.z.z.t. zostałaby wydana. Decyzje bowiem o warunkach zabudowy nie mają charakteru substytutu planu miejscowego, nie tworzą porządku prawnego, nie zmieniają sytuacji prawnej nieruchomości i nie regulują przeznaczenia terenu.

Sąd Okręgowy przywołał treść § 14 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie wiąże kwestii zapewnienia dostępu do drogi publicznej z określonymi w przepisach budowlanych (rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych) wymogami w zakresie dojazdów, z czego wynika, iż w każdej z rozpatrywanych spraw konieczne jest szczegółowe zbadanie, czy można uznać, że wymóg dostępu do drogi publicznej dla danej działki przewidzianej pod określoną inwestycję jest spełniony, przy czym wystarczające jest, że dostęp ten następuje nie bezpośrednio, lecz np. poprzez drogę wewnętrzną.

Wszyscy zaś biegli powołani w niniejszej sprawie uznali, że przedmiotowa działka ma dostęp do drogi publicznej, poprzez opisaną w opiniach drogę wewnętrzną.

Nowelizacja art. 37 ust. 11 ustawy, dokonana z dniem 1.01.2018 r. przez art. 497 pkt 7 i 8 ustawy z dnia z 20.07.2018 r. – Prawo wodne, nie ma wpływu na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy z uwagi na nieretroaktywność tej ustawy (art. 3 k.c.). Jednocześnie Sąd Okręgowy nie podzielił zarzutu strony pozwanej o pozorności umowy sprzedaży dokonanej przez powodów.

Sąd Okręgowy dokonał oceny stopnia obniżenia wartości nieruchomości w oparciu o opinię biegłej D. B.. Wskazał, że wartość nieruchomości, ustalona jak dla działki budowlanej, przed wejściem w życie PZP, wynosiła 210 518 zł (k. 584), zaś po wejściu w życie PZP - 43 367 zł (k. 460). Poziom cen został przyjęty z daty sprzedaży działki.

Żądanie zasądzenia odsetek od dnia 21.06.2016 r. było uzasadnione, gdyż powodowie występowali do pozwanej o zapłatę wskazanej w pozwie kwoty już w grudniu 2015 r.

Jako podstawę rozstrzygnięcia o kosztach powołano art. 98 k.p.c.

Postanowieniem z dnia 11 marca 2022 r. Sąd Okręgowy sprostował omyłkę w pkt. II wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 1 lipca 2021 r. w ten sposób, że wskazaną kwotę 7200 zł zastąpił kwotą 11. 538,24 zł (pkt1) oraz uzupełnił ten wyrok w ten sposób, że nakazał ściągnąć od pozwanej Gminy Miejskiej K. na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Krakowie kwotę 10326 zł z tytułu kosztów sądowych (pkt 2). Sąd wskazał, że w wyroku błędnie wskazano kwotę kosztów tj. 7200 zł, podczas gdy prawidłowa kwota to 11.538,24 zł, wynikająca ze zsumowania następujących kwot cząstkowych: opłaty od pozwu 3826 zł, kosztów zastępstwa adwokackiego 7200 zł oraz uiszczonych przez powodów i rozliczonych zaliczek na poczet opinii biegłego w łącznej kwocie 512,24 zł. Nadto Sad stwierdził, że na należne w przedmiotowej sprawie koszty sądowe złożyły się kwoty wypłacone ze środków Skarbu Państwa na pokrycie wynagrodzeń biegłych sądowych. Koszty te obejmowały następujące kwoty cząstkowe (w złotych): 778,52, 280,60, 112, 2000, 1500, 3582,69, 259,11, 129,55, 1683,43. Ich suma to 10325,60 zł

Koszty te, zgodnie z art. 113 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, obciążają stronę przegrywającą sprawę tj. stronę pozwaną.

Tym samym orzeczono jak w pkt. 2 sentencji.

Nierozliczona zaliczka w łącznej kwocie 680,60 zł ulega zwrotowi

Apelację od tego wyroku wniosła strona pozwana zaskarżając orzeczenie w całości, zarzucając:

1. sprzeczność ustaleń z treścią zebranego w sprawie materiału poprzez uznanie, że:

- przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszar „S.-P. istniała możliwość zabudowy nieruchomości składającej się z działki (...) obr. (...) jedn. ewid. (...), podczas gdy zdaniem pozwanej takiej możliwości nie było,

- w związku z wejściem w życie nowego planu nastąpiło obniżenie wartości nieruchomość , w sytuacji gdy dowody o takim obniżeniu nie świadczyły,

2. naruszenie przepisów postępowania a to:

- art. 278 § 1 k.p.c. w związku z art. 227 k.p.c. poprzez samodzielne ustalenie przez Sąd tego rodzaju okoliczności faktycznych jak możliwość wydania dla nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu umożliwiającej zabudowę nieruchomości budynkiem jednorodzinnym przed wejściem w życie planu miejscowego oraz zależności przyczynowo - skutkowej między ustaleniem takiej możliwości a aktualną przed dniem wejścia w życie planu miejscowego wartością nieruchomości, pomimo, iż wymagało to odwołania do wiadomości specjalnych, a zatem przeprowadzenia dowodu z art. 278 k.p.c. tj. opinii biegłego sądowego ds. architektoniczno-urbanistycznych,
- art. 6 k.c. w związku z art. 232 k.p.c. poprzez błędne uznanie, że wykazanie okoliczności potwierdzających zasadność powództwa obciąża stronę pozwaną, a nie powodów i przyjęcie, że powodowie udowodnili zasadność i wysokość dochodzonych roszczeń, podczas gdy nie przedstawili oni dostatecznych dowodów na poparcie swoich roszczeń, w szczególności w zakresie możliwości zabudowy nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego, z którym wiąże się dochodzone roszczenie, a co za tym idzie obniżeniem się wartości nieruchomości,

3. naruszenie prawa materialnego, a to:

- art. 36 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. I ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jego błędną wykładnię i w związku z tym przyjęcie, że faktyczny sposób korzystania z nieruchomości należy utożsamiać z potencjalnie możliwym sposobem korzystania z niej przez właściciela, nie potwierdzony wydaną dla nieruchomości decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub opinią biegłego ds. architektonicznourbanistycznych, podczas gdy faktyczny sposób korzystania z nieruchomości to wyłącznie stan rzeczywisty nieruchomości przed uchwaleniem lub zmianą planu zagospodarowania przestrzennego,
2) art. 37 ust. 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, iż powodom należne są odsetki ustawowe za opóźnienie począwszy od dnia 21 czerwca 2016 r. do dnia zapłaty pomimo, iż w tym dniu nie upłynął jeszcze 6-miesiąeczny termin wymagalności tego roszczenia.

Pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa całości, oraz o zasądzenie od każdego z powodów na rzecz strony pozwanej kosztów postępowania za obie instancje.

Pozwana wniosła też zażalenie na postanowienie z dnia 11 marca 2022r. zarzucając:

1. naruszenie art. 350 §1k.p.c. w zw. z art. 361 k.p.c. oraz art. 98§1 k.p.c. i art. 113 ust. 1 u.k.s.c. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie.

Strona pozwana wniosła o zmianę postanowienia i oddalenie wniosku o zasadzenie kosztów postępowania, obciążenie powodów tymi kosztami i zasądzenie od powodów na rzecz pozwanej kosztów postepowania zażaleniowego. Skarżąca podniosła, że podwyższenie zasądzonych kosztów nie mogło nastąpić w trybie sprostowania lecz w wyniku wniesienia środka odwoławczego. . W odniesieniu zaś do punktu 2 powołała się na treść apelacji i konieczność zaskarżenia orzeczenia i jego zasadność wynikająca z zasadności zaskarżenia rozstrzygnięcia co do istoty sprawy.

Powodowie wnieśli o oddalenie środków odwoławczych.

Rozpoznając apelację Sąd Apelacyjny zważył co następuje:

Sąd Okręgowy sprzecznie wskazywał z jednej strony, że działka (...) ma nietypowe parametry fizyczne i istniała możliwość jej zabudowy jedynie na obszarze wypłaszczonym (12 a), z drugiej zaś uznawał, że nieruchomość nie ma cech, które dyskwalifikowałyby ją jako potencjalnie nadającą się pod zabudowę. Opinię swoją Sąd Okręgowy oparł częściowo na opinii biegłej D. B., w sytuacji gdy biegła sama wskazywała, że zgodnie ze studium Zagospodarowania Przestrzennego zmienioną uchwałą z dnia 3 marca 2010r. działka była położona w obszarze: ZO tereny otwarte w tym rolnicza przestrzeń produkcyjna- system zieleni i parków miejskich. Ponadto podawała, że w odniesieniu do tamtego terenu nie wydano decyzji WZZT (k443). Potwierdzeniem takiego przeznaczenia w studium stanowi przeprowadzona przez Sąd drugiej instancji opinia biegłego J. M. (1) (k710). Wypis ze Studium zaś wskazywał, że tereny otwarte ( w tym rolnicza przestrzeń produkcyjna ) to teren , na którym wykluczano całkowicie prawo zabudowy a jedynie możliwe było prowadzenie ciągów infrastruktury technicznej jednak z zachowaniem walorów krajobrazowych (k 506). Wcześniej tj od grudnia 1994r. do stycznia 2003r. działka znajdowała się na obszarze rolnym oznaczonym symbolem (...) (k 417). Słusznie więc pozwana zarzucała, że wykluczało to zabudowę mieszkaniową przed uchwaleniem nowego planu (k.470) i podnosiła zastrzeżenia w związku z naruszeniem art. 278 k.p.c. Ponadto biegła B. pierwszy szacunek (k 455) oparła na porównaniu obejmującym jako nieruchomość podobną działkę w otoczeniu terenu zabudowy mieszkaniowej co słusznie zakwestionowała pozwana w zarzutach zawartych w piśmie z dnia 24 lipca 2019r. Ostatecznie też biegła wskazała, że cecha dostępności również miałaby wpływ na wartość. Pomimo tego Sąd pierwszej instancji oparł rozstrzygnięcie na opinii uzupełniającej biegłej D. B. przy przyjęciu inwestycyjno-mieszkaniowego charakteru działki w stanie sprzed wejściem w życie planu (k. 570 k. 583). Takie stanowisko nie było zasadne. Zarówno bowiem z opinii biegłego D. jak i biegłego M. wynika, że działka ma wprawdzie dostęp do drogi, która jednak droga ta nie spełnia warunków właściwych dla drogi odpowiedniej dla terenów mieszkaniowych czy inwestycyjnych, Jest to bowiem droga w otoczeniu leśnym. Biegła B. ostatecznie też stwierdziła, że nie jest kompetentna do oceny możliwości inwestycyjnych (k.519). W sytuacji więc gdy biegły D. wykluczał możliwość zabudowy i wykorzystanie dla celów inwestycyjnych (k256) a wcześniej biegła dr E. H. wskazywała, że przeznaczenie w nowym planie było podobne do poprzedniego i nie mogła z tej przyczyn ustalić wartości obniżenia, jak i również uznawała brak możliwości inwestycyjnych ((k240). k319) i co więcej wskazywała na potrzebę analizy urbanistycznej (k273) ,podobnie jak biegły D. (k.256) , to Sąd Okręgowy powinien był, w świetle zarzutów i zastrzeżeń pozwanej, albo pominąć dowód z opinii głównej i uzupełniającej biegłej B. albo też dopuścić dowód z opinii biegłego z zakresu urbanistyki. Zasadny jest więc zarzut apelującej naruszenia art. 278 k.p.c.

Przepis art. 36 u.p.z.p. tworzy podstawę odszkodowania z tytułu szczególnego rodzaju szkody legalnej, którą można określić jako szkodę planistyczną. Korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób" w rozumieniu art. 36 ust. 1 u.p.z.p. oznacza każdy dotychczasowy sposób używania nieruchomości w określonym celu ale zgodnym z prawem (por. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 2013 r. II CSK 98/13 LEX nr 1418725).

Przepis art. 36 ust. 1 u.p.z.p. traktuje jednak na równi z dotychczasowym faktycznym korzystaniem z nieruchomości także sposób korzystania potencjalnie dopuszczalny. W orzecznictwie Sądu Najwyższego, w tym wyrokach z dnia 19 grudnia 2006 r., V CSK 332/06, z dnia 8 stycznia 2009 r., I CNP 82/08, z dnia 9 września 2009, V CSK 46/09, z dnia 5 lipca 2012 r., IV CSK 619/11 oraz z dnia 9 września 2015 r., IV CSK 754/14), wskazywano konieczność ustalenia potencjalnej możliwości korzystania w zamierzony sposób, i to niezależnie od tego, czy uprawniony te potencjalne możliwości już zrealizował. Uprawnienie bowiem do żądania odszkodowania na powołanej wyżej podstawie obejmuje także potencjalne wykorzystanie nieruchomości, o ile mieszczą się w granicach podmiotowego prawa własności (por. wyrok także wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 kwietnia 2015r. sygn. akt II CSK 336/14).

Na podstawie opinii biegłego J. M. (1), Sąd Apelacyjny ustalił, że:

Nieruchomość gruntowa położona w K. składająca się z działki ewid. Nr (...) ,obr (...) pozostaje niezabudowana i nieogrodzona. Położona jest w kompleksie gruntów rolnych w części nieużytkowanych i zadrzewionych. Działka w części rolna i w części leśna przed uchwaleniem nowego planu miejscowego, pozostawała w terenach otwartych poza obszarem urbanizacji i zabudowy miejskiej, w dolinie rzeki W. z naturalnymi zboczami graniczyła bezpośrednio z cennymi pod względem przyrodniczym i środowiskowym zbiorowiskami roślinnymi, z lokalizacją w rejonie na południe w linii prostej ok. 150 do 200 m od ul. (...) z istniejącą rozproszoną zabudową jednorodzinną, jednostka ewidencyjna (...) w dzielnicy (...) S. w K.. Grunty rolne posiadały dojazd do pól drogą ziemną dz. nr (...), która graniczyła z nieruchomością od północy ze skarpą i użytkiem leśnym oraz drogą ziemną dz. nr (...) graniczącą od wschodu z użytkiem ornym przedmiotowej nieruchomości. Ze względu na ukształtowanie terenu wjazd na nieruchomość mógł być realizowany w północno-wschodnim narożniku działki, u zbiegu dróg ziemnych dz. nr (...) i dz. nr (...). Działka (...) to jest odcinek, drogi dojazdowej, który łączy się z drogą (...) . Działka (...) sąsiaduje na całej granicy wschodniej z terenami leśnymi i ona prowadzi do działki (...). Jest to jednak dojazd do pól, a więc droga wewnętrzna, która miała stanowić dostęp do pól i spełniała ewentualne wymagania dojazdu do pól. Przedmiotowa nieruchomość tj rolna i leśna posiadała więc dostęp do drogi publicznej poprzez drogi wewnętrzne, ale wyznaczone jako dojazdy do pól, z wjazdem w odległości ok. 250 m od drogi publicznej — ul. (...). Na mapach zaznaczona jest droga, jednakże faktycznie na gruncie ta droga nie istniała i nie istnieje, nie jest urządzona. Ponadto okoliczność, że na mapie geodezyjnej zaznaczono drogę jako dojazd do pól, nie oznacza możliwości wyodrębnienia jej jako drogi publicznej. Faktyczny dojazd do pól od ul. (...) był realizowany poprzez przyległą od strony zachodniej działkę (...). Szerokość istniejących dojazdów nie jest natomiast wystarczająca dla realizacji dojazdu wymaganego dla działek budowlanych i budynków, zgodnie z przepisami Prawa budowlanego. Ponadto, działka (...) nie może być traktowana jako obszar potencjalnej zabudowy, z uwagi na to, że na tej działce cześć gruntu jest objęta ochroną właściwą dla gruntów leśnych. W bezpośrednim sąsiedztwie nie znajdują się budynki mieszkalne. W odniesieniu do działki (...) zaznaczonej na wyrysie k.722 zaznaczony jest budynek o innym przeznaczeniu. W odniesieniu do tej działki została wydana WZZT, jednakże przed wejście w życie nowego planu nie doszło tamże do realizacji obiektu i działka ta nie może być przedmiotem analizy w ramach oceny dobrego sąsiedztwa i stanowić podstawę do oceny zabudowy mieszkaniowej nieruchomości powoda w okresie sprzed uchwalenia planu. Opinia biegłego J. M. (1) potwierdza, że działki (...) , na których znajdują się budynki znajdujące się w odległości trzykrotności frontu działki analizowanej. Nie są to więc działki znajdujące się w bezpośrednim sąsiedztwie mogące kształtować linię zabudowy, której przedłużenie mogło stanowić wyznacznik dla przyjęcia możliwości zabudowy działki powoda i wskazywało na wysokie prawdopodobieństwo wydania decyzji WZZT. Także biegły D. wskazywał, że najbliższe otoczenie działki powoda to nieużytki rolne i leśne.

Decyzja WZZT nie mogłaby ponadto zmienić przeznaczenia gruntu leśnego na budowlany. WZZT mogłaby tylko zmienić sposób zagospodarowania, a nie przeznaczenia. Przed wejściem w życie planu zagospodarowania została wskazana jako tereny rolne nieużytkowane oraz zbiorowiska „zieleni wysokiej”, w znacznej części ze spadkami terenu powyżej 20%. /Opinia biegłego J. M. k711-712, k721-723/.

Opinia ta jednoznacznie wskazuje, że przed wprowadzeniem planu zagospodarowania przestrzennego nie istniała możliwość legalnej zabudowy i wykorzystanie dla celów inwestycyjnych (k.256) i nie doszło do istotnej zmiany w zakresie korzystania z nieruchomości powoda lub jej części w dotychczasowy sposób. Istniała jednak możliwość prowadzenia ciągów infrastruktury technicznej. Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 3 listopada 2010 , który przewiduje, że działek (...) znajduje się częściowo w terenach rolniczych (...), terenach lasów(...)i częściowo w terenach rolniczych i trwałych użytków zielonych (...) k62 spowodowało, że korzystanie z gruntu tylko w zakresie ciągów infrastruktury technicznej, które było zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, na co też wcześniej zwracała uwagę biegła dr E. H. oraz biegły H. D..

Zgodnie z art. 4 ust. 2 pkt 2 i art. 59 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym tj z 2003r. (Dz.U.2003.80.717 według brzmienia na chwilę wejścia w życie nowego planu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania teren. Budowa obiektu lub wykonanie innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Taka decyzja nie została jednak wydana. Dla oceny potencjalnej możliwości wykorzystania nieruchomości powodów sprzed wejścia w życie nowego planu konieczne jest więc hipotetyczne stwierdzenie zakresu możliwej do wydania decyzji WZZT, przy odniesieniu do granic wykonywania prawa własności wynikających z art. 140 k.c. ale także przy uwzględnieniu treści art. 6 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nakazującego uwzględniać zarówno interes indywidualny ale także interes publiczny związany z zapewnieniem ładu przestrzennego. Trzeba podkreślić, że właściciel nieruchomości nie ma pełnej swobody w kształtowaniu zagospodarowania danej nieruchomości i nie może żądać aby ewentualna decyzja dotycząca kształtowania zabudowy na tym gruncie za każdym razem odpowiadała jego oczekiwaniom (por. wyrok NSA z dnia 24 listopada 2022 r. III OSK 6248/21). Ewentualne wykorzystanie nieruchomości powodów np. pod zabudowę musiało uwzględniać więc także warunki wynikające z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. związane z ze skalą takiej zabudowy, zasadami dobrego sąsiedztwa (podobieństwa, kontynuacji funkcji ale także zasadami ochrony gruntów rolnych i leśnych). Przed wejściem w życie nowego planu obowiązywało Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które nie wykluczało zabudowy stanowiącej przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich ale też utworzenie nowej linii zabudowy (§4) Dz.U.2003.164.1588. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Opinia biegłego M. wykluczała jednak możliwość przyjęcia, przedłużenia linii zabudowy lub tez utworzenie nowej.

Należy jednak zauważyć, że w odniesieniu do działki (...) zaznaczonej na wyrysie k.722 została wydana WZZT pomimo, że jest ona położona w tym samym terenie. Pomimo więc przeszkód do wydania decyzji uznano, że realizacja ewentualnych planów budownictwa mieszkaniowego na tej działce nie łączy się też znaczącym oddziaływaniem na środowisko. Niewątpliwie tez przed uchwaleniem planu możliwe było położenie na nieruchomości powoda ciągu infratruktury technicznej co ma wpływ na wartość nieruchomości sprzed uchwaleniem planu. Przepis art. 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. pozwala na uzyskanie odszkodowania w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą nie tylko w sytuacji, gdy korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe, ale także - jak w tym przypadku- gdy korzystanie to zostało ograniczone. Korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób w rozumieniu art. 36 ust. 1 u.p.z.p. oznacza każdy zgodny z prawem dotychczasowy sposób używania nieruchomości w określonym celu. (wyrok SN z dnia 22 listopada 2013r. II CSK 98/13 LEX nr 1418725). Także więc dotyczy to sytuacji, gdy sposób możliwości korzystania z gruntu na skutek wejścia planu stanie się ograniczony w taki sposób, że przełoży się to na wartość gruntu. Jakkolwiek w tym przypadku nieruchomość formalnie nie mogła być w okresie braku planu przedmiotem zabudowy mieszkaniowej, nie uchylało to jednak możliwości prób występowania o WZZT. Nie było więc wykluczone, że w wypadku gdyby nie doszło do uchwalenia planu nieruchomość mogła być przedmiotem swego rodzaju gry rynkowej. Jak bowiem wynika z opinii biegłego D. istniała możliwość spekulacyjnej gry z uwagi na niepewność działania właściwego organu. Jakkolwiek biegły określał znikomość szans na uzyskanie pozytywnej decyzji WZZT to jednak wskazywał, że z uwagi na nieprzewidywalność działania organów taka hipotetyczna szansa powodowała, że tego typu nieruchomość jak powoda ,miała nieco większą wartość niż po uchwaleniu planu, który nie dawał już nawet takich teoretycznych szans na uzyskanie pozwolenia na budowę. Zasadność takiej gry rynkowej wynika z faktu, że nieruchomość powoda faktycznie nie była objęta produkcją rolna i leśną. Jeszcze raz należy podkreślić, że w odniesieniu do innej nieruchomości znajdującej się w pobliżu taka decyzja została wydana. Poza sporem bowiem jest, że względem działki (...) taka decyzja została wydana.

Biegły wskazał wartość przed wprowadzeniem planu na kwotę 103.748 zł jako nieruchomości częściowo rolnej i terenów zielonych k. 356. Nie uwzględniał przy tym transakcji gruntami budowlanymi. Po uchwaleniu planu kiedy nie ma żadnej szansy na uzyskanie decyzji wartość wyniosła 39.000 zł wskazana przez biegłego (k. 393). Jest więc oczywiste, że uchwalenie planu zmniejszyło wartość nieruchomości. Stanowisko biegłego jest zgodne z zasadami doświadczenia życiowego. Także biegła B. wskazywała, że nawet działki nieinwestycyjne objęte miejscowym planem mają niższą cenę niż w przypadku takich działek objętych studium (k.531). Obniżenie wartości nieruchomości stanowiącą różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu: przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu ma charakter obiektywny i wynosi 64.748 zł. Paradoksalnie ten szacunek niewiele odbiega od różnicy wynikającej z pierwszej opinii biegłej B., która wprawdzie szacowała wartość działki przed wprowadzeniem planu zakładając potencjalną możliwość jej zabudowy przed wprowadzeniem planu ogólnego, jednak zakładając ograniczenia budowlane i uwzględniając niekorzystne cechy ( k. 431). Przyjęcie obniżenia związanego z restrykcyjnością skutków wejścia w życie prawa miejscowego (planu ogólnego), jest logiczne biorąc pod uwagę pewien luz decyzyjny związany z ocena przesłanek wydania decyzji WZZT. Nawet więc w sytuacji gdy formalnie skutkiem planu nie jest prawne ograniczenie możliwości korzystania z nieruchomości, to jednak nie oznacza to, że właściciel nie ponosi szkody w związku z wejście w życie takiego planu zagospodarowania przestrzennego. Skoro więc przed wejściem planu możliwa była gra rynkowa a po uchwaleniu planu nie jest to już możliwe, to mieści się to w ograniczeniu związanym z faktycznym sposobem użytkowania nieruchomości o jakiej mowa w art. 37 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p., która była możliwa przed uchwaleniem planu. W wyroku z dnia 12 października 2007r., V CSK 230/07, LEX nr 485903 Sąd Najwyższy przyjął, że w przypadku wskazanym w art. 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z chodzi o szkodę, która polega na obniżeniu się wartości nieruchomości lub która pozostaje w bezpośrednim związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości. Podobnie Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 lutego 2022 r. II CSKP 442/22 przyjął, że szkoda w rozumieniu art. 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. ma postać realnie poniesionej straty (damnum emergens) w postaci spadku wartości nieruchomości. Przyjęcie takiej oceny w tym przypadku jest dodatkowo uzasadnienie także z tej przyczyny, że powodowie zbyli nieruchomość. Zgodnie zaś art. 36 ust. 3 u.p.z.p. jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Spadek ten został wykazany choć w nieco niższej wysokości niż przyjął to Sąd Okręgowy.

Przewidziana w art. 363 § 2 k.c. zasada określania odszkodowania według cen z daty ustalania odszkodowania nie wyłącza ustalenia w konkretnym wypadku odszkodowania według cen z innej daty np. z daty, w której świadczenie powinno zostać spełnione i zasądzenia go z odsetkami od tej daty (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 lutego 2000 II CKN 725/98 OSNC 2000/9/158). Odpowiedzialność strony pozwanej to odpowiedzialność za tzw. szkodę legalną, a więc odpowiedzialność za działania zgodne z prawem, tj za skutki ograniczenia sposobu korzystania z gruntu, wynikające z aktu prawa miejscowego (por. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 czerwca 2015 r. II CSK 570/14 LEX ). Skutek ten jednak ma charakter jednorazowy, który zaktualizował się z chwilą sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z art. 37 ust. 3 u.p.z.p wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, ustala się na dzień sprzedaży. Biegły M. dokonał wprawdzie szacunku na 2010r. tj na chwilę wejścia w życie planu jednak jak wynika z porównania trendów na rynku (k447) pomiędzy datą szacunku tj 2010r. a datą sprzedaży nie nastąpiła istotna zmiana cen na rynku nieruchomości, stąd kwota 64.748 zł stanowi odzwierciedlenie spadku wartości i to także na chwilę sprzedaży nieruchomości k. 22) . Artykuł 1 Protokołu nr 1 do Konwencji z 1950 r. o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności Dz.U.1995.36.175/1 wyznacza standardy postępowania władzy publicznej w przypadku oceny czy zachodzi odpowiedzialność odszkodowawcza związana z planowaniem przestrzennym. (por. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 marca 2014 r. III CSK 161/13 LEX nr 1489248 ). Ten standard należało uwzględnić przy ocenie zasadności powództwa. Skoro więc wprowadzenie planu miejscowego ograniczającego wpłynęło na spadek wartości spełnia przesłanki ingerencji we własność nieruchomości w rozumieniu art. 1 Pierwszego Protokołu nr 1 do Konwencji (zob. 27 października 1994 r. w sprawie Katte Klitsche de la Grange v. Italy11ETPC 12539/86).

Sąd Apelacyjny zauważa, że powodowie sprzedali nieruchomość za kwotę 20000 zł a więc za kwotę jeszcze niższą niż wynikało to z opinii biegłych D. i B..Jednak cena ustalona w umowie zbycia nieruchomości nie ma przesądzającego znaczenia dla roszczenia zbywcy. Zgodnie bowiem z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. podstawą przyznania odszkodowania z art. 36 ust. 3 u.p.z.p. i określenia jego wysokości jest jedynie obiektywnie ustalone obniżenie wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, według stanu na dzień sprzedaży nieruchomości. Sąd Apelacyjny w tym składzie podziela stanowisko, że ewentualnie relatywizowanie wysokości odszkodowania do ceny uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości mogłoby być przyczyną poważnych nadużyć (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 2020 r. II CSK 63/19

Mając powyższe na uwadze Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżone orzeczenie na podstawie art. 386§1 k.p.c. w zw. z art. 367 ¹§3 k.p.c. obniżając odszkodowanie i oddalając powództwo także w części wynikającej z tego obniżenia. Uwzględniono przy tym, ze powodowie byli współwłaścicielami po połowie (k21-22), stąd odszkodowanie powinno zostać podzielone zgodnie z przysługującymi im udziałami. Zasądzono więc na rzecz każdego z powodów kwoty po 32.374zł.

Zmiana wyroku aktualizowała zmianę rozstrzygnięcia o kosztach procesu . Jest to rozstrzygnięcie akcesoryjne i nie ma tu zastosowania zasada reformationis in peius. (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 2010 r. IV CZ 42/10 ). W tej części zastosowanie miał art. 100 k.p.c. Powodowie jako wygrywający ponieśli koszty w wysokości łącznie 11.538,24zł. Pozwana poniosła zaś 7.217 zł. Strona pozwana jako przegrywająca powinna więc zwrócić powodom 8.274,96 zł stanowiącą różnicę pomiędzy kosztami poniesionymi przez powodów 11.538,24 zl a kwotą 2813,28 zł (stanowiącą 15 % łącznie poniesionych kosztów tj 15 % z 18755,24 ). Oznacza to, ze każdemu z powodów należało zwrócić jako współuczestnikom materialnym kwoty po 4362,48 zł (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 16 listopada 2023 r. III CZP 54/23).

Rozpoznając zażalenie Sąd Apelacyjny uznaje zasadność zarzutu, że podwyższenie kwoty zasądzonej tytułem kosztów w związku z pominięciem części wydatków poniesionych przez stronę nie mogło nastąpić na skutek sprostowania. Niemniej zmiana rozstrzygnięcia o kosztach procesu czyniła zbędnym rozstrzygnięcie o sprostowaniu wyroku, stąd Sąd Apelacyjny uchylił na podstawie art. 386§3 k.p.c. w zw. z art. 397§3 k.p.c. i art. 355 k.p.c. pkt 1 postanowienia z dnia 11 marca 2022r. i umorzył postępowanie w przedmiocie sprostowania.

Akcesoryjność orzeczenia o kosztach sądowych pozwalała, wobec zmiany wyniku sprawy, także na zmianę pkt 2 postanowienia z dnia 11 marca 2022r. i orzeczenie w tej części zgodnie z wynikiem postępowania w oparciu o art. 100 k.p.c. i 113 u.k.s.c. Wskazaną tamże kwotę 10.326 stosunkowo rozdzielono.

Dalej idącą apelację i zażalenie Sąd Apelacyjny oddalił na podstawie art. 385 k.p.c. przy uwzględnieniu także art. 397§3 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego i zażaleniowego orzeczono na podstawie art. 100 k.p.c. w zw. z art. 391§1 k.p.c w zw.z §2 pkt 5 i pkt 8 w zw. z §10 ust. 1 pkt 2 i §10 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U.2023.1964 t.j.).

Na łączne koszty ponoszone na tym etapie w kwocie 14.850 zł złożyła się opłata od apelacji w wysokości 1.000zł opłata od zażalenia 150 zł, wynagrodzenie pełnomocników za postępowanie apelacyjne 2x 4.050 zł (§2 pkt 8 w zw. z §10 ust. 1 pkt 2) i 2 x 1800 zł za postępowanie zażaleniowe (§2 pkt 5 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2) oraz poniesiona przez pozwaną zaliczka na biegłego 2000 zł. Powodowie ponieśli 5.850 zł (4.050 + 1800 zł) a powinni ponieść 2.227,50 zł (15% z 14.850 zł) co oznacza, że pozwana winna im zwrócić tytułem kosztów postępowania odwoławczego kwoty po 1.811,25 zł.

Obie strony w tych samych proporcjach (15%-85%) zobowiązane są do pokrycia wydatków w wysokości 7618,84zł związanych z opinią biegłych w oparciu o art. 113 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 u.k.s.c. w zw. z art. 391§1 k.p.c.