Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Krakowie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 9 stycznia 2025 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie – I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSA Jerzy Bess

Protokolant: Julia Grabowska

po rozpoznaniu w dniu 9 stycznia 2025 r. w Krakowie na rozprawie

sprawy z powództwa Gminy Miejskiej (...)

przeciwko B. S. i J. S.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanych

od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie

z dnia 29 sierpnia 2022 r. sygn. akt I C 1184/20

1.  zmienia zaskarżony wyrok przez nadanie mu treści:

„I. oddala powództwo;

II. zasądza od strony powodowej Gminy Miejskiej (...) na rzecz pozwanych B. S. i J. S. łącznie kwotę 5.434 zł (pięć tysięcy czterysta trzydzieści cztery złote) tytułem kosztów procesu.”;

2.  zasądza od strony powodowej Gminy Miejskiej (...) na rzecz pozwanych B. S. i J. S. łącznie kwotę 9.744 zł (dziewięć tysięcy siedemset czterdzieści cztery złote) tytułem kosztów procesu wraz z odsetkami, w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono do dnia zapłaty.

Sygn. akt I ACa 1772/22

UZASADNIENIE

Strona powodowa Gmina Miejska (...) w ostatecznie sprecyzowanym żądaniu pozwu domagała się zasądzenia od pozwanych B. S., J. S. solidarnie kwoty 113.868 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 22 maja 2019 r. do dnia zapłaty oraz zasądzenia kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu strona powodowa wywodziła, iż strona powodowa zawarła w dniu 23 sierpnia 2011 r. z pozwanymi działającymi w formie spółki cywilnej pod nazwą (...) s.c. umowę najmu lokalu usytuowanego w budynku przy ul. (...) w K. o łącznej powierzchni 225,55 m2. Strona powodowa ustaliła, iż część powierzchni lokalu (...) (...) przy ul. (...) w K. jest wbrew zapisom umowy podnajmowana przez pozwanych W. S. prowadzącemu działalność gospodarczą pod firmą (...), z przeznaczeniem na prowadzenie gier logicznych (...). Strona powodowa wywodziła, iż pozwani nie tylko nienależycie wykonywali zobowiązania umowne, lecz działali w sposób sprzeczny z zasadami najmu określonymi w kodeksie cywilnym, jak również z postanowieniami umowy łączącej ich ze stroną powodową, bowiem doszło do podnajmu bez zgody wynajmującego, na zasadach odbiegających od obowiązujących w danym czasie na terenie Gminy Miejskiej (...) przepisów regulujących zasady najmu lokali użytkowych, a ponadto kwota przychodu z tego tytułu nie została odprowadzona na rachunek strony powodowej i w związku z tym strona powodowa doznała szkody w wysokości czynszu jaki w przypadku zgodnego z umową podnajmu, otrzymałaby w okresie jego trwania.

Pozwani B. S., J. S. wnieśli o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwani wywodzili, iż obowiązek przekazywania stronie powodowej przez pozwanych czynszu podnajmu w zakresie części przedmiotowego lokalu użytkowanego nie wynikał z umowy z dnia 23 sierpnia 2011 r., jak również iż jedyną sankcją za działanie najemcy polegające na podwynajęciu lokalu lub jego części osobie trzeciej bez zgody wynajmującego, jest powstanie po stronie wynajmującego uprawnienia do rozwiązania umowy najmu be zachowania okresu wypowiedzenia (§ 7 ust. 4 pkt. 5 umowy). Pozwani argumentowali, iż dokument w postaci zarządzenia Prezydenta Miasta K. nr (...) z dnia 24 września 2013 r. stanowi dokument zewnętrzny względem łączącej strony umowy najmu i dlatego nie może być podstawą obciążenia pozwanych jakimikolwiek świadczeniami pieniężnymi.

Sąd Okręgowy w Krakowie zaskarżonym wyrokiem z dnia 29 sierpnia 2022 r. sygn. akt (...)

I.  zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz strony powodowej kwotę 113.868 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi w następujący sposób:

- od kwoty 100.700,09 zł od dnia 22 maja 2019 r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 13.167 zł od dnia 29 czerwca 2022 r. do dnia zapłaty

i oddala powództwo w pozostałym zakresie;

II.  zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz strony powodowej kwotę 11.595 zł tytułem zwrotu kosztów procesu;

III.  nakazał ściągnąć od pozwanych solidarnie na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Krakowie kwotę 1675,91 zł tytułem zwrotu kosztów sądowych.

Podstawą rozstrzygnięcia był m.in. następujący stan faktyczny:

Strona powodowa zawarła w dniu 23 sierpnia 2011 r. z pozwanymi działającymi w formie spółki cywilnej pod nazwą (...) s.c. umowę najmu lokalu usytuowanego w budynku przy ul. (...) w K. o łącznej powierzchni 225,55 m2. W ofercie pozwani oświadczyli, iż zapoznali się z przepisami regulującymi zasady przetargu, wzorem umowy oraz zasadami wynajmu lokali obowiązującymi w odniesieniu do lokali Gminy Miejskiej (...) (pkt. 8.3.). Pozwani są przedsiębiorcami działającymi na rynku od 1998 r. (pozwany) i 2000 r. (pozwana).

Pozwani pismem z dnia 2 kwietnia 2012 r. zwrócili się do strony powodowej z prośbą o podanie informacji, na jakich warunkach mogliby podnająć część lokalu użytkowego przy ul. (...) w K.. W odpowiedzi strona powodowa udzieliła pozwanym pismem z dnia 4 kwietnia 2012 r. szczegółowych wyjaśnień, wskazując, iż zgodnie z regulacjami zawartymi w uchwale Rady Miasta K. z dnia 13 lutego 2008 r., nr (...) i Zarządzenia Prezydenta Miasta K. nr (...) możliwe jest podnajęcie maksymalnie do 50% powierzchni najmu w wysokości nie niższej niż 150% stawki za 1 m2 najmu obowiązującej Najemcę oraz iż Najemca jest obowiązany wówczas odprowadzać 100% przychodu osiąganego z podnajmu na rachunek strony powodowej jako Wynajmującego.

Dowód: e-mail pozwanego z dnia 2.4.2012 r., pismo strony powodowej z dnia 4.4.2012 r. (k.-86-87).

Pozwani w chwili złożenia oferty przetargowej i zawarcia umowy najmu lokalu przy ul. (...) w K., byli najemcami lokalu użytkowego położonego przy ul. (...) w K., począwszy od 29 sierpnia 2003 r., a nadto w czasie trwania tej umowy pozwani dwukrotnie wystąpili do strony powodowej o wyrażenie zgody na podnajem lokalu i uzyskali każdorazowo od strony powodowej odpowiedź, a nawet w dniu 5 czerwca 2012 r. podpisano aneks nr (...) do umowy najmu lokalu użytkowego o wyrażeniu zgody na podnajem lokalu użytkowego.

Pozwani jako wynajmujący zawarli w dniu 27 maja 2015 r. z W. S. jako podnajemcą umowę podnajmu 6 pomieszczeń, o łącznej powierzchni 81,56 m2 wchodzących w skład lokalu użytkowego położonego przy ul. (...) w K.. Strony tej umowy ustaliły, że podnajemca będzie płacił wynajmującemu czynsz z góry w wysokości 1000 zł miesięcznie powiększony o podatek VAT.

Strona powodowa ustaliła w dniu 9 stycznia 2019 r., iż część lokalu przy ul. (...) w K. o powierzchni 76,66 m2 jest wbrew zapisom umowy podnajmowana przez pozwanych W. S. prowadzącemu działalność gospodarczą pod firmą (...), z przeznaczeniem na prowadzenie gier logicznych (...). Strona powodowa poinformowała pozwanych o powyższym fakcie pismem z dnia 11 stycznia 2019 r. W odpowiedzi na w/w pismo pozwani przyznali w piśmie z dnia 16 stycznia 2019 r., że podnajęli przedmiotową część lokalu użytkowego oraz zwrócili się o rozwiązanie umowy z dnia 23 sierpnia 2011 r. za porozumieniem stron na dzień 31 marca 2019 r.

Strona powodowa wyraziła zgodę na rozwiązanie umowy z dnia 23 sierpnia 2011 r. za porozumieniem stron z dniem 28 lutego 2019 r. W dniu 28 lutego 2019 r. pozwani wydali stronie powodowej lokal przy ul. (...) w K..

Pismem z dnia 5 kwietnia 2019 r. strona powodowa wezwała pozwanych do zapłaty kwoty 100.700,22 zł w terminie do dnia 21 maja 2019 r., a nadto ponownie w oparciu o faktury z dnia 30 kwietnia 2019 r. pismem z dnia 11 czerwca 2019 r. pod rygorem skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego.

Zgodnie z Zarządzeniem nr (...) Prezydenta Miasta K. z dnia 24 września 2013 r. w odniesieniu do najemców, którzy uzyskali lokal użytkowy w wyniku przetargu stawka czynszowa netto obowiązująca podnajemcę, z zastrzeżeniem ust. 9 nie może być niższa niż 150% wysokości stawki netto obowiązującej najemcę, niezależnie od rodzaju działalności prowadzonej przez podnajemcę. Najemca obowiązany jest do odprowadzania na rachunek wynajmującego całego przychodu osiąganego z tytułu podnajmu w terminach zapłaty czynszu najmu. Do przychodu, o którym mowa w zdaniu pierwszym zalicza się wszelkie przychody Najemcy, w szczególności z podnajmu, sponsoringu, świadczenia usług marketingowych, administracyjnych i innych nienazwanych (§ 8 pkt. 8 i 10).

Wysokość wolnorynkowego czynszu najmu 6 pomieszczeń o łącznej powierzchni 81,56 m2 wchodzących w skład lokalu użytkowego położonego w K. przy ul. (...) w okresie od 28 lutego 2016 r. do 28 lutego 2019 r. wyniosła łącznie kwotę 113,868 zł.

W rozważaniach prawnych Sąd przedstawił m.in. następujące motywy rozstrzygnięcie:

W rozważaniach prawnych w niniejszej sprawie istotna jest treść art. 471 k.c., zgodnie z którym dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Stosownie do art. 361 k.c. zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. W powyższych granicach, w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono. Z ustalonego w sprawie stanu faktycznego wynika, iż pozwani podnajęli część lokalu przy ul. (...) w K. o powierzchni 81,56 m2 W. S. prowadzącemu działalność gospodarczą pod firmą (...), z przeznaczeniem na prowadzenie gier logicznych (...) – wbrew zapisom umowy z dnia 23 sierpnia 2011 r. łączącej pozwanych jako najemców ze stroną powodową jako wynajmującym. Stosownie bowiem do § 6 ust. 2 powołanej umowy w drodze stosownego aneksu do umowy, Wynajmujący może wyrazić zgodę na podnajęcie przez Najemcę osobie trzeciej, części lokalu, nie większą niż 50% całkowitej powierzchni lokalu, na zasadach określonych przez Wynajmującego. W ocenie Sądu pozwani, będący przedsiębiorcami znali zasady najmu lokali użytkowych znajdujących się w zasobach strony powodowej, zawartych również w prawie miejscowym, o czym przekonuje ustalony w sprawie stan faktyczny. Pozwani bez zgody strony powodowej podnajęli część lokalu przy ul. (...) w K. o powierzchni 81,56 m2 i tym samym nienależycie wykonali łączącą strony umowę. Nie zwrócenie się przez pozwanych do strony powodowej o wyrażenie zgody na podnajem lokalu stanowi naruszenie § 6 ust. 2 powołanej umowy i stanowi okoliczność, za którą pozwani ponoszą odpowiedzialność. Należy zwrócić uwagę, iż potencjalne wyrażenie zgody na podnajem lokalu przez stronę powodową nastąpiłoby – zgodnie z § 6 ust. 2 powołanej umowy na zasadach określonych przez stronę powodową, a zatem również co do wysokości czynszu za podnajem. W konsekwencji strona powodowa poniosła szkodę jako wynajmujący wobec utraconych pożytków jakie osiągnęłaby w przypadku zgłoszenia podnajmu. W tym kontekście okoliczność, iż jedynie pozwani zgłosili ofertę w przetargu na najem przedmiotowego lokalu pozostaje irrelewantna dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Wysokość wolnorynkowego czynszu najmu 6 pomieszczeń o łącznej powierzchni 81,56 m2 wchodzących w skład lokalu użytkowego położonego w K. przy ul. (...) w okresie od 28 lutego 2016 r. do 28 lutego 2019 r. wyniosła łącznie kwotę 113,868 zł. W ocenie Sądu powództwo było zasadne w zakresie żądania zasądzenia przez stronę powodową kwoty 113.868 zł. Wymaga podkreślenia, iż rozszerzając żądanie pozwu do kwoty 113.868 zł strona powodowa jednocześnie odniosła się do wartości przedmiotu sporu (100.701 zł), podczas gdy pierwotne żądanie dotyczyło kwoty 100.700,09 zł, w konsekwencji strona powodowa zażądała zasądzenia odsetek ustawowych za opóźnienie liczonych nadto od kwoty 13.167 zł „stosownie do dat wskazanych w treści pozwu do dnia zapłaty”.

Należy zauważyć, iż brak było podstaw do zasądzenia na rzecz strony powodowej odsetek ustawowych za opóźnienie liczonych od kwoty 13.167 zł od dnia 22 maja 2019 r. (termin zapłaty wskazany na fakturach 21 maja 2019 r.), albowiem strona powodowa sformułowała żądanie zapłaty kwoty 13.167 zł dopiero gdy dokonała rozszerzenia żądania pozwu. Zatem zasadnym było zasądzenie w/w odsetek dopiero od dnia 29 czerwca 2022 r. do dnia zapłaty i oddalenie powództwa w pozostałym zakresie.

Mając powyższe na uwadze, orzeczono jak w sentencji, rozstrzygnięcie o kosztach procesu opierając o zasadę za wynik procesu zawartą w art. 98 § 1 i 3 k.p.c.,

Pozwani zaskarżyli niniejszy wyrok w całości, zarzucając:

1. naruszenie prawa materialnego w postaci art. 471 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że pozwani dopuścili się nienależytego wykonania umowy najmu lokalu użytkowego przy ul. (...) w K., co poskutkowało uwzględnieniem powództwa pomimo tego, że z umowy tej nie wynika obowiązek pozwanych odprowadzania na rzecz powoda kwot czynszu podnajmu tego lokalu;

2. błąd w ustaleniach faktycznych (w rozumieniu art. 368 § 1 ¹ k.p.c.) polegający na przyjęciu, że do stanu faktycznego niniejszej sprawy (w którym chodzi o podnajęcie części lokalu użytkowego przy ul. (...) w K. W. S.) mają zastosowanie zapisy aneksu nr (...) z dnia 5 czerwca 2012 r. do umowy najmu innego lokalu użytkowego (tj. przy ul. (...) w K.) oraz co do innego podnajemcy (tj. P. T.).

W oparciu o powyższe zarzuty wnieśli o:

I. zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanych solidarnie kosztów procesu według norm przepisanych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od daty uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty;

II. zasądzenie od powoda na rzecz pozwanych solidarnie kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od daty uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Powód wniósł o oddalenie apelacji i zasądzenie na swoją rzecz od pozwanych zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje:

Zaskarżonym wyrokiem Sąd I instancji zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powoda kwotę 113.868 zł tytułem naprawienia szkody mającej wynikać z nienależytego wykonania umowy najmu lokalu użytkowego przy ul. (...) w K.. U podstaw tego rozstrzygnięcia legły ustalenia, że pozwani podnajęli część ww. lokalu osobie trzeciej wbrew zapisom łączącej strony umowy najmu z dnia 23 sierpnia 2011 r., czym nienależycie wykonali tę umowę i przez to wyrządzili powodowi szkodę nie odprowadzając na jego rzecz kwot czynszu podnajmu.

W apelacji trafie identyfikuje się istotę sporu i w tym zakresie zasadne są podniesione zarzuty oraz argumentacja na ich uzasadnienie.

Co do zarzutu nr 1

Sąd I instancji słusznie przyjął, że w sferze podstawy prawnej spornego roszczenia istotna jest treść art. 471 k.c. Ta konstatacja koresponduje z treścią wywodów pozwanych zawartych w sprzeciwie od zapadłego w sprawie nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym. Przepis art. 471 k.c. stanowi zaś, że: „Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi."

Źródłem zobowiązania, o którym mowa w powyższym przepisie, mogą być różne zdarzenia prawne np. ustawa, czynność prawna (zarówno jedno- jak i dwustronna), bezpodstawne wzbogacenie (zob. teza 1 do art. 471 autorstwa T. Wiśniewskiego w: „Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga Trzecia. Zobowiązania. Tom I", Warszawa 1996, s. 423). W stanie faktycznym niniejszej sprawy owym źródłem zobowiązania dla pozwanych jako dłużników (względem powoda jako wierzyciela) jest dwustronna czynność prawna w postaci umowy z dnia 23 sierpnia 2011 r. najmu lokalu użytkowego przy ul. (...) w K.. W tym miejscu należy jeszcze dodać, że - zgodnie z art. 56 k.c. - czynność prawna (poza skutkami w niej samej wyrażonymi) wywołuje również skutki wynikające z ustawy, zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów. Te i tylko te elementy determinują treść zobowiązań pozwanych wobec powoda na kanwie powołanej umowy najmu.

Sąd przyjął, ze pozwani nienależycie wykonali zobowiązanie wynikające z umowy najmu, ponieważ - wbrew zapisom tej umowy - podnajęli część przedmiotowego lokalu użytkowego W. S. bez zgody powoda pomimo tego, że znali zasady najmu lokali użytkowych z zasobów powoda. Ponoszą więc odpowiedzialność za niezwrócenie się do powoda o wyrażenie zgody na podnajem. Gdyby zaś taka zgoda została wyrażona, to także na zasadach określonych przez powoda w zakresie czynszu za podnajem. W konsekwencji powód poniósł szkodę z tytułu utraconych pożytków, jaki osiągnąłby w przypadku zgłoszenia podnajmu (s. 5, 6 uzasadnienia).

Opisane powyżej konstatacje Sądu świadczą o tym, że zaskarżony wyrok dotknięty jest wadliwością polegającą na naruszeniu prawa materialnego w postaci art. 471 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie w sposób szczegółowo opisany w treści omawianego zarzutu apelacyjnego nr 1. O ile bowiem wypada zgodzić się ze stanowiskiem Sądu I instancji, że pozwani zachowali się niezgodnie z zapisami umowy najmu co do dopuszczalności i trybu podnajmu zawartym w § 6 ust. 2 umowy najmu (podnajmując część lokalu użytkowego bez zgody powoda, co zresztą przyznali w sprzeciwie od nakazu zapłaty - zob. s. 2 tego pisma procesowego), to nie można skutecznie twierdzić, iż w ten sposób podpadli automatycznie pod obowiązek odprowadzania na rzecz powoda przychodów z podnajmu. Obowiązek ten bowiem nie wynika ani z samej umowy z dnia 23 sierpnia 2011 r. najmu przedmiotowego lokalu, ani nie wynika z powszechnie obowiązujących przepisów prawa (o czym szczegółowo jest mowa w sprzeciwie od nakazu zapłaty) - w szczególności nie wynika to z ustawy (o czym mowa w przywołanym powyżej przepisie art. 56 k.c.). W oczywisty sposób nie wynika to także z pozostałych potencjalnych źródeł wymienionych w tej normie prawnej (zasady współżycia społecznego, ustalone zwyczaje).

Jeżeli zatem Sąd I instancji wywodzi, że pozwani znali zasady najmu lokali użytkowych z zasobów powoda, co poskutkowało uwzględnieniem powództwa (obejmującego żądanie zasądzenia kwoty pieniężnej w ramach naprawienia szkody z tytułu nieprzekazywania powodowi przez pozwanych czynszu podnajmu), prowadzi to do wniosku, iż przy wydawaniu zaskarżonego wyroku przyjęto, że na pozwanych ciążył prawny obowiązek przekazywania powodowi tych kwot. Tymczasem istnienie takiego obowiązku nie wynika z żadnych zdarzeń prawnych kreujących całokształt stosunków prawnych pomiędzy stronami. To więc świadczy o słuszności omawianego zarzutu apelacyjnego nr 1. Zaskarżony wyrok zdaje się bowiem mylić ze sobą dwa pojęcia: pojęcie prawnie skutecznego obowiązku dłużnika do określonego zachowania względem wierzyciela (który to obowiązek może wynikać wyłącznie ze stosownego zdarzenia prawnego) z pojęciem jakiejś bliżej nieokreślonej „wiedzy" czy „świadomości" istnienia rzekomego obowiązku (a wywodzonej z jakichś minionych zaszłości o charakterze co najwyżej faktycznym, nie noszących znamion zdarzeń prawnych i tym samym niezdolnych do kreowania zobowiązań w rozumieniu art. 353 k.c.).

Na zakończenie tej części rozważań należy przypomnieć, że zarządzenie Prezydenta Miasta K. nr (...) z dnia 24 września 2013 r. (któremu poświęcony jest cały akapit uzasadnienia: s. 4) nie stanowi prawa powszechnie obowiązującego, a to z przyczyn naprowadzonych w sprzeciwie od nakazu zapłaty. Nie jest ono więc objęte zasadą „ignorantia iuńs nocef. Poza tym do dokumentu tego w żaden sposób nie odwołuje się przedmiotowa umowa najmu łącząca strony. Zarządzenie to nie może zatem stanowić dla pozwanych źródła jakichkolwiek obowiązków wobec powoda.

Co do zarzutu nr 2

Sąd I instancji powołał się w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku - w zakresie ustalonego w sprawie stanu faktycznego - na fakt zawarcia pomiędzy stronami aneksu nr (...) z dnia 5 czerwca 2012 r. do innej umowy najmu innego lokalu (s. 3 uzasadnienia).

Tymczasem aneks ten w § 8 ust. 3 stanowi: „Postanowienia § 8 ust. 1 niniejszego aneksu stosuje się odpowiednio do innych umów zawartych pomiędzy Najemcą a podnajemcą w sprawie lokalu będącego przedmiotem umowy najmu." Z kolei § 8 ust. 1 aneksu nr (...) nakazuje najemcy uiszczać wynajmującemu należność wymienioną w § 5 ust. 3 pkt 4 tego aneksu czyli kwotę w kazuistycznie określonej wysokości 112 zł miesięcznie tytułem „przychodu z podnajmu". W tym miejscu należy jednak zauważyć, że zapisy te dotyczą podnajmu części lokalu przy ul. (...) w K. na rzecz P. T.. W oczywisty sposób treść aneksu nr (...) nie może więc odnosić się do podnajmu części lokalu przy ul. (...) w K. na rzecz W. S.. Tym samym z treści zapisów tego aneksu nie można wywodzić prawnego zobowiązania pozwanych do przekazywania powodowi przychodów z podnajmu na rzecz W. S.. Owym „podnajemcą" w rozumieniu § 8 ust. 3 aneksu nr (...) jest bowiem wyłącznie P. T., a nie jakikolwiek podnajemcą lokalu i to w dodatku innego, niż przedmiotowy, lokalu tj. przy ul. (...) w K. (którego omawiany aneks nr (...) dotyczy).

Powyższe wywody świadczą o tym, że zaskarżony wyrok dotknięty jest także wadliwością wskazaną jako zarzut apelacyjny nr 2.

Sąd Apelacyjny podziela powyższą argumentację.

W realiach mniejszej sprawy w istocie spór sprowadza się zatem do ustalenia zakresu związania stron jedynie do warunków umowy cywilnoprawnej w ramach której dochodzi do wynajęcia lokalu od Gminy Miejskiej (...), czy też nadto do związania stron dodatkową regulacją w postaci zarządzeń wydawanych jednostronnie przez Gminę Miejską (...)jako wynajmującego, a mających charakter aktu prawa miejscowego.

Z przeprowadzonego w toku postępowania apelacyjnego dowodu:

- z postanowienia z dnia 5 kwietnia 2019 r. Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w K. (sygn. akt(...)) oraz jego uzasadnienia

- z postanowienia z dnia 10 października 2019 r. Naczelnego Sądu Administracyjnego (sygn..(...)) oraz jego uzasadnienia

wynika, że zarządzenie Prezydenta Miasta K. nr (...) z dnia 24 września 2013 r. nie stanowi aktu prawa miejscowego.

Tym samym należy uznać, że ww. zarządzenie, z którego powodowa Gmina wywodzi dochodzone od pozwanych roszczenie (jak również analogiczne poprzednie zarządzenia) nie stanowi prawa powszechnie obowiązującego. Sądy administracyjne obu instancji przyjęły, iż zarządzenie to nie stanowi aktu prawa miejscowego i dlatego nie może wpływać na sferę prawną podmiotów zewnętrznych w stosunku do Gminy Miejskiej (...). Tym samym - w kontekście treści przywołanego w apelacji art. 56 k.c. - nie może ono być dla pozwanych źródłem jakichkolwiek obowiązków wobec powoda, a w szczególności - źródłem zobowiązań finansowych.

Zasady przyjęte przez powodową Gminę analogicznym zarządzeniem mogą natomiast stanowić podstawą uregulowania wzajemnych relacji w zakresie zawartej umowy cywilnoprawnej pomiędzy Gmina jako wynajmującym a najemcą, będącym podmiotem zewnętrznym, o ile regulacja objęta w/w zarządzeniem będzie objęta umowa cywilnoprawną.

To też stanowiło podstawę rozstrzygnięcia w sprawie z powództwa Gminy Miejskiej (...) przeciwko B. S., J. S. zapłatę, zakończonej wyrokiem Sadu Rejowego (...)w K. z dnia 2 czerwca 2022 r. sygn.. akt (...) od którego apelacje oddalono wyrokiem Sądu Okręgowego w K. z dnia 29 marca 2023 r. sygn. (...). W tamtej sprawie pozwani w chwili złożenia oferty przetargowej i zawarcia umowy najmu lokalu przy ul. (...) w K., byli najemcami lokalu użytkowego położonego przy ul. (...) w K., począwszy od 29 sierpnia 2003 r., a nadto w czasie trwania tej umowy pozwani dwukrotnie wystąpili do strony powodowej o wyrażenie zgody na podnajem lokalu i uzyskali każdorazowo od strony powodowej odpowiedź, a nawet w dniu 5 czerwca 2012 r. podpisano aneks nr (...) do umowy najmu lokalu użytkowego o wyrażeniu zgody na podnajem lokalu użytkowego.

Dlatego też Sąd Apelacyjny, uznając zasadność podniesionych w apelacji zarzutów, orzekł jak pkt 1 sentencji na mocy art. 386 § 1 k.p.c.

Ze względów redakcyjnych wyrokowi Sadu I instancji nadano nową treść. Redagując pkt II wyroku Sądu I instancji – w brzmieniu po zmianie - na zasadzie oczywistej omyłki zasądzono od strony powodowej na rzecz pozwanych kwotę 5.434 zł tyłem „kosztów postępowania apelacyjnego”, zamiast tytułem „kosztów postępowania”.

W uwzględnieniu wniosku pozwanych, ta oczywista omyłka, została sprostowana postanowieniem z dnia 22 stycznia 2025 r.

O kosztach o kosztach postępowania apelacyjnego pomiędzy stronami orzeczono jak w pkt 2 sentencji według zasady odpowiedzialności za wynik postępowania określonej w art. 98 § 1 k.p.c., w zw. z art. 391 § 1 k.p.c.:

- a co do wysokości odnośnie zwrotu kosztów zastępstwa, zgodnie z stawkami określonym w § 2 pkt 6 oraz § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia ministra sprawiedliwości 3 października 2016 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2016 r. poz. 1668), tj. w kwocie 4.050 zł

- oraz odnośnie zwrotu kwoty 5.694 zł, tytułem opłaty od apelacji,

tj. łącznie kwoty 9.744 zł.