Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Krakowie

WYROK

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 września 2023 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSA Andrzej Żelazowski (spr.)

Sędziowie: SSA Jerzy Bess

SSA Zygmunt Drożdżejko

Protokolant: Julia Grabowska

po rozpoznaniu w dniu 8 września 2023 r. w Krakowie na rozprawie

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) z siedzibą

w K.

przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w K.,

(...) Sp. z o.o. z siedzibą w K.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanych

od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie

z dnia 29 września 2021 r. sygn. akt I C 1678/15

oddala obie apelacje;

zasądza od pozwanych na rzecz strony powodowej kwoty po 4 050 (cztery tysiące pięćdziesiąt) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt IACa 1586/21

UZASADNIENIE

wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 22 września 2023 r.

Zaskarżonym wyrokiem wydanym w dniu 29 września 2021 r. w sprawie sygn. akt IC 1678/15 z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) z siedzibą K. przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w K., (...) Sp. z o.o. z siedzibą w K. o zapłatę Sąd Okręgowy w Krakowie:

zasądził na rzecz strony powodowej Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) z siedzibą w K. solidarnie od strony pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w K. oraz strony pozwanej (...) Sp. z o.o. z siedzibą w K. kwotę 121 333,35 zł (sto dwadzieścia jeden tysięcy trzysta trzydzieści trzy złote 35/100) z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi:

umorzył postępowanie w zakresie kwoty 508,95 (pięćset osiem złotych 95/100) z odsetkami ustawowymi od dnia 29-07-2015 do dnia zapłaty;

w pozostałej części oddalił powództwo;

zasądził od strony pozwanej solidarnie na rzecz strony powodowej kwotę: 17.228,07 (siedemnaście tysięcy dwieście dwadzieścia osiem złotych 7/100) tytułem zwrotu kosztów postępowania;

nakazał ściągnąć od strony pozwanej solidarnie na rzecz Skarbu Państwa Sądu Okręgowego w Krakowie kwotę 7.672,69 (siedem tysięcy sześćset siedemdziesiąt dwa złote 69/100).




Na uzasadnienie wskazał Sąd Okręgowy, że strona powodowa domagała się, w ostatecznie sprecyzowanym żądaniu pozwu wniesionego w dniu 25 września 2015 r. zasądzenia od pozwanych solidarnie kwoty 121.333,35 zł wraz z:

ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia 29 lipca 2015 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. oraz ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty od kwoty 109.190,90 zł;

ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia złożenia pisma z dnia precyzującego żądanie do dnia zapłaty od kwoty 12.142,45 zł;




Sąd wskazał, że w uzasadnieniu żądania pozwu powódka wskazała, że pozwani zbyli na rzecz poszczególnych członków powodowej wspólnoty mieszkaniowej lokale w budynku usytuowanym przy ul. (...) w K.. Współwłaściciele lokali na podstawie umowy cesji przelali na powódkę roszczenia z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umów sprzedaży zawartych z pozwanymi, w zakresie dotyczącym wad ujawnionych w nieruchomości wspólnej. Dalej powódka wskazała, że roszczenia odszkodowawcze wynikają z nieprawidłowego wykonania balkonów na budynku wspólnoty, a ich wysokość odpowiada kwocie koniecznej do kompleksowej naprawy balkonów (w części odpowiadającej wielkości w nieruchomości wspólnej udziałów współwłaścicieli, którzy dokonali cesji, o jakiej mowa była powyżej.

Sąd Okręgowy ustalił, że w budynku przy ul. (...) w K. wyodrębniono 27 samodzielnych lokali (26 lokali mieszkalnych i lokal niemieszkalny — garaż nr (...)). W czasie wyodrębniania samodzielnych lokali współużytkownikami wieczystymi nieruchomości, na której wzniesiono ten budynek, oraz właścicielami samego budynku byli pozwani (którzy dokonywali w związku z tym wyodrębnienia i sprzedaży lokali mieszkalnych) byli pozwani.

Na powierzchni balkonów na budynku przy ul. (...) w K. zostały zastosowane następujące warstwy: płytki gresowe (o grubości ok. 0,9 cm), klej do płytek, wylewka cementowa (o grubości ok. 8 cm), styrodur (o grubości ok. 3 cm), 1 warstwa papy termozgrzewalnej (hydroizolacja), wylewka spadkowa (o grubości 1-2 cm), płyta konstrukcyjna. Na balkonach wykonano także obróbki blacharskie. Opisane warstwy odpowiadają zawartym w projekcie budowlanym, jednak nie zostały wykonane w sposób należyty. Czoła balkonów nie zostały ofasowane, chociaż przewidziano to w projekcie budowalnym.

Warstwa spadkowa zgodnie z wymogami sztuki budowlanej powinna mieć szerokość co najmniej 2,5 cm. Zmierzony spadek (od 0 do 1,5 cm) jest minimalną wartością graniczną. Na niektórych balkonach spadek zresztą nie następował, bądź następował w przeciwną stronę.

Przy obróbkach blacharskich nie zagięto blachy we właściwy sposób, w związku z czym przerwała ona warstwę z papy (hydroizolację), dzięki czemu woda może przenikać do wnętrza konstrukcji. Źle wykonane obróbki spowodowały także skierowanie spadku w kierunku ściany i nieprawidłowe gromadzenie się wody. Brak ofasowania czoła balkonu powoduje podciekanie wody, zawilgocenie i pogarszanie się stanu wylewki.

Hydroizolacja nie została szczelnie wyprowadzona, a użyta do jej wykonania papa była niewłaściwie przechowywana przed użyciem na balkonach.

Wytrzymałość na ściskanie zastosowanej wylewki cementowej nie była wystarczająca, co wynikało z nieprawidłowego doboru proporcji materiałów i złego wymieszania składników (świadczy o tym przeważający w dolnych częściach wylewki piasek). Skład wylewki sprawiał, że nie nadawała się ona do zastosowania na balkonie.

Warstwa kleju do płytek nie została wykonana w sposób prawidłowy, ponieważ w wielu miejscach pod płytkami znajduje się zamiast kleju pusta przestrzeń (gdzie gromadzi się woda, powodująca niszczenie płytek w procesie zamarzania i rozmarzania).

Zaprawa użyta do wypełnienia spoin między płytkami była krucha i nieelastyczna. Zastosowano zaprawę, która nie powinna zostać użyta do praz zewnętrznych i spoinowania.

Opisane powyżej warstwy (z wyjątkiem okładziny z płytek i kleju) są funkcjonalnie powiązane z nieruchomością wspólną, ponieważ służą one zabezpieczeniu płyty konstrukcyjnej przed zniszczeniem. Warstwa hydroizolacji, właściwie wykonane obróbki blacharskie, warstwa spadkowa itd. zabezpieczają płytę konstrukcyjną przed dostępem wody, która może spowodować rozsadzenie płyty warstwowo lub w całości (co może prowadzić nawet do zarwania się balkonu). Ocieplenie balkonów służy także minimalizacji utracie ciepła przez cały budynek.

Dodatkowo na balkonach ujawniły się zniszczenia barierek (łuszczenie się farby i korodowanie), spowodowane głównie ściekaniem z wyższych balkonów roztworów soli wapiennych.

Na podstawie opinii biegłego ustalił Sąd Okręgowy, że aby usunąć wskazane usterki należy wykonać całkowity, kompleksowy remont wszystkich balkonów (inne rozwiązania będą miały jedynie tymczasowy charakter; w szczególności zaś niemożliwe są częściowe poprawki). Należy zatem: zerwać warstwę płytek ceramicznych; skuć posadzkę cementową; zdemontować obróbki blacharskie; zdementować warstwę termoizolacji (styrodur) i hydroizolacji (papa termozgrzewalna); skuć warstwę spadkową; usunąć starą powłokę malarską na balustradach – a następnie wykonać wszystkie prace od początku, w prawidłowy sposób.

Łączny koszt prac naprawczych wynosi 121.333,35 zł brutto.

Sąd Okręgowy ustalił nadto, że powódka zawarła z właścicielami wszystkich wyodrębnionych lokali (choć na początku przedłożono jedynie dokumenty dotyczące lokali nr (...) oraz garażu nr (...)) umowy cesji, na podstawie których właściciele lokali przenieśli na powódkę swoje roszczenia cywilnoprawne, związane z wystąpieniem wad fizycznych w nieruchomości wspólnej (w częściach odpowiadających wielkości ich udziałów w nieruchomości wspólnej), przysługujące im w stosunku do pozwanych, jak również roszczenia odszkodowawcze z tytułu odpowiedzialności kontraktowej z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umów sprzedaży lokali. Zgodę na zawarcie umów cesji oraz zainicjowanie niniejszego postępowania powódka uzyskała uchwałami nr (...) i (...), podjętymi na zebraniu powodowej wspólnoty mieszkaniowej dnia 12 marca 2015 r.

Umowy są datowane na dzień 14 maja 2015, za wyjątkiem umowy k. 776 , która jest datowana na dzień 19-02-2021r.

Właściciele lokali nr (...) oraz garażu nr (...) razem posiadają w nieruchomości wspólnej łączny udział w wysokości 11.302/12.410.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy zważył, że podstawę prawną roszczenia powodów stanowi art. 471 k.c.

Właściciele lokali zawarli z pozwanymi umowy kupna wyodrębnionych lokali (pozwani byli właścicielami nieruchomości po ½ części), następnie doszło do ujawnienia się wad budynku w zakresie balkonów i balustrad), właściciele lokali cedowali na wspólnotę przysługujące im roszczenie odszkodowawcze ( dotyczące nieruchomości wspólnych). Pozwani zobowiązali się przenieść na rzecz (przyszłych) właścicieli lokali , nieruchomości nieposiadające żadnych wad. Stąd wykonanie umowy sprzedaży lokali, posiadających wady, będzie zachowaniem niezgodnym z treścią zobowiązania wynikającego z ww umowy, rodzącym odpowiedzialność odszkodowawczą po stronie zbywcy nieruchomości.

Sąd Okręgowy odnosząc się do podnoszonego przez pozwanych zarzutu braku legitymacji czynnej do dochodzenia roszczenia z uwagi na okoliczność, że przedmiotowe wady nie dotyczą części konstrukcyjnej budynku (legitymowanym byliby wyłącznie właściciele lokali, z umowy cesji wynika, że dotyczyła ona wyłącznie szkód związanych z nieruchomości wspólną) wskazał, że zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2004 r. III CZP 48/04 Wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia. Jak zaś wskazał Sąd Apelacyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z dnia 16 stycznia 2014 r. sygn. akt I ACa 763/13 elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem - na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. - powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. W uzasadnieniu Sąd zwrócił uwagę na (…) pojęcie "użytku" w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.w.l. ma szerszy zakres, który musi być odnoszony właśnie do funkcji jaką pełni dana część budynku. W konsekwencji każda część, której znaczenie (funkcja) wykracza poza sferę odrębnego lokalu winna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej. Dotyczy to balkonów jako całości i barierek, które są dominującym elementem wizualnym zewnętrznej części budynku i w decydujący sposób wpływają na kształt estetyczny elewacji. Nie budzi przy tym wątpliwości, że wygląd elewacji przesądza o percepcji budynku, wpływając również w pewnym stopniu na wartość całej nieruchomości, jak i poszczególnych lokali. Z tego względu rola elewacji budynku wykracza poza funkcje związane z poszczególnymi lokalami. Zatem części budynku znajdujące się na zewnątrz odrębnych lokali, przesądzające o kształcie elewacji muszą być, co do zasady, traktowane jako części nieruchomości wspólnej. Odnośnie płyt podłogowych balkonów spełniają one taką sama funkcję jak stropy. Jedna z ich funkcji jest więc rozgraniczenie dwóch sąsiadujących ze sobą w pionie lokali. W tym wypadku rola płyty podłogowej również wykracza poza sferę korzystania z jednego lokalu.

Podzielając powyższy pogląd prawny Sąd Okręgowy zważył nadto odnośnie kwestii warstw położonych na płycie balkonowej, że z opinii biegłego wynika, iż prawidłowe wykonanie balkonu powinno polegać na wylaniu na płycie wylewki spadkowej odpowiednio wyprofilowanej, na wylewce powinna być hydroizolacja z wywinięciem na ścianę budynku około 10-15 cm zapobiegająca erozji płyty balkonowej, która grozi jej odpadnięciem od ściany budynku oraz dalsze warstwy – styropian jako część ocieplenia budynku, a następnie folię i wylewkę. Przed położeniem izolacji robi się obróbki blacharskie na zewnątrz płyty balkonu. Biegły wskazał, że warstwy te były przewidziane w projekcie budowlanym i zgodnie ze sztuką budowlaną balkon bez tych warstw nie może funkcjonować (opinia biegłego k. 427, 586).

Z powyższego wynika jednoznacznie , że istnieje powiązanie funkcjonalne pomiędzy warstwami kładzionymi na płytę żelbetową, a częścią wspólną nieruchomości. Wykonanie wylewki ze spadkiem, warstwy hydroizolacji ma na celu zabezpieczenie budynku przed szkodliwym działaniem wody (co w przeciwnym razie powoduje dewastację budynku). Wykonanie ocieplenia płyty balkonowej ma natomiast na celu eliminację tzw. mostków termicznych, co służy wprost budynkowi jako substancji (całość ocieplenia budynku kwalifikowana jest jako część wspólna). W związku z powyższym powyższe warstwy są powiązane funkcjonalnie z nieruchomością wspólną (za wyjątkiem położenia samych płytek).

Jak wskazał Sąd Okręgowy opinia biegłego daje podstawy do konstatacji o wadliwym wykonaniu wszystkich balkonów, co rodzi konieczność ponownego wykonania całości prac związanych z balkonem (szczegółowo wskazana w opinii biegłego).

Spełnione zostały więc przesłanki z art. 471 k.c. w zw. z art. 535 §1 k.c. W wykonaniu umowy sprzedaży, pozwani wydali właścicielom lokali, lokale z nieruchomością wspólną wadliwie wykonaną. Koszt doprowadzenia balkonów do stanu zgodnego z umową (projektem i sztuką budowlaną), poprzez ponowne wykonanie warstw balkonu i naprawę barierki, stanowi szkodę w majątku właściciele lokali. W zakresie kosztów ponownego położenia płytek , należy zwrócić uwagę, że jakkolwiek same płytki nie stanowią nieruchomości wspólnej, ale wykonanie (ponowne) wszystkich warstw balkonu będzie rodziło konieczność zerwania płytek, a więc istnieje pomiędzy ponownym położeniem płytek (niezależnie od tego czy one zostały uprzednio położone prawidłowo), a koniecznością wykonania prac naprawczych nieruchomości wspólnych - powiązanie funkcjonalne.

Odnosząc się o zarzutu przedawnienia roszczenia (w związku z rozszerzeniem żądania pozwu w zakresie trzech brakujących cesji) Sąd Okręgowy wskazał, że najwcześniejszym terminem, w którym wierzyciele mogli dochodzić roszczenia odszkodowawczego, jest termin dowiedzenia się o wadzie budynku – chwila gdy ujawniły się wady budynku w taki sposób , iż właściciele lokali mogli rozsądnie rozumując, dokonać oceny, iż umowa sprzedaży nie została właściwie wykonana. Mając na uwadze okoliczności sprawy i charakter wad, oczywistym jest, że musiał upłynął jakiś okres w użytkowaniu budynku, aby te wady (będące wadami ukrytymi dla właścicieli lokali) były widoczne (zabrudzenia barierek, odpadania płytek). Rozszerzenie żądania pozwu nastąpiło w dniu 2-04-2021 (data nadania pisma k. 813 pocztą k. 816), a więc mając na uwadze poprzednio obowiązujący 10 letni termin przedawnienia, ujawnienie wady musiało by nastąpić przed dniem 2-04-2011r. Nie ma dowodu na tą okoliczność, a ciężar wykazania ww przesłanek w świetle art. 6 k.c. spoczywa na podnoszącym zarzut przedawnienia. W związku z powyższym zasadnym jest uznanie, że również roszczenie w zakresie rozszerzonym nie jest przedawnione. Powód powołuje się bowiem na opinie techniczne z 2014r., z pisma pozwanego z dnia 28-07-2015 k. 166 wynika, że pozwany otrzymał pierwsze zgłoszenia wad w 2013r. Z zeznań świadka K. C. (pracownika pozwanego) wynika, że były zgłoszenia dotyczące pojedynczego odspajania płytek co zostało usunięte w 2011 lub 2012r. Nie ma w materiale dowodowym informacji o wcześniejszym ujawnieniu się wady.

Sąd Okręgowy nie znalazł także podstaw do kwestionowania mocy prawnej dokonanej cesji wierzytelności, umowy są zgodne z art. 509 i następne k.c.

Mając na uwadze powyższe Sąd zasądził na rzecz powoda dochodzoną pozwem kwotę 121.333,35 zł stanowiącą koszt naprawy balkonów, zasądzając na rzecz powoda odsetki ustawowe za opóźnienie zgodnie z treścią zmodyfikowanego żądania na podstawie art. 481 par 1 i 2 k.c. mając na względzie daty wezwania do zapłaty poszczególnych kwot składających się na dochodzona należność W zakresie w jakim powództwo zostało cofnięte, Sąd umorzył postępowanie na zasadzie art. 355 k.p.c. w zw. z art. 203 par 1 k.p.c.

O kosztach procesu orzekł Sąd na podstawie art. 100 zdanie drugie k.p.c.




Pozwany Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w K. (Pozwany ad. 1) zaskarżył wyrok w całości.

Zaskarżonemu wyrokowi pozwany zarzucił naruszenie prawa materialnego, poprzez:

niewłaściwą wykładnię i zastosowanie przepisu art. 6 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048 z późn. zm.), polegające na przyjęciu, że Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) posiada zdolność prawną i sądową w zakresie roszczeń odszkodowawczych, nie dotyczących nieruchomości wspólnej;

niewłaściwą wykładnię i zastosowanie przepisu art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048 z późn. zm.), polegające na przyjęciu, że:

związek funkcjonalny jest miarodajny dla ustalenia, jakie elementy budynku wchodzą w skład nieruchomości wspólnej;

warstwy technologiczne balkonów na budynku przy ul. (...) w K., tj. płytki, klej do płytek, wylewka cementowa, styrodur, papa termozgrzewalna, a także barierki oraz obróbki blacharskie, stanowią część składową nieruchomości wspólnej;

niewłaściwe zastosowanie przepisu art. 361 § 1 k.c., polegające na przyjęciu, że łuszczenie się farby i korodowanie barierek, pozostaje w adekwatnym związku przyczynowym z zachowaniem pozwanych;

niewłaściwe zastosowanie przepisu art. 509 § 1 k.c., polegające na przyjęciu, że umowy cesji, zawarte pomiędzy właścicielami lokali a powodem - stanowiące podstawę roszczenia procesowego - są ważne i skuteczne;

niezastosowanie przepisu art. 118 w zw. z art. 120 § 1 k.c., poprzez nieuwzględnienie zarzutu przedawnienia w sytuacji, gdy roszczenia właścicieli lokali mieszkalnych nr (...), objęte umowami cesji, uległy przedawnieniu z dniem wydania lokali na rzecz kupujących, tj. 14.01.2020 r.

Przedstawiając powyższe zarzuty pozwany wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda kosztów procesu za obie instancje, według norm przepisanych.

Pozwany „(...)" spółka z ograniczoną od­powiedzialnością z siedzibą w K. (dalej: „Pozwany ad. 2") w apelacji:

zaskarżył wyrok Sądu Okręgowego w Krakowie, Wydział I Cywilny z dnia 29 września 2021 r. (sygn. akt I C 1678/15) w części, tj. w zakresie pkt 1 i 4-5,

zaskarżonemu wyrokowi zarzucił:

obrazę przepisów prawa procesowego, mającą wpływ na wynik sprawy, tj.:

art. 233 k.p.c. przez przekroczenie granic zasady swobodnej oceny dowodów oraz przyznanie wiarygodności i mocy dowodowej opinii biegłego sądowego inż. A. B. z dnia 30 stycznia 2021 r. w zakresie kosztów usunięcia stwierdzonych przez niego wad w balkonach (na kwotę 121.333,35 zł), podczas gdy nie zawiera ona źródła przyjętych cen jednostkowych materiałów budowlanych, które stały się podstawą opracowanego kosztorysu, co finalnie uniemożliwiło ich weryfikacje i sprawdzenie poprawności zwłaszcza, że wartość prac objętych opinią sądową z dnia 30 stycznia 2021 r. była dwukrotnie wyższa od wartości dokładnie tych samych robót ustalonych w oparciu o S. na I kwartał 2021 r. (64.165,11 zł) i od wartości prac przyję­tych we wcześniejszej opinii tego samego biegłego sądowego z dnia 22 września 2021 r. (70.400,17 zł); w/w rozbieżności inż. inż. A. B. nie potrafił wytłumaczyć,

obrazę przepisów prawa materialnego, tj.

art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048.; dalej: u.w.l.) przez przyjęcie, że balkony i posadowione na nich balustra­dy w budynku położonym przy ul. (...) w K. stanowią część wspólną nieruchomości, pomimo tego, że służą one do wyłącznego korzystania przez właścicieli lokali do których przynależą, a wejście na każdy balkon jest dostęp­ne tylko z jednego mieszkania.

art. 471 k.c. oraz art. 509 k.c. i 510 k.c. przez przyjęcie, że umowy cesji zawarte pomiędzy Powodem a właścicielami mieszkań, położonych w budynku przy ul. (...) w K. były skuteczne, i upoważniały Powoda do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych nie związanych z częściami wspólnymi nieruchomości, podczas gdy na ich podstawie Powód nie zdołał nabyć roszczeń przysługujących poszczególnych właścicielom lokali w stosunku do Pozwanego ad. 1 i ad. 2, a tym samym Powód nie posiadał legitymacji czynnej w niniejszej sprawie.

art. 509 k.c. przez przyjęcie, że Powód nabył na podstawie umowy cesji z dnia 19 lutego 2021 r. zawartej z właścicielem lokalu nr (...) Ł. J. roszcze­nia odszkodowawcze z tytułu nienależytego wykonania umowy sprzedaży z dnia 13 lipca 2020 r., podczas gdy Ł. J. nigdy w/w roszczenia nie przysługiwały w stosunku do Pozwanego ad. 1 i ad. 2, gdyż to nie od nich nabył on swoje mieszkanie; tym samym Sąd Okręgowy nie miał podstaw do uwzględnienia powództwa co do kwoty 4.666, 67 zł (odpowiadającej kwocie naprawy jednego bal­konu), gdyż Ł. J. nie mógł przenieść na Powoda więcej praw, niż samemu posiadał (nemo plus iuris).

art. 362 k.c. przez brak uwzględnienia zarzutu przyczynienia się Powoda do zwięk­szenia szkody, a to ze względu na odmowę przyjęcia naprawy balkonów, co stanowiło okoliczność przyznaną przez Powoda.

ze względu na powyższe wniósł o:

zmianę zaskarżonego wyroku w taki sposób, aby Sąd Apelacyjny w Krakowie (i) od­dalił powództwo w całości (pkt 1) (ii) zasądził od Powoda - Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) z/s w K. na rzecz Pozwanego ad. 2 - spółki pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z/s w K. koszty zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych wraz z kosztami opłaty skarbowej od pełnomocnictwa (pkt 4) (iii) rozstrzygnął o kosztach sądowych, obciążając nimi Powoda (pkt 5),

zasądzenie od spółki Powoda - Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) z/s w K. na rzecz Pozwanego ad. 2 - spółki pod firmą (...) spółka z ogra­niczoną odpowiedzialnością z/s w K. kosztów postępowania sądowego za instancję odwoławczą, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm prawem przepisanych,

przeprowadzenie rozprawy apelacyjnej (na zasadzie art. 357 k.p.c.)

w przypadku ustalenia przez Sąd Apelacyjny, że Powód posiadał legitymacje czynną, a balkony stanowiły część wspólną nieruchomości, Pozwany ad. 2 wnosi o dopuszcze­nie i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego (innego niż A. B.) na fakt ustalenia wartości prac naprawczych, określonych w opinii sądowej z dnia 30 stycznia 2021 r. w oparciu o obiektywne i weryfikowane źródła (np. S. lub inny (...)), ewentualnie, w przypadku uznania przez Sąd Apelacyjny w Krakowie Wydział I Cywilny, że nie zachodzą podstawy do zmiany zaskarżonego wyroku wniósł o:

uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu w K. Wydział I Cywilny do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach instancji odwoławczej.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.




Apelacje nie zasługiwały na uwzględnienie.




W pierwszej kolejności wskazać należy, że ustalony przez Sąd Okręgowy stan faktyczny Sąd Apelacyjny przyjął za własny bowiem wyprowadzony on został z dowodów, których ocena – wbrew przeciwnym twierdzeniom skarżącego pozwanego ad. 2 – odpowiada wszelkim wskazaniom z art. 233 § 1 k.p.c. Sąd I instancji przeprowadził postępowanie dowodowe prawidłowo, dokonując wszechstronnej oceny dowodów, właściwie też dokonał ich oceny, szczegółowo odnosząc się do każdego dowodu - zgodnie z regułą wyrażoną w art. 233 § 1 k.p.c. W ocenie Sądu Apelacyjnego Sąd Okręgowy poczynił w całej rozciągłości prawidłowe ustalenia faktyczne, zarówno w kwestii zakresu prac wykonanych wadliwie, jak i kosztów usunięcia tych wadliwości i związanej z tym wartości szkody, opierając się w pełni zasadnie na opinii biegłego A. B., którą zasadnie uznał za wyczerpującą a przez to w pełni miarodajną dla rozstrzygnięcia sprawy, co z tych przyczyn czyni zarzut pozwanego ad. 2 z pkt III. 4 apelacji nietrafnym, a wniosek o przeprowadzenie dowodu z opinii innego biegłego całkowicie niezasadnym w oparciu o art. 235 ²§1 pkt 2 i 5 k.p.c.

Mając to na uwadze Sąd Apelacyjny aprobuje ustalenia Sądu I instancji i przyjmuje je za własne czyniąc podstawą orzeczenia w sprawie. Wobec powyższego brak konieczności ich ponownego, szczegółowego przytaczania.

Całkowicie chybione są zarzuty obu apelacji w zakresie, w jakim odnoszą się do nieskuteczności umów „cesji”, na podstawie których właściciele lokali przenieśli na powódkę swoje roszczenia cywilnoprawne, związane z wystąpieniem wad fizycznych w nieruchomości wspólnej (w częściach odpowiadających wielkości ich udziałów w nieruchomości wspólnej), przysługujące im w stosunku do pozwanych, jak również roszczenia odszkodowawcze z tytułu odpowiedzialności kontraktowej z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umów sprzedaży. Wbrew zarzutom podnoszonych przez apelujących mają one konkretny charakter i jednoznacznie wskazują uprawnienia i roszczenia będące przedmiotem przelewu, które stanowią podstawę dochodzenia roszczeń przez stronę powodową w niniejszej sprawie i cel umowy (causa). Niewątpliwie także, z poniżej wywiedzionych przyczyn, dotyczą roszczeń nieprzedawnionych, a zatem pozostają w zgodzie z dyspozycją art. 509 §1 k.c. Przesądza to o legitymacji czynnej strony powodowej co do zasady zgodnie z utrwalonym poglądem wyrażonym m.in. w przywołanej w uzasadnieniu wyroku Sądu Okręgowego uchwale Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2004 r. III CZP 48/04,w które wskazano, iż wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia.

Odnosząc się do podnoszonego przez pozwanych zarzutu braku legitymacji czynnej do dochodzenia roszczenia z uwagi na okoliczność, że przedmiotowe wady nie dotyczą części konstrukcyjnej budynku (legitymowanym byliby wyłącznie właściciele lokali, z umowy cesji wynika, że dotyczyła ona wyłącznie szkód związanych z nieruchomością wspólną) wskazać należy, że w doktrynie prawa i orzecznictwie sądów utrwalony jest pogląd, według którego elementy balkonu niesłużące do wyłącznego użytku właściciela lokalu stanowią część nieruchomości wspólnej, a elementy służące zaspokojeniu indywidualnych potrzeb właściciela lokalu uważane są za część składową tego lokalu. Nie budzi wątpliwości, że częściami, które stanowią część wspólną nieruchomości, są płyta balkonowa wraz z izolacją, balustrada balkonu oraz połączone fragmenty elewacji. Oznacza to, że właściciel lokalu nie może ingerować w stan i wygląd tych części, przykładowo poprzez naruszenie elewacji, trwałą zmianę wyglądu balustrady czy samodzielne pomalowanie ściany budynku znajdującej się w granicach balkonu. Przyjęcie tego rodzaju poglądu pozwala na dostosowywanie balkonu i jego wyglądu do własnych potrzeb przez właściciela lokalu (co może obejmować np. zmianę płytek podłogowych, dekorację, przemalowanie ścian bocznych) pod warunkiem, że nie będzie wiązało się to z ingerencją w elementy konstrukcyjne oraz na utrzymywanie przez wspólnotę mieszkaniową w należytym stanie konstrukcyjnych elementów, przy uwzględnieniu także jednolitej estetyki budynku i jego elewacji.

Pod pojęciem "balkonu" jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć bowiem należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 20 kwietnia 2017 r., I ACa 1638/16)

Elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem - na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. - powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 16 stycznia 2014 r. sygn. akt I ACa 763/13).

Wskazać należy, że warstwy zabezpieczające i izolacyjne balkonu, jak zasadnie wywiódł Sad Okręgowy, mogą być zaliczone do części wspólnych budynku, bo ich zadaniem nie jest wyłącznie ochrona balkonu, lecz również wieńca stropu nad mieszkaniem innym niż to, do którego przynależy balkon, ścian pod balkonem oraz płyty wspornikowej balkonu. Konieczność zabezpieczenia przed warunkami atmosferycznymi m.in. ścian zewnętrznych budynku należy do całej wspólnoty, a nie właścicieli poszczególnych lokali (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 23 wstycznia 2020 r., II SA/Sz 794/19).

Legitymacja czynna strony powodowej także i w tym aspekcie nie budzi zatem wątpliwości bowiem niewątpliwie zgłoszone żądania dotyczą części wspólnych budynku. Jak zasadnie wywiódł Sad Okręgowy w zakresie kosztów ponownego położenia płytek, jakkolwiek same płytki nie stanowią nieruchomości wspólnej, ale wykonanie (ponowne) wszystkich warstw balkonu będzie rodziło konieczność zerwania płytek, a więc istnieje pomiędzy ponownym położeniem płytek (niezależnie od tego czy one zostały uprzednio położone prawidłowo), a koniecznością wykonania prac naprawczych nieruchomości wspólnych - powiązanie funkcjonalne.

Prawidłowo wywiódł także Sąd Okręgowy, że spełnione zostały przesłanki z art. 471 k.c. w zw. z art. 535 §1 k.c. W wykonaniu umowy sprzedaży, pozwani wydali właścicielom lokali, lokale z nieruchomością wspólną wadliwie wykonaną. Koszt doprowadzenia balkonów do stanu zgodnego z umową (projektem i sztuką budowlaną), poprzez ponowne wykonanie warstw balkonu i naprawę barierek, stanowi szkodę w majątku właścicieli lokali.

Prawidłowo również wywiódł Sąd Okręgowy, odnosząc się o zarzutu przedawnienia roszczenia (w związku z rozszerzeniem żądania pozwu w zakresie trzech umów cesji), że najwcześniejszym terminem, w którym wierzyciele mogli dochodzić roszczenia odszkodowawczego, jest termin dowiedzenia się o wadzie budynku – chwila gdy ujawniły się wady budynku w taki sposób , iż właściciele lokali mogli dokonać prawidłowej oceny, iż umowa sprzedaży nie została właściwie wykonana. Mając na uwadze okoliczności sprawy i charakter wad, oczywistym jest, że musiał upłynął jakiś okres w użytkowaniu budynku, aby te wady (będące wadami ukrytymi dla właścicieli lokali) stały się widoczne Rozszerzenie żądania pozwu nastąpiło w dniu 2 kwietnia 2021 (data nadania pisma k. 813 pocztą k. 816), a więc mając na uwadze poprzednio obowiązujący 10 letni termin przedawnienia (ustalony na podstawie art. 117 k.c. w związku z art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 13 kwietnia 2018 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw), ujawnienie wady musiałoby nastąpić przed dniem 2 kwietnia 2011r. Na tą okoliczność nie ma dowodu, a ciężar wykazania ww przesłanek w świetle art. 6 k.c. spoczywa na podnoszącym zarzut przedawnienia. W związku z powyższym zasadnym jest uznanie, że również roszczenie w zakresie rozszerzonym nie jest przedawnione. Na tle zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie budzi wątpliwości, że pozwany otrzymał pierwsze zgłoszenia wad w 2013r. Z zeznań świadka K. C. (pracownika pozwanego) wynika, że uprzednio miały miejsce jedynie zgłoszenia dotyczące pojedynczego odspajania płytek co zostało usunięte w 2011 lub 2012r. Nie ma w materiale dowodowym informacji o wcześniejszym ujawnieniu się spornych wad. Wskazać należy, że dotyczy to także roszczenia, jakie strona powodowa nabyła na podstawie umowy cesji z dnia 19 lutego 2021 r. zawartej z właścicielem lokalu nr (...) Ł. J. bowiem w ocenie Sądu Apelacyjnego przyjąć należy, że nabywając lokal wstąpił on w ogół praw i obowiązków przysługujących zbywcy.

Odnośnie zarzutu pozwanych przyczynienia się strony powodowej do powstania i rozmiaru szkody pozwanych wobec gotowości wykonania prac naprawczych i nieprzyjęcia tej oferty przez stronę powodową, podzielić należy pogląd wyrażony przez Sąd Okręgowy w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, że zgodnie z art. 363 par 1 k.c. to poszkodowany (właściciele lokali, obecnie strona powodowa) dokonuje wyboru sposobu naprawienia szkody.




Mając na względzie całkowitą niezasadność zarzutów obu apelacji, Sąd Apelacyjny, na zasadzie art. 385 k.p.c., oddalił je w całości.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na zasadzie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. ich wysokości ustalając na podstawie § 2 pkt 6 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t. jednol. Dz.U. z 2023 r.. poz. 1935).