Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Krakowie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 lipca 2023 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie, I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSA Andrzej Żelazowski (spr.)

Sędziowie: SSA Jerzy Bess

SSA Zygmunt Drożdżejko

Protokolant: Edyta Sieja

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 czerwca 2023 r. w Krakowie

z powództwa Prokuratora Okręgowego w G.

przeciwko (...) spółce jawnej w R., H. M., K. M., M. P. (1), K. P. (1), K. Ż., A. W. (1) i A. W. (2)

o ustalenie nieważności czynności prawnych, ewentualnie o ustalenie bezskuteczności czynności prawnej

na skutek apelacji Prokuratora Okręgowego w G.

od wyroku Sądu Okręgowego w Nowym Sączu

z dnia 30 lipca 2021 r., sygn. akt I C 1285/14

1.  zmienia częściowo zaskarżony wyrok w ten sposób, że punktowi I. nadaje treść:

„ I. ustala, że nieważne są czynności prawne:

a) czynność prawna w postaci umowy pożyczki kwoty 500.000 złotych, dokonana w dniu 26 sierpnia 2005 r. pomiędzy M. sp. j. oraz A. W. (1) i A. W. (2);

b) czynność prawna dokonana przez A. W. (1) i A. W. (2) w formie aktu notarialnego, Rep. (...), sporządzonego w dniu 26 sierpnia 2005 r. w B. przed notariuszem R. R. o ustanowieniu na rzecz M. sp. j. hipoteki kaucyjnej do kwoty 1.000.000 złotych na nieruchomości – działce gruntu nr (...), zabudowanej budynkiem przedwojennej kamienicy, położonej w N. przy ul. (...), dla której księgę wieczystą nr (...) prowadzi Sąd Rejonowy w N.;

c) czynność prawna dokonana przez A. W. (1) i A. W. (2) w formie aktu notarialnego, Rep. (...), sporządzonego w dniu 26 sierpnia 2005 r. w B. przed notariuszem R. R. w postaci pełnomocnictwa na rzecz M. sp. j. do sprzedaży nieruchomości – działki gruntu nr (...), zabudowanej budynkiem przedwojennej kamienicy, położonej w N. przy ul. (...), dla której księgę wieczystą nr (...) prowadzi Sąd Rejonowy w N.

d) czynność prawna dokonana pomiędzy A. W. (1) i A. W. (2), reprezentowanymi przez pełnomocnika - M. Sp. j. oraz H. M., K. M., M. P. (1) i K. P. (1) w formie aktu notarialnego, Rep. (...), sporządzonego w dniu 2 marca 2006 r. w Z. przed notariuszem G. W. w postaci połączonej z pełnomocnictwem umowy sprzedaży nieruchomości – działki gruntu nr (...), zabudowanej budynkiem przedwojennej kamienicy, położonej w N. przy ul. (...), co do której Księgę Wieczystą nr (...) prowadzi Sąd Rejonowy w N.;”;

2. uchyla zaskarżony wyrok w punkcie I. w pozostałej części, tj. dotyczącej żądania ustalenia, że nieważna jest czynność prawna dokonana pomiędzy H. M., K. M., M. P. (1) i K. P. (1) oraz K. Ż. w formie aktu notarialnego, rep. (...), sporządzonego w dniu 5 lutego 2009 r. w N. przed notariuszem I. G. w postaci umowy sprzedaży nieruchomości – działki gruntu nr (...), zabudowanej budynkiem przedwojennej kamienicy, położonej w N., co do której Księgę Wieczystą nr (...) prowadzi Sąd Rejonowy w N. oraz w części dotyczącej żądania ewentualnego ustalenia, że powołana czynność jest bezskuteczna i w punktach II., III., IV. i V. i w tym zakresie przekazuje sprawę Sądowi Okręgowemu w T.do ponownego rozpoznania oraz orzeczenia o kosztach postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt IACa 1466/21

UZASADNIENIE

wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 07 lipca 2023 r.

Pozwem z dnia 16 października 2014 r., powód – Prokurator Okręgowy w G., działający na zasadzie art. 7 k.p.c., art. 57 k.p.c. i art. 189 k.p.c. w zw. z art. 58 § 1 i 2 k.c., domagał się:

- w stosunku do pozwanych M. Sp. j. w R., A. W. (1) i A. W. (2):

I. ustalenia, że nieważna jest czynność prawna w postaci umowy pożyczki kwoty 500.000 złotych, dokonana w dniu 26 sierpnia 2005 r. pomiędzy M. sp. j. oraz A. W. (1) i A. W. (2);

II. ustalenia, że nieważna jest czynność prawna dokonana przez A. W. (1) i A. W. (2) w formie aktu notarialnego, Rep. (...), sporządzonego w dniu 26 sierpnia 2005 r. w B. przed notariuszem R. R. o ustanowieniu na rzecz M. sp. j. hipoteki kaucyjnej do kwoty 1.000.000 złotych na nieruchomości – działce gruntu nr (...), zabudowanej budynkiem przedwojennej kamienicy, położonej w N. przy ul. (...), co do której Księgę Wieczystą nr (...) prowadzi Sąd Rejonowy w N.;

III. ustalenia, że nieważna jest w całości czynność prawna dokonana przez A. W. (1) i A. W. (2) w formie aktu notarialnego, Rep. (...), sporządzonego w dniu 26 sierpnia 2005 r. w B. przed notariuszem R. R. w postaci pełnomocnictwa na rzecz M. sp. j. do sprzedaży nieruchomości – działki gruntu nr (...), zabudowanej budynkiem przedwojennej kamienicy, położonej w N. przy ul. (...), co do której Księgę Wieczystą nr (...) prowadzi Sąd Rejonowy w N.;

- w stosunku do pozwanych M. Sp. j. w R., A. W. (1), A. W. (2), M. P. (1), K. P. (1), H. M. i K. M.:

IV. ustalenia, że nieważna jest w całości czynność prawna dokonana pomiędzy A. W. (1) i A. W. (2), reprezentowanymi przez pełnomocnika - M. Sp. j. oraz H. M., K. M., M. P. (1) i K. P. (1) w formie aktu notarialnego, Rep. (...), sporządzonego w dniu 2 marca 2006 r. w Z. przed notariuszem G. W. w postaci połączonej z pełnomocnictwem umowy sprzedaży nieruchomości – działki gruntu nr (...), zabudowanej budynkiem przedwojennej kamienicy, położonej w N. przy ul. (...), co do której Księgę Wieczystą nr (...) prowadzi Sąd Rejonowy w N.;

- w stosunku do pozwanych M. P. (1), K. P. (1), H. M., K. M. i K. Ż.:

V. ustalenia, że nieważna jest czynność prawna dokonana pomiędzy H. M., K. M., M. P. (1) i K. P. (1) oraz K. Ż. w formie aktu notarialnego, rep. (...), sporządzonego w dniu 5 lutego 2009 r. w N. przed notariuszem I. G. w postaci umowy sprzedaży nieruchomości – działki gruntu nr (...), zabudowanej budynkiem przedwojennej kamienicy, położonej w Nowym do której Księgę Wieczystą nr (...) prowadzi Sąd Rejonowy w N.;

ewentualnie, w razie nieuwzględnienia powództwa o ustalenie nieważności czynności prawnej, o której mowa w pkt V, na zasadzie art. 7 k.p.c. i art. 57 k.p.c. w zw., z art. 189 k.p.c. wniósł o:

VI. ustalenie, że bezskuteczna jest czynność prawna, dokonana pomiędzy H. M., K. M., M. P. (1) i K. P. (1) oraz K. Ż. w formie aktu notarialnego, rep. (...), sporządzonego w dniu 5 lutego 2009 r. w N. przed notariuszem I. G., w postaci umowy sprzedaży nieruchomości – działki gruntu nr (...), zabudowanej budynkiem przedwojennej kamienicy, położonej w N. przy ul. (...), co do której Księgę Wieczystą j nr (...) prowadzi Sąd Rejonowy w N..

Nadto Prokurator wniósł o zasądzenie od pozwanych M. Sp. j., M. P. (1), K. P. (1), H. M., K. M. i K. Ż. kosztów według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powód powołał się na określone okoliczności faktyczne i wskazał, że treść i cel umowy pożyczki z dnia 26 sierpnia 2005 r. daje podstawę do przyjęcia, iż zawarta została ona z rażącym pogwałceniem granic swobody kontraktowej i pokrzywdzeniem pożyczkobiorców. Pozwana M. sp. j. wykorzystując własną przewagę nad swoimi kontrahentami, znajdującymi się w trudnej sytuacji finansowej oraz życiowej i pokładającymi całkowite zaufanie w działaniach pożyczkodawcy, jako przedsiębiorca dokonujący zawodowo operacjami finansowymi, doprowadziła do zawarcia umowy pożyczki nie w tym celu, aby uzyskać uczciwe wynagrodzenie za skorzystanie z jej kapitału w drodze chociażby zastrzeżenia należnych odsetek, ale po to, aby za ułamek wartości przejąć na własność nieruchomość posiadaną przez pożyczkobiorców i wymusić na dłużnikach dalsze świadczenia pieniężne w związku z ofertą jej późniejszej odsprzedaży. Spółka przewidywała od początku, że zaciągane przez A. i A. W. (2) zobowiązanie pieniężne przekroczy ich możliwości finansowe (tak ze względu na jego wysokość, jak i krótki czas wykonania) i z góry zakładała popadnięcie przez dłużników w zwłokę oraz powstanie wskutek tego, w bardzo krótkiej perspektywie, sposobności do wejścia w posiadanie cennego składnika majątkowego, przy ograniczonym nakładzie własnym i jednocześnie niewielkim ryzyku gospodarczym, zminimalizowanym ustanowionym systemem zabezpieczeń. Pożyczkodawca, za pośrednictwem M. N., który otrzymał od M. sp. j. wolną rękę w kontraktowaniu, tak ustalił warunki pożyczki, że pożyczkobiorcy zdani zostali na łaskę wierzyciela. Jako strona umowy spółka zapewniła sobie dominującą pozycję na skutek czego A. i A. W. (2) popadli w całkowite uzależnienie najpierw od woli pożyczkodawcy i reprezentującego go pełnomocnika – M. N., a później od osób trzecich: H. M., K. M., M. P. (1) i K. P. (1), z którymi nie łączył ich żaden stosunek obligacyjny. Całkowicie niekorzystny dla dłużników węzeł zależności powstał także w odniesieniu do J. K., który działając w zmowie z M. N. tylko deklaratywnie podjął się załatwienia dla nich kredytu na spłatę prywatnej pożyczki, którą J. K. w rozmowie od razu zaproponował, co było jego i M. N. celowym działaniem, zmierzającym do wciągnięcia A. i A. W. (2) w zależność pożyczkową, która z kolei pozwalała w rychłej perspektywie na zawłaszczenie ich nieruchomości przy wykorzystaniu uzyskanego pełnomocnictwa, celowo zastrzeżonego w ostatniej chwili na wypadek niespłacenia pożyczki. J. K. działając wspólnie z M. N. wytworzył po stronie A. i A. W. (2) przekonanie, że w krótkim czasie załatwi im kredyt bankowy, dzięki któremu będą mogli spłacić zaoferowaną pożyczkę z prywatnego źródła. W rozmowach J. K. celowo składał kłamliwe zapewnienia rychłego i bezproblemowego załatwienia kredytu, a M. N. utwierdzał ich w tym przekonaniu, co uzależniało od nich przyszłych pożyczkobiorców, liczących - jak się okazało bezpodstawnie - na spełnienie obietnicy. Niezałatwienie obiecanego kredytu bankowego uniemożliwiło A. i A. W. (2) uzyskanie do dnia 26 lutego 2006 r. (termin spłaty pożyczki) spodziewanego finansowania, a w konsekwencji wywołało niezdolność do spłaty pożyczki i przekroczenie terminu jej zwrotu. Taki mechanizm postępowania był z góry założony przez M. N. i J. K.. M. sp. j. w ten sposób pod pretekstem naruszenia warunków umowy mogła na podstawie pełnomocnictwa, które zabezpieczało pożyczkę, doprowadzić do zagarnięcia cudzej własności, a przez to do całkowicie niezasłużonego wzbogacenia się. Założona z góry sprzedaż pod takim pretekstem pozwalała na powiększenie przez wierzyciela własnej przewagi na dłużnikami. Przejęcie ich majątku (jednocześnie miejsce zamieszkania trzypokoleniowej rodziny) przez działających także w zmowie H. M., K. M., M. P. (1) i K. P. (1) dawało M. sp. j. całkowitą supremację nad bezradnymi, tracącymi dorobek życia dłużnikami i pozwalało na stawianie dalszych żądań finansowych, związanych z ofertą odkupienia kamienicy, których spełnianie dalej rujnowało A. i A. W. (2). Zależność A. i A. W. (2) wynikała także z niewypłacenia im pożyczki w gotówce – wbrew wcześniejszemu uzgodnieniu – i pozostawieniu sobie w ten sposób przez pożyczkodawcę faktycznej swobody w dokonywaniu umówione spłaty zadłużenia, tak co do terminu spłaty jak i kwoty. M. sp. j. przy umawianiu się z A. i A. W. (2) na pożyczkę przed jej zawarciem zmieniała ustalone warunki, czego jaskrawym przykładem są dokonane już w kancelarii notarialnej korekty w zakresie oprocentowania, zabezpieczenia (pełnomocnictwo) i niewypłacenia całości pożyczki w gotówce. Tuż przed podpisaniem umowy spółka wykorzystała położenie pożyczkobiorców, aby zmienić ich kosztem warunki kontraktu, pod groźbą wycofania się z umowy. Cel ułożonych przez M. sp. j. stosunków prawnych całkowicie wypaczył właściwość (naturę) umowy pożyczki, której zadaniem jest czasowe skorzystanie z cudzego kapitału, nawet za wynagrodzeniem, a nie rujnowanie dłużnika i pozbawianie go dorobku życia oraz miejsca zamieszkania. Stąd cel ten zasługuje na zakwalifikowanie go jako sprzecznego z zasadami współżycia społecznego. Nie można nie wspomnieć także o zasadzie sprawiedliwości w kontraktowaniu, a ściślej o w miarę równomiernym ustalaniu praw i obowiązków umawiających się stron. Wprawdzie nierównowaga kontraktu – sama przez się – nie daje powodu do uznania umowy za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego, to jednak rażąca dysproporcja taką podstawę już stanowi, stosownie do okoliczności. Umowa pożyczki z 26 sierpnia 2005 r. skonstruowana została w taki sposób, że dłużników obciążała niewspółmiernie do zobowiązania, a wierzyciel zagwarantował sobie nie tylko nieuczciwy (lichwiarski) zysk odsetkowy, ale także szeroki wachlarz możliwości zaspokojenia się, daleko ponad wartość udzielonego świadczenia. Do nierównowagi kontaktu zaliczyć należy także pozostawienie sobie przez wierzyciela swobodny w wydatkowaniu kwoty pożyczki, której znikoma część tylko została wypłacona w gotówce. Zabezpieczenie wierzytelności ocenić należy przy tym jako nadmierne w zakresie dwóch weksli in blanco i hipoteki na sumę aż dwukrotnie przekraczającą wartość pożyczki oraz jako zupełnie zbędne w zakresie udzielenia pełnomocnictwa do sprzedaży nieruchomości, którego w ogóle nie obejmowały zapisy umowy pożyczki, ani też wcześniejsze ustalenia stron. W odniesieniu do zastrzeżonego w umowie wynagrodzenia w postaci odsetek kapitałowych, ustalonych na poziomie 7% miesięcznie (84% rocznie), wskazał powód, że w dniu zawarcia umowy kodeks cywilny nie przewidywał maksymalnie określonych odsetek wynikających z czynności prawnej i wobec tego obrót pieniężny podlegał ochronie przed niemoralną praktyką lichwy w oparciu o przepisy art. 58 § 2 k.c. i art. 353 ^{( 1)} k.c. Jak wynika z warunków umowy pożyczkobiorcy otrzymali kwotę 500.000 złotych. Po upływie 6 miesięcy mieli zwrócić sumę 710.000 złotych (5 x 35.000 złotych + 535.000 złotych = 710.000 złotych). Oznacza to, że M. sp. j. zastrzegła sobie sześciomiesięczny miesięczny zysk w wysokości 210.000 złotych. Działanie pożyczkodawcy wynikało z chciwości, która to pobudka nie może znaleźć ochrony prawa. Podobnego napiętnowania wymaga postanowienie umowy z § 7, w którym pozwana spółka zastrzegła dla siebie „odsetki karne w wysokości 1% za każdy dzień zwłoki w spłacie pożyczki lub odsetek”. Umowa pożyczki zawarta na opisanych warunkach pozostaje w rażącej sprzeczności z takimi zasadami, jak uczciwość w obrocie, zakaz lichwy, lojalność kontrahentów, równość stron w stosunkach obligacyjnych, wzajemne zaufanie, respekt dla interesów partnera, adekwatność zabezpieczenia roszczenia oraz sprawiedliwość kontraktowa i z tego powodu nie może być akceptowana, jako ważna czynność prawna. Konsekwencją naruszenia zasad współżycia społecznego jest nieważność czynności prawnej na podstawie art. 58 § 2 k.c. Uznanie w tych okolicznościach umowy pożyczki za nieważną ma swoje bezpośrednie konsekwencje w zakresie oceny ważności czynności prawnych dokonanych następnie przez A. i A. W. (2) w formie aktu notarialnego, które ściśle związane są zaciąganą pożyczką. Tego samego dnia notariusz R. R. sporządził „Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki” oraz „Pełnomocnictwo” na mocy którego M. sp. j. uzyskała upoważnienie do m.in. sprzedaży nieruchomości pożyczkobiorców. Czynności objęte tymi aktami uznać należy za nieważne przede wszystkim z punktu widzenia ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. - prawo o notariacie (Dz. U. nr 189 z 2008 r., poz. 1158 ze zm., p.o.n). Wskazana ustawa nakłada na notariusza szereg szczególnych obowiązków, które muszą zostać ściśle dopełnione w czasie sporządzenia aktu notarialnego. Sposób postępowania notariusza przy sporządzeniu pełnomocnictwa i oświadczenia o ustanowieniu hipoteki wskazuje, że nie dopełnił on obowiązku przekonania się, że A. i A. W. (2) dokładnie rozumieją treść i znaczenie podpisywanych dokumentów i że są one zgodne z ich wolą. Nie zadbał także o należyte zabezpieczenie ich praw i słusznych interesów. Wymienione akty notarialne pozornie spełniają zatem cechy dokumentu w rozumieniu art. 2 § 2 p.o.n. Ponieważ wystawione zostały z naruszeniem art. 94 § 1 p.o.n., są nieważne, co jest konsekwencją regulacji art. 73 § 1 k.c. w zw. z art. 158 k.c. w odniesieniu do „Pełnomocnictwa” i art. 73 § 1 k.c. w zw. art. 245 § 2 k.c. w odniesieniu do „Oświadczenia o ustanowieniu hipoteki”. Notariusz nie powinien był dopuścić do sporządzenia pełnomocnictwa w kontekście łatwej do zinterpretowania lichwiarskiej, a przez to nieważnej umowy pożyczki, które nie tylko wyraźnie narusza interesy stających stron w osobie A. i A. W. (2), ale spełnia funkcję zabezpieczenia roszczenia z umowy pożyczki, a nie - jak powinno zgodnie ze swoją naturą - funkcję reprezentacji. Nieważność aktu notarialnego w postaci „Oświadczenia o ustanowieniu hipoteki”, rep. (...), można rozpatrywać także na innej płaszczyźnie. Hipoteka ma ona akcesoryjny charakter i pozostaje w ścisłym związku z zabezpieczaną wierzytelnością. Nieważność umowy pożyczki sprawia, że nie może powstać jej hipoteczne zabezpieczenie. Nawet gdyby uznać je za zgodne z prawem – należy podnieść zarzut sprzeczności objętych nimi czynności prawnych z zasadami współżycia społecznego, albowiem cel czynności został całkowicie wypaczony. Jedynym celem tak daleko idącego zabezpieczenia roszczenia w postaci hipoteki, w kontekście zakresu udzielonego pełnomocnictwa, było faktycznie przejęcie własności pożyczkobiorców w postaci nieruchomości budynkowej, a w konsekwencji rażąco nieuczciwe wzbogacenie się ich kosztem i z wykorzystaniem trudniej sytuacji życiowej dłużników. M. sp. j. nie miała w ogóle zamiaru wykorzystania hipotecznego zabezpieczenia do zaspokojenia się, co potwierdza późniejszy bieg wypadków. Również udzielone przez A. i A. W. (2) pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości uznane być powinno za bezwzględnie nieważne skoro nie łączył ich z pełnomocnikiem żaden stosunek (nieważna umowa pożyczki). Cel tej jednostronnej czynności prawnej został zniekształcony w sposób, który zasługuje na ujemną ocenę moralną w kontekście zasad współżycia społecznego. Uzyskane przez M. sp. j. niemal nieograniczone umocowanie do sprzedaży nieruchomości nie służyło interesowi mocodawców. Funkcji reprezentowania mocodawcy nadano w tym pełnomocnictwie tylko pozorny charakter, mający ukryć funkcję zabezpieczenia w ten sposób roszczenia pożyczkodawcy i jego zamiar zawłaszczenia majątku. Nadto wskazał powód, że pełnomocnictwo udzielone pozwanej spółce jest częściowo nieważne z jeszcze jednego powodu. Jak wynika wprost z treści aktu notarialnego (§ 2) A. i A. W. (2) zrzekli się odwołania pełnomocnictwa przed dniem spłaty pożyczki wraz z odsetkami, a samo pełnomocnictwo miało nie wygasnąć w przypadku śmierci mocodawców. Takie zastrzeżenia w myśl art. 101 § 1 i 2 k.c. są wyjątkowo dopuszczalne, jeżeli wynika to z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa. Brak pomiędzy mocodawcami i pełnomocnikiem jakiegokolwiek stosunku prawnego jako podstawy pełnomocnictwa (nieważność umowy pożyczki) sprawia, że bezprawne są tak zrzeczenie się odwołania pełnomocnictwa, jak i zastrzeżenie jego ciągłości po śmierci mocodawców. Wszystkie te ustalenia pozwalają na podniesienie zarzutu nieważności także czynności prawnej dokonanej w formie aktu notarialnego w dniu 2 marca 2006 r. pomiędzy A. i A. W. (2), reprezentowanymi przez pełnomocnika - M. sp. j. oraz H. M., K. M., M. P. (1) i K. P. (1). Pełnomocnictwo uzyskane w dniu 26 sierpnia 2005 r. przez M. sp . J - zdaniem powoda - jest od samego początku nieważne (naruszenie prawa o notariacie, brak stosunku podstawowego, w dalszej kolejności sprzeczność z zasadami współżycia społecznego). Ma to ten skutek, że należy pozwaną spółkę traktować jako fałszywego pełnomocnika. Nie mogła więc ona dokonać zbycia nieruchomości. Kontraktu tego mocodawcy nigdy nie potwierdzili w szczególnej formie, tj. aktu notarialnego, a zatem umowa z dnia 2 marca 2006 r. jest bezwzględnie nieważna. W drugiej kolejności zarzucić należy umowie sprzedaży nieruchomości nieważność z tego powodu, że ukrywa ona czynność darowizny. Cena została ustalona na kwotę 1.500.000 złotych i nabywcy zobowiązali się do jej zapłacenia przelewem do dnia 2 maja 2006 r. na wskazane konto pełnomocnika sprzedającego. Nabywcy - H. M., K. M., M. P. (1) i K. P. (1) nigdy nie zapłacili umówionej ceny, albowiem od początku nie mieli zamiaru dokonywania zakupu spornej nieruchomości. W ostatniej kolejności czynności sprzedaży nieruchomości należy zarzucić naruszenie zasad współżycia społecznego. Opisane okoliczności sprawy dowodzą, że nawet gdyby M. Sp. j. działała w granicach pełnomocnictwa, to jaskrawo nadużyła bezgranicznego i ślepego zaufania, którym obdarzyli ją mocodawcy (A. i A. W. (2) w chwili udzielania pełnomocnictwa nie znali M. Sp. j. ani też H. M. i vice versa). W żadnym razie nie było wolą pożyczkobiorców sprzedawanie własnego domu, a jedynie wzmocnienie zabezpieczenia udzielanego im świadczenia, które okazało się być jednym z narzuconych im w ostatniej chwili warunków udzielenia pożyczki i które - według zapewnień M. N. nigdy nie miało być wykorzystane, chyba, że na wypadek śmierci dłużników. Pełnomocnik - M. Sp. j. w sposób rażąco szkodliwy dla mocodawców uzależnił ich faktycznie od cypryjskiej spółki (...), której interesy związane ze sfinansowaniem części pożyczki reprezentował nabywca udziału M. P. (1). A. i A. W. (2) przez kolejne lata wyrażali wolę odkupienia nieruchomości i prowadzili na różnych płaszczyznach rażąco nierówne rokowania z M. Sp. j., H. M., M. P. (1) i M. N., także przy udziale mediatora, w czasie których, w warunkach przewagi kontrahenta, podpisywali różnego rodzaju ugody i porozumienia dotyczące uznania długu, zrzeczenia się roszczeń, uznania ważności czynności czy własnych zobowiązań finansowych. Przekazali im także środki finansowe na poczet negocjowanej umowy odkupienia domu. W dniu 5 lutego 2009 r. zawarli porozumienia wekslowe z M. P. (1) i H. M. na kwoty po 250.000 złotych, które powodowały po ich stronie powstanie dalszego wielusettysięcznego zobowiązania pieniężnego wobec osób, z którymi w sensie prawnym nic ich nie łączyło, które jednak odnosiły z tego kontraktu dalsze niezasłużone korzyści majątkowe. Kwota ta w rzeczywistości nie została przekazana A. i A. W. (2), a jedynie zaliczona w poczet ceny nieruchomości. Ilość różnego rodzaju zabiegów wierzyciela i osób przez niego włączonych do sprawy (liczne ugody, mediacja, porozumienia, umowy przedwstępne), mających doprowadzić do wzbogacenia się kosztem bezradnych dłużników, obrazuje jak bardzo niemoralną i nieuczciwą sytuację wytworzyła M. Sp. j. faktycznie darując udziały w nieruchomości osobowym trzecim. Uzgodnienie przy odsprzedaży nieruchomości interesów wszystkich obdarowanych udziałami osób, które z czasem same poróżniły się co do wzajemnych rozliczeń z tytułu spornej pożyczki, stawało się niemożliwe z powodu windowania żądań finansowych przez nowych właścicieli oraz powstałej z czasem rozbieżności w interesach M. Sp. j. i H. M. z jednej strony oraz M. P. (1) i spółki (...) z drugiej strony, co nastąpiło na tle wzajemnych rozliczeń. Swoje widoki na wysoki dochód ze spornych transakcji miał pośrednik M. N.. Osoby te skonfliktowały się na tle wysokości korzyści, które miałyby uzyskać od A. i A. W. (2), co tylko pogarszało sytuację zadłużonego małżeństwa. Jaskrawym przykładem tego rodzaju niesprawiedliwości kontraktowej jest w szczególności „Porozumienie wielostronne” z dnia 2 stycznia 2009 r. na podstawie, którego np. M. P. (1) i K. P. (1) pomimo, że za udziały w spornej nieruchomości nigdy nie zapłacili (kwota 750.000 złotych) zwolnieni zostali całkowicie z tego długu wobec A. i A. W. (2). W ostatecznym rozrachunku odbyło się to rzecz jasna na koszt A. i A. W. (2). W tak przedstawiającym się kontekście za nieważną należy uznać także umowę z dnia 5 lutego 2009 r. sprzedaży nieruchomości położonej przy ul. (...) na rzecz K. Ż.. Sporna czynność zbycia rzeczy pozostaje w sprzeczności z ustawową regułą swobody umów z art. 353 ^{( 1)} k.c., albowiem narusza zasadę współżycia społecznego w postaci kanonu uczciwości w obrocie. Także bowiem K. Ż. nie postępował przy czynności uczciwie. A. i A. W. (2) szukając sposobu na odzyskanie nieruchomości porozumieli się z nim w taki sposób, że kupi on nieruchomość od H. M., K. M., M. P. (1) i K. P. (1), po czym odsprzeda ją za wynagrodzeniem A. i A. W. (2), którzy zgodzili się zapłacić mu później kwotę 2.500.000 złotych. K. Ż. wiedział o okolicznościach utraty przez nich nieruchomości i podejmowanych próbach odzyskania. Znał problemy prawne związane z zamiarem nabycia nieruchomości przez K. O.. Wbrew jednak ustaleniom transakcja ta stała się dla K. Ż. okazją do rażąco nieuczciwego wzbogacenia się, czy to kosztem spółki (...) (...), z którą zawarł umowę przedwstępna sprzedaży z dnia 2 kwietnia 2009 r., czy to A. i A. W. (2), którzy uzyskali prawo do przystąpienia do przyrzeczonej umowy w miejsce spółki (...) (...). Tytułem odsprzedaży K. Ż. zażądał kwoty 3.800.000 złotych, przekraczającej wartość nieruchomości. Jakkolwiek A. i A. W. (2) wyrazili wolę kupna nieruchomości za tę cenę, to jednak była ona całkowicie dla nich nierealna. Z czasem K. Ż. pozwał A. i A. W. (2) oraz członków ich rodziny o eksmisję. Postępowanie w takiej sytuacji K. Ż. ocenić należy jako z gruntu niemoralne i pozbawione cech lojalności w obrocie wobec umawiających się z nim A. i A. W. (2), których trudną sytuację majątkową związaną z utratą kamienicy znał, a pomimo to postanowił ją wykorzystać poprzez zażądanie od nich w krótkim czasie ponad dwukrotnego przebicia zapłaconej ceny zakupu. Gdyby jednak czynność z dnia 5 lutego 2009 r. uznać za ważną, to należy jej w dalszej kolejności zarzucić bezskuteczność. Jak wskazano, H. M., K. M., M. P. (1) i K. P. (1) nigdy nie stali się właścicielami spornej nieruchomości i nie mogli wobec tego dokonać dalszego przeniesienia własności, co wynika zasady nemo plus iuris... Umowa sprzedaży rzeczy przez osoby niebędąca właścicielami nie jest wprawdzie z tego powodu nieważna, to jednak daje podstawę do oceny kontraktu zawartego z K. Ż. jako bezskutecznego. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni pozwanego K. Ż., który w chwili kupna pozostawał w złej wierze, albowiem wiedział o niezgodności treści Księgi Wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, a przynajmniej łatwo mógł się o niej dowiedzieć.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny: W 2005 r. pozwani A. W. (1) i A. W. (2) byli właścicielami nieruchomości położonej w N. przy (...) stanowiącej zabudowaną działkę (...) objętą księgą wieczystą (...).

Pozwana A. W. (1) w 2005 r. posiadała wykształcenie średnie ogólnokształcące. Dopiero w okresie 2010/2011 r. rozpoczęła studia prawnicze. Od 23 stycznia 2001 r. do 4 lutego 2010 r. prowadziła w N. pod adresem (...) działalność gospodarczą pod nazwą Firma (...). Obejmowała ona (wg. (...)) „pozostałe pośrednictwo pieniężne” . W dniu 4 lutego 2012 r. działalność ta została zawieszona. Od lipca 2005 r. przez okres około roku prowadziła też na zasadzie franczyzy placówkę D. Banku w N.. Zatrudniała w niej trzech pracowników. Placówka zajmowała się udzielaniem drobnych pożyczek konsumenckich i na zakup samochodów.

Z kolei pozwany A. W. (2) w 2005 r. miał wykształcenie średnie techniczne. Dopiero około 2010 r. rozpoczął studia prawnicze, które ukończył w 2017 roku. Ojciec pozwanego – A. W. (3) senior – jest radcą prawnym. Od 23 stycznia 2001 r. do 4 lutego 2010 r. A. W.prowadził w N. pod adresem przy ul. (...) działalność gospodarczą pod nazwą Firma (...), Przedsiębiorstwo (...). W dniu 4 lutego 2012 r. działalność ta została zawieszona. Pozwany A. W. (2) był też w latach 2014-2016 wspólnikiem w spółce (...) Sp. z o.o. w N. przy ul. (...). (...) (KRS (...)), gdzie obecnie prezesem zarządu jest J. P. – ojciec pozwanej A. W. (1).

Niezależnie od tego umową sprzedaży udziałów z 22 grudnia 2005 r. A. W. (1) i A. W. (2) nabyli udziały w spółce działającej pod firmą (...) Sp. z o.o. w G. (KRS: (...)) posiadającą aktywną koncesję nr (...) (...) udzieloną przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. W ten sposób stali się wspólnikami spółki działającej dalej pod nazwą(...)Sp. z o.o. z siedzibą w G. (KRS: (...)). W KRS ujawnieni zostali 23 lutego 2007 roku. Spółkę wykreślono z KRS dopiero 20 października 2020 roku.

W związku z prowadzonymi działalnościami pozwani A. i A. W. (2) aktywnie uczestniczyli w oboje prawnym, wielokrotnie też zaciągali znacznej wartości zobowiązania, które zabezpieczali następnie poprzez ustanowienie różnego rodzaju hipotek. Przykładowo, w dniu 20 listopada 1997 r. aktem notarialnym Rep. A (...) ustanowili na rzecz Banku Spółdzielczego w N. hipotekę kaucyjną do sumy 120.000 zł celem zabezpieczenia spłaty kredytu udzielonego na działalność gospodarczą Spółce Cywilnej (...) w N.. Hipoteka ustanowiona została na stanowiącej wówczas własność pozwanych nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...), objętą księgą wieczystą nr (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w N.. Z kolei w dniu 13 czerwca 2001 r. (...) Bank S.A. udzielił im pożyczki hipotecznej dla osób fizycznych w wysokości 180.000 EURO, gdzie zabezpieczeniem spłaty miała być hipoteka umowna kaucyjna do wysokości 530.000 zł na nieruchomości obejmującej działkę ewidencyjną nr (...), dla której Sąd Rejonowy w N. prowadzi księgę wieczystą nr (...), a także hipoteka umowna kaucyjna do wysokości 530.000 zł na nieruchomości obejmującej działkę ewidencyjną (...), dla której Sąd Rejonowy w N. prowadzi księgę wieczystą nr (...). Termin spłaty kredytu ustalony został na 12 czerwca 2016 roku.

W dniu 9 marca 2004 r. pozwani A. W. (1) i A. W. (2) zawarli z (...) Bank (...) S.A. w W. umowę kredytu w (...) Nr(...) (...). Na jej podstawie udzielono im kredytu w wysokości 269.993 CHF z przeznaczeniem na spłatę kredytu hipotecznego w innym banku wykorzystanego na cele remontowo-budowlane nieruchomości – domu jednorodzinnego położonego w N. przy ul. (...). Kredyt ten miał być spłacany w 239 ratach kapitałowo odsetkowych. Zabezpieczeniem ww. kredytu stanowić miały ujawnione w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości położonej w N. przy (...) działki (...) objętej księgą wieczystą (...) hipoteka zwykła w kwocie 269.993 CHF oraz kaucyjna do kwoty 26.878 CHF (na zabezpieczenie zmiennego oprocentowanie kredytu i kosztów).

Pismem z dnia 4 sierpnia 2005 r. (...) Bank (...) S.A. w W. wypowiedział pozwanym A. W. (1) i A. W. (2) umowę kredytową nr (...) z trzydziestodniowym terminem wypowiedzenia (wymagalny kapitał kredytowy wynosił na dzień wypowiedzenia 3.997,75 CHF, niewymagalny kapitał kredytowy równy był natomiast kwocie 256.489,38 CHF).

W 2005 r. pozwani A. W. (1) i A. W. (2) mieszkali pod adresem (...) w N. w kamienicy zlokalizowanej na działce (...). Byli też właścicielami sąsiedniej nieruchomości składającej się z działki (...) o pow. 0,0262 ha, położonej w N. przy ul. (...) i objętej księgą wieczystą (...).

Niezależnie od wskazanych kredytów bankowych, w 2005 r. pozwani A. W. (1) i A. W. (2) posiadali zadłużenie u podmiotów prywatnych oraz zaległości w ZUS-ie z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej. Natomiast zadłużenie A. W. (1) i A. W. (2) w Urzędzie Skarbowym za okres od dnia 25 sierpnia 2005 r. jedynie w grudniu 2016 r. sięgnęło kwot rzędu kilkunastu tysięcy złotych. Za 2015 r. takiego zadłużenia nie było. W przedmiotowym okresie brak też było zaległości podatkowych po stronie Przedsiębiorstwa (...).

Obecnie pozwani użytkują zabudowaną budynkiem mieszkalnym nieruchomość przy Os. (...) w N.. Formalnie nieruchomość ta stanowi własność rodziców A. W. (2) – A. W. (3) i M. W.. Nbyli oni nieruchomość tą 31 marca 2008 r. od T. P. – brata pozwanej A. W. (1). Rodzice A. W. (2) posiadają ponadto mieszkanie przy ul. (...) w N..

Poszukując źródła finansowania A. i A. W. (2) natrafili w 2005 r. na ofertę firmy (...) z K., której pracownik skontaktował ich z J. K., prowadzącym pośrednictwo finansowe w ramach firmy (...). Skontaktowali się z nim i przedstawili swoją sytuację, wyrażając przy tym chęć zrestrukturyzowania swoich zobowiązań i pozyskania dodatkowych środków. W dniu 19 lipca 2005 r. A. i A. W. (2) podpisali z P. K. umowę zlecenia, na mocy której temu ostatniemu zlecono określone czynności w zakresie konsultingu, a ponadto dodatkowe czynności w zakresie pośrednictwa finansowego, w tym opracowanie wniosku celem ubiegania się o kredyt lub pożyczkę, opracowanie wniosku celem ubiegania się o dodatkowe poręczenie jako uzupełnienie zabezpieczenia kredytu, opracowanie wniosku cele uzyskania możliwej dopłaty lub refundacji do planowanego przedsięwzięcia, złożenie opracowanych dokumentów wraz z załącznikami w odpowiednich instytucjach finansowych oraz współdziałanie w zakresie wymaganym pisemnie przez zleceniodawcę a dopuszczonym przez daną instytucję finansową. Za wykonanie czynności dodatkowych w zakresie pośrednictwa finansowego zleceniodawcy zobowiązali się zapłacić wynagrodzenie w wysokości 19.000 zł w terminie 7 dni od decyzji instytucji finansowej niezależnie od jej rodzaju i dalszych działań klienta. Doszło między nimi do szeregu spotkań związanych z realizacją przedmiotowej umowy.

W kwestii samej pożyczki J. K. polecił A. W. (1), aby skontaktowała się telefonicznie bezpośrednio z M. N.. P. K. znał M. N., współpracował z nim wcześniej, podobnie jak z T. B., M. P. (1) czy spółką (...). j. Sam przedstawił też M. N. sprawę A. i A. W. (2), a na pierwsze spotkanie u A. i A. W. (2) przyjechał z nim osobiście. Za swoje usługi pobrał następnie od A. i A. W. (2) wynagrodzenie.

M. N. prowadził wówczas własną działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa finansowego i udzielenia pożyczek pod firmą (...). Wynajmował on od M. Sp. j. pomieszczenia biurowe i znał H. M.. Od 3 października 2006 r. M. N. był związany z M. Sp. j. stałą umowę współpracy w zakresie finasowania „poza bankowego” i udzielania pożyczek pieniężnych. Zajmował się pozyskiwaniem klientów, weryfikacją zabezpieczeń oraz przedstawianiem klientom warunków umów.

Już wcześniej, w dniu 14 kwietnia 2005 r. pomiędzy firmą (...) (zleceniobiorca) a M. sp. j. (zleceniodawca), zajmującą się faktycznie udzielaniem pożyczek, doszło do podpisania „Umowy współpracy” na podstawie której M. N. zobowiązał się do wykonywania na rzecz M. sp. j. usługi „pozyskiwania klientów do realizacji pożyczek hipotecznych, opiniowania …. „. M. sp. j. zobowiązała się do natomiast wypłacania zleceniobiorcy kwoty od 21% do 42% przychodów finansowych uzyskanych z podejmowanych działań. Te same strony zawarły w dniu 3 października 2006 r. nową „Umowę współpracy” - pełnomocnictwo dla firmy (...) i wyłączność. Umowa została częściowo zmieniona aneksem z 16 września 2008 roku. W oparciu o tę umowę M. N. domagał się później rozliczenia w zakresie realizacji „klientów o nazwisku W.”, i roszczenia te nie były przez M. Sp. j. negowane.

M. N. znał także M. P. (1) i T. B., którzy byli pełnomocnikami i dyrektorami zarejestrowanej na Cyprze spółki (...), mającej siedzibę w L.. Zajmowała się ona w Polsce udzielaniem prywatnych pożyczek pieniężnych i obrotem nieruchomościami zabezpieczającymi pożyczki.

W związku z oczekiwaniami A. i A. W. (2) odnośnie pożyczki, M. N. spotkał się z nimi kilkakrotnie. Był też u ww. pozwanych w N.. W trakcie tych spotkań przedstawił A. W. (1) i A. W. (2) warunki udzielenia pożyczki. Od ww. pozwanych otrzymał też wycenę nieruchomości, która miała stanowić zabezpieczenie spłaty pożyczki. Ponieważ wycena ta była już stara, zażądał aktualnego oszacowania nieruchomości.

Nowa wycena nieruchomości zlecona została przez A. i A. W. (2) rzeczoznawcy majątkowemu – A. N.. W oparciu o przygotowany przez niego operat szacunkowy wartość rynkowa nieruchomości składającej się z działki (...) wraz z budynkiem usługowo-mieszkalnym położonej przy ul. (...) w N. według stanu na dzień wizji lokalnej (12 sierpnia 2005 r.) określona została na kwotę 2.798.000 zł. W raporcie końcowym nie uwzględniono jednak obciążeń hipotecznych nieruchomości.

Z uwagi na żądaną przez A. i A. W. (2) znaczną kwotę pożyczki – 500.000 zł – M. N. zdecydował, że część sumy na sfinansowanie tejże pożyczki pochodzić będzie od H. M., a część wyłoży na ten cel firma reprezentowana przez T. B.. Ostatecznie sporządzono umowę, na podstawie której spółka (...) udziela pożyczki spółce (...). j. w kwocie 250.000 zł z przeznaczeniem na współfinansowanie pożyczki udzielanej A. i A. W. (2).

W dniu 26 sierpnia 2005 r. pozwani A. W. (1) i A. W. (2) – jako pożyczkobiorca zawarli z pozwaną M. Sp. j. w R. – jako pożyczkodawcą umowę pożyczki oznaczoną jako (...).

Zgodnie paragrafem 1 ww. umowy, pożyczkodawca zobowiązał się udzielić pożyczkobiorcy pożyczki w kwocie 500.000 złotych.

W paragrafie 2 postanowiono, że kwota pożyczki zostanie przekazana gotówką do rąk pożyczkobiorcy lub na konto bankowe wg dołączonej dyspozycji wypłaty stanowiącej załącznik niniejszej umowy. Wypłata kwoty pożyczki nastąpić miała w następujących transzach i terminach: a) w dniu podpisania umowy ustalona pomiędzy stronami transza gotówkowa; b) do 3 dni roboczych od otrzymania listem poleconym ww. dyspozycji wypłaty (nie wcześniej jednak niż od wpływu do właściwego SR KW wzmianki o ustanowienie hipoteki stanowiącej zabezpieczenie niniejszej umowy) na wskazane konta wierzycieli pożyczkobiorcy zgodnie z dyspozycją pożyczkobiorcy. Po spłacie wszystkich ujawnionych wierzycieli, w tym wierzyciela hipotecznego (...) Bank w zakresie kredytu zabezpieczonego hipoteką kaucyjną o wysokości 100 tys. zł w KW (...) SR KW w N., pozostała wolna kwota wynikająca z umowy pożyczki zostanie wpłacona bezpośrednio na konto pożyczkobiorcy. Pożyczkodawca zastrzegł sobie prawo obniżenia kwoty pożyczki określonej w par. 1 w przypadkach: ujawnienia egzekucji komorniczych toczących się wobec pożyczkobiorcy po dokonaniu wypłat kwot określonych w par. 2 lit. a) i b), obniżenia wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie niniejszej umowy, której wycena została przedstawiona w przekazanym operacie sporządzonym 17 grudnia 2002 r., stwierdzeniu zaległości pożyczkobiorcy wobec ZUS i US po dokonaniu wypłat kwot określonych w par. 2 lit. a) i b).

W paragrafie 3 zapisano, że oprocentowanie pożyczki wyniesie 7% w skali miesiąca. Raty pożyczki płatne miały być w terminach do 26-go każdego miesiąca. Pożyczkobiorcy przyznane zostało prawo do wcześniejszej spłaty pożyczki bez dodatkowych kosztów. Pożyczkobiorca miał płacić kwoty pełnych rat określonych w par. 4 niezależnie od terminu, którym przekaże pożyczkodawcy dyspozycję wypłaty, o której mowa w par. 2.

Pożyczkobiorca zobowiązał się do zwrotu pożyczki, jak i wpłat odsetek na rachunek bankowy pożyczkodawcy: (...) S.A. (...). Pożyczkobiorca zobowiązuje się do zwrotu zaciągniętej pożyczki najpóźniej do dnia 26 lutego 2006 roku w następujący sposób: poprzez uiszczenia 5 comiesięcznych rat kapitałowych w wysokości 35 000,00 zł począwszy od 26 września 2005 r. i jednej raty kapitałowo-odsetkowej w wysokości 535 000 zł w dniu 26 lutego 2006 roku. Pożyczkobiorca w wypadku terminowego regulowania rat dopuścił możliwość przedłużenia terminu spłaty kwoty raty kapitału pożyczki. Przedłużenie takie odbędzie się na mocy aneksu do niniejszej umowy (paragraf 4 umowy).

Strony umowy postanowiły ponadto (paragraf 5), że zabezpieczeniem spłaty pożyczki będzie hipoteka kaucyjna w celu zabezpieczenia spłaty kwoty pożyczki, odsetek i innych kosztów od w/w pożyczki do kwoty najwyższej 1.000.000 zł ustanowiona na działce (...), na której znajduje się kamienica z nadanym adresem ul. (...) w N., dla której jest prowadzona Księga Wieczysta nr (...) Sądu Rejonowego w N., którą pożyczkobiorca zobowiązuje się ubezpieczyć w okresie trwania pożyczki od szkód spowodowanych pożarem, itp. Dodatkowym zabezpieczeniem miały być przekazane przez pożyczkobiorcę do rąk pożyczkodawcy dwa weksle in blanco i pożyczkobiorca wyraził zgodę na ich wypełnienie przez niego w każdym czasie, w razie nie uregulowania w terminie wszelkich zobowiązań wobec niego, łącznie z wszelkimi innymi kosztami, odsetkami umownymi oraz utraconymi przyszłymi zyskami i utratą zaufania kupieckiego. Wystawca wyraził zgodę na opatrzenie złożonych weksli datą i sumą oraz miejscem płatności według uznania, przy jednoczesnym zawiadomieniu go listem poleconym, który powinien być wysłany przynajmniej na 7 przed terminem płatności weksli na w/w jego adres.

W paragrafie 6 umowy zapisano, że pożyczkobiorca zobowiązuje się odpowiednio do powiadamiania na piśmie pożyczkodawcy o chęci zaciągnięcia w bankach kredytów oraz zobowiązań finansowych mających wpływ na sytuację finansową pożyczkobiorcy, w szczególności o innych pożyczkach, ustanowionych w przyszłości zastawach, ustanowionych w przyszłości hipotekach, udzielonych poręczeniach, zaległościach podatkowych i zaległościach ZUS, toczących się wobec niego egzekucjach komorniczych i zobowiązaniach z tytułu wydanych sądownie nakazów zapłaty.

Zgodnie z treścią paragrafu 7 umowy, w przypadku zalegania z zapłatą kapitału lub odsetek pożyczkodawca zastrzegł sobie prawo zaspokoić swoje roszczenia z zabezpieczenia hipotecznego, jak również naliczyć odsetki karne w wysokości 1% za każdy dzień zwłoki spłacie pożyczki lub odsetek. W wypadku zwłoki w zapłacie przekraczającej 7 dni pożyczkodawca miał mieć prawo do wypowiedzenia niniejszej umowy w trybie natychmiastowym i postawienia całej kwoty pożyczki w stan wymagalności.

W paragrafie 8 umowy strony pożyczkobiorca poddał się rygorowi egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt. 4 k.p.c. Ponadto zapisano, że realny koszt pożyczki w skali roku wynosi 84%.

Umowę w imieniu M. Sp. j. podpisał M. N. jako pełnomocnik spółki.

W tym samym dniu, celem zabezpieczenia długu wynikającego z zawartej umowy pożyczki (należność główna, odsetki i inne koszty udzielonej pożyczki), pozwani A. W. (1) i A. W. (2) złożyli przed notariuszem R. R. w Kancelarii Notarialnej w B. oświadczenie o ustanowieniu na nieruchomości obj. Kw. (...) Sądu Rejonowego w N., stanowiącej dz. ewid. (...) o powierzchni 0,0282 ha położoną w N. przy ul. (...), hipoteki kaucyjnej do kwoty 1.000.000 zł na rzecz M. Sp. j. w R..

W chwili ustanowienia przedmiotowej hipoteki w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla ww. nieruchomości ujawnione były trzy hipoteki na rzecz (...) Banku (...) S.A z siedzibą w W. – zwykła w kwocie 269 993 CHF (na zabezpieczenie kredytu z terminem zapłaty na dzień 5 czerwca 2024 r.), kaucyjna do kwoty 26 878 CHF (na zabezpieczenie zmiennego oprocentowanie kredytu i kosztów) oraz kaucyjna do kwoty 100 000 zł (na zabezpieczenie kredytu z terminem zapłaty na dzień 9 luty 2005 r.).

Ponadto, w dniu 26 sierpnia 2005 r., przed tym samym notariuszem, A. i A. W. (2) ustanowili pełnomocnikiem (...) Spółkę jawną z siedzibą w R. (KRS (...)), upoważniając ją do sprzedaży stanowiącej ich majątek wspólny nieruchomości obj. Kw. (...) Sądu Rejonowego w N., stanowiącej dz. ewid. nr (...) zbudowaną przedwojenną kamienicą, obejmującą lokale mieszkalne i handlowe – za cenę nie niższą niż 1.500.000 zł oraz dowolnym osobom – w tym także sobie samej – na warunkach według uznania pełnomocnika. Pełnomocnik upoważniony został do podejmowania wszelkich czynności związanych z wykonaniem niniejszego pełnomocnictwa, w tym także do wymeldowania wszystkich zameldowanych osób w opisanym budynku, a nadto do składania oświadczenia o poddaniu ich egzekucji z art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c., w zakresie wykonania obowiązków wynikających z treści udzielonego pełnomocnictwa. Stawający oświadczyli, że pełnomocnik upoważniony jest do udzielania dalszych pełnomocnictw, a nadto wyjaśnili, iż z uwagi na łączący ich z pełnomocnikiem stosunek prawny wynikający z umowy pożyczki z tego samego dnia – niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne przed dniem całkowitej spłaty pożyczki wraz z odsetkami oraz niegasnące w przypadku ich śmierci. Ponadto stwierdzili, że pełnomocnictwo niniejsze jest skuteczne dnia 27 lutego 2006 r. oraz oświadczyli, że nie dokonają sprzedaży nieruchomości przed dniem 27 lutego 2006 roku.

Z chwilą podpisania umowy pożyczki M. N. wypłacił pozwanym A. i A. W. (2) kwotę 40.000 zł. Od razu pobrał z tego 30.000 zł tytułem prowizji, którą podzielił się z T. B.. Z pozostałej części 10.000 zł A. i A. W. (2) pokryli koszty notariusza. Pozostała suma z pożyczki w kwocie 500.000 zł wypłacona została przez M. Sp. j bezpośrednio na rachunki wierzycieli wskazanych w kolejnych dyspozycjach przez A. i A. W. (2).

A. W. (1) i A. W. (2) spłacili dwie pierwsze raty pożyczki po 35.000 zł każda oraz w listopadzie 2005 r. kwotę 5.000 zł, po czym zaprzestali spłaty. A. W. (1) skontaktowała się telefonicznie z M. N. i H. M. informując ich, że spłaci wszystko jednorazowo, gdy załatwią sobie kredyt. Nie sporządzali żadnych pisemnych oświadczeń w tym zakresie.

Pismem z 29 grudnia 2005 r. M. Sp. j. wezwała A. W. (1) i A. W. (2) do zapłaty zaległych rat. W dniu 16 lutego 2006 r. M. Sp. j. wystawiła na wniosek pożyczkobiorców zaświadczenie o wysokości salda na dzień 27 lutego 2006 r. na kwotę 921.228 zł.

W dniu 2 marca 2006 r., umową zawartą przed notariuszem G. W. prowadzącą Kancelarię Notarialnej w Z., Rep. (...) pozwana M. sp. j. reprezentowana przez H. M. i K. M., działających także na swoją rzecz, na podstawie udzielonego M. sp. j. pełnomocnictwa z dnia 26 sierpnia 2005 r. sprzedała nieruchomość, stanowiącą zabudowaną działkę gruntu numer (...), objętą Księgą Wieczystą Nr (...), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w N., w udziałach po połowie małżeństwu H. i K. M. oraz małżeństwu M. i K. P. (1) za łączną cenę 1.500.000 zł (§ 2). H. M. i K. M. oraz M. P. (1) i K. P. (1) obowiązali się zapłacić cenę sprzedaży, tj. kwoty po 750.000 zł do dnia 2 maja 2006 r. przelewem na wskazane konto pełnomocnika sprzedającego (§ 3 ust. 1 i 2). M. sp. j. zobowiązała się do rozliczenia otrzymanych kwot z mocodawcami i ich wierzycielami (§ 3 ust. 3) oraz działając w imieniu mocodawców oświadczyła, że wydanie przedmiotu umowy stronom kupującym nastąpi w terminie do dnia 3 marca 2006 r. i co do tego poddała mocodawców egzekucji w myśl art. 777 § pkt 4 k.p.c. (§ 4). M. sp. j. jako pełnomocnik A. i A. W. (2) udzieliła H. M. i M. P. (1) pełnomocnictwa do rozwiązań umów z gestorami mediów, a także do wymeldowania z nieruchomość zameldowanych tam osób (§ 5).

O sprzedaży nieruchomości z wykorzystaniem udzielonego M. Sp. j pełnomocnictwa A. i A. W. (2) dowiedzieli się od M. P. (1), który zadzwonił do nich i zakomunikował, że właśnie nabył sporną działkę wraz z zabudowaniami.

W związku z zaistniałą sytuacją A. i A. W. (2) udali się do H. M.. Tam otrzymali propozycję odkupienia nieruchomości. Podjęli w tym zakresie negocjacje. Prowadząc negocjacje nadal mieszkali na spornej nieruchomości wraz z rodzicami A. W. (1), jej bratem, dziećmi i babcią. Do lipca 2006 r. pobierali też czynsz z lokali użytkowych w budynku. Działo się to do lipca 2006 r., kiedy to H. M. i M. P. (1) przyjechali do N. i czynsz polecili najemcom płacić bezpośrednio im jako właścicielom nieruchomości.

W dniu 7 marca 2006 r. A. W. (1) i A. W. (2) złożyli do mediatora J. O. wniosek o mediację, J. O. znał już ich sprawę, ponieważ zgłosił się do niego w tej sprawie M. P. (1). Była to dla niego pierwsza mediacja. Po omówieniu warunków ugody na spotkaniu z nim w K. udali się następnie w dniu 14 marca 2006 r. do J. O. do B., gdzie w obecności H. M., K. M., M. P. (1) i K. P. (1) doszło do podpisania protokołu z postępowania mediacyjnego oraz ugody.

Zgodnie z ugodą A. i A. W. (2) uzyskali pierwszeństwo do zakupu nieruchomości przy ul. (...). H. M., K. M., M. P. (1) iK. P. (1) zobowiązali się do sprzedaży nieruchomości za kwotę 1.277.000 złotych, w której to cenie zawarta jest całkowita kwota zadłużenia wobec M. sp. j., a wpisana do Działu IV księgi wieczystej. H. M., K. M., M. P. (1) i K. P. (1) akceptowali dalej zajmowanie nieruchomości przez dotychczasowych właścicieli do czasu zawarcia umowy kupna. Ugoda zakładała wykupienie nieruchomości do dnia 19 maja 2006 r., do którego to terminu A. i A. W. (2) mieli przedstawić promesę bankową na zakup nieruchomości w kwocie umożliwiającej zapłatę. Warunkiem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości było wpłacenie przez A. i A. W. (2) kwoty 50.000 złotych w transzach po: 20.000 złotych, 20.000 złotych i 10.000 złotych w terminie do dnia 31 marca 2006 r. W przypadku niewywiązania się z warunków ugody A. i A. W. (2) mieli opuścić ją wraz zameldowanymi osobami. Gdyby natomiast H. M., K. M., M. P. (1) i K. P. (1) zbyli nieruchomość osobie trzeciej w czasie obowiązywali ugody mieli wypłacić odszkodowanie w wysokości 50 % określonej ceny.

Ugoda ta była przedmiotem postępowania Sądu Rejonowego w N. do sygn. (...), w toku którego A. i A. W. (2) wnieśli o oddalenie wniosku o nadanie jej klauzuli wykonalności. Podnieśli oni zarzut m.in. nieważności umowy pożyczki z dnia 26 sierpnia 2005 r. oraz pełnomocnictwa do sprzedaży ich nieruchomości. Sąd Rejonowy w N. postanowieniem z dnia 25 kwietnia 2006 r. oddalił wniosek o zatwierdzenie ugody z dnia 14 marca 2006 r. oraz nadanie jej klauzuli wykonalności.

W dniu 12 maja 2006 r. A. i A. W. (2) zawarli z H. M., K. M., M. P. (1) i K. P. (1) przedwstępną umowę kupna nieruchomości, Rep. (...) Według tego kontraktu H. M., K. M., M. P. (1) i K. P. (1) zobowiązali się do sprzedaży A. i A. W. (2) nieruchomości w N. przy ul. (...) za cenę 2.148.000 zł (§ 2), co miało nastąpić do dnia 9 czerwca 2006 r. (§ 4). W § 5 stwierdzono, że strona kupująca zapłaciła do rąk sprzedających kwotę 376.000 złotych tytułem zadatku, które ulega zaliczeniu na poczet ceny.

W tym samym dniu A. i A. W. (2) podpisali oświadczenie, w którym umowę pożyczki z 26 sierpnia 2005 r. uznali za ważną, uznali też wysokość swojego długu na kwotę 1.096.800 zł, w tym 425.000 zł tytułem niespłaconej kwoty pożyczki oraz 671.800 zł tytułem odsetek.

Również tego samego dnia A. W. (1) i A. W. (2) podpisali przygotowaną przez mediatora J. O. ugodę z dnia 12 maja 2026 r. dotyczącą wydania spornej nieruchomości.

Według ugody A. i A. W. (2) zobowiązali się do wydania nieruchomości H. M., K. M., M. P. (1) i K. P. (1) do czerwca 2006 r. oraz do tego czasu opuścić ją ze wszystkimi ruchomościami. Ugoda miała tracić moc w przypadku nabycia przez A. i A. W. (2).

Ugoda ta także była przedmiotem postępowania Sądu Rejonowego w N., sygn.(...) w toku którego A. i A. W. (2) ponownie wnieśli o oddalenie wniosku o nadanie jej klauzuli wykonalności. Podnieśli oni m.in. zarzut nieważności umowy pożyczki z dnia 26 sierpnia 2005 r. oraz pełnomocnictwa do sprzedaży ich nieruchomości.

Sąd Rejonowy w N. postanowieniem z dnia 29 września 2006 r. prawomocnie zatwierdził ugodę z dnia 12 maja 2006 r. oraz nadał jej klauzulę wykonalności w zakresie § 2 ust. 1.

Następnie w dniu 22 czerwca 2006 r. K. M. udzieliła mężowi H. M. aktem notarialnym Rep. (...) (...) pełnomocnictwa m.in. do nabywania zbywania wszelkich ruchomości i nieruchomości.

Ponieważ do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło, H. M. i M. P. (1) zaczęli zamieszczać w prasie ogłoszenia o zamiarze sprzedaży nieruchomości. Na ogłoszenie odpowiedział K. O..

W dniu 10 lipca 2006 r. pozwani H. M., K. M., M. P. (1) i K. P. (1) zawarli z K. O. przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości przy ul. (...) (akt notarialny rep. (...) (...)).

Na mocy tego kontaktu wymienieni pozwani zobowiązali się do sprzedaży nieruchomości K. O. do dnia 5 września 2006 r., za kwotę 3.000.000 zł pod warunkiem, że w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomość zostanie opuszczona przez A. i A. W. (1) ze wszystkimi osobami i rzeczami wraz z wymeldowaniem wszystkich osób. W przeciwnym razie strony cenę ustaliły na kwotę 2.800.000 złotych. Cena miała być pomniejszona o wartość hipotek ustanowionych na rzecz (...) Banku. K. O. zobowiązał się do zapłacenia zadatku w kwocie 300.000 zł do dnia 11 lipca 2006 roku. Sprzedający zobowiązali się do przeniesienia w umowie przyrzeczonej wierzytelności przysługującej im z tytułu ugody zawartej z A. i A. W. (2) z dnia 12 maja 2006 r. w zakresie żądania wydania nieruchomości oraz do wykreślenia z Działu III Księgi Wieczystej roszczenia małżeństwa W. o przeniesienie własność nieruchomości z umowy przedwstępnej z dnia 12 maja 2006 roku.

Wszelkie ustalenia dotyczące przedmiotowej umowy K. O. czynił korzystając z pomocy adwokata.

Po podpisaniu umowy przedwstępnej adwokat poinformował K. O., że w księdze wieczystej prowadzonej dla spornej nieruchomości pojawił się wpis o treści wskazującej na to, że obrót nieruchomość mógł wynikać z przestępstwa.

Niezależnie od tego, pismem z 19 lipca 2006 r. A. W. (1) i A. W. (2) poinformowali K. O. m.in. o podjęciu działań prawnych sprawie ustalenia nieważności udzielonego pełnomocnictwa do sprzedaży nieruchomości i samej czynności sprzedaży, dokonanej w ich imieniu przez M. sp. j. Jednocześnie A. W. (1) i A. W. (2) złożyli w Prokuraturze Rejonowej w N. zawiadomienie o popełnieniu przestępstwa polegającego na wprowadzeniu ich w błąd podczas zawierania umowy pożyczki. Wskazywali, że pożyczkodawca w rzeczywistości nie chciał udzielić im pożyczki, tylko zająć wartą 3.000.000 zł nieruchomość. Postanowieniem z dnia 18.08.2006 r., (...) – k. 791-792 odmówiono jednak wszczęcia śledztwa w tej sprawie. Kilka miesięcy później, dnia 13 lutego 2007 r., sygn. akt (...) Sąd Rejonowy w B., po rozpoznaniu zażalenia pokrzywdzonych A. W. (1) i A. W. (2), utrzymał postanowienie to w mocy.

Niezależnie od tego A. i A. W. (2) dalej deklarowali wolę wywiązania się z umowy przedwstępnej. H. M. i M. P. (1) warunkiem odsprzedania nieruchomości uczynili płacenie im miesięcznego czynszu za dom w kwocie 9.000 złotych. Z tego tytułu A. i A. W. (2) wpłacili na konto (...) należącej do M. sp. J. kwoty 18.000 złotych i 5.180 złotych.

W związku z tymi wydarzeniami oraz pojawieniem się w tej sytuacji wątpliwości co do treści wpisów w księdze wieczystej prowadzonej dla spornej nieruchomości, w dniu 28 sierpnia 2006 r. doszło do podpisania aneksu do umowy przedwstępnej z dnia 10 lipca 2006 r., na mocy którego K. O., H. M. (działający w imieniu K. M.) oraz M. P. (1) (działający w imieniu K. P. (1)) postanowili zmienić § 5 umowy przedwstępnej, rep. (...), w ten sposób, iż przyjęli, że „Umowa przyrzeczona zostanie zawarta, gdy zakończone zostaną postępowania dotyczące bezpośrednio lub pośrednio prawa własności sprzedających, a których to może zasadnie wprowadzić stan niepewności co do przysługującej sprzedającym własności, w szczególności postępowanie prowadzone przez Prokuraturę Rejonową w N. do sygnatury (...), tudzież innych równoznacznych lub następczych w tej sprawie”. Strony postanowiły, że z chwilą prawomocnego zakończenia określonych w akcie postępowań w sposób usuwający zasadne wątpliwości co do przysługującego sprzedającym prawa własności, sprzedający będą mogli wystąpić do K. O. z żądaniem zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie nie krótszym niż po upływie 30 dni od dnia złożenia wymienionemu żądania. Niemniej strony postanowiły, że jeżeli do dnia 31 marca 2007 r. nie nastąpi prawomocne zakończenie wszystkich postępowań, to dokonają oceny pod kątem uzasadnionej niepewności, jaką te postępowania mogą wprowadzić, i na tej podstawie podejmą decyzję co do zawarcia umowy przyrzeczonej lub przedłożenia terminu do jej zawarcia.

Ostatecznie do nabycia nieruchomości przez K. O. nie doszło. Pismem z dnia 15 września 2008 r. złożył on w Sądzie Rejonowym N. oświadczenie o wyrażeniu zgody na wykreślenie z działu III Księgi Wieczystej, nr (...), roszczenia z tytułu przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości z dnia 10 lipca 2006 r.

W dniu 21 września 2006 r. A. i A. W. (2) pozwali H. M., K. M., M. P. (1) i K. P. (1) do Sądu Okręgowego w G. o ustalenie nieważności czynności prawnych dokonanych w formie aktu notarialnego w postaci pełnomocnictwa udzielonego M. sp. j. do sprzedaży nieruchomości przy ul. (...) oraz umowy jej sprzedaży z dnia 2 marca 2006 r. Sprawę tę ostatecznie rozpoznawał Sąd Okręgowy wN., sygn. (...), który prawomocnym postanowieniem z dnia 6 lutego 2007 r. udzielił powodom zabezpieczenia poprzez zakazanie pozwanym zbycia spornej nieruchomości. Zażalenia pozwanych na to postanowienie Sąd Apelacyjny w K. oddalił.

Równolegle jednak A. i A. W. (2) dalej deklarowali wolę wywiązania się z umowy przedwstępnej i odkupienia nieruchomości.

Podczas jednego ze spotkań M. P. (1) i H. M. oraz A. i A. W. (2) ustalili, żeby nieruchomość odkupić na założoną przez W. spółkę. Jednocześnie A. i A. W. (2) zaakceptowali propozycję kupna nieruchomości za cenę 1.400.000 zł.

Wobec powyższych ustaleń J. P. - ojciec A. W. (1) – na podstawie aktu notarialnego z dnia 9 maja 2008 r. zawiązał spółkę z o.o. (...) (...), która miała nabyć przedmiotową nieruchomość. W spółce tej funkcję prezesa zarządu z prawem jednoosobowej reprezentacji objęła A. W. (1).

Niezależnie od tego, w dniu 14 maja 2008 r. doszło do podpisania „Porozumienia”, którego stronami byli: M. sp. j., M. i K. P. (1), (...) spółka (...), reprezentowana przez M. P. (1) oraz M. N. jako prowadzący działalność gospodarczą pod firmą (...).

Strony stwierdziły m.in., że:

- na skutek zawartych między nimi umów współpracy i umów pożyczek występują między nimi nierozliczone należności i roszczenia, dotyczące w szczególności dłużników A. i A. W. (2);

- uzgodniły z A. i A. W. (2), że spłata ich zobowiązań względem M. sp. j. z umowy pożyczki z dnia 26 sierpnia 2005 r. nastąpi przez zapłatę kwoty nie niższej 1.350.000 zł;

- na podstawie odrębnej umowy z dnia 26 sierpnia 2005 r. połowa pożyczonych A. i A. W. (2) przez M. sp. j. pochodziła z pożyczki udzielonej M. sp. j. przez spółkę (...);

- w związku z doprowadzeniem do zawarcia umowy pożyczki pomiędzy M. sp. j. i A. i A. W. (2), M. N. i K. P. (1) przysługiwały roszczenia wobec M. sp. j.

- celem uporządkowania i zakończenia wzajemnych rozliczeń między M. Sp. j. a pozostałymi uczestnikami porozumienia:

- kwota 1.350.000 zł należna od A. i A. W. (2) zostanie wypłacona po połowie na rzecz M. sp. j. i spółki (...) (kwoty po 675.000 zł);

- nadwyżka ponad kwotę 1.350.000 zł zostanie wypłacona na rzecz spółki (...),

- M. P. (1), K. P. (1) i spółka (...) przyjmuje na siebie odpowiedzialność, że M. N. nie będzie dochodził od M. Sp. j. żadnych roszczeń związanych z udzieleniem pożyczki A. i A. W. (2);

- w przypadku gdyby A. i A. W. (2) nie wywiązali się obowiązku wpłaty kwoty 1.350.000 złotych, to wypłata należności spółce sprzedaż; nieruchomości przy ul. (...) w części przypadającej M. i K. P. (1), a spłata należności M. sp. j. nastąpi ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości przy ul. (...) w części przypadając H. i K. M..

W dniu 14 maja 2008 r. doszło do zawarcia pisemnej ugody pomiędzy A. i A. W. (2) oraz H. M., K. M., M. P. (1) i K. P. (1). Z ugody tej wynika zobowiązanie stron do zawarcia aneksu do umowy sprzedaży nieruchomości z dnia 2 marca 2006 r., na mocy którego zmianie ulegną wysokość, termin i sposób zapłaty ceny, a to w ten sposób, że zostanie ona obniżona do kwoty 1.434.000 zł i będzie płatna częściowo w kwocie 300.000 zł w formie przejęcia długu wynikającego umowy pożyczki z dnia 26 sierpnia 2005 r., a pozostała kwota 1.134.000 zł zostanie zapłacona firmie (...) sp. j., celem zaspokojenia jej pozostałych roszczeń z umowy pożyczki (§ 1). H. M., K. M., M. P. (1) i K. P. (1) zobowiązali się sprzedać nieruchomość spółce wskazanej przez A. i A. W. (2), tj. (...) (...) za cenę 1.434.000 zł, płatną w kwocie 675.000 zł na rzecz H. i K. M. oraz w kwocie 759.000 zł na rzecz M. i K. P. (1) (§ 2, 3 ust 1).

Strony ugody ustaliły m.in., że:

a) w dniu 15 maja 2008 r. zostanie zawarta umowa przedwstępna, pod warunkiem wpłaty przez kupującego kwoty 300.000 zł tytułem zadatku (po 150.000 zł na rzecz małżonków M. i P.);

b) w dniu podpisania umowy przedwstępnej A. i A. W. (2) dokonają cofnięcia pozwu w sprawie zawisłej przed Sądem Okręgowym N., sygn. (...)z ich powództwa przeciwko H. M., K. M., M. P. (1) i K. P. (3) o ustalenie nieważności czynności sprzedaży nieruchomości;

c) umowa przyrzeczona zostanie zawarta do dnia 31 października 2008 r. pod warunkiem, że pozostała część ceny (kwota 1.134.000 złotych) zostanie zapłacona, przy czym do dnia 31 maja 2008 r. mają być zapłacone kwoty: 525.000 złotych na rzecz H. i K. M. oraz 609.000 złotych;

d) wpłaty należne H. i K. M. będą mogły być dokonane na rzecz M. sp. j., co w ramach wielostronnych porozumień będzie powodowało zaspokojenie odpowiedniej części roszczeń H. i K. M. względem A. i A. W. (2), roszczeń A. i A. W. (2) względem H. i K. M. oraz roszczeń M. sp. j. względem A. i A. W. (2),

e) wpłaty należne M. i K. P. (1) będą mogły być dokonane na rzecz spółki (...) z siedzibą na Cyprze, co także będzie powodowało zaspokojenie wzajemnych roszczeń M. i K. P. (1) względem A. i A. W. (2), roszczeń A. i A. W. (2) względem M. i K. P. (1), roszczeń M. sp. j. względem A. i A. W. (2) oraz roszczeń spółki (...) względem M. sp. j.

f) H. M., K. M., M. P. (1) i K. P. (1) będą odpowiedzialni za to, że po zawarciu ugody i jej wykonaniu M. sp. j. nie będzie dochodzić od A. i A. W. (2) jakichkolwiek roszczeń z tytułu umowy pożyczki, wyrazi zgodę na wykreślenie hipotek ustanowionej dla zabezpieczenia roszczeń z umowy pożyczki oraz spółka ta zwróci A. i A. W. (2) weksle wystawione w związku z zawarciem umowy pożyczki, ewentualnie je zniszczy;

g) ugoda stanowi całkowite uregulowanie wzajemnych roszczeń;

h) kupujący udzielą H. i K. M. nieodwołalnego pełnomocnictwa notarialnego do rozwiązania umowy przedwstępnej sprzedaży oraz do zrzeczenia się roszczeń kupującego wynikających z umowy przedwstępnej, które to pełnomocnictwo wejdzie w życie z dniem 1 listopada 2008 r.

H. M., K. M., M. P. (2) i K. P. (2) oświadczyli ponadto w ugodzie, że wygasły roszczenia K. O. o zawarcie umowy sprzedaży i przyjmują na siebie odpowiedzialność za to, że K. O. nie będzie dochodził roszczenia z tego tytułu, które wpisane zostało do Księgi Wieczystej (§ 7).

Aktem notarialnym z 14 maja 2008 r., Rep. (...)w Kancelarii Notarialnej w C. przed notariuszem K. P. (2) pozwana K. M. udzieliła pełnomocnictwa do zmiany umowy sprzedaży z 2 marca 2006 r., zawarcia umowy przedwstępnej z (...) (...) Spółka z oo. W K. oraz do zbycia udziału w nieruchomości objętej KW (...) mężowi H. M..

Pismem z 14 maja 2008 r. A. W. (1) i A. W. (2) cofnęli pozew w tej sprawie, powołując się na zawarcie między stronami procesu ugody.

Postanowieniem z dnia 15 maja 2008 r., sygn. akt (...) Sąd Okręgowy w N. postępowanie w sprawie umorzył.

W dniu 15 maja 2008 r. doszło do zawarcia pomiędzy H. M., K. M., M. P. (1) i K. P. (1) oraz spółką (...) (...) Sp. z o.o. reprezentowaną przez A. W. (1) przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości przy ul. (...). Na podstawie tej umowy H. M., K. M., M. P. (1) i K. P. (1) zobowiązali się – pod warunkiem wykreślenia Działu III Księgi Wieczystej ograniczenia w rozporządzeniu nieruchomością w postaci udzielonego zabezpieczenia postępowania poprzez zakazanie zbywania - do sprzedaży spółce (...) (...) całości udziałów w nieruchomości za kwotę 1.434.000 złotych w terminie do dnia 31 października 2008 r. Spółka (...) (...) zobowiązała się nieruchomość w tym terminie kupić. Sprzedający potwierdzili odbiór od kupującego kwoty 300.000 złotych tytułem zadatku, który będzie zaliczony na poczet ceny. Zapłatę ceny ustalono w ten sposób, że z pozostałej do zapłaty kwoty łącznej 1.134.000 zł (kwota pomniejszona zadatek) H. i K. M. otrzymają 525.000 złotych, a M. i K. P. (1) kwotę 609.000 złotych w terminie nie później niż w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy. Stawający zgodnie oświadczyli, że jeżeli do dnia zawarcia umowy nie zostanie prawomocnie wykreślony wpis roszczenia K. O., to nie będzie to stanowiło podstawy do odmowy zawarcia umowy sprzedaży przez którąkolwiek ze stron, przy czym H. M. i M. P. (1) oświadczyli, że to roszczenie K. O. wygasło i oni przejmują odpowiedzialność, K. O. nie będzie dochodził względem kupującego roszczeń ze wskazanego wpisu w Księdze Wieczystej.

W dniu 17 listopada 2008 r. A. W. (1) - działając jako prezes zarządu spółki z o.o. (...) (...) uprawniony do jednoosobowej reprezentacji - oświadczyła przed notariuszem, że przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości z dnia 19 maja 2008 r., rep. (...)(w § 1 aktu notarialnego błędnie wskazano datę zawarcia umowy „19 maja 2008 r.” zamiast prawidłowo „15 maja 2008 r.”) nie doszła do skutku z przyczyn leżących po stronie spółki (...) (...), tak samo jak niewypełnienie przez tego kupującego zobowiązania z § 5 wskazanej umowy, za wyjątkiem zapłaty zadatku w kwocie 300.000 złotych, który został zapłacony. A. W. (1) oświadczyła także, że spółka nie będzie mogła dochować wyznaczonego na dzień 28 listopada 2008 r. terminu zawarcia przyrzeczonej umowy z przyczyn leżących po jej stronie i wyznaczyła nowy termin na dzień 19 grudnia 2008 r., a ponadto zastrzegła, że jeżeli w terminie do dnia 19 grudnia 2008 r. przed podpisaniem umowy obejmującej przeniesienie własności nieruchomości przy ul. (...) nie zostanie zapłacona cena sprzedaży, reprezentowana przez nią spółka nie będzie żądała zwrotu kwoty 300.000 złotych. Jednocześnie w imieniu spółki (...) (...) A. W. (1) udzieliła M. P. (1) i H. M. pełnomocnictwa do wyrażenia zgody na wykreślenie roszczenia o zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości (§ 9 umowy przedwstępnej).

K. Ż. nie prowadził nigdy wcześniej działalności związane z obrotem nieruchliwościami czy wynajmem lokali. Zajmował się produkcją mebli, następnie prowadził stację paliw. W latach 2006-2007 postanowił sprzedać stację paliw i uruchomić okręgową stację kontroli pojazdów. Cała inwestycja miała kosztować około 3 mln zł. Ze sprzedaży stacji paliw pozwany miał odpowiednie środki, działkę, projekt i pozwolenie budowalne. Miał przystąpić do realizacji inwestycji. W tym czasie znalazł jednak w gazecie ogłoszenie z ofertą sprzedaży kamienicy w N.. Zaczął się zastanawiać nad zakupem takiej nieruchomości i zainwestowaniu w ten sposób posiadanych środków w wynajem lokali. Kiedy zadzwonił pod wskazany w ogłoszeniu adres, skierowano go pod adres przy ul. (...), gdzie najemcy pokażą mu nieruchomość. Ponieważ nie była tam W., zostawił tam swój numer wskazując, że znalazł się tam z powodu ogłoszenia. Po kilku dniach oddzwonił A. W. (2). Po wymianie zdań spotkał się z A. i A. W. (2) w spornej kamienicy. Podczas rozmowy usłyszał, że W. mieszkają w tej nieruchomości, mają umowę przedwstępną na zakup tej nieruchomości, kiedyś byli jej właścicielami, ale musieli ją sprzedać ponieważ potrzebowali pieniędzy gdy nie dostali kredytu konsolidacyjnego. Ponieważ zależało mu głównie na trzech dolnych kondygnacjach kamienicy – na wynajem – natomiast W. deklarowali, że chcieliby, aby rodzice oraz brat pozwanej A. W. (1) mogli nadal mieszkać w kamienicy, wspólnie ustalili, że W. załatwią pieniądze na zakup dwóch wyższych kondygnacji (w tym jedna w skosach), a trzy przypadną K. Ż.. Za trzecim razem spotkali się wyjeżdżając wspólnie do H. M.. Ponieważ nie było M. P. (1), H. M. zaproponował mu sprzedaż ½ części w prawie własności. Nie zgodził się na to. Padła kwota 1,5 mln zł, pozwany był gotów na to przystać, ale jadąc do R. pozwany nie wiedział jeszcze o hipotekach. Tam ususzał ogólna informacje o tym, że nieruchomość obciążona jest hipoteką w CHF.

Po powrocie od H. M. K. Ż. zlecił ustalenie stanu nieruchomości adw. G. R.. Otrzymał potwierdzenie obciążania nieruchomości hipoteka bankową oraz hipoteką na rzecz formy M. Sp. j.

Kolejno K. Ż. podjął się też ustalenia – przez pełnomocnika adw. G. R. – warunków porozumienia dotyczącego spłaty kredytu A. i A. W. (2) w (...) Bank (...) S.A. Bank w rozmowach tych reprezentował J. B.. Ramowe warunkami pełnomocnik K. Ż. przedstawił bankowi w piśmie z 16 stycznia 2009 roku. Zakładały one (pkt. 5), że A. i A. W. (2) oraz K. Ż. nabędą sporną nieruchomość na zasadach współwłasnością, przy czym udział K. miał być znacząco większy. Porozumienie miało być zawarte między bankiem a A. i A. W. (2), natomiast K. Ż. miał być gwarantem spłaty całego kredytu ewentualnie również przejąłby część długim do określonej kwoty. W zamian bank miałby wystąpić z wnioskiem o zawieszenie egzekucji. W sprawie zawarcia porozumienia z (...) Bank (...) S.A. ten sam adwokat dysponował też pełnomocnictwem A. i A. W. (2).

W toku dalszych ustaleń okazało się, że A. i A. W. (2) nie będą mieli jednak pieniędzy na zakup dwóch kondygnacji. K. Ż. zdecydował, że zakupi nieruchomość sam za kwotę 1,5 mln zł. Nie umawiał się wówczas z W. na to, że odkupią oni od niego kamienicę za określoną kwotę. Wyliczył, że po spłacie banku oraz komornika inwestycja będzie go kosztować około 2,5 mln – 2,7 mln zł.

W dniu 2 stycznia 2009 r. w K. doszło do podpisania przez A. W. (1), A. W. (2), M. P. (1), K. P. (1) K. M., H. M., M. sp. j. oraz reprezentowaną przez jej pełnomocnika i jednocześnie dyrektora T. B. spółkę (...) porozumienia wielostronnego. Ustalono nim, że:

- ostateczne zobowiązanie A. W. (1) i A. W. (2) wobec M. sp. j. z tytułu umowy pożyczki z 26 sierpnia 2005 r. wynosi 1.500.000 zł i M. sp. j. zrzeka się wszelkich innych roszczeń z powyższego tytułu;

- M. sp. j. jest dłużnikiem spółki (...) z tytułu zawartej w dniu 26 sierpnia 2005 r. umowy pożyczki i zobowiązane dłużnika wobec cypryjskiej spółki wynosi 750.000 złotych, a ona zrzeka się wszelkich innych roszczeń z tego tytułu;

- M. P. (1) i K. P. (1) są dłużnikami A. W. (1) i A. W. (2) z tytułu zapłaty ceny za udziały w nieruchomości w N. przy ul. (...) i wobec tego ustala się zobowiązanie dłużników na kwotę 750.000 zł, a A. W. (1) i A. W. (2) zrzekają się wszelkich roszczeń z tego tytułu;

- H. M. i K. M. są dłużnikami A. W. (1) i A. W. (2) z tytułu zapłaty ceny za udziały w nieruchomości w N. przy ul. (...) i wobec tego ustala się zobowiązanie dłużników na kwotę 750.000 zł, a A. W. (1) i A. W. (2) zrzekają się wszelkich roszczeń z tego tytułu.

Ponadto, na podstawie porozumienia doszło do przejęcia długu oraz dokonania potrąceń, a to:

- M. sp. j. przejęła dług M. P. (1) i K. P. (1) wobec A. W. (1) i A. W. (2) w kwocie 750.000 zł;

- M. sp. j. przejęła dług H. M. i K. M. wobec A. W. (1) i A. W. (2) w kwocie 750.000 zł;

- przejęcie długu - według porozumienia - spowodowało, że M. sp. j. oraz A. W. (1) i A. W. (2) stali się wobec siebie dłużnikiem i wierzycielem na kwotę 1.500.000 zł, a wobec doszło do potrącenie wzajemnych wierzytelności, które umarzają się;

- spółka (...) przejęła dług M. P. (1) i K. P. (1) wobec M. sp. j. w kwocie 750.000 zł z tytułu świadczenia należnej M. sp. j. od M. P. (1) i K. P. (1) za przejęcie ich długu przez M. sp. j. w kwocie 750.000 zł. W ten sposób spółka (...) sp. j. stali się wzglądem siebie wierzycielem i dłużnikiem na kwotę 750.000 złotych i wobec tego spółki dokonały wzajemnego potrąceń wskazanej wierzytelności.

Każda ze stron oświadczyła przy tym w swoim imieniu, że nie znajduje się w tzw. przymusowym położeniu, posiada pełne rozeznania w zakresie czynności objętych porozumieniem, nie znajduje się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenia woli, nie występują żadne okoliczności uniemożliwiające zawarcie i pełne wykonanie tego porozumienia.

W dniu 5 lutego 2009 r. doszło pomiędzy H. M., K. M., M. P. (1) i K. P. (1) oraz K. Ż. do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości przy ul. (...).

W treści umowy odnotowano, że A. W. (1) reprezentująca spółkę (...) (...) wezwała H. M., K. M., M. P. (1) i K. P. (1) do zawarcia w dniu 19 grudnia 2008 r. o godz. 12.00 umowy przyrzeczonej aktem notarialnym z dnia 15 maja 2008 roku. H. M. i M. P. (1) oświadczyli, że stawili się w tym dniu celem zawarcia umowy, jednak nie doszło do tego z powodu niepowiadomienia notariusza o zamiarze zawarcia umowy oraz niestawiennictwa strony zobowiązanej do zbycia. Wobec tego H. M. imieniem własnym oraz imieniem żony K. M. i M. P. (1) imieniem własnym oraz imieniem żony K. P. (1), a także A. W. (1) w imieniu własnym, spółki (...) (...) oraz J. P. zrzekli nawzajem wszelkich roszczeń o zawarcie przyrzeczonej umowy z dnia 15 maja 2008 r. H. M. w imieniu M. sp. j. oświadczył, że umowna hipoteka kaucyjna w wysokości 1.000.000 złotych zabezpieczająca pożyczkę z dnia 26 sierpnia 2005 r. oraz odsetki i inne koszty wygasła z uwagi na spełnienie przez pożyczkobiorców - A. i A. W. (2) świadczenia, co wymienieni potwierdzają i wobec tego w imieniu M. sp. j. wyraził zgodę na wykreślenie hipoteki (§ 1 pkt 4 i § 3). K. Ż. oświadczył z kolei, że pokryje koszty egzekucji prowadzonych do spornej nieruchomości z wniosku wierzyciela hipotecznego - (...) Banku.

Na podstawie przedmiotowej umowy (§ 4) H. M., K. M., M. P. (1) i K. P. (1) sprzedali swoje udziały w nieruchomości przy ul. (...) K. Ż., do jego majątku osobistego, za cenę 1.500.000 zł (po 750.000 zł każde z małżeństw). Cena miała być zapłacona poprzez wpłatę kwoty 1.000.000 zł do depozytu notariusza, co nastąpiło. K. Ż. postanowił, że kwoty po 500.000 zł zostaną przekazane H. M. i M. P. (1) przez notariusza na rachunki bankowe wymienionych w terminie 3 dni od dnia, w którym nastąpi wpis w Dziale II Księgi Wieczystej oraz wzmianki o przyjęciu wniosku o wykreślenie hipoteki kaucyjnej na kwotę 1.000.000 zł (§ 5). Pozostałej części ceny (500.000 zło) K. Ż. miał dokonać na konto depozytowe notariusza do dnia 10 lutego 2009 r., przy czym okazał on polecenie przelewu tej sumy, które jeszcze nie zostało potwierdzone na rachunek bankowym notariusza. Postanowił on, że ten depozyt zwolni w ten sposób, że kwot po 250.000 złotych H. M. i M. P. (1) w terminie 7 dni roboczych po dniu, w którym nastąpi prawomocny wpis własności na rzecz K. Ż. hipoteki kaucyjnej do kwoty 1.000.000 złotych. K. Ż. oświadczył, że przedmiot umowy został mu wydany w posiadanie (§ 6). M. P. (1) i H. M. oświadczyli, że zobowiązują się wypłacić K. Ż. 2.500.000 zł w przypadku, gdy oświadczenia złożone przez nich w § 1 pkt 2 aktu (stan prawno-faktyczny nieruchomości) okażą się nieprawdziwe i poddali się egzekucji w zakresie tego zobowiązania (§ 7).

Przy umowie sprzedaży K. Ż. miał adwokata i działał z ostrożnością. Zdecydował się na zapłatę przez depozyt notarialny, która to forma miała zapewnić mu większe bezpieczeństwo podczas tej transakcji. Stan prawny nieruchomości nie wzbudził żadnych wątpliwości u notariusza sporządzającego umowę.

W następstwie poczynionych wcześniej uzgodnień, w dniu 3 marca 2009 r., tj. po nabyciu nieruchomości przez K. Ż., doszło do podpisania porozumienia w sprawie spłaty roszczeń pomiędzy (...) Bankiem (...) S. A. w W. a K. Ż., A. W. (1), A. W. (2) oraz (...) (...) Sp. z o.o. w organizacji w K. reprezentowaną przez A. W. (2). W porozumieniu tym Bank oświadczył, a dłużnicy potwierdzili, że na dzień zawarcia porozumienia roszczenia banku zasądzone nakazem zapłaty w postępowaniu nakazowym z 5 marca 2007 r., sygn. akt (...) Sądu Okręgowego w N. wynoszą 260.587,13 CHF z tytułu kapitału, 3.635,38 CHF tytułem odsetek umownych oraz 7.158,21 CHF tytułem odsetek karnych. K. Ż. nabywając obciążoną hipoteką nieruchomość objętą księgą wieczystą (...) stał się w zakresie tej należności dłużnikiem rzeczowym banku. Jako dłużnik rzeczowy, zgodnie z umową przystąpienia do długu z dnia 3 marca 2009 r. stał się też dłużnikiem osobistym banku z tytułu długu zasądzonego nakazem zapłaty w postępowaniu nakazowym z 5 marca 2007 r., sygn. akt (...) któremu Sąd Okręgowy w N.nadał klauzulę wykonalności w dniu 6 września 2007 r. z ograniczeniem do kwoty 177.000 zł. K. Ż. zobowiązał się do bezzwłocznej wpłaty na rzecz banku 100.000 zł. Ponadto stwierdzono, że K. Ż. umową z 16 lutego 2009 r. wynajął spółce (...) (...) Sp. z o.o. w organizacji w K. nieruchomość położoną w N. przy ul. (...). Umową z 17 lutego 2009 r. (...) (...) Sp. z o.o. podnajęła (...) s.c. G. S. i R. K. pierwszą kondygnację ww. nieruchomości. Postanowiono, że (...) (...) Sp. z o.o. dokona odrębną umową cesji wierzytelności czynszu za wynajem części nieruchomości na rzecz (...) Banku. Cesja miała obejmować część czynszu na kwotę 7.000 zł miesięcznie. Ponadto dłużnicy A. i A. W. (2) zobowiązali się dokonać spłat: 60.000 zł do 30 listopada 2009 r., 30.000 zł do 30 stycznia 2010 r., 60.000 zł do 30 listopada 2010 r., 30.000 zł do 30 stycznia 2011 r., pozostałej kwoty zadłużenia i odsetek do 15 grudnia 2011 roku.

W tym samym dniu 5 lutego 2009 r. A. i A. W. (2) na mocy podpisanych przez siebie „Porozumień wekslowych”, wystawili na po 23 weksle o nominale 2.400 złotych oraz jeden weksel o nominale 252.400 zł (łączny ich nominał wynosił 307.600 zł), które na ich żądanie poręczył A. W. (3) - ojciec A. W. (2), a które – jako remitenci – kupowali H. M. i M. P. (1) za kwoty po 250.000 zł. A. i A. W. (2) zobowiązali się do ich wykupienia za wartość nominalną (307.600 złotych) w terminie do dnia 28 stycznia 2011 r. oraz pokwitowali na porozumieniu odbiór gotówki. Ponadto, udzielili oni hipotecznego zabezpieczenia wykupu weksli na innej nieruchomości do kwoty 307.000 zł.

W związku z faktem, iż mimo upływu terminów i trzykrotnego przedstawienia pozwanym weksli do wykupu, dokonali oni wykupu tylko pierwszego spośród 24 wystawionych weksli, brakiem wykupu przedstawionych weksli, H. M. wystąpił przeciwko A. W. (1) i A. W. (2) z powództwem o zapłatę kwoty 305.200 zł.

Nakazem zapłaty z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt (...), wydanym w postępowaniu nakazowym Sąd Okręgowy w G. powództwo to uwzględnił.

Wyrokiem z 21 lutego 2014 r., sygn. akt (...) Sąd Okręgowy w G. utrzymał wskazany nakaz zapłaty w postepowaniu nakazowym w mocy.

Wyrokiem z 3 czerwca 2015 r., sygn. akt (...) Sąd Apelacyjny w K. oddalił apelację pozwanych A. W. (1) i A. W. (2) od tego orzeczenia.

Aktem notarialnym z 27 kwietnia 2010 r., Rep.(...) H. M. ustąpił ostatecznie pierwszeństwa hipotecznego na rzecz (...) Bank S.A. z siedzibą w W. pod warunkiem spłaty na swoją rzecz kwoty 200.000 zł zabezpieczonej hipoteką ujawnioną w dziale IV księgi wieczystej (...) (ul. (...)) w terminie do 31 maja 2010 roku.

W dniu 21 października 2011 r. pozwany A. W. (2) oraz H. M. zawarli porozumienie, na podstawie którego dla zabezpieczenia wierzytelności H. M., ten ostatni zgodzi się na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej (...) (ul. (...)), w zamian za ustanowienie hipoteki na nieruchomości objętej księgą wieczystą (...) (ul. (...). (...) w N.) stanowiącej formalnie własność rodziców pozwanego. Przedstawiono do tego operat szacunkowy z 20 maja 2011 r. opracowany przez J. W., gdzie wartość nieruchomości przy ul. (...). (...) określono kwotą 1.816.459 zł.

Ostatecznie aktem notarialnym z 21 października 2011 r., Rep. (...) pozwany A. W. (2) działając w imieniu i na rzecz swojego ojca A. W. (3)oraz matki M. W. ustanowił hipotekę kaucyjną do sumy 307.600 zł na nieruchomości objętej księgą wieczystą (...). W zamian H. M. zwolnił hipotekę na nieruchomości objętej księgi wieczystej (...).

Po upływie około 1,5 miesiąca od zakupu przez K. Ż. nieruchomości, otrzymał od A. W. (2) propozycję odkupienia kamienicy za 3,8 mln zł. Zapewniał, że będą w stanie zebrać te pieniądze. Po przeliczeniu kosztów oraz konsultacji z adwokatem pozwany przystał na tę propozycję.

W dniu 2 kwietnia 2009 r. doszło do zawarcia pomiędzy K. Ż. a spółką (...) (...) Sp. z o.o. reprezentowaną przez A. W. (2) (jako prezesa zarządu powołanego na tę funkcję 12 lutego 2009 r.) przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości przy ul. (...). (...). Na podstawie tej umowy K. Ż. zobowiązał się do sprzedaży spółce (...) (...) Sp. z o.o. nieruchomości za kwotę 3.800.000 zł w terminie do dnia 7 lutego 2011 r., a A. W. (2) w imieniu spółki (...) (...) zobowiązał się nieruchomość w tym terminie kupić (§ 3). A. W. (2) i A. W. (1) oświadczyli, że na poczet przyszłej ceny zobowiązują się zapłacić sprzedającemu 13.500 zł do dnia 10 sierpnia 2009 r., a następnie miesięcznie, do 10 dnia następnego miesiąca, aż do czasu zawarcia umowy, kwotę po 13.500 zł (§ 4 - 1). Kwoty te miały być zadatkiem. Pozostała część ceny miała być zapłacona w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy. K. Ż. wyraził zgodę, aby do przyrzeczonej umowy przystąpili A. i A. W. (2) w miejsce spółki (...) (...) (§ 7). Termin zawarcia umowy upływał w dniu 7 lutego 2011 r., o godz. 17.00.

Do wykonania umowy przedwstępnej z 2 kwietnia 2009 r. nie doszło.

W dniu 7 lutego 2011 r. przed notariuszem stawili się A. W. (1), która działa w imieniu własnym oraz spółki (...) (...), a także A. W. (2). Oświadczyli oni, że nie może dojść do zawarcia przyrzeczonej umowy, albowiem ani oni - jako osoby fizyczne - ani też spółka (...) (...) nie posiadają środków na zakup nieruchomości. Oświadczyli ponadto, że oni oraz spółka (...) (...) nie dokonali żadnych wpłat na rzecz K. Ż. tytułem zadatku, czy zaliczki na poczet umowy (§ 2). Strony zrzekły się wzajemnych roszczeń z umowy z dnia 2 kwietnia 2009 r. A. W. (1) w imieniu wskazanej spółki wyraziła zgodę na wykreślenie z Działu III Księgi Wieczystej roszczenia o zawarcie mowy sprzedaży (§ 3).

W dniu 7 lutego 2011 r. wniosek o kredyt inwestycyjny złożony przez (...) (...) Sp. z o.o. w (...) Bank (...) był jeszcze w trakcie analizy kredytowej.

Pismem z 6 marca 2010 r. K. Ż. wezwał A. i A. W. (2) działających w imieniu i na rzecz (...) (...) do zapłaty kwot należnych na podstawie § 4 pkt. 1 umowy przedwstępnej sprzedaży z 2 kwietnia 2009 roku.

W pisemnej odpowiedzi na to wezwanie A. W. (1) i A. W. (2) oświadczyli, że od realizacji zobowiązania określonego w § 4 pkt. 1 umowy przedwstępnej się nie uchylają.

W okresie od 1 marca 2009 r. do 28 lutego 2012 r. spółka (...) (...) Sp. z o.o. z siedzibą w K. na poczet spłaty wymagalnego kredytu udzielonego Umową o kredyt w CHF nr(...) (...) dokonała wpłaty w łącznej kwocie 288.000 zł. Na sumę tę złożyły się: dokonane bezpośrednio przez spółkę (...) (...) Sp. z o.o. wpłaty gotówkowe w łącznej kwocie 57.000 zł (7.000 zł w dniu 2 grudnia 2010 r., 20.000 zł w dniu 10 grudnia 2010 r. oraz 30.000 zł w dniu 31 stycznia 2011 r.) oraz 33 wpłaty po 7.000 zł (łącznie 231.000 zł) dokonane przez (...) s.c. G. S. i R. K. na podstawie umowy o przelew wierzytelności z dnia 12 marca 2009 roku.

Przed Sądem Okręgowym w N.zawisła sprawa z powództwa A. i A. W. (2) o ustalenie m.in. nieważności pełnomocnictw z dnia 25 sierpnia 2005 r. i umowy sprzedaży nieruchomości z dnia 2 marca 2006 oraz ustalenie bezskuteczności umowy sprzedaży nieruchomości z dnia 5 lutego 2009 r. - sygn. (...).

W toku postępowania Sąd Okręgowy udzielił powodom A. W. (1) i A. W. (2) zabezpieczenia roszczenia na czas trwania postępowania poprzez wpisanie w dziale II księgi wieczystej (...) ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu. Na skutek zażalenia pozwanych K. Ż., M. P. (1) i K. P. (1), postanowieniem z 23 października 2013 r. Sąd Apelacyjny w Krakowie zmienił to postanowienia w ten sposób, że wniosek powodów o udzielenie zabezpieczenia oddalił.

W postępowaniu tym pismem z 27 marca 2013 r. udział zgłosił Prokurator Okręgowy w G..

Pismem z dnia 2 czerwca 2014 r. A. i A. W. (2) cofnęli pozew i Sąd Okręgowy w N. nieprawomocnym postanowieniem z dnia 17 lipca 2014 r. umorzył postępowanie.

Przed Sądem Rejonowym w N. toczyło się też postępowanie z wniosku J. P. z udziałem K. Ż. o zasiedzenie nieruchomości objętej niniejszym postępowaniem. Postanowieniem z 22 listopada 2012 r., sygn. akt (...) Sąd Rejonowy w N. wniosek ten oddalił.

W dniu 22 grudnia 2011 r. Prokuratura Okręgowa w G. wszczęła śledztwo pod sygn. akt (...)).

Pismem z 1 marca 2012 r. A. i A. W. (2) poinformowali K. Ż. o wszczęciu przez Prokuraturę Okręgową postępowania w celu wykrycia przestępstwa wyłudzenia własności nieruchomości ((...)).

W sprawie wniesiony został akt oskarżenia.

Postępowanie nie zostało jeszcze zakończone.

W dniu 3 stycznia 2013 r. A. i A. W. (2) pozwali K. Ż. do Sądu Rejonowego w N. o uzgodnienie treści księgi wieczystych z rzeczywistym stanem prawnym, a to poprzez wpisanie ich w Dziale II Księgi Wieczystej jako właścicieli nieruchomości w N. przy ul. (...). Sąd ten nieprawomocnym wyrokiem z dnia 2 października 2014 r. sygn. (...)powództwo to oddalił. Na skutek apelacji powodów akta przedstawiono Sądowi Okręgowemu w N., który postępowanie apelacyjne w sprawie zawiesił – do czasu prawomocnego zakończenia postępowania w niniejszej sprawie.

Na dzień 29 lipca 2013 r. sporna nieruchomość oszacowana została na kwotę 2.986.378 zł.

Przed Sądem Rejonowym w N. do sygn. akt(...) toczyło się też postępowanie z powództwa A. W. (1) i A. W. (2) przeciwko (...) Bank (...) S.A. oraz K. Ż. o zwolnienie z pod egzekucji nieruchomości objętej księgą wieczystą (...).

A. W. (2) i A. W. (1) w latach 2012-2014 parokrotnie podejmowali ponadto próby wpisania w dziale III księgi wieczystej (...) ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu w przedmiocie nieważności umowy zawartej w dniu 2 marca 2006 r., Rep. (...).

Równolegle A. W. (2) nadal korespondował z H. M., proponując mu między innymi złożenie wzajemnych oświadczeń, które pozwoliłyby uznać poszczególne czynności związane z obrotem sporną nieruchomością za nieważne.

W dacie zawarcia umowy pożyczki z 26 sierpnia 2006 r. pozwani A. i A. W. (2) byli też właścicielami wspomnianej już na wstępie nieruchomości składającej się z działki (...) o pow. 0,0262 ha położonej w N. przy ul. (...), objętej księgą wieczystą (...) (przylegającej do spornej działki (...)).

W dniu 22 marca 2007 r., umową sprzedaży Rep. (...), A. i A. W. (2) zbyli przedmiotową nieruchomość na rzecz I. D. zam. w B. za cenę 433.000 zł. W dacie aktu A. W. (1) i A. W. (2) pokwitowali przyjęcie 3.000 zł, a pozostała kwota ta miała zostać zapłacona w następujący sposób: sumy 34.283,43 zł, 9,763,22, 2.391,94 zł na rachunki (...) Oddział w N., 266.488,31 zł na rachunek (...) Bank (...) S.A., pozostałe 117.073,10 zł na rachunek A. W. (2) w (...) Banku.

Na dzień umowy nieruchomość obciążona była: hipoteką kaucyjną do kwoty 478.100 zł na rzecz (...) Bank (...) S.A. (na zasadach określonych w zaświadczeniu tegoż banku z 9 marca 2004 r.); hipoteką przymusową kaucyjną do kwoty 4.523 zł na rzecz (...) Oddział w N. (decyzja określająca wysokość należności z tytułu składek z 23.05.2006 r.); hipoteką przymusową kaucyjną do kwoty 20.957 zł na rzecz (...) Oddział w N. (decyzja określająca wysokość należności z tytułu składek z 16.05.2006 r.).

W tym czasie działka zabudowana była budynkiem mieszkalno-użytkowym, trzykondygnacyjnym, podpiwniczonym krytym dachówką, o pow. użytkowej około 240 m ², znajdującym się w stanie surowym zamkniętym.

Na zakup nieruchomości oraz wykończenie domu mieszkalnego Bank (...) S.A. udzielił I. D. kredytu mieszkaniowego (...) (...) (...) w kwocie 492.000 zł.

W dniu 27 marca 2009 r. A. W. (2) działając z jednej strony jako pełnomocnik I. D., z drugiej jako prezes spółki (...) (...) Sp. z o.o. w organizacji z siedzibą w K. zawarł umowę Rep. (...), na pomocy której I. D. sprzedała przedmiotową nieruchomość objętą księgą wieczystą (...) położoną przy ul. (...) w N. na rzecz (...) (...) Sp. z o.o. w organizacji z siedzibą w K. za cenę 200.000 zł.

W dacie umowy nieruchomość obciążona była: hipoteką kaucyjną do kwoty 478.100 zł na rzecz (...) Bank (...) S.A.; hipoteką umowną zwykłą w kwocie 492.000 zł na rzecz Banku (...). S.A.; hipoteką umowną kaucyjną na rzecz Banku (...). S.A.; hipoteką kaucyjną do kwoty 307.600 zł na zabezpieczenie wykupu weksli na rzecz M. P. (1); hipoteka kaucyjne do kwoty 307.000 zł na rzecz H. M.. Do umowy dołączono zezwolenie wydane przez (...) Bank (...) S.A. z 18 kwietnia 2007 r., w którym bank ten zrzeka się hipoteki kaucyjnej do kwoty 478.100 zł wobec całkowitej spłaty kredytu.

W akcie zapisano, że działka (...) zabudowana jest domem mieszkalnym w stanie surowym przeznaczonym do rozbiórki.

W dniu 12 sierpnia 2014 r. odbyła się I licytacja nieruchomości stanowiącej działkę (...) przy ul. (...) w N., oszacowanej na kwotę 776.000 zł.

Ostatecznie postanowieniem z 5 grudnia 2014 r., sygn. akt (...)Sąd Rejonowy w N. przysądził własność nieruchomości przy ul. (...) w N., składającej się z działki ewidencyjnej (...) na rzecz Zakładu (...) Sp. z o.o. w N..

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okregowy zważył, że powództwo nie jest zasadne. Odnośnie umowy pożyczki, jaką A. i A. W. (2) zawarli z M. Sp. j. w dniu 26 sierpnia 2005 roku Sąd stwierdził, że analiza treści i celu opisanej umowy pożyczki nie daje podstaw do przyjęcia, że zawarta została z rażącym pogwałceniem granic swobody kontraktowej i pokrzywdzeniem pożyczkobiorców. Ocena prawna dokonanych w sprawie ustaleń stanu faktycznego, zrealizowana w oparciu o dyrektywy wykładni oświadczeń woli i umów z art. 65 § 1 i 2 k.c., pozwala na jednoznaczne stwierdzenie, że A. i A. W. (2) oraz M. sp. j. zawarli w dniu 26 sierpnia 2005 r. ważnie umowę pożyczki. Niewątpliwie w sprawie nie występuje bezwzględna nieważność czynności prawnej wskutek naruszenia prawa. Brak też podstaw do stwierdzenia nieważnosci czynności ze względu na sprzeczność z zasadami współżycia społecznego (art. 58 §2 k.c.). Przede wszystkim nie zostało wykazane, że rzeczywistym – jak twierdzi powód – celem, dążeniem i zamiarem spółki (...). j. nie było udzielenie A. i A. W. (2) odpłatnej pożyczki, lecz przejęcie należącej do nich nieruchomości za ułamek jej wartości, a następnie wymuszanie na dłużnikach dalszych świadczeń pieniężnych w związku z ofertą jej późniejszej odsprzedaży. Trudno też w okolicznościach konkretnej sprawy zakładać, że pozwana M. sp. j. doprowadziła do zawarcia przedmiotowej umowy pożyczki wykorzystując własną przewagę nad swoimi kontrahentami, znajdującymi się w trudnej sytuacji finansowej oraz życiowej i pokładającymi całkowite zaufanie w działania pożyczkodawcy. W realiach niniejszej sprawy mowa jest bowiem o kontrahentach posiadających wieloletnie doświadczenie w występowaniu w obrocie prawnym, prowadzących rozległe biznesy, osiągających wielusettysięczne obroty i zaciągających znaczne zobowiązania. Zabiegając o udzielenie im pożyczki A. i A. W. (2) liczyli na to, że dysponując choćby krótkoterminowo znaczącą gotówką będą w stanie zrestrukturyzować swoje dotychczasowe zadłużenie, pozyskać nowe źródła finansowania i zwrócić należność wraz z odsetkami, dodatkowo zarabiając na tym procederze. Mieli kontrakty związane z działalnością firmy, stałe dochody z czynszów, a dodatkowo dysponowali majątkiem o wielomilionowej – jak sami twierdzą – wartości. Nie sposób w tych konkretnie okolicznościach zakładać, że M. Sp. j. przewidywała od początku, że zaciągane przez A. i A. W. (2) zobowiązanie pieniężne przekroczy ich możliwości finansowe (tak ze względu na jego wysokość, jak i krótki czas wykonania) i z góry zakładała popadnięcie przez dłużników w zwłokę oraz powstanie wskutek tego, w bardzo krótkiej perspektywie, sposobności do wejścia w posiadanie ich nieruchomości. Brak też dostatecznych podstaw by sądzić w tej sprawie, iż pożyczkobiorcy zdani zostali tu na całkowitą łaskę i niełaskę wierzyciela. Nie wykazano niekorzystnego dla dłużników węzła zależności czy wręcz zmowy pomiędzy M. P. (1) i M. N., ani też tego, że J. K. tylko deklaratywnie podjął się załatwienia dla nich kredytu na spłatę prywatnej pożyczki. Pozwani nie ukrywali, że wielokrotnie wcześniej starali się o uzyskanie kredytu bankowego. A. W. (1) w tamtym okresie sama prowadziła placówkę bankową. Całkowicie niewiarygodnym jest w tych okolicznościach twierdzenie, że oto J. K. działając wspólnie z M. N. wytworzył po stronie A. i A. W. (2) przekonanie, że w krótkim czasie załatwi im kredyt bankowy, dzięki któremu będą mogli spłacić zaoferowaną pożyczkę z prywatnego źródła, zaś niezałatwienie dodatkowego kredytu bankowego uniemożliwiło A. i A. W. (2) uzyskanie do dnia 26 lutego 2006 r. (termin spłaty ostatniej, najwyższej raty pożyczki) spodziewanego finansowania. Przekroczenie terminów zwrotu pożyczki nastąpiło jednak u pozwanych wcześniej, w pełni zapłacili jedynie dwie pierwsze raty po 35.000 zł. Trudno zakładać w tej sytuacji, że taki mechanizm postępowania był z góry założony przez M. N. i J. K.. M. sp. j. decydując się na skorzystanie z pełnomocnictwa nie działała pod pretekstem naruszenia warunków umowy, lecz w sytuacji, gdy naruszenie warunków spłaty pożyczki faktycznie nastąpiło. Nie sposób w realiach sprawy mówić też o całkowitej supremacji pożyczkodawcy nad „bezradnymi, tracącymi dorobek życia dłużnikami”, co pozwolić miało na stawianie dalszych żądań finansowych, związanych z ofertą odkupienia kamienicy, których spełnianie dalej rujnowało A. i A. W. (2). Pozwani nadal posiadali znaczny majątek, nadal prowadzili działalności gospodarcze, nadal inwestowali, a tylko w sąsiednią nieruchomość – jak podaje A. W. (2) – poczynili w kolejnych latach nakłady rzędu 2 mln złotych. Pozwani A. i A. W. (2) nie kwestionowali nigdy, że kwota pożyczki została im przez pożyczkodawcę wydana. Nie odbyło się to bezpośrednio, zgodnie z umową poszczególne transze przekazywane były bowiem zgodnie z dyspozycjami dłużników na konkretne rachunku ich wierzycieli i kontrahentów. Całkowicie nieuprawnionym jest jednak twierdzenie, że A. i A. W. (2) postawieni zostali w ten sposób w zależność wynikającą z pozostawienia sobie w ten sposób przez pożyczkodawcę faktycznej swobody w dokonywaniu umówionej spłaty zadłużenia, tak co do terminu spłaty jak i kwoty. Nie zostało też przy tym wykazane, aby M. sp. j. przy umawianiu się z A. i A. W. (2) na pożyczkę przed jej zawarciem zmieniała już w kancelarii notarialnej ustalone warunki w zakresie oprocentowania, zabezpieczenia (pełnomocnictwo) i niewypłacenia całości pożyczki w gotówce. Cel ułożonych przez M. sp. j. stosunków prawnych polegał na czasowym umożliwieniu pozwanym skorzystania z cudzego kapitału za wynagrodzeniem. Odpowiada on właściwości (naturze) umowy pożyczki. Wyłącznie w sferze twierdzeń pozwu pozostały natomiast tłumaczenia, że faktycznym celem pożyczkodawcy było w tym przypadku zrujnowanie dłużników i pozbawianie ich dorobku życia oraz miejsca zamieszkania.

Umowa pożyczki z dnia 26 sierpnia 2005 r. skonstruowana została w taki sposób, że wierzyciel faktycznie zagwarantował sobie bardzo wysoki zysk odsetkowy. Oprocentowanie 7% w skali miesiąca odpowiada odsetkom w wysokości 84% w stosunku rocznym. Był to jednak jedyny zysk kapitałowy, jaki dla pożyczkodawcy przewidziały strony umowy. M. Sp. j. nie zastrzegła sobie przy tym żadnych prowizji czy opłat przygotowawczych, które w innych przypadkach stanowić mogą dodatkowy zysk dla pożyczkodawcy i wliczane są do rzeczywistej stopy procentowej. Także ryzyko niespłacenia pożyczki udzielonej przez podmiot nie będący bankiem osobie fizycznej o niższej zdolności kredytowej niż osoba fizyczna zaciągająca pożyczkę (kredyt) w banku na potrzeby swojego gospodarstwa domowego było wyższe, co w konsekwencji uprawnia do wniosku, że co do zasady usprawiedliwione jest żądanie wyższej niż w banku "wyceny" pożyczki. Niewątpliwie stopa procentowa była wysoka, bardzo wysokie były też zastrzeżone w umowie odsetki za opóźnienie, ale pożyczka miała charakter krótkoterminowy, a przy znaczącej kwocie oraz rodzaju prowadzonej przez pożyczkobiorców działalności (przedsiębiorcy) także ryzyko, jakie brał na siebie pożyczkodawca, było odpowiednio wysokie. Zawierając umowę na takich warunkach pożyczkobiorcy liczyli się też z wysokimi odsetkami, a ich decyzje podyktowane były przy tym szerszą perspektywą. Zaciągnięta w obrocie „pozabankowym” pożyczka służyć miała restrukturyzacji dotychczasowego zadłużenia polegającej jednak jedynie na chwilowej spłacie części swoich zobowiązań tak, aby formalnie poprawić ich zdolność kredytową i uzyskać jeszcze większy kredyt bankowy. Wysokie koszty odsetkowe przedmiotowej pożyczki zostały zatem przez pożyczkodawców w sposób całkowicie świadomy skalkulowane i zaakceptowane w celu zapewnienia sobie uzyskania określonych korzyści w przyszłości. W każdym razie pozwani nie byli postawieni w tak trudnej sytuacji życiowej, aby byli zmuszeni do wzięcia pożyczki. Chcieli uregulować zobowiązania wobec ustalonych podmiotów, zaciągnąć kolejny kredyt w banku, a następnie realizować dalsze inwestycje związane z rozwojem firmy oraz rozbudową posiadanych przez siebie nieruchomości. Wbrew twierdzeniom pozwu nie można przyjąć, że to ich sytuacja materialna determinowała wzięcie pożyczki. Sami się na to decydowali, znali warunki pożyczki, co w konsekwencji wyklucza możliwość uznania, iż umowa ta naruszała zasady współżycia społecznego. Również procedura udzielenia pożyczki nie może być podstawą do przyjęcia, iż zostały naruszone zasady współżycia społecznego, tym bardziej, że pozwani nigdy wcześniej nie kwestionowali faktu, iż na to, że pieniędzy nie dostaną do ręki, wyrażali zgodę podpisując umową oraz składając konkretne dyspozycje wypłat na etapie jej wykonania. Nigdy też nie podjęli żadnych działań prawnych aby, bądź to otrzymać faktycznie jakąkolwiek kwotę pożyczki, bądź to doprowadzić do rozwiązania tego kontraktu, czy też jego renegocjacji.

Jeżeli nawet jeżeli przyjąć, że odsetki zastrzeżone w przedmiotowej umowie pożyczki były lichwiarskie, bowiem wynosiły ok. 84% w skali roku, Sąd Okręgowy co do zasady podziela pogląd wyrażony w wyroku Sądu Najwyższego dnia 8 stycznia 2003 r. II CKN 1097/00, OSNC 2004/4/55 wydanym przed wprowadzeniem regulacji zawartej w art. 359 § 2 ² k.c., że postanowienie umowy zastrzegające rażąco wygórowane odsetki jest nieważne w takiej części, w jakiej - w okolicznościach sprawy - zasady współżycia społecznego ograniczają zasadę swobody umów (art. 353 ¹ w związku z art. 58 § 2 i 3 k.c.). Analogiczne stanowisko zostało zajęte w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 8 maja 2014 r. V CSK 376/13 LEX nr 1493241. Takie stanowisko nie mogło doprowadzić do oczekiwanego przez powoda uwzględnienia powództwa. Nawet przy przyjęciu wypowiedzianego powyżej wniosku, sama umowa pożyczki była ważna, a jedynie w zakresie odsetek umowa podlegałaby korekcie i należałyby się odsetki w innej niższej wysokości.

Z dokonanych w sprawie ustaleń wynika, iż przed zawarciem umowy pożyczki A. i A. W. (2) przedstawiono im jakie będą zabezpieczenia pożyczki. Z zeznań M. N. wynika, iż wyraźnie komunikował pozwanym, że zabezpieczeniem będzie hipoteka oraz pełnomocnictwo do przeniesienia własności nieruchomości. Tej wersji pozwani nie potwierdzili, ich zeznania w tym zakresie Sąd ocenił już jednak wyżej jako niewiarygodne.

Odnośnie pełnomocnictwa, jakiego udzielili A. i A. W. (2) M. Sp. j., Sąd nie zgodził się z twierdzeniem pozwu, jakoby pełnomocnictwo to jest nieważne, bowiem istotą pełnomocnictwa jest działanie w interesie mocodawcy a pełnomocnictwo nie służy do zabezpieczenia kontaktów cywilnoprawnych. W wyroku z dnia 28 maja 2015 r., III CSK 330/14 (OSNC 2016/5/62) Sąd Najwyższy stwierdził, iż instytucja pełnomocnictwa do zabezpieczenia, której znaczenie praktyczne jest coraz większe, wywołuje wątpliwości, bowiem przy ustanowieniu takiego pełnomocnictwa może dojść do konfliktu interesów: powinności pełnomocnika działania w interesie mocodawcy i woli pełnomocnika działania we własnym interesie. W wypadku pełnomocnictwa do zabezpieczenia, odmiennie od zwykłego pełnomocnictwa, pełnomocnik w pierwszej kolejności ma dążyć do realizacji funkcji zabezpieczenia oraz własnego interesu, powinien jednak w najszerszym możliwym zakresie chronić też interes mocodawcy. W obszernych motywach tak postawionej tezy Sąd Najwyższy przypomniał, że już piśmiennictwie wskazuje się, iż pełnienie przez pełnomocnictwo funkcji zabezpieczenia roszczenia jest jedną z jego atypowych funkcji. Takie pełnomocnictwo jest wykorzystywane przede wszystkim w praktyce bankowej. Podkreśla się, że jego cechą jest nieodwołalność i niewygasanie w razie śmierci mocodawcy - istnieje ono tak długo, jak długo istnieje zabezpieczona w ten sposób wierzytelność. Poza sferą stosunków bankowych pełnomocnictwo do zabezpieczenia jest stosowane m.in. jako instrument zmierzający do zabezpieczenia wykonania umowy przedwstępnej. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 lipca 1998 r., II CKN 832/97 (OSNC 1999/3/50) przyjął, że takie pełnomocnictwo może zabezpieczać wyłącznie zawarcie umowy przedwstępnej o silniejszym skutku, bo wtedy pełnomocnik i tak mógłby osiągnąć swój cel, występując do sądu o wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli drugiej strony stosunku prawnego, natomiast brak podstaw do uznania dopuszczalności zrzeczenia się prawa do odwołania pełnomocnictwa dla drugiej strony umowy przedwstępnej o słabszym skutku. Za dopuszczalnością pełnomocnictwa do zabezpieczenia przemawia w szczególności argument, że nie ma w tym zakresie wyraźnego zakazu ustawowego. Co więcej, istnienie pełnomocnictw nieodwołalnych i niegasnących mimo śmierci mocodawcy zostało wprost przewidziane w art. 101 k.c. Należy zatem uznać udzielenie takiego pełnomocnictwa za dopuszczalne, ważne i skuteczne. Oczywiście powstaje na tym tle potrzeba ustalenia, jakimi zasadami ma się w swoim działaniu kierować pełnomocnik tego rodzaju, w szczególności czy dokonując w imieniu mocodawcy czynności prawnej ma działać w jego maksymalnym interesie i uwzględniać jego hipotetyczną wolę. Trzeba w związku z tym zauważyć, że pełnomocnictwo do zabezpieczenia stanowi odmianę czynności fiducjarnej, łączy się z nią zatem więź zaufania istniejąca między mocodawcą a pełnomocnikiem. Wspomniana więź dotyczy jednak tego, że pełnomocnictwo nie zostanie naruszone. Pełnomocnik może przede wszystkim realizować swój interes, starając się przy tym realizować w miarę możliwości interes mocodawcy. Jeżeli działa zgodnie z własnym interesem, a w sposób wyraźnie sprzeczny z interesem mocodawcy, to można rozważać, czy nie nadużywa on prawa. W każdym natomiast wypadku dokonane przez niego czynności prawne w zakresie umocowania, choćby dokonane na szkodę mocodawcy, są ważne i skuteczne. Pełnomocnictwo do zabezpieczenia tym się zatem charakteryzuje, że wprawdzie interes pełnomocnika ma pierwszeństwo przed interesem mocodawcy, co jednak nie oznacza, że pełnomocnik nie ma obowiązku uwzględniania interesu mocodawcy.

Konsekwencją ważności pełnomocnictwa była sprzedaż nieruchomości przez M. SP. j., na rzecz H. M., K. M., M. P. (1) i K. P. (1). Z poczynionych w sprawie ustaleń wynika, że pozwani dłużnicy bardzo szybko zaprzestali spłaty ustalonych rat miesięcznych (w pełni zapłacili tylko dwie z nich), spłata istotnej części pożyczki była zagrożona. Z zeznań H. M. wynika ponadto, że powziął on wiadomości wskazujące na to, iż pożyczkobiorcy mogą przedsięwziąć działania zmierzające do utrudnienia M. Sp. j. odzyskania pożyczonych pieniędzy. Niespornym było, że dalsze zobowiązania A. W. (1) i A. W. (2) były zdecydowanie wyższe, niż kwota udzielonej im przez M. Sp. j. pożyczki i zabezpieczone hipotecznie na kolejnych ich nieruchomościach. Postawienie wszystkich ich zobowiązań w stan natychmiastowej wykonalności odznaczałoby, że nie będą oni w stanie spłacić swojego zadłużenia względem M. Sp. j. Pożyczkodawca wybrał środek zabezpieczenia w danym momencie najpewniejszy i najszybszy. W tej sytuacji wykorzystanie pełnomocnictwa przez M. Sp. j. nie może być uznane za naruszenie zasad współżycia społecznego bądź dobrych obyczajów.

W okolicznościach sprawy nie można też skutecznie twierdzić, iż wobec jednoczesnego ustanowienia hipoteki oraz udzielenia spółce (...). j. pełnomocnictwa fiducjarnego, doszło do jej nadzabezpieczenia przedmiotowej umowy pożyczki czy też do złamania zasady ekwiwalentności świadczeń. Zawsze należy bowiem oceniać skalę stosowanych zabezpieczeń w odniesieniu do konkretnego stanu faktycznego. W ocenie Sądu, biorąc pod uwagę ilość oraz wysokość (wyrażonych także w walucie obcej - CHF) zabezpieczeń hipotecznych na nieruchomościach A. W. (1) i A. W. (2) na dzień 26 sierpnia 2005 roku oraz fakt, iż pozwani posiadał też w tym czasie inne zobowiązania (np. należności wobec ZUS-u podlegające zabezpieczeniu poprzez hipoteki przymusowe), zastosowanie tego rodzaju zabezpieczenia jak pełnomocnictwo fiducjarne, nie mogło być uznane za nadzabezpieczenie.

Analogicznie ocenił Sąd zarzuty formułowane w pozwie pod adresem umowy z 5 lutego 2009 roku. Skoro H. M., K. M., M. P. (1) i K. P. (1) – według stanu na dzień 5 lutego 2009 r. – byli właścicielami udziałów w spornej nieruchomości, mogli skutecznie zbyć prawo do jej własności na rzecz pozwanego K. Ż.. Postępowanie dowodowe nie daje podstaw do ustalenia, że K. Ż. postępował przy czynności nieuczciwie. Nie wykazano istnienia porozumienia, na mocy którego K. Ż. miałby się przed dniem 5 lutego 2009 r. zobowiązać do odsprzedaży nieruchomości za wynagrodzeniem A. i A. W. (2), którzy zgodzili się zapłacić mu później kwotę 2.500.000 zł. Nabywając nieruchomość obciążona hipotecznie K. Ż. stał się dłużnikiem realnym zobowiązanym względem ujawnionych w księdze wieczystej spornej nieruchomości wierzycieli hipotecznych. Znaczną część tych należności spłacił, zgodnie zresztą z wcześniejszym porozumieniem. Wbrew twierdzeniom pozwu, brak podstaw do ustalenia, że transakcja ta stała się dla K. Ż. okazją do rażąco nieuczciwego wzbogacenia się, czy to kosztem spółki (...) (...), z którą zawarł umowę przedwstępna sprzedaży z dnia 2 kwietnia 2009 r., czy to A. i A. W. (2), którzy uzyskali prawo do przystąpienia do przyrzeczonej umowy w miejsce spółki (...) (...). W toku niniejszego postepowania precyzyjnie wskazał, na jakie zyski mógł w tej sytuacji liczyć. Brak podstaw do tego, aby – jak twierdzi powód, postępowanie K. Ż. ocenić w takiej sytuacji jako „z gruntu niemoralne i pozbawione cech lojalności w obrocie”.

Ponieważ K. Ż. – jak już wskazano – nabył sporną nieruchomość od jej właścicieli, bezprzedmiotowa stała się ocena jego czynności w kontekście art. 6 ust. 2 u.k.w.h., która znajduje zastosowanie do nabywcy własności nieruchomości od osoby, która jest wpisana do księgi wieczystej, a właścicielem nie jest.

Sąd na podstawie art. 102 k.p.c. odstąpił od obciążania powoda kosztami postępowania należnymi pozwanym A. W. (1) i A. W. (2). W pozostałej części o kosztach procesu orzekł na podstawie art. 98 k.p.c.

Na podstawie art. 113 u.k.s.c. wydatkami sądowymi tymczasowo poniesionymi w sprawie Sąd obciążył Skarb Państwa.

Prokurator Okręgowy w G. zaskarżył powyższy wyrok na zasadzie art. 367 § 1 k.p.c. w całości. Na zasadzie art. 368 § 1 pkt 2 k.p.c. wyrokowi temu zarzucił:

1/ naruszenie art. 233 § 1 k.p.c., polegające na błędnej, sprzecznej z zasadami doświadczenia życiowego i logiki ocenie materiału dowodowego, to jest;

a)  zeznań A. i A. W. (2), H. M. oraz M. N. i w konsekwencji wadliwe przyjęcie, że:

-

nie było celem M. sp.j. przejęcie nieruchomości dłużników za ułamek wartości i wymuszenie na A. i A. W. (2) dalszych świadczeń w związku z ofertą późniejszej odsprzedaży nieruchomości, podczas gdy zostało wykazane w toku postępowania dowodowego na podstawie dowodów z dokumentów ze spornego pełnomocnictwa i umowy sprzedaży z dnia 2 marca 2006 r. oraz wiarygodnych zeznań A. i A. W. (2), że M. N. działający w imieniu pożyczkodawcy dążył do stworzenia swojemu mocodawcy warunków prawnych do nieekwiwalentnego przejęcia nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia z rażącym pokrzywdzeniem pożyczkobiorców oraz wkalkulowywał żądanie dalszych świadczeń od dłużników w zamian za odsprzedanie przejętej nieruchomości;

-

nie powstała na skutek dojścia do skutku spornych czynności niekorzystna zależność pomiędzy dłużnikami - A. i A. W. (2) oraz wierzycielem M. sp.j. i osobami trzecimi - H. M.. K. M., K. P. (1) i M. P. (1), a także, że dłużnicy nie zostali zdani na łaskę i niełaskę wierzyciela, podczas gdy treść wiarygodnych zeznań A. i A. W. (2) oraz spornej pożyczki, pełnomocnictwa i umowy sprzedaży z dnia 2 marca 2006 r. wskazuje, że powstała rażąco niekorzystna dla A. i A. W. (2) zależność od osób trzecich i jednocześnie rażąco niekorzystna zależność dłużników od wierzyciela, która naruszała równowagę stron na rażąco niezasłużoną korzyść po stronie M. sp.j.;

b)  zeznań A. i A. W. (2) oraz świadka J. K. i w konsekwencji wadliwe przyjęcie, że J. K. nie podejmował się tylko deklaratywnie załatwienia A. i A. W. (2) kredytu bankowego celem spłaty spornej pożyczki, nie pozostawał w zmowie z M. N. - pełnomocnikiem M. sp.j., nie wytwarzał z M. N. błędnego przekonania, że w krótkim czasie załatwi A. i A. W. (2) kredyt bankowy, dzięki któremu będzie możliwe spłacenie spornej pożyczki oraz że niezałatwienie przez niego kredytu bankowego spowodowało niemożność spłaty spornej pożyczki przez małżonków W., podczas gdy prawidłowa ocena wiarygodnych zeznań A. i A. W. (2) oraz częściowo niewiarygodnych zeznań J. K. i M. N., a także dokumentu w postaci umowy zlecenia restrukturyzacji zawartej przez J. K. z A. i A. W. (2), pozwala na ustalenie, że działania J. K. pozostającego w zmowie z M. N. były pozorowane, poprzez zwodzenie kontrahentów perspektywą załatwienia dla nich kredytu bankowego, który pozwoliłby na spłatę prywatnej pożyczki, a którego niezałatwienie stało się przyczyną przekroczenia terminu w spłacie pożyczki;

c)  zeznań A. i A. W. (2) oraz świadka M. N. i w konsekwencji wadliwe przyjęcie, że M. N. wyraźnie komunikował A. i A. W. (2) w dniu 26 sierpnia 2005 r. w kancelarii notarialnej, że zabezpieczeniem pożyczki będzie pełnomocnictwo do przeniesienia własności, podczas, gdy wiarygodne zeznania pozwanych A. i A. W. (2) dowodzą, że pełnomocnictwo zostało ujawnione przez M. N. w ostatniej chwili przed jego podpisaniem jako bezwzględny warunek udzielenia pożyczki, co też potwierdza treść umowy pożyczki, w której pełnomocnictwo nie zostało w ogóle ujawnione jako zabezpieczenie umowy;

d)  zeznań A. i A. W. (2) oraz świadka M. N. i w konsekwencji wadliwe przyjęcie, że to A. i A. W. (2) w dniu 26 sierpnia 2005 r. w kancelarii notarialnej podali do pełnomocnictwa minimalną cenę sprzedaży nieruchomości w kwocie 1 500 000.00 złotych, przyjmując, że jest to jej wartość rynkowa, podczas, gdy wiarygodne zeznania pozwanych A. i A. W. (2) dowodzą, że pełnomocnictwo zostało ujawnione przez M. N. w ostatniej chwili przed jego podpisaniem jako bezwzględny warunek udzielenia pożyczki i to nie oni określili cenę minimalną, a M. N., który zamówił czynność u notariusza,

e)  zeznań A. i A. W. (2) oraz K. Ż. i w konsekwencji wadliwe przyjęcie, że Prokurator nie wykazał, że A. i A. W. (2) zawarli z K. Ż. porozumienie, że po nabyciu odsprzeda im nieruchomość za kwotę 2 500 000,00 złotych, podczas, gdy wiarygodne zeznania pozwanych A. i A. W. (2) dowodzą, że taką obietnicę uzyskali i że taka cena odkupienia nieruchomości została ustalona,

przy czym naruszenie to miało istotny wpływ na wynik sprawy;

2/ naruszenie art. 233 § 1 k.p.c., polegające na zaniechaniu wszechstronnej oceny dowodów i tym samym wybiórczym oparciu się jedynie na części materiału dowodowego, polegającym na pominięciu w ocenie dowodów w postaci:

-

umowy pożyczki, a to w zakresie okoliczności polegającej na zaniechaniu przez M. sp.j. działającej przez pełnomocnika zamieszczenia w umowie pożyczki warunku udzielenia pożyczki w postaci zabezpieczenia jej spłaty pełnomocnictwem do sprzedaży nieruchomości i tym samym ukrycia rzeczywistego charakteru spornego pełnomocnictwa;

-

zeznań H. M., A. i A. W. (2) oraz porozumienia wielostronnego z dnia 2 stycznia 2009 r., a to w zakresie okoliczności, że H. M., K. M., M. P. (1) i K. P. (1) nigdy nie zapłacili deklarowanej ceny za udziały w nieruchomości w N., do czego zobowiązali się w spornej umowie sprzedaży z dnia 2 marca 2006 r., że M. sp.j. jako pełnomocnik swoich dłużników w rzeczywistości darowała tytułem darmym udziały w nieruchomości osobom trzecim - H. M., K. M., M. P. (1) i K. P. (3) i że nie mieli oni nigdy zamiaru zapłacenia za udziały w nieruchomości,

w sytuacji, gdy pominięte okoliczności są istotne dla rozstrzygnięcia sprawy i dowodzą łącznie z innymi okolicznościami wziętymi przez Sąd pod uwagę, ale błędnie ocenionymi, że sporne czynności naruszają zasady współżycia społecznego z art. 58§ 2 k.c., przy czym naruszenie to miało istotny wpływ na wynik sprawy;

3/ naruszenie przepisu postępowania z art. 231 k.p.c., polegający na niezastosowaniu domniemania faktycznego do ustalenia jako okoliczności mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, że zamiarem M. sp.j. było przejęcie nieruchomości pożyczkobiorców za ułamek wartości i wymuszenie na dłużnikach dalszych świadczeń w związku z ofertą odsprzedaży nieruchomości, małżonkowie W. zdani zostali na łaskę i niełaskę wierzyciela oraz czterech obcych osób, a powstały węzeł zależności był dla nich rażąco niekorzystny, że J. K. gołosłownie tylko obiecywał załatwienie A. i A. W. (2) kredytu bankowego na spłatę prywatnej pożyczki zaciągniętej w spółce (...) oraz że kwota 1 500 000,00 złotych nic może być uznana za nierynkową wartość nieruchomości w sytuacji, gdy wnioski takie w świetle zasad i doświadczenia życiowego można wyprowadzić z ustalonych w sprawie faktów i niepoprawne było poprzestanie na stwierdzeniu, że Powód tych okoliczności nie wykazał, przy czym naruszenie to miało istotny wpływ na wynik sprawy;

4/ naruszenie zasad, wolności i praw człowieka i obywatela, określonych w art. 2 w zw z art. 7 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz.U. 1997.78.486 ze zm.), takich jak zasada zaufania obywatela do państwa, bezpieczeństwa prawnego, praworządności, a także prawo do własności nieruchomości, a przez to równej dla wszystkich ochrony prawnej własności, wyrażonego w art. 21 ust. 1 i art. 64 ust. 2 w zw. z art. 64 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, polegające na nieudzieleniu A. W. (1) i A. W. (2), wyzutym bezprawnie z prawa własności nieruchomości, ochrony prawnej w zakresie własności nieruchomości - działki gruntu nr (...). zabudowanej budynkiem przedwojennej kamienicy, położonej w N. przy ul. (...), co do której Księgę Wieczystą nr (...) prowadzi Sąd Rejonowy w N., a to poprzez bezzasadne niezastosowanie do zaskarżonych przez Prokuratora czynności prawnych sankcji nieważności z mocy art. 58 § 1 i 2 k.c. z powodu rażącej częściowej niezgodności z prawem oraz sprzeczności z zasadami współżycia społecznego, w tym do rozporządzenia nieruchomością dokonanego najpierw przez pozwaną M. sp.j., a następnie przez pozwanych H. M., K. M., M. P. (1) i K. P. (1) ze skutkiem rażącego pokrzywdzenia A. i A. W. (2) w związku z udzieleniem im lichwiarskiej pożyczki, w wyniku czego, na skutek oddalenia powództwa, zamknięta została prawowitym właścicielom droga sądowa do odzyskania tego prawa własności, a przez to zapadły wyrok, autoryzując niegodziwe działania pożyczkodawcy i jego skutki nie urzeczywistnia zasad sprawiedliwości społecznej, do czego jest obowiązany zgodnie z art. 2 Konstytucji;

5/ naruszenie prawa materialnego, a to art. 58 § 1 k.c. w zw z art. 101 § 1 i 2 k.c. i art. 58 § 3 k.c., poprzez uznanie, że sporne pełnomocnictwo nie narusza prawa w takim zakresie w jakim zastrzega niegaśnięcie i nieodwoływalność na wypadek śmierci w sytuacji, gdy przepis art. 101 § 1 i 2 k.c. wyraźnie uzależnia takiej treści zastrzeżenia od istnienia „stosunku prawnego", będącego podstawą pełnomocnictwa, z którym jest ściśle związany, a taki stosunek nie istniał, albowiem mająca nim być umowa pożyczki jest nieważna, w wyniku czego oddalając powództwo Sąd niesłusznie nie zastosował rygoru nieważności w stosunku do całości czynności pełnomocnictwa do sprzedaży nieruchomości jako sprzecznego z prawem z mocy art. 58 § 1 k.c. w związku z art. 58 § 3 k.k., albowiem nie doszłoby do przyjęcia przez pożyczkodawcę M. sp.j. takiego pełnomocnictwa z pominięciem tych zastrzeżeń;

6/ naruszenie prawa materialnego, a to art. 65 § 2 k.c. i art. 888 § 1 k.c., poprzez zaniechanie dokonania wykładni oświadczeń woli stron złożonych przy okazji dokonania spornej czynności prawnej, udokumentowanej w formie aktu notarialnego, rep. (...), sporządzonego w dniu 2 marca 2006 r. w postaci połączonej z pełnomocnictwem umowy sprzedaży nieruchomości - działki gruntu nr (...), zabudowanej budynkiem przedwojennej kamienicy, położonej w N. przy ul. (...), i w wyniku tego błędne przyjęcie, że zgodnym zamiarem dokonującego czynność pełnomocnika oraz „kupujących” była sprzedaż udziałów w nieruchomości na rzecz H. M., K. M., M. P. (1) iK. P. (1), tj. dokonanie czynności prawnej w rozumieniu art. 535 § 1 k.c., w sytuacji, gdy prawidłowa wykładnia tej czynności uzasadnia zakwalifikowanie jej jako darowizny udziałów w nieruchomości w rozumieniu art. 888 § 1 k.c. i wobec tego uzasadnione było zastosowanie tego przepisu do oceny prawnej czynności jako dokonanej tytułem darmym;

7/ naruszenie prawa materialnego, a to art. 58 § 1 k.c., poprzez uznanie, że czynność prawna w postaci umowy sprzedaży nieruchomości z dnia 2 marca 2006 r. nie jest sprzeczna z prawem, a więc jest ważna, w sytuacji, gdy umowa ta podaje nieprawdziwą causa, a prawdziwą przyczyną przejścia własności jest causae donandi, która z kolei w umowie nie została ujawniona, tj. formą aktu notarialnego nie ujęto oświadczenia o nieodpłatnym przeniesieniu własności jako elementu przedmiotowo istotnego, co stanowi podstawę do zakwalifikowania tej czynności jako dokonanej z przekroczeniem granic swobody kontraktowej z art. 353 ¹ k.c., a to z powodu sprzeczności z bezwzględnie obowiązującym przepisami z art. 158 k.c. i art. 73 § 2 k.c., w wyniku czego oddalając powództwo Sąd niesłusznie nie zastosował do tej czynności art. 58 § 1 k.c.;

8/ naruszenie prawa materialnego, a to art. 58 § 2 k.c., poprzez uznanie, że czynności prawne w postaci umowy pożyczki, pełnomocnictwa, hipoteki kaucyjnej oraz sprzedaży nieruchomości z dnia 2 marca 2006 r. nie naruszają zasad współżycia społecznego i wobec tego są ważne w sytuacji, gdy przedstawiony i udowodniony przez Powoda kontekst sytuacyjny w jakim doszło do udzielenia A. i A. W. (2) pożyczki, udzielenia przez nich pełnomocnictwa do sprzedaży nieruchomości, zabezpieczenia nieruchomości hipoteką kaucyjną oraz sprzedaży nieruchomości daje podstawę do zakwalifikowania zaskarżonych czynności jako dokonanych z przekroczeniem granic swobody kontraktowej z art. 353 ¹ k.c., a to z powodu sprzeczności z nazwanymi w pozwie zasadami współżycia społecznego, w wyniku czego oddalając powództwo Sąd niesłusznie nie zastosował art. 58 § 2 k.c.

9/ naruszenie prawa materialnego, a to art. 58 § 2 k.c., poprzez uznanie, że umowa sprzedaży nieruchomości z dnia 5 lutego 2009 r. nie narusza zasad współżycia społecznego i wobec tego jest ważna w sytuacji, gdy przedstawiony i udowodniony przez Powoda kontekst sytuacyjny w jakim doszło do sprzedaży nieruchomości na rzecz pozwanego K. Ż. daje podstawę do zakwalifikowania tego rozporządzenia nieruchomością jako dokonanego z przekroczeniem granic swobody kontraktowej z art. 353 ¹ k.c., a to z powodu sprzeczności z nazwanymi w pozwie zasadami współżycia społecznego, w wyniku czego oddalając powództwo Sąd niesłusznie nie zastosował art. 58 § 2 k.c.

Prokurator na zasadzie art. 368 § 1 pkt 5 k.p.c. i art. 386 §1 k.p.c. wniósł o:

1/ zmianę zaskarżonego wyroku w części dotyczącej roszczeń z pkt I, II, III, IV i V pozwu, poprzez uwzględnienie powództwa w całości

2/ w razie zmiany zaskarżonego wyroku i orzeczenia, że nieważna jest umowa sprzedaży nieruchomości z dnia 2 marca 2006 r., objęta aktem notarialnym rep. (...) (...) (roszczenie z pkt IV pozwu), i jednocześnie ustalenia, że nie jest nieważna umowa sprzedaży nieruchomości z dnia 5 lutego 2009 r., objęta aktem notarialnym, rep. (...) (roszczenie z pkt V pozwu), o uchylenie zaskarżonego wyroku w części dotyczącej roszczenia z pkt V pozwu do ponownego rozpoznania w zakresie roszczenia ewentualnego z pkt VI pozwu.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja zasługuje na uwzględnienie.

Sąd drugiej instancji rozpoznaje sprawę w granicach apelacji (art. 378 § 1 k.p.c.) na podstawie materiału zebranego w postępowaniu w pierwszej instancji oraz w postępowaniu apelacyjnym (art. 382 k.p.c.) z tym zastrzeżeniem, że przed sądem pierwszej instancji powinny być przedstawione wyczerpująco kwestie sporne, zgłoszone fakty i dowody, a prezentacja materiału dowodowego przed sądem drugiej instancji ma miejsce wyjątkowo (art. 381 k.p.c.). Stosując zasady tzw. apelacji pełnej należy stwierdzić, że obowiązkiem sądu drugiej instancji nie jest rozpoznanie samej apelacji lecz ponowne merytoryczne rozpoznanie sprawy w granicach zaskarżenia, przy czym zgodnie z uchwałą składu 7 sędziów (III CZP 49/07, OSNC 2008/6/55), której nadano moc zasady prawnej, sąd drugiej instancji rozpoznający sprawę na skutek apelacji nie jest związany przedstawionymi w niej zarzutami dotyczącymi naruszenia prawa materialnego, wiążą go natomiast zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że nie budziła wątpliwości Sądu Apelacyjnego legitymacja Prokuratora wywodzona z art. 7 i 57 k.p.c., który przez wytoczenie powództwa zmierza do obrony interesu publicznego. W judykaturze uznaje się, że tak ujmowany interes nie jest tożsamy z interesem prawnym w rozumieniu art. 189 k.p.c., zatem jego istnienie nie podlegało ocenie Sądu. Zasadność wystąpienia z odpowiednim powództwem jest pozostawiona decyzji prokuratora i nie podlega kontroli sądu (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2017 r., V CSK 248/16, niepubl.). Wytaczając powództwo Prokurator Okręgowy w G. działał na podstawie art. 7 oraz 57 k.p.c., odwołując się do potrzeby ochrony praworządności i nie działając na rzecz żadnej ze stron procesu pozwał wszystkie strony czynności, ustalenia nieważności których się domagał. Wobec tego nie miał obowiązku wykazywania interesu prawnego w żądaniu ustalenia. Stanowisko takie wynika z utrwalonego poglądu orzeczniczego Sadu Najwyższego, który Sąd Apelacyjny, w składzie rozpoznającym apelację, podziela (orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 3 grudnia 2014, sygn. IV CSK 365/14 i z dnia 26 kwietnia 2019 , sygn. V CSK 90/18 - zbiór Legalis). Z tych też przyczyn Sąd Apelacyjny nie znajduje podstaw do badania czy w ramach ochrony praworządności istotnie celowe jest eliminowane z obrotu również takich czynności prawnych, jak ustanowienie hipoteki i udzielenie pełnomocnictwa, które inaczej niż podważane w pozwie umowa pożyczki i umowa sprzedaży nieruchomości, nie mogą już wpływać na prawa i obowiązki pozwanych.

Rozpoznając sprawę w granicach apelacji Sąd Apelacyjny doszedł do przekonania, że jakkolwiek Sąd Okręgowy przeprowadził drobiazgowo postępowanie dowodowe w sprawie i poczynił ustalenia faktyczne, które przedstawiają wszystkie fakty istotne dla rozstrzygnięcia sprawy tak, że postępowanie dowodowe nie wymagało uzupełnienia w postępowaniu apelacyjnym, to dokonał nieprawidłowej oceny zgromadzonych dowodów, wyciągając nieprawidłowe wnioski, błędnie także zastosował przepisy prawa, co w konsekwencji skutkowało bezzasadnym oddaleniem powództwa w całości. Sąd Apelacyjny w niniejszym składzie w pełni podziela przy tym w tym zakresie zapatrywania prawne wyrażone w uzasadnieniu zapadłego w analogicznej sprawie wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 25 listopada 2020 r., sygn. akt VACa 22/19 i VACz 23/19 oraz w uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 25 maja 2023 r., sygn. akt I ACa 1040/21.

Prawidłowa ocena zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego prowadzić musi do wniosku, że w okolicznościach niniejszej sprawy pozwani A. W. (2) i A. W. (1) zdecydowali się na zawarcie umowy pożyczki na bardzo niekorzystnych i ryzykownych warunkach, będąc w przymusowej sytuacji, która wykorzystana została przez pozwaną spółkę (...). Sposób skonstruowania czynności prawnych z udziałem pozwanych jednoznacznie wskazuje, że pozwani A. W. (2) i A. W. (1) jako pożyczkobiorcy nie mieli realnej możliwości spłacenia należności, a rzeczywistym zamiarem spółki (...) było zawarcie umowy pożyczki w celu przejęcia nieruchomości pozwanych za ułamek jej wartości, a następnie jej sprzedaż z zyskiem.

Oczywiste zdaniem Sądu Apelacyjnego jest, że pozwana spółka zawierając umowy pożyczek zainteresowana była jedynie osiąganiem jak najwyższego zysku i wbrew (całkowicie pustym) deklaracjom osób reprezentujących spółkę pomocy w uzyskaniu przez pozwanych A. W. (2) i A. W. (1) niskooprocentowanego kredytu nie była zainteresowana oddłużaniem swoich klientów. Zasady logiki i doświadczenia życiowego przez pryzmat faktycznie zaistniałych zdarzeń pozwalają na wnioskowanie, że pomimo zagwarantowania solidnych zabezpieczeń spłaty pożyczki, SpółkaM.nie była zainteresowana spłatą pożyczki w terminie, lecz przede wszystkim pobieraniem wysokich odsetek, a przez ich doliczenie do dłużnej sumy tak, że ostatecznie pozwanym wypłacona została jedynie nieznaczna część umówionej kwoty i wyliczenie wysokości rat spłaty w takiej wysokości, że pozwani pozbawieni faktycznie zostali możliwości spłaty, stworzeniem sposobności do przejęcia nieruchomości za ułamek jej rzeczywistej wartości. Jednoznacznie pozwana Spółka wykorzystała przymusowe położenie małżonków W. i zaproponowała im rozwiązanie prowadzące do niekorzystnego dla nich rozporządzenia swoim majątkiem. Na tle zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie budzi wątpliwości, że pozwana Spółka wiedziała o tej sytuacji. To samo dotyczy pozwanego M. P. (1) reprezentującego współfinansującą pożyczkę spółkę cypryjską i pozwanej K. P. (1) zwłaszcza biorąc pod rozwagę treść prawomocnego wyroku skazującego pozwaną wydanego w dniu 30 grudnia 2019 r. przez Sąd Rejonowy w R. (vide: k. 5057-5058), z którego sentencji wynika uwikłanie pozwanej (i także pośrednio pozwanego) w proceder o tym samym mechanizmie działania w tym samym czasie.

Całkowicie nie można przy tym podzielić poglądu wyrażonego przez Sąd pierwszej instancji, że podpisując umowę pożyczki małżonkowie W. czynili to świadomie i dobrowolnie, nie przejawiając jakichkolwiek wątpliwości zarówno co do jej treści jak i skutków, a przy tym działali jako osoby prowadzące działalność gospodarczą co oznacza, że wymagać od nich należy, aby działali z wyższym poziomem rozeznania niż przeciętny konsument i liczyli się z podwyższonym poziomem ryzyka.

Podważane w pozwie czynności prawne pozwanych z formalnego punktu widzenia nie naruszały żadnej konkretnej normy prawnej i każda z tych czynności postrzegana osobno wydaje się być prawnie dopuszczalna, dlatego też oparcie powództwa na klauzuli generalnej naruszenia zasad współżycia społecznego koniecznym uczyniło dokonanie oceny czynności zaskarżonych pozwem przez pryzmat zgodności z tymi zasadami. Wypracowany współcześnie i aprobowany w judykaturze model badania zgodności czynności prawnej z zasadami współżycia społecznego polega na tym, że z jednej strony nie jest konieczne sformułowanie konkretnej zasady współżycia społecznego, która została naruszona, a z drugiej strony za niewystarczające uznaje się poprzestanie na ogólnych odwołaniach do zasad uczciwości, słuszności czy dobrych obyczajów. Stawiane jest natomiast wymaganie skonkretyzowania okoliczności, które z perspektywy zasad moralnych aprobowanych w społeczeństwie miałyby uzasadniać dokonanie krytycznej oceny treści lub celu czynności prawnej. W ocenie Sądu Apelacyjnego, okoliczności te zostały skonkretyzowane w pozwie w sposób jasny i wystarczający do dokonania właściwej oceny.

Pierwszoplanowe znaczenie ma ocena zgodności z prawem i zasadami współżycia społecznego samej umowy pożyczki, gdyż ewentualne ustalenie jej nieważności pociągałoby za sobą konieczność uznania za nieważne również czynności zmierzających do zabezpieczenia lub zaspokojenia roszczeń z nieważnej umowy.

W dacie zawarcia umowy pożyczki stanowiącej podstawę dochodzonego roszczenia nie obowiązywały jeszcze regulacje dotyczące odsetek maksymalnych, zawarte w art. 359 §2 k.c. odnoszące się do maksymalnej wysokości odsetek wynikających z czynności prawnej, która wprowadzona została z dniem 20 lutego 2006 r. na mocy tzw. ustawy "antylichwiarskiej" z dnia 7 lipca 2005 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 157, poz. 1316). Zagadnieniem wymagającym rozważania w pierwszej kolejności było zatem zagadnienie zjawiska lichwy występującego w okresie przed dniem wejścia w życie ww. przepisów. Kontrola prawidłowości postanowień umownych o wysokości odsetek w tym okresie oparta jest na założeniu, że chociaż w dniu zawarcia umowy nie obowiązywały jeszcze przepisy ograniczające maksymalną stopę odsetkową, a przepis przejściowy ustawy z 7 lipca 2005 r. o zmianie ustawy Kodeks cywilny oraz zmianie niektórych innych ustaw nakazuje stosować nowe przepisy do czynności prawnych dokonanych po wejściu w życie ustawy , treść nowego art. 359 § 2 ¹ k.c. może stanowić przesłankę dokonywanej w toku procesu oceny czy zastrzeżone odsetki umowne mieściły się w dozwolonej stronom swobodzie kształtowania treści stosunku prawnego, czy też wykraczały poza granice swobody kontraktowania. Taki kierunek wykładni zaproponował Sąd Najwyższy w wyrokach z dnia 4 listopada 2005 r., V CK 162/05, z dnia 23 czerwca 2005 r., II CK 742/04, z dnia 31 stycznia 2019 r., V CSK 626/17 oraz z 17 czerwca 2020r., I NSNc 47/2019. Sąd Najwyższy wyjaśnił, że pozostawienie stronom swobody określenia wysokości odsetek nie uchyla kontroli tych stosunków prawnych formowanych w warunkach wolności gospodarczej pod kątem klauzul ogólnych, zabezpieczających obrót gospodarczy przed zjawiskami patologicznymi, które mimo pozornej zgodności z innymi przepisami nie mogą doznawać ochrony ze strony państwa. Ustawodawca, mając na względzie bogactwo życia gospodarczego, sformułował konieczne ograniczenia w postaci klauzul generalnych i pozostawił sądom wypełnienie ich treścią na podstawie znajomości zjawisk ekonomicznych i społecznych. Do nich należą zasady współżycia społecznego, a wśród nich zakaz lichwy, tj. zastrzegania rażąco wygórowanych odsetek przysparzających nadmiernych w danych stosunkach i nieusprawiedliwionych zysków dla jednej ze stron (por. wyrok Sądu Najwyższego z 27 lipca 2000 r., IV CKN 85/00, OSP 2001/3/48). Umowa pożyczki nie może zatem wymykać się ocenie z zastosowaniem kryteriów, o których mowa w art. 353 ¹ k.c. W przeciwnym wypadku mogłoby to oznaczać przyzwolenie na wypaczenie sensu umowy w aspekcie charakteru stosunku prawnego tą umową ukształtowanego, zarówno z punktu widzenia zasady ograniczenia swobody kontraktowej, jak i granic wykonywania prawa podmiotowego (tak m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z 23 czerwca 2005 r., sygn. II CK 742/04, LEX nr 180873). Zastrzeżenie wysokości odsetek, jako dochodu od kapitału, powinno być zgodne z funkcją jaką pełnią odsetki, czyli refundować wierzycielowi spadek wartości pieniądza i dawać dochód, jaki wynikałby z przeciętnej lokaty lub inwestycji pieniężnej w okresie, w którym korzysta się z pieniędzy, nawet po terminie ich zwrotu (tak m.in. wyrok Sądu Najwyższego z 27 lipca 2000 r., IV CKN 85/00, OSP 2001/3/48). Lichwa traktowana jest jako naganne zachowanie wierzyciela, sprzeczne z zasadami współżycia społecznego rozumianymi jako przyjmowane w społeczeństwie reguły moralnego, słusznego postępowania człowieka (co do stopy odsetek w zakresie, w jakim była nadmierna, z możliwością utrzymania jej skuteczności powyżej poziomu odsetek ustawowych - wyroki Sądu Najwyższego z: 8 stycznia 2003 r., II CKN 1097/00, OSNC 2004/4/55; 13 stycznia 2006 r., V CK 444/04, nie publ.; 5 czerwca 2007 r., I CSK 117/07, nie publ.; 3 lipca 2008 r., IV CSK 81/08, nie publ.; 27 maja 2010 r., ni CSK 23 0/09, nie publ.; oraz 27 maja 2010 III CSK 230/09, nie publ.). Przenosząc powyższe rozważania w realia rozpoznawanej sprawy podzielić należy ocenę Sądu pierwszej instancji, że zastrzeżone w umowie odsetki karne na poziomie 1% w dziennie (365% rocznie) i odsetki umowne na poziomie 7 % w skali miesiąca (84 % rocznie) są rażąco wygórowane. W dniu zawarcia umowy odsetki ustawowe wynosiły 13,5% rocznie, zatem umówione odsetki kapitałowe stanowiły aż sześciokrotność odsetek ustawowych. W konsekwencji zastrzeżenie odsetek w sposób ustalony w umowie, zarówno kapitałowych, jak i za opóźnienie, należało ocenić jako ewidentnie sprzeczne z zasadami współżycia społecznego w rozumieniu art. 58 § 2 k.c., jak i z art. 353 ¹ k.c.

Pozostało zatem ocenić skutki powyższej sprzeczności, w szczególności jej wpływu na ważność umowy pożyczki.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego wyrażony został zasługujący na aprobatę pogląd, w myśl którego postanowienia umów zastrzegające nadmierne odsetki nie stają się nieważne w całości, a jedynie co do nadwyżki. Nadwyżkę zaś, stosownie do treści art. 359 § 2 k.c. stanowią odsetki przerastające wysokość odsetek ustawowych (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 30 października 1969 r., II CR 430/69 i z dnia 8 stycznia 2003 r., II CKN 1097/00, OSNC 2004/4/55, z dnia 17 czerwca 2020 r. I NSNc 47/19). Nieważność postanowienia umowy w przedmiocie wysokości odsetek wywołuje bowiem taki skutek, jak gdyby wysokość ta nie była w inny sposób oznaczona. Dotyczy to zarówno wynagrodzenia za wskazany w umowie okres korzystania z pożyczonych pieniędzy jak i odszkodowania z tytułu opóźnienia zwrotu tych pieniędzy. Postanowienia umowy zastrzegające rażąco wygórowane odsetki są zatem nieważne w takiej części, w jakiej w okolicznościach sprawy zasady współżycia społecznego ograniczają zasadę swobody umów, wyrażoną w art. 353 ¹ k.c.

Trzeba jednak zaznaczyć, że formułowane są również poglądy odmienne, uzależniające możliwość uznania umowy za ważną w pozostałej części od wagi wadliwości klauzul umownych uznanych za nieważne, albo wykluczające taką możliwość. Przykładem może być wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej wydany w sprawie C-260/18 ECLI:EU:C:2019:819, w którym przesądzono o braku możliwości uzupełnienia przez sąd umowy kredytu indeksowanego lub denominowanego po pozbawieniu jej klauzul niedozwolonych, rozwiązaniami wynikającymi z przepisów dyspozytywnych. Dopuścił on taką możliwość tylko wówczas, gdy sąd miałby orzec o nieważności umowy, co byłoby niekorzystne dla konsumenta i pod warunkiem, że godzą się na to strony sporu, a przede wszystkim konsument.

Okoliczności niniejszej sprawy przesądzają jednak o konieczności uznania za nieważną całej umowy pożyczki, a nie tylko tę jej części, która dotyczyła odsetek.

Przyczyną takiej oceny jest przede wszystkim sprzeczność spornej umowy pożyczki z zasadami współżycia społecznego nie tylko w części dotyczącej odsetek, ale również w samej jej konstrukcji polegającej na tym, że rzeczywistym jej celem nie było osiągnięcie wynagrodzenia za korzystanie z kapitału na godziwych warunkach, jak w przypadku typowej umowy pożyczki, lecz stworzenie możliwości przejęcia na własność przedmiotu zabezpieczenia w postaci nieruchomości. Zwrócić w tym zakresie należy uwagę na dwa dodatkowe elementy składające się na tą konstrukcję, takie jak nie wynikający z treści umowy, ale faktycznie narzucone pożyczkobiorcom udzielenie pełnomocnictwa dla pożyczkodawcy do sprzedaży przedmiotu zabezpieczenia za cenę znacząco odbiegającą od jego wartości rynkowej i sposób wykonania umowy nie wynikający z jej treści, a narzucony pożyczkobiorcom, a polegający na pobraniu z góry rażąco wygórowanych odsetek. Elementy te składają się na obraz dający podstawę do wnioskowania opartego na doświadczeniu życiowym, że zawarcie umowy pożyczki zmierzało do przejęcia nieruchomości pozwanych W., co też faktycznie nastąpiło.

Ponadto tak ukształtowane wynagrodzenie było warunkiem , który powodował, do udzielenia pożyczki małżonkom W. w ogóle doszło, bez których to reguł określenia wynagrodzenia dla pożyczkodawcy umowa nie byłaby zawarta.

Zajmując stanowisko w kwestii pełnomocnictwa, które udzielone zostało przez małżeństwo pozwanej spółce Sąd Apelacyjny nie kwestionuje samej możliwości udzielenia pełnomocnictwa „na zabezpieczenie” i przychyla się do poglądów prezentowanych w tej materii w piśmiennictwie i w judykaturze. W uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia 28 maja 2015 r., sygn. akt III CSK 330/14 (OSNC 2016/5/62) zwrócono uwagę na to, że „pełnienie przez pełnomocnictwo funkcji zabezpieczenia roszczenia jest jedną z jego nietypowych funkcji. Takie pełnomocnictwo cechuje nieodwołalność oraz niewygasanie w przypadku śmierci mocodawcy, a istnieje tak długo, jak długo istnieje zabezpieczona w ten sposób wierzytelność. Za dopuszczalnością stosowania w obrocie pełnomocnictwa do zabezpieczenia przemawia w ocenie Sądu Najwyższego argument, że brak w tym zakresie wyraźnego zakazu ustawowego. Nadto, możliwość udzielenia pełnomocnictwa nieodwołalnego oraz niegasnącego pomimo śmierci mocodawcy wynika wprost z art. 101 k.c., w rezultacie pozostaje dopuszczalne, ważne oraz skuteczne”. Pełnomocnictwo fiducjarne, o ile samo w sobie nie narusza reguł uczciwego obrotu, o tyle w połączeniu ze stosowaniem praktyk lichwiarskich staje się niebezpiecznym narzędziem, które może prowadzić do pokrzywdzenia mocodawcy. Jeśli zatem pełnomocnictwo takie ma być i faktycznie jest wykorzystane do zaspokojenia roszczeń wierzyciela będących następstwem zastrzeżenia rażąco wygórowanych odsetek, trudno nie dostrzec sprzeczności wykorzystania takiego pełnomocnictwa z zasadami współżycia społecznego. W rozpoznawanej sprawie istotne jest to, że odsetki stanowiące lichwę zostały już pobrane z góry, co powodowało, że pożyczka w tej części nie mogła zostać przeznaczona zgodnie z jej celem na spłatę zobowiązań pozwanych W.. Odwołanie pełnomocnictwa wbrew zastrzeżeniu o jego nieodwoływalności było możliwe, jednakże skoro mocodawcy znajdowali się w przymusowym położeniu, nie zamierzali tego pełnomocnictwa wypowiadać. Pełnomocnik będący jednocześnie pożyczkodawcą był umocowany do zaliczenia na poczet spłaty pożyczki, w tym na poczet lichwiarskich odsetek karnych, ceny ze sprzedaży nieruchomości pożyczkobiorców i faktycznie tak uczynił naruszając interesy mocodawców. Cel tej instytucji został zniekształcony przez to, że praktycznie nieograniczone w odniesieniu do kompetencji reprezentanta, uprawniało do sprzedaży w imieniu właścicieli nieruchomości, służąc zabezpieczeniu nie zasługującego na aprobatę moralną interesu majątkowego pozwanej Spółki. Pełnomocnictwo co do zasady ma być narzędziem służącym ochronie interesów reprezentowanego i opierając się na zaufaniu zastępowanego wobec reprezentanta nie może być tak ukształtowane treściowo aby tego zasadniczego celu nie móc realizować, a tym bardziej prowadzić do skutków z nim, w sposób oczywisty, przeciwnych. Jak wyżej wspomniano dalszy sposób postępowania pozwanej Spółki przy wykorzystaniu tego aktu umocowania jedynie taką ocenę potwierdza. Niezależnie od powyższego uznać należy, że w realiach niniejszej sprawy doszło w tym zakresie z wyżej wywiedzionych przyczyn do tzw. nadzabezpieczenia z rażącym naruszeniem interesów pożyczkobiorców.

Uznanie za nieważną umowy pożyczki bezpośrednio wpływa także na ocenę jako naruszającą zasady współżycia społecznego czynności prawnej ustanowienia hipoteki kaucyjnej na nieruchomości pozwanych A. i A. W. (1). Hipoteka mająca na celu zabezpieczenie wierzytelności z tytułu w sposób oczywisty nie zasługującego na ochronę prawną interesu majątkowego pozwanej Spółki w postaci wynagrodzenia za udzielenie kapitału o lichwiarskim charakterze wypacza cel tej instytucji prawnej, szczególnie jeżeli zważyć, iż jej oznaczona kwota najwyższa zupełnie rozmija się z rozmiarem kwoty kapitału, który faktycznie uzyskali pożyczkobiorcy. Ponadto ustanowione zabezpieczenie rzeczowe dotyczyło wierzytelności, która wynikała z nieważnej czynności prawnej.

Konsekwencją uznania za nieważną umowy pożyczki i pełnomocnictwa udzielonego pożyczkodawcy musiało być uznanie za nieważną również umowy sprzedaży nieruchomości będącej własnością małżonków Poza przedstawionymi wyżej argumentami wskazać należy na również na okoliczność, że nieruchomość ta sprzedana wspólnikom Spółki oraz małżeństwu P., a więc osobom zorientowanym w sytuacji sprzedających. Nie zaistniała zatem w tym zakresie sytuacja, w której Sąd musiałby rozważać skutki uznania umowy sprzedaży za nieważną z punktu widzenia interesów działającego w dobrej wierze nabywcy nieruchomości.

Z tych przyczyn Sąd Apelacyjny zaskarżony wyrok, na zasadzie art. 386 §1 k.p.c., częściowo zmienił orzekając jak w punkcie 1. sentencji.

Sąd Okręgowy wskazał, że jako bezzasadne ocenić należy formułowane w pozwie zarzuty pod adresem umowy z 5 lutego 2009 roku. Wskazał, że skoro H. M., K. M., M. P. (1) i K. P. (1) – według stanu na dzień 5 lutego 2009 r. byli właścicielami udziałów w spornej nieruchomości, mogli skutecznie zbyć prawo do jej własności na rzecz pozwanego K. Ż., a postępowanie dowodowe nie daje podstaw do ustalenia, że K. Ż. postępował przy czynności nieuczciwie.

Uznanie umowy zawartej w dniu 02 marca 2006 r. za nieważną sprawia, że aktualne staje się ponowna ocena zachowania pozwanego K. Ż. przy uwzględnieniu, że na tle zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie budzi wątpliwości, że przed nabyciem nieruchomości informowany był o sytuacji pozwanych W., posiadał też wiedzę, iż okoliczności zawarcia umowy pożyczki i umowy sprzedaży nieruchomości budzić mogą wątpliwości co do ich ważności, korzystał z pomocy adwokata i z łatwością mógł uzyskać wiedzę co postępowań toczących się przed zawarciem umowy w związku z kwestionowaniem skuteczności nabycia udziałów w nieruchomości przez pozwanych H. M., K. M., M. P. (1) i K. P. (1) na podstawie akt księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Znał także problemy prawne związane z zamiarem nabycia nieruchomości przez K. O.. Ponieważ K. Ż. nabył sporną nieruchomość od osób nie będących właścicielami aktualna także staje się ocena jego czynności w kontekście art. 6 ust. 2 u.k.w.h., która znajduje zastosowanie do nabywcy własności nieruchomości od osoby, która jest wpisana do księgi wieczystej, a właścicielem nie jest. Powyższych okoliczności Sąd Okręgowy nie rozważał wobec czego nie doszło w tej części do rozpoznania istoty sprawy, co skutkować musi uchyleniem zaskarżonego wyroku w części dotyczącej żądania ustalenia nieważności umowy zawartej w dniu 05 lutego 2009 r. oraz żądania ewentualnego ustalenia jej bezskuteczności, jak również, wobec niezakończenia postępowania w sprawie, w części dotyczącej kosztów postępowania i nieuiszczonych kosztów sądowych i przekazaniem w tym zakresie sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania apelacyjnego na podstawie art. 386 §4 k.p.c.