Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Krakowie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 10 lipca 2024 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie – I Wydział Cywilny

w składzie: Przewodniczący: SSA Paweł Czepiel

Protokolant: Julia Grabowska

po rozpoznaniu w dniu 10 lipca 2024 r. w Krakowie na rozprawie

sprawy z powództwa S. S.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)

w W.

o uchylenie uchwał wspólnoty mieszkaniowej alternatywnie o ustalenie nieistnienia uchwał

na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie

z dnia 7 czerwca 2022 r., sygn. akt I C 3025/21

1.  zmienia zaskarżony wyrok w punktach I i III w ten sposób, że nadaje mu treść:

„I.a. uchyla uchwałę nr (...) w sprawie opróżniania zbiornika;

I.b. oddala powództwo o uchylenie uchwały nr (...) w sprawie uregulowania parkowania;

III. zasądza od strony pozwanej na rzecz powoda kwotę 200 zł (dwieście złotych) tytułem kosztów procesu z ustawowymi odsetkami za czas po upływie tygodnia od dnia ogłoszenia wyroku Sądu Apelacyjnego do dnia zapłaty.”;

2.  oddala apelację w pozostałej części;

3.  zasądza od strony pozwanej na rzecz powoda kwotę 200 zł (dwieście złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia o kosztach postępowania apelacyjnego do dnia zapłaty.

I ACa 1434/22

UZASADNIENIE

wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie

z dnia 10 lipca 2024 r.

Powód S. S. pozwem z 18 października 2021 r. skierowanym przeciwko stronie pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej (...), (...) w W. wniósł o uchylenie uchwał nr (...) strony pozwanej z 17 września 2021r. w sprawie opróżniania zbiornika, ewentualnie o ustalenie jej nieistnienia i nr (...) strony pozwanej z 24 września 2021r. w sprawie uregulowania parkowania, ewentualnie o ustalenie jej nieistnienia.

Strona pozwana Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w W. wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu.

Sąd Okręgowy w Krakowie oddalił powództwo i zasądził od powoda na rzecz strony pozwanej kwotę 377 zł tytułem kosztów procesu.

Sąd Okręgowy wskazał, że bezsporne było, iż powód jest właścicielem lokalu mieszkalnego w budynku przy ul. (...) w W. i należy do pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Z własnością lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 6242/71270, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Pozwana Wspólnota powstała w 2019 r. Jej zarządcą jest M. L. (1), prowadząca działalność gospodarczą pod firmą (...) w W..

W skład części wspólnej wchodzą m.in. droga dojazdowa, brama wjazdowa, zbiornik retencyjny na wody opadowe, ogórki oraz zewnętrzne stanowiska parkingowe. W zakresie korzystania z nieruchomości wspólnej została zawarta umowa o podział quoad usum, zgodnie z którą każdoczesny właściciel lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku nr (...) będzie miał prawo do korzystania, z wyłączeniem innych osób, z miejsca parkingowego nr (...) oraz z ogródka. Analogiczne umowy o korzystanie z wydzielonych miejsc parkingowych zostały zawarte z innymi właścicielami lokali wchodzących w skład Wspólnoty w ten sposób, że na jeden wyodrębniony lokal przypadało jedno miejsce parkingowe.

Sąd Okręgowy ustalił, że każdy z ogródków przynależnych do wydzielonych nieruchomości wyposażony jest w instalację podziemną połączoną ze zbiornikiem retencyjnym na wodę opadową, która pozwala na wykorzystanie wody ze zbiornika do podlewania ogórków, ograniczając koszty wykorzystania na ten cel wody z sieci wodociągowej.

Zbiornik jest opróżniany przez firmę zewnętrzną za pomocą beczkowozu. Koszty usługi pokrywane są przez członków wspólnoty. Przed 17 września 2021 r. decyzję w przedmiocie skorzystania z usługi opróżniania zbiornika podejmował zarządca. Inicjatorem złożenia zamówienia na wypompowanie wody ze zbiornika wielokrotnie był powód, który informował zarządcę o konieczności jego opróżnienia nawet w sytuacji, w której zbiornik był zapełniony jedynie w połowie, ale spodziewane były opady deszczu. Latem 2021 r. łączny koszt opróżniania zbiornika wyniósł ponad 2.000 zł.

Należący do powoda lokal znajduje się w takim położeniu względem zbiornika retencyjnego, że w kontekście nierówności terenu przy wystąpieniu obfitych i gwałtownych opadów latem 2021 r. doszło do wylania się wody ze zbiornika i zebraniu jej na posesji powoda, w tym w okolicach drzwi wejściowych do lokalu. Nigdy wcześniej ani nigdy później nie doszło już do wylania się wody ze zbiornika.

Powierzchnia nieruchomości, na której znajdują się lokale należące do wspólnoty jest na tyle nieduża, że pozwalała na wydzielenie tylko jednego miejsca parkingowego dla każdego z lokali. Miejsca te są wydzielone poprzez oznaczenie poziome na kostce brukowej. Wydzielenie miejsc parkingowych wpłynęło na szerokość drogi dojazdowej do nieruchomości, stanowiącej jednocześnie drogę przeciwpożarową, która jest bardzo wąska.

Większość członków wspólnoty posiada dwa samochody, a wobec braku dodatkowego miejsca parkingowego korzysta z odrębnie wynajmowanych miejsc parkingowych lub parkuje kilkaset metrów dalej.

Lokal należący do powoda znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie bramy wjazdowej, słupka i klombu. Samochód należący do żony powoda często stoi zaparkowany wzdłuż drogi dojazdowej, na wysokości należącej do powoda nieruchomości, co powoduje dodatkowe zwężenie przejazdu i trudności dla innych mieszkańców. Pozostałym członkom wspólnoty również zdarza się parkować równolegle do drogi dojazdowej, najczęściej w celu rozpakowania zakupów, bądź innego, chwilowego, codziennego użytku. Takie wykorzystanie tej przestrzeni powodowało już w przeszłości problemy w postaci m.in. kolizji.

Właściciele lokali wchodzących w skład pozwanej Wspólnoty podjęli w dniach 17 i 24 września 2021 r. uchwały nr (...) i (...) w wyniku głosowania elektronicznego, a w przypadku uchwały nr (...) również częściowo na zebraniu. W głosowaniach nad uchwałą nr (...) udział wzięło 6 z 8 właścicieli o łącznym udziale 75% we współwłasności. Za przyjęciem uchwały głosowało 5 właścicieli reprezentujących udział 66% we współwłasności.

W głosowaniu nad uchwałą nr (...) udział wzięło 7 z 8 właścicieli o łącznym udziale 91% we współwłasności. Za przyjęciem tej uchwały głosowało 5 właścicieli reprezentujących udział w wysokości 66% we współwłasności.

Powód głosował przeciwko obu uchwałom.

W uchwale nr (...) członkowie pozwanej Wspólnoty postanowili o uregulowaniu częstotliwości wylewania wody deszczowej ze zbiornika w ten sposób, że co najmniej trzej członkowie wspólnoty podejmują decyzję, że jest to zasadne i informują administratora o konieczności zlecenia wywozu beczkowozem.

W uchwale nr (...) członkowie pozwanej Wspólnoty postanowili o uregulowaniu parkowania na osiedlu (§ 1). Każdy z mieszkańców zobowiązany jest parkować wyłącznie na swoim miejscu parkingowym, a ze względów bezpieczeństwa, by poprawić widoczność i usprawnić wyjazd, na drodze osiedlowej postanawia się o wprowadzeniu zakazu parkowania na czas stały wzdłuż krawężnika na całej długości drogi dojazdowej przed budynkami wzdłuż siatki. Postój tymczasowy będzie tam możliwy pod warunkami:

- tylko jedno auto naraz,

- na okres nie dłuższy niż maksymalnie jedna doba,

- miejsce na drodze przy siatce nie będzie służyć do codziennego parkowania (§2).

Strona pozwana powiadomiła właścicieli lokali o treści ww. uchwał z 17 i 24 września 2021 r. wysyłając im pisemne powiadomienie o uchwale. Powód odebrał powiadomienie o uchwale nr (...) w dniu 17 września 2021r., a o uchwale nr (...) w dniu 24 września 2021r.

Sąd Okręgowy wskazał, że poza okolicznościami, które zostały przez strony przyznane (art. 229 k.p.c.) lub też taką ocenę uzasadniał przebieg całego postępowania (art. 230 k.p.c.), istotne dla sprawy fakty ustalił w oparciu o dokumenty przedłożone do akt sprawy, których autentyczność i wiarygodność nie budziła jego wątpliwości i nie była skutecznie zakwestionowana przez żadną ze stron.

Sąd Okręgowy oparł się na zeznaniach świadkaM. L. (1) bowiem były one spójne kompletne, zrozumiałe i w przeważającej części znalazły potwierdzenie w pozostałych dowodach z dokumentów ocenionych jako w pełni wiarygodne.

Sąd Okręgowy dał też wiarę zeznaniom świadków D. W. i I. P., gdyż były one spontaniczne, spójne i logiczne.

Sąd Okręgowy pominął jako spóźniony dowód z przesłuchania stron, zgłoszony przez pełnomocnika powoda na rozprawie w dniu 31 maja 2022 r.

Sąd Okręgowy uznał, że powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Sąd Okręgowy odwołał się do art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali właściciel lokalu i wskazał, że powód jest właścicielem lokalu nr (...) w nieruchomości przy ul. (...) w W. i posiada z tego tytułu legitymację czynną do wytoczenia powództwa o uchylenie uchwał podjętych przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową.

Powód złożył pozew z zachowaniem 6-tygodniowego terminu przewidzianego w art. 25 ust. 1a u.w.l., gdyż informację o podjęciu uchwał otrzymał odpowiednio 17 i 24 września 2021r. Wobec powyższego żądanie pozwu podlegało merytorycznej ocenie.

Sąd Okręgowy wskazał, że pozew został skonstruowany w oparciu o żądanie ewentualne, przy czym żądanie główne zostało sformułowane jako żądanie uchylenia uchwał, natomiast alternatywne – ustalenie ich nieistnienia. Z uwagi na powyższe Sąd Okręgowy w pierwszej kolejności zajął się żądaniem ewentualnym, jako dalej idącym.

Przeprowadzone w sprawie postępowanie dowodowe nie wykazało, aby nie doszło do podjęcia objętych powództwem uchwał. Powód nie zaoferował w tym zakresie materiału dowodowego i nie przedstawił argumentów na poparcie twierdzenia o niezaistnieniu tych uchwał. To rolą powoda, jako strony zainteresowanej rozstrzygnięciem określonej treści jest zaprezentowanie materiału dowodowego.

Odnosząc się z kolei do żądania uchylenia uchwał w ocenie Sądu Okręgowego zaskarżone uchwały nie naruszają przepisów prawa, zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak również interesów samego powoda jako członka Wspólnoty.

Jak wskazuje się w doktrynie i orzecznictwie, głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym stanie i to pod tym kątem winna być analizowana zgodność uchwał z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Zasadę prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną należy zatem rozumieć jako obowiązek wspólnoty do racjonalnego gromadzenia, przechowywania i wydatkowania wszelkich funduszy i czynienia użytku ze wspólnego mienia (nieruchomości wspólnej). Głównym kryterium tej racjonalności powinny być względy ekonomiczne. Nie jest to jednak jedyne kryterium stanowiące podstawę oceny. Dodatkowo, w przypadku, gdy w powództwie opartym na przywołanym przepisie stanowi zarzut naruszenia przez zaskarżoną uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszenia interesów właściciela, Sąd weryfikuje zasadność żądania oceniając również celowość gospodarczą i rzetelność decyzji wspólnoty mieszkaniowej.

W ocenie Sądu Okręgowego zaskarżone uchwały doprowadziły do uregulowania stosunków w ramach wspólnoty w sposób dopuszczalny, precyzując zasady odnoszące się do korzystania z nieruchomości wspólnej. Ich podjęcie było zarazem urzeczywistnieniem idei stanowiącej, że wolność jednostki kończy się tam, gdzie zaczyna się wolność drugiej osoby.

Z ustalonego stanu faktycznego wynika jednoznacznie, że powód prezentuje postawę wysoce uwrażliwioną na ochronę własnego mienia (podnosząc kwestie obawy przed zalaniem lokalu, czy też kradzieżą samochodu), niemalże całkowicie tracąc natomiast z pola widzenia interesy innych osób (w sprawie - pozostałych członków wspólnoty), co do ochrony ich własności. Ta swoista kolizja interesów występuje każdocześnie – na mniejszą lub większą skalę – w przypadku funkcjonowania nieruchomości/zespołu nieruchomości wielorodzinnych. Powyższe zostało rozwiązane właśnie poprzez przewidzianą prawem instytucję wspólnoty mieszkaniowej. To w jej ramach właściciele lokali decydują zarówno stopniu dbałości o wspólne części nieruchomości, sposobie ich wykorzystania, jak i zakresie nakładów ponoszonych na ten cel. Do członków Wspólnoty należy ustalenie zakresu korzystania tak ze wspólnych urządzeń znajdujących się na nieruchomości i decydowanie o zagospodarowaniu wspólnej przestrzeni.

W zakresie zaskarżonej uchwały dotyczącej opróżniania zbiornika wskazać należy, że jest ona uzasadniona przede wszystkim względami ekonomicznymi i w sposób prawidłowy, a przede wszystkim dopuszczalny, reguluje stosunki we wspólnocie wprowadzając reguły wylewania wody. Dotychczas to powód w sposób de facto arbitralny miał możliwość wpływania na częstotliwość pojawiania się zewnętrznej firmy asenizacyjnej, narażając tym samym pozostałych członków wspólnoty na znaczne koszty. Jednocześnie - jak wynika z postępowania dowodowego - zlecenia opróżniania zbiornika okazywały się tak przedwczesne, jak i zbędne, z uwagi na chęć wykorzystania zgromadzonej wody przez pozostałych mieszkańców celem nawodnienia ogródków. Wprowadzona uchwałą regulacja inicjowania zamówienia opróżnienia zbiornika nie narusza interesów powoda, gdyż w sytuacji uzasadnionej potrzeby może on nadal swobodnie zgłosić taką konieczność. Powód, jako osoba szczególnie zainteresowana stanem zbiornika i regularnie monitorująca jego stan może zawiadomić dodatkowo dwóch członków wspólnoty (sąsiadów) o alarmująco wysokim stanie wody, co pozwoli na podjęcie decyzji bądź o złożeniu wiążącego się z kosztami zamówienia na wywóz, bądź zainicjuje np. podlewanie przez pozostałych swoich ogródków, czy – w okresie letnim – napełnienie basenu. Nadmienić należy, że nigdy nie doszło do zalania lokalu mieszkalnego powoda, a wprowadzony uchwałą system podejmowania decyzji w sprawie opróżniania zbiornika jak dotąd działa bez zarzutu.

Odnosząc się z kolei do uchwały nr (...) dotyczącej uregulowania sposobu parkowania również w ocenie Sądu Okręgowego brak jest podstaw do jej uchylenia. Po pierwsze, przyznanie powodowi w oparciu o umowę podziału nieruchomości wspólnej do korzystania wyłącznego prawa do korzystania z wydzielonego miejsca parkingowego nie zostało naruszone ww. uchwałą. Powód nadal ma możliwość wyłącznego dysponowania tą powierzchnią i zaparkowaniu jednego z dwóch samochodów, którymi dysponuje – według własnego wyboru. Uchwała nie obciąża powoda w większym stopniu, niż pozostałych członków wspólnoty, bowiem wszyscy właściciele więcej niż jednego samochodu zmuszeni są do parkowania w innym obszarze, natomiast wszyscy właściciele pojazdów w ogóle – do czasowego ograniczenia wykorzystania nieruchomości wspólnej dla postoju. Z ustalonego stanu faktycznego wynika, że brak uregulowania kwestii parkowania w obrębie drogi wewnętrznej nastręczał rozlicznych problemów tak dotyczących niszczenia wspólnego mienia (kruszenie się krawężników), jak również mienia poszczególnych członków wspólnoty poprzez mające miejsce kolizje. Uchwała reguluje stosunki w tym zakresie, wprowadzając zasady wspólnego i zgodnego korzystania z nieruchomości wspólnej i w tym zakresie nie narusza tak prawa, jak i zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną.

O kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł w oparciu o przepis art. 98 § 1 i 3 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Na koszty te złożyła się kwota wynagrodzenia pełnomocnika w osobie radcy prawnego w wysokości określonej w § 8 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 20 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, tj. 360 zł oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa – 17 zł.

Apelację w sprawie wniósł powód zaskarżając wyrok w całości i zarzucając:

a) błąd w ustaleniach faktycznych, poprzez ustalenie, że: w głosowaniu nad uchwałą nr (...) udział wzięło 7 z 8 właścicieli o łącznym udziale 91% we współwłasności. Za przyjęciem tej uchwały głosowało 5 właścicieli reprezentujących udział w wysokości 66% albowiem z żadnego dowodu zalegającego w aktach sprawy nie wynika, że głos nad daną uchwałą podjęła osoba legitymująca się statusem członka wspólnoty i właściciela lub współwłaściciela danego lokalu, a ponadto z przedłożonych przez stronę pozwaną dowodów, a to załącznika do uchwały nr (...) r. zawierającego podpisy poszczególnych właścicieli wynika, że w odniesieniu do lokali nr(...)za podjęciem uchwały zagłosowała jedna osoba, choć lokal objęty jest współwłasnością o nieustalonym charakterze (współwłasność ułamkowa lub łączna), ponadto z przedłożonych przez stronę pozwaną dowodów, a to wydruku komputerowego, na którym wydrukowano, że osoba oznaczona jako X rzekomo oddała dany głos, nie sposób wysnuć, kim jest ów X i czy posiadał on/ona umocowanie od poszczególnych współwłaścicieli (abstrahując że wydruk ten nie stanowi nawet dokumentu prywatnego),

b) naruszenie art. 6 k.c. i art. 189 k.p.c. w zw. z art. 6 k.c. poprzez wadliwe zastosowanie i błędną wykładnię poprzez stwierdzenie, że to powód winien wykazać, że zaskarżone przez niego uchwały wspólnoty mieszkaniowej są istniejące,

c) naruszenie art. 189 k.p.c. poprzez niezastosowanie oraz art. 189 k.p.c. w zw. z art. 6 k.p.c. poprzez wadliwe zastosowanie, poprzez nie uwzględnienie powództwa alternatywnego (ustalenie nieistnienia uchwał) mimo spełnienia ku temu przesłanek, oraz poprzez wadliwe rozważenie, jakoby materiał dowodowy rzekomo nie wykazywał, by nie doszło do podjęcia zaskarżonych uchwał,

d) naruszenie art. 25 ust 1 ustawy o własności lokali, poprzez niezastosowanie, poprzez nie uwzględnienie powództwa mimo istnienia ku temu przesłanek, w szczególności mimo że zaskarżone uchwały naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, oraz w inny sposób naruszają interesy powoda jak i wspólnoty mieszkaniowej.

W rezultacie powód wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa alternatywnego, zaś w braku ku temu przesłanek - powództwa głównego i zasądzenie od strony pozwanej na rzecz powoda kosztów procesu.

Strona pozwana wniosła odpowiedź na apelację, w której domagała się oddalenia apelacji i zasądzenia kosztów postępowania apelacyjnego.

W toku postępowania apelacyjnego strony uzupełniały materiał dowodowy przedkładając kopie dokumentów, zdjęć, screenów z korespondencji sms.

Sąd Apelacyjny zważył:

Apelacja jest częściowo uzasadniona, przy czym Sąd Apelacyjny odstąpi od typowego modelu uzasadnienia rozstrzygnięcia sądu odwoławczego, to jest w pierwszej kolejności wyjaśnienia w jakiej części i dlaczego apelacja okazała się być uzasadniona.

W sprawie Sąd Apelacyjny wyjaśnienie motywów rozstrzygnięcia rozpocznie od oceny zarzutów skierowanych do punktu II zaskarżonego wyroku, to jest do rozstrzygnięcia w przedmiocie oddalenia powództwa o nieistnienie uchwał. Gdyby bowiem apelacja w tej części okazała się uzasadniona, to zbędne byłoby omawianie dalszych zarzutów apelacji skierowanych przeciwko ww. uchwałom.

Sąd Apelacyjny w pełni podziela ustalenia i wnioski Sądu Okręgowego w tym zakresie.

Nie można zgodzić się z zarzutami apelacji co do błędu w ustaleniach faktycznych, poprzez ustalenie, że w głosowaniu wzięła udział opisana w uzasadnieniu wyroku większość członków pozwanej Wspólnoty wystarczająca do powzięcia zaskarżonych uchwał.

Sąd Apelacyjny podziela stanowisko Sądu Okręgowego, że zgromadzony w sprawie materiał dowodowy w postaci dokumentacji obrazującej sposób, przebieg i wynik głosowania i zeznań świadków potwierdza fakt podjęcia uchwał. W szczególności należy podkreślić, że pozwana Wspólnota to wspólnota niewielka i gdyby były wątpliwości co do tego, że wbrew twierdzeniom strony pozwanej, niektórzy jej członkowie nie głosowali, to z całą pewnością okoliczność ta przybrałaby postać pozytywnej wiedzy. Brak jest też podstaw do podnoszenia racjonalnych wątpliwości, czy elektroniczne głosowanie przez właścicieli lokalu objętego współwłasnością było w tym zakresie skuteczne – tzn., czy osoba naciskająca przycisk mający wyrazić wolę właścicieli lokalu co do ww. uchwał wykonywała akt głosowania bez wiedzy współwłaściciela, czy też za jego wiedzą i zgodą. Do procesu głosowania przez członków wspólnoty mieszkaniowej nie powinno się podchodzić na analogicznych zasadach jak do głosowania na zgromadzeniach wspólników lub akcjonariuszy spółek kapitałowych. Proces głosowania na zebraniach w szczególności tak małych wspólnot powinien być w maksymalny stopniu odformalizowany. Z tej przyczyny nie można uznać, że głos oddany w głosowaniu nad uchwałą (obojętnie pozytywny czy negatywny) jest nieważny tylko dlatego, że w dokumentacji brak jest informacji, czy współwłaściciele lokalu, którzy głosowali elektronicznie, wspólnie naciskali przycisk, czy zrobił to tylko jeden z nich i czy za zgodą, czy bez zgody drugiego współwłaściciela.

Tym samym nie można podzielić zarzutu naruszenia art. 6 k.c. i art. 189 k.p.c. w zw. z art. 6 k.c. w ww. zakresie.

Ocenę apelacji w zakresie punktu I wyroku oddalającego powództwo o uchylenie uchwał Sąd Apelacyjny rozpocznie od analizy uchwały w sprawie opróżniania zbiornika.

Przede wszystkim podkreślenia wymaga, że Sąd Apelacyjny podziela stanowisko Sądu Okręgowego, że stronie pozwanej przysługuje prawo do uregulowania tej kwestii w drodze uchwały, w szczególności w obliczu odmiennego postrzegania sposobu realizowania tego obowiązku pomiędzy poszczególnymi członkami pozwanej Wspólnoty.

Sąd Apelacyjny nie uważa też, aby wskazane w uchwale warunki były nieadekwatne do okoliczności faktycznych, czy też stanowiły realne utrudnienie realizacji tego obowiązku. Niewątpliwie rację ma Sąd Okręgowy wskazując, że treść uchwały oznacza, że wystarczające będzie, aby dwóch członków Wspólnoty zgodziło się na wywóz zbiornika – bo słusznie Sąd Okręgowy zakłada, że powód zawsze będzie za opróżnieniem zbiornika.

Skoro zatem, ani prawo do podjęcia takiej uchwały, ani nawet treść uchwały nie została zakwestionowana przez Sąd Apelacyjny to powstaje pytanie, co w takim razie sprawiło, że Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok w ww. zakresie.

Otóż, zmiana wyroku w ww. zakresie spowodowana została dwoma przyczynami –bezpośrednią i pośrednią.

Bezpośrednią przyczyną uchylenia uchwały jest okoliczność, iż uchwała nie obejmuje swoim zakresem wszystkich potencjalnych stanów faktycznych. W szczególności z zeznań zarządcy - świadka M. L. (1)wynika, że nie ma problemu z uzyskaniem informacji, czy członkowie Wspólnoty są za czy przeciw opróżnieniu zbiornika. Zbieranie stanowiska w tej sprawie odbywa się w prosty sposób - zarządca wysyła do członków Wspólnoty sms z pytaniem o opróżnienie zbiornika, a członkowie Wspólnoty odpowiadają tak lub nie. Sąd Apelacyjny nie kwestionuje, że członkowie Wspólnoty poważnie podchodzą do obowiązków zarządzania nieruchomością. Nie można jednak wykluczyć, że z przyczyn obiektywnych – np. z uwagi na okres urlopowy i nieobecność członków Wspólnoty, zarządca nie otrzyma żądanej ilości odpowiedzi - w szczególności ani nie uzyska trzech (czy dwóch oprócz powoda) głosów akceptujących propozycję opróżnienia zbiornika, ani nie uzyska też potwierdzenia, że dany współwłaściciel jest przeciwny opróżnieniu zbiornika. W takiej sytuacji powstaje pat decyzyjny, bo z uchwały nie wynika jaka powinna być wówczas procedura działania, w szczególności w sytuacji, gdy obiektywnie wystąpi potrzeba opróżnienia zbiornika.

Z tej przyczyny, uchwała w obecnej postaci nie mogła się ostać. Rzeczą strony pozwanej będzie ocena, czy tego typu uchwała jest nadal potrzebna. Jeżeli członkowie Wspólnoty uznają, że istnieje potrzeba ponownego uregulowania ww. kwestii to warto zastanowić się nad treścią uchwały, tak aby w sposób kompleksowy regulowała zagadnienie – np. także co do czasu uzyskania stanowiska poszczególnych członków Wspólnoty, skutków braku wyraźnego stanowiska członków Wspólnoty co do opróżnienia zbiornika w danym dniu.

Drugą przyczyną uchylenia uchwały jest kwestia oceny przez Sąd Apelacyjny podejścia członków pozwanej Wspólnoty do kwestii opróżniania zbiornika.

Otóż z zeznań świadków przewija się podejście członków Wspólnoty do tego problemu (oczywiście z wyłączeniem powoda) z punktu widzenia li tylko aspektu ekonomicznego.

W toku zeznań świadków i w pismach procesowych strony pozwanej podkreślany był wysoki koszt opróżnienia zbiornika – w 2021 r. było to około 2000 zł. Zwracano uwagę, że członkowie Wspólnoty wyrażali niezadowolenie, że zbiornik został opróżniony, gdy występowała potrzeba nawodnienia ogródków.

Sąd Apelacyjny nie podważa znaczenia argumentów o charakterze ekonomicznym, ale nie może umknąć z pola widzenia członków Wspólnoty, że możliwość podlewania ogródków nie stanowiła przyczyny zamontowania zbiornika na terenie Wspólnoty.

Przyczyną montażu zbiornika na terenie Wspólnoty jest okoliczność, że w wyniku inwestycji budowlanej w postaci budowy budynków zamieszkałych przez członków Wspólnoty i zagospodarowania terenu wokół ww. lokali zmieniły się warunki gruntowe i pochodząca z opadów woda, która do tej pory w sposób swobodny rozchodziła się po całym terenie wnikając w grunt, obecnie nie może lub przynajmniej ma utrudnioną możliwość odpływu w sposób nie zagrażający wybudowanym lokalom.

W kontekście tego nie ma znaczenia, że do tej pory woda nie zalała domu powoda, bo nie można uznać, że dopiero zalanie domu powoda usprawiedliwi jego zapobiegliwość w opróżnianiu zbiornika.

Niewątpliwie z dołączonych do akt sprawy zdjęć i filmów wynika, że na terenie nieruchomości występują problemy z odpływem wody w razie intensywnych deszczów. Sąd Apelacyjny nie twierdzi, że opróżnianie zbiornika zapobiegnie zalaniu domu powoda w razie intensywnych deszczów, ale niewątpliwie pusty zbiornik zmniejszy potencjalne zagrożenie.

Co do kwestii kosztów z tytułu opróżnienia zbiornika, to oczywiście z jednej strony można uznać, że kwota 2000 zł jest kwotą wysoką, która mogłaby zostać wykorzystana przez Wspólnotę w inny sposób. Ale już nawet ze sposobu opisania kosztów wynika, że członkowie Wspólnoty postrzegają ww. problem li tylko przez pryzmat ekonomiczny. Wskazanie bowiem jako argumentu za uchwałą faktu wydatkowania kwoty 2000 zł oznacza, że członkowie Wspólnoty oczekują, że ten skutek zamieszkania w nieruchomości winien być bezkosztowy, a jest to zupełnie nietrafne założenie. Tymczasem w toku sprawy strona pozwana nie wskazała jaki koszt z tego tytułu uznaje za koszt z którym się liczyła, a wprost przeciwnie – zarządca zeznała, że rok wcześniej Wspólnota w ogóle nie ponosiła kosztów z tego tytułu. Również sama kwota wbrew stanowisku strony pozwanej nie jest wysoka, bo wynosi średnio 250 zł na lokal (przy założeniu 2000 zł : 8) rocznie. Warto porównać, że z tytułu odbioru odpadów członkowie Wspólnoty płacą około 720 zł na lokal (przy przyjęciu, że w lokalu mieszkają dwie osoby).

Odnosząc się do wykorzystania wody ze zbiornika do nawadniania ogródków, to należy pozytywnie ocenić ten pomysł, ale ponownie podkreślić należy, że nie jest to przyczyna montażu zbiornika. Nie można więc uznać za uzasadniony argument, że mieszkańcy okazywali niezadowolenie, że zbiornik został opróżniony i nie można wykorzystać wody ze zbiornika do podlewania ogródków, o ile zbiornik został opróżniony z uwagi na prawdopodobne wystąpienie opadów.

Podsumowując, uchwała w obecnym brzmieniu narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną w rozumieniu art.25 ust.1 ustawy o własności lokali i z tej przyczyny została uchylona.

Natomiast brak jest podstaw do uchylenia uchwały tzw. parkingowej, a wręcz brak uregulowania zasad korzystania z części wspólnej nieruchomości w tym zakresie stanowiłby przykład naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Nie można uznać, że uchwała narusza prawo powoda do korzystania z nieruchomości wspólnej. Przede wszystkim, nie można zgodzić się z taką wykładnią korzystania z rzeczy wspólnej jaką przedstawił powód. Korzystanie z rzeczy wspólnej nie oznacza, że dana osoba może w sposób stały wykorzystywać część wspólną nieruchomości w sposób, który uniemożliwia innym członkom Wspólnoty korzystanie z ww. części nieruchomości.

Wprost przeciwnie – taka formuła korzystania z części wspólnej de facto wyłącza część nieruchomości ze wspólnego korzystania i taka sytuacja występuje w pozwanej Wspólnocie. Fragment drogi dojazdowej, która ma służyć wszystkim współwłaścicielom zostaje zajęty przez jednego z nich i tym samym pozostali nie mogą z niego korzystać. Podkreślenia wymaga, że podjęcie uchwały nie zostało spowodowane li tylko niechęcią większości współwłaścicieli do zajmowania drogi dojazdowej przez powoda, czy inne osoby. Sens uchwały potwierdzają zeznania świadków i ostatecznie zdjęcia dostarczone przez powoda na etapie postępowania apelacyjnego. Powód zarzuca, że inni współwłaściciele nie przestrzegają tej uchwały, ale nie jest to argument za jej uchyleniem, a wprost przeciwnie – przedłożone przez powoda zdjęcia ostatecznie przekonały Sąd Apelacyjny, że ww. uchwała jest nie tylko dopuszczalna, ale wręcz niezbędna dla funkcjonowania Wspólnoty i prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Podjęcie i przestrzeganie uchwały to nie jest tylko kwestia zwiększonego komfortu życia członków Wspólnoty, ale bezpieczeństwa –ich osobistego i ich mienia (np.samochodów).

W pozytywnej ocenie uchwały nie stoi na przeszkodzie umożliwienie okazjonalnego parkowania na częściach wspólnych. Logiczne jest, że części wspólne nieruchomości mogą służyć temu, aby współwłaściciel mógł podjechać do swojego lokalu i przenieść zakupy do domu, czy też aby osoby odwiedzające członków Wspólnoty mogły okazjonalnie zaparkować samochód na terenie nieruchomości.

W rezultacie nie można uznać, aby uregulowanie zasad parkowania na części wspólnej nieruchomości naruszało dyspozycję art.25 ustawy o własności lokali to jest naruszało przepisy prawa, umowę właścicieli, zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością lub w inny sposób naruszało (uzasadniony) interes powoda.

Mając na uwadze powyższe, Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że na podstawie art.386 § 1 kpc uchylił uchwałę nr (...) w sprawie zasad opróżniania zbiornika, a w pozostałym zakresie na podstawie art.385 kpc oddalił apelację jako bezzasadną.

Zmiana zaskarżonego wyroku wywołała też konieczność zmiany rozstrzygnięcia o kosztach procesu, o których Sąd Apelacyjny orzekł na podstawie art.100 kpc w taki sposób, że zasądził od strony pozwanej na rzecz powoda kwotę 200 zł tytułem opłaty od pozwu w zakresie roszczenia o uchylenie uchwały w sprawie opróżnienia zbiornika, a w pozostałym zakresie koszty procesu (czyli w istocie koszty zastępstwa procesowego) wzajemnie zniósł.

O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Apelacyjny orzekł na podstawie art.100 kpc na analogicznych zasadach – to jest zasądzając od strony pozwanej na rzecz powoda opłatę od apelacji w zakresie roszczenia o uchylenie uchwały w sprawie opróżnienia zbiornika, a w pozostałym zakresie koszty postępowania apelacyjnego (czyli w istocie koszty zastępstwa procesowego) wzajemnie zniósł.