Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Krakowie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 4 grudnia 2024 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie, I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący SSA Jerzy Bess

Protokolant Michał Góral

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 grudnia 2024 r. w Krakowie

sprawy z powództwa M. W. i J. W. (1)

przeciwko A. K.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie

z dnia 13 kwietnia 2023 r., sygn. akt I C 2995/21

1.  prostuje oczywistą omyłkę pisarską zawartą w komparycji zaskarżonego wyroku w ten sposób, że w miejsce oznaczenia danych personalnych powódki: „M. W.” wpisuje prawidłowe oznaczenie: „M. W.”;

2.  oddala apelację;

3.  zasądza od pozwanej A. K. na rzecz powodów M. W. i J. W. (1) kwotę 8 100 zł (osiem tysięcy sto złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego, wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia orzeczenia, którym
je zasądzono, do dnia zapłaty.

Sygn. akt I ACa 2125/23

UZASADNIENIE

Sąd Okręgowy w Krakowie po rozpoznaniu sprawy z powództwa M. W. i J. W. (1) przeciwko A. K. o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli, zaskarżonym wyrokiem z dnia 13 kwietnia 2023 r., sygn. akt I. C 2995/21:

I.  zobowiązał pozwaną do złożenia oświadczenia woli o treści: „W wykonaniu zobowiązania wynikającego z umowy deweloperskiej zawartej w dniu 28 listopada 2019 r. przed notariuszem M. S. w K. w formie aktu notarialnego (rep. (...)) oświadczam, że przenoszę własność lokalu nr (...) stanowiącego odrębną nieruchomość, dla którego prowadzona jest księga wieczysta (...), położonego w budynku przy ul. (...) w K., składającego się z korytarza ze schodami wewnętrznymi, wc i pokoju z aneksem kuchennym – na parterze oraz korytarza ze schodami wewnętrznymi, trzech pokoi oraz łazienki – na pierwszym piętrze o pow. 99,65 m ^{( 2 )}wraz z pomieszczeniem przynależnym - strychem o pow. 40,33m ^{( 2 )}, oraz ze związanym z jego własnością udziałem wynoszącym (...) części w nieruchomości wspólnej, dla której prowadzona jest księga wieczysta (...), w ramach którego każdoczesnemu właścicielowi wymienionego wyżej lokalu będzie przysługiwało prawo wyłącznego korzystania z części działki oznaczonej na załączniku nr(...)do prospektu informacyjnego umowy deweloperskiej kolorem czerwonym o pow. 276,165 m ^{( 2 )}, w stanie wolnym od wszelkich obciążeń , praw i roszczeń osób trzecich – na małżonków M. W., córkę W. i B. oraz J. W. (1), syna A. i W., za zapłatą przez nich ceny łącznie w kwocie 617.232,10 (sześćset siedemnaście tysięcy dwieście trzydzieści dwa 10/100) złotych”, na co powodowie wyrażają zgodę;

II.  stwierdził zawarcie umowy przeniesienia przez pozwaną na powodów prawa odrębnej własności lokalu opisanego w punkcie I (pierwszym) sentencji w wykonaniu zobowiązania wynikającego z umowy deweloperskiej z dnia 28 listopada 2019 r.;

III.  zasądził od pozwanej na rzecz powodów kwoty po 20.848 zł tytułem kosztów procesu, z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty

Jako bezsporne Sąd I instancji przyjął następujące okoliczności faktyczne:

W dniu 28 listopada 2019 r. A. K., prowadząca działalność gospodarczą jako deweloper, oraz M. i J. W. (1), jako nabywcy, zawarli w formie aktu notarialnego (rep. (...), przed notariusz M. S.) umowę deweloperską.

W umowie deweloper oświadczył, że prowadzi na podstawie pozwolenia na budowę na działkach nr (...) inwestycję polegającą na budowie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych (dwulokalowych) z instalacjami wewnętrznymi, oznaczonych numerami porządkowymi (...), (...), (...) przy ul. (...) w K.. Nabywcy oświadczyli, że w umowie przeniesienia własności wyrażą zgodę na podział przez dewelopera nieruchomości wspólnej do wyłącznego korzystania, w ten sposób, że każdocześni właściciele lokalu mieszkalnego nr (...) oraz właściciele lokali mieszkalnych w budynkach (...) będą mieli prawo do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej o łącznej pow. 867,53 m2 , a także wyrażą zgodę na ewentualną zmianę przeznaczenia, a także podział lokalu nr (...) i lokali mieszkalnych w budynkach (...); wiadome jest im, że każdoczesnemu właścicielowi lokalu mieszkalnego nr (...) (w ramach podziału do korzystania) oraz właścicielom lokali mieszkalnych w budynkach (...)i (...) będzie przysługiwało prawo do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej o łącznej pow. 867,53m2; powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego może ulec zmianie po dokonaniu ostatecznego pomiaru; pomiarów powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego strony dokonają po wybudowaniu lokalu mieszkalnego, a przed zawarciem umowy przeniesienia własności. Deweloper oświadczył, że sporządził prospekt informacyjny dotyczący wyżej opisanego przedsięwzięcia deweloperskiego i zapewnił, że nie nastąpiła dotychczas zmiana informacji zamieszczonych w tym prospekcie informacyjnym lub załącznikach do niego. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowią integralną część umowy. Nabywca oświadczył, że deweloper przed zawarciem umowy doręczył mu na trwałym nośniku informacji prospekt informacyjny wraz z załącznikami oraz, że zapoznał się z treścią tego prospektu i załącznikami do niego, w tym z projektem budowlanym inwestycji, koncepcją techniczną oraz standardem wykończenia lokalu i je akceptuje w całości. Deweloper oświadczył, że dopuszcza wprowadzenie przez nabywcę zmian w aranżacji lokalu mieszkalnego, w tym również w zakresie standardu jego wykonania, o ile nie powodują one zmian konstrukcyjnych budynku oraz konieczności zmiany decyzji – pozwolenia na budowę. Zmiany proponowane przez nabywcę mogą być wprowadzone na jego pisemny wniosek, po uzyskaniu uprzedniej zgody dewelopera. Zakres ewentualnych robót dodatkowych, termin ich wykonania oraz wynagrodzenie dewelopera za ich wykonanie i sposób zapłaty wynagrodzenia zostaną uzgodnione pomiędzy stronami na podstawie odrębnego porozumienia zawartego w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Deweloper oświadczył, że prace związane z przedsięwzięciem deweloperskim zostały rozpoczęte we wrześniu 2019 r. i zobowiązał się zakończyć te prace najpóźniej do dnia 31 grudnia 2020 r. Do dnia 30 czerwca 2020 r. deweloper zobowiązał się przekazać do dyspozycji nabywcy lokal mieszkalny nr (...) dla potrzeb prowadzenia dalszych prac wykończeniowych i aranżacji wnętrz. Zakończenie całości inwestycji będzie jednoznaczne z zakończeniem etapu V przedsięwzięcia deweloperskiego, co określono w harmonogramie przedsięwzięcia na 30 czerwca 2020 r. W ramach etapu V deweloper zobowiązał się wystąpić do właściwych organów administracji publicznej z zawiadomieniem o zakończeniu budowy lub z wnioskiem o wydanie pozwolenia na użytkowanie.

W § 3 umowy deweloper zobowiązał się wybudować budynek nr (...) przy ul. (...) oraz ustanowić odrębną własność wyżej opisanego lokalu mieszkalnego nr (...), składającego się z pokoju z aneksem kuchennym, wc, komunikacji na parterze, z trzech pokoi, łazienki, komunikacji – na pierwszym piętrze o łącznej pow. 96,88 m2 oraz poddasza nieużytkowego, z własnością którego to lokalu będzie związany udział w nieruchomości wspólnej wyliczony zgodnie z ustawą o własności lokali, a następnie przenieść na nabywcę w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich prawo własności lokalu mieszkalnego nr (...) wraz ze związanym z jego własnością udziałem w nieruchomości wspólnej, w ramach którego to udziału każdoczesnemu właścicielowi lokalu będzie przysługiwało prawo wyłącznego korzystania z części działki oznaczonej na załączniku kolorem czerwonym o pow. 270,10 m2 , a nabywca oświadczył, że zobowiązuje się lokal mieszkalny nr (...) nabyć oraz zapłacić na rzecz dewelopera cenę w wysokości ustalonej w § 5 umowy, zapewniając, że nabycie to nastąpi na ich wspólność ustawową majątkową małżeńską. Strony w wykonaniu umowy deweloperskiej zobowiązały się zawrzeć umowę ustanowienia odrębnej własności i przeniesienia własności lokalu mieszkalnego wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej do dnia 31 grudnia 2020 r., przy czym zawarcie umowy przeniesienia własności nastąpi po uzyskaniu przez dewelopera ostatecznego pozwolenia na użytkowanie budynków lub po przyjęciu zawiadomienia o zakończeniu budowy przez właściwy organ administracji publicznej bez sprzeciwu oraz zapłacie przez nabywcę całej ceny za lokal mieszkalny nr (...), określonej w niniejszym akcie notarialnym.

W § 4 umowy ustalono, że cena lokalu wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej wynosi 600.074,72 zł brutto. Strony na potrzeby rozliczeń związanych z pomiarem powierzchni lokalu przyjęły, że cena za jeden metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu wynosi 6.194 złote brutto, w tym podatek od towarów i usług w stawce 8 %. Pomiar powierzchni lokalu mieszkalnego w stanie deweloperskim zostanie dokonany na podstawie inwentaryzacji powykonawczej lokalu mieszkalnego w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami prawa, przy zastosowaniu normy PN-ISO 9836:1997. Całkowita powierzchnia lokalu obejmuje powierzchnię lokalu mieszkalnego, o której mowa w zdaniu poprzednim oraz powierzchnia zajmowana przez ścianki działowe wewnątrz lokalu mieszkalnego. W przypadku, gdy rzeczywista powierzchnia użytkowa lokalu składająca się na całkowitą powierzchnię lokalu będzie większa od powierzchni projektowanej, wówczas deweloper powiadomi o powyższym nabywcę, zaś w przypadku różnicy pomiędzy rzeczywistą powierzchnią użytkową lokalu mieszkalnego a powierzchnią projektowaną przekraczającą 2%, nabywcy będzie przysługiwało prawo odstąpienia od niniejszej umowy w terminie 14 dni od otrzymania zawiadomienia , z prawem zwrotu dokonanych wpłat w nominalnej wysokości w terminie 30 dni, liczonych od dnia otrzymania przez dewelopera oświadczenia nabywcy o odstąpieniu od umowy oraz oświadczenia w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym zawierającym zgodę na wykreślenie roszczenia o zawarcie umowy przeniesienia własności z działu III księgi wieczystej, do której zostanie ono wpisane. Jeśli w wyżej wymienionym terminie nabywca nie złoży takiego oświadczenia woli lub jeżeli różnicy pomiędzy rzeczywistą powierzchnią użytkową lokalu mieszkalnego a powierzchnią projektowaną nie będzie przekraczać 2 %, wówczas nabywca będzie zobowiązany do uregulowania różnicy w cenie, z uwzględnieniem cen za 1m2 powierzchni określonej w ust. 2 niniejszego paragrafu, wynikającej z faktu, że rzeczywista powierzchnia użytkowa lokalu składająca się na całkowitą powierzchnię lokalu jest większa od powierzchni projektowanej, w terminie 30 dni od otrzymania zawiadomienia, o którym mowa powyżej.

W § 5 umowy nabywca zobowiązał się zapłacić deweloperowi całą cenę lokalu przelewami na wskazany powyżej rachunek powierniczy nr (…), w następujących częściach (ratach) i terminach: a) kwotę 130.074,72 zł w terminie do dnia 29 listopada 2019 r., b) kwotę 70.000 zł w terminie do dnia 10 grudnia 2019 r., c) kwotę 70.000 zł w terminie do dnia 10 stycznia 2020 r., d) kwotę 70.000 zł w terminie do dnia 10 lutego 2020 r., e) kwotę 70.000 zł w terminie do dnia 10 marca 2020 r., f) kwotę 70.000 zł w terminie do dnia 10 kwietnia 2020 r., g) kwotę 70.000 zł w terminie do dnia 10 maja 2020 r., h) kwotę 50.000 zł w terminie do dnia 10 czerwca 2020 r.

Zgodnie z § 6 umowy, strony zobowiązały się do zawarcia umowy przeniesienia własności w terminie i po zrealizowaniu wymogów określonych w umowie deweloperskiej, w dniu, godzinie i miejscu wyznaczonym przez dewelopera w wezwaniu skierowanym do nabywcy przez dewelopera mailem i listem poleconym, nadanym na co najmniej 14 dni przed datą jej zawarcia lub osobiście z takim samym wyprzedzeniem. Na pisemny wniosek nabywcy, przesłany na adres dewelopera niezwłocznie po doręczeniu nabywcy wezwania, o którym mowa powyżej, deweloper wyznaczy nabywcy inny termin zawarcia umowy przeniesienia własności na zasadach określonych w niniejszym ustępie.

Zgodnie z § 8 ust. 6 umowy, deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie i w wysokości określonej w umowie deweloperskiej (w tym harmonogramie wpłat), mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej. W takim przypadku deweloper pozostaje uprawniony do odstąpienia od umowy deweloperskiej w terminie 60 dni, licząc od dnia następującego po bezskutecznym upływie terminu, o którym mowa w zdaniu poprzedzającym.

Pismem z dnia 14 czerwca 2021 r. A. K. poinformowała M. i J. W. (1), że Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w K. nie wniósł sprzeciwu wobec przystąpienia do użytkowania zrealizowanej inwestycji i zawiadomiła, że zgodnie z pomiarami inwentaryzacyjnymi, rzeczywista powierzchnia użytkowa stanowiącego przedmiot umowy deweloperskiej lokalu mieszkalnego nr (...) wraz z pomieszczeniem przynależnym w budynku nr (...) przy ul. (...) w K. wynosi 139,98 m2. Tym samym, różnica pomiędzy zmierzoną rzeczywistą powierzchnią użytkową lokalu a jego powierzchnią projektowaną wskazaną w umowie deweloperskiej, określoną tamże na 96,88 m2 przekracza 2 % i wynosi 43,1 m2. Równocześnie wezwała powodów do zapłaty kwoty 266.961,40 zł tytułem dopłaty ceny wynikającej z faktu, że rzeczywista powierzchnia użytkowa lokalu jest większa od projektowanej.

W odpowiedzi na ww. pismo powodowie przesłali pozwanej pismo, w którym wskazali, że wezwanie do zapłaty kwoty 266.961,40 zł jest niezasadne, ponieważ pomieszczenie przynależne (poddasze nieużytkowe – strych) nie wlicza się do powierzchni użytkowej - w świetle projektu budynku oraz umowy deweloperskiej. W związku z tym poprosili o skorygowanie wyliczenia powierzchni i zmianę w projekcie aktu notarialnego. Wyrazili też gotowość stawiennictwa do podpisania prawidłowego aktu notarialnego.

Powodowie wpłacili na rzecz pozwanej z tytułu zapłaty ceny za lokal kwoty: -130.074,72 zł w dniu 29/11/2019 r., - 70.000 zł w dniu 10.12.2019 r., - 70.000 zł w dniu 9.01.2020 r., - 70.000 zł w dniu 7.02.2020 r., - 70.000 zł w dniu 10.03.2020 r., - 70.000 zł w dniu 9.04.2020 r., - 70.000 zł w dniu 10.05.2020 r., - 50.000 w dniu 10.06.2020 r. oraz tytułem dopłaty za różnicę w powierzchni użytkowej kwotę 17.157,38 zł w dniu 12.07.2021 r.

A. K. wyznaczyła powodom termin stawiennictwa w kancelarii notarialnej w celu zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu na dzień 30 czerwca 2021 r., godz. 12:30. W wyznaczonym terminie i miejscu stawili się powodowie. Pozwana nie stawiła się, co stwierdziła notariusz w protokole.

W piśmie z dnia 13 lipca 2021 r. J. i M. W. poinformowali pozwaną, że wobec braku prawidłowej inwentaryzacji lokalu przez pozwaną, sami obliczyli różnicę pomiędzy powierzchnią wynikającą z umowy deweloperskiej a rzeczywistą powierzchnią użytkową lokalu – zgodnie z załącznikiem graficznym do zaświadczenia o samodzielności lokalu. Różnica ta wyniosła 2,77 m2 , co uzasadnia dopłatę w kwocie uiszczonej przez powodów, tj. 17.157,38 zł.

W dniu 26 lipca 2021 r. A. K. skierowała do powodów wezwanie do zapłaty dodatkowej kwoty 249.804,02 zł tytułem dopłaty różnicy w cenie lokalu, pod rygorem odstąpienia od umowy deweloperskiej.

W dniu 14 września 2021 r. A. K. skierowała do powodów oświadczenie o odstąpieniu od umowy deweloperskiej z powodu odmowy żądanej dopłaty do ceny nabycia lokalu.

Ponadto sąd ustalił następujący stan faktyczny

W czasie prowadzenia prac wykończeniowych w lokalu nr (...) przy ul. (...) w K., na zlecenie powodów wprowadzone zostały modyfikacje umożliwiające faktyczne stałe przebywanie ludzi w pomieszczeniu poddasza nieużytkowego. Doprowadzono tam instalacje, wykonano ocieplenie. Prace te, finansowane przez powodów, zostały wykonane za wiedzą pozwanej.

Rzeczywista powierzchnia użytkowa lokalu nr (...) przy ul. (...) w K. wynosi 99,65 m2 i przekracza powierzchnię projektowaną o 2,77 m2 . Powierzchnia strychu wynosi 40,33 m2 .

Strych nie stanowi pomieszczenia mieszkalnego. Powierzchnia strychu przynależnego do lokalu nie stanowi powierzchni użytkowej, ma charakter nieużytkowy.

(dowód: prospekt informacyjny, k. 50-58, decyzja o pozwoleniu na budowę, k. 154-171, postanowienie Prezydenta Miasta K. z dnia 21.01.2022 r., k.215, postanowienie SKO w K. z dnia 4.04.2022 r., k. 275-279, projekt k. 297-299)

Pozwana wystąpiła do Prezydenta Miasta K. o zmianę sposobu użytkowania poddasza nieużytkowego w spornym lokalu – na użytkowe, mieszkalne. Prezydent Miasta K. wniósł w ustawowym terminie sprzeciw wobec zgłoszenia zamiaru wykonania zmiany sposobu użytkowania poddasza na użytkowy. Wojewoda (...), po rozpoznaniu odwołania A. K. utrzymał tę decyzję w mocy decyzją z dnia 31 października 2022 r.

(dowód: decyzja Wojewody (...), k. 316-321)

Dla wyodrębnionego lokalu mieszkalnego położonego w K. przy ul. (...), nr (...)założona została księga wieczysta (...). W dziale (...) figuruje w niej wpis: Opis lokalu – korytarz ze schodami wewnętrznymi (parter) -1, pokój z aneksem kuchennym (parter) – 1, WC (parter) – 1, pokój (I piętro) – 3, łazienka (I piętro) – 1, korytarz ze schodami wewnętrznymi (I piętro) – 1. Opis pomieszczeń przynależnych – strych o pow. 40,33 m2. Kondygnacja – 1.2. Pole powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych – 139,9800 m2. W dziale I-SP wpisano udział związany z własnością lokalu w nieruchomości wspólnej wynoszący (...). W dziale II – Własność, wpisana została A. K..

(dowód: wydruk treści księgi wieczystej, k. 358-360)

Powyższe okoliczności faktyczne ustalono głównie w oparciu o dokumenty, których wiarygodność nie była kwestionowana. Zresztą szereg okoliczności faktycznych było bezspornych. Okoliczności prowadzenia prac modyfikujących poddasze ustalono w oparciu o zeznania świadków, których relacje były zbieżne i nie budziły wątpliwości.

Sąd Okręgowy w rozważaniach prawnych, zawartych w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, wskazał m.in. następujące motywy swego rozstrzygnięcia:

Powództwo zasługuje na uwzględnienie. Z uwagi na datę zawarcia umowy deweloperskiej, w sprawie zastosowanie miały przepisy ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tj. Dz. U. z 2019 r. poz. 1805, z późn. zm.), co wynika z art. 76 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 2021 r. poz. 1177). Zgodnie z art. 22 ust. 1, pierwszej w wymienionych ustaw, umowa deweloperska zawiera w szczególności: 1) określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;

2) cenę nabycia prawa, o którym mowa w art. 1; 3) informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach; 4) określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy; 5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku; 6) określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper; 7) termin przeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1; 8) wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera; 9) informacje dotyczące: a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku, b) gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo c) gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji; 10) numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone; 11) termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego; 12) określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa; 13) określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej; 14) wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; 15) oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami, o których mowa w art. 21; 16) termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; 17) informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody; 18) zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

W rozpoznawanym przypadku umowa deweloperska z dnia 28 listopada 2019 r. spełnia wszystkie ustawowe wymogi tego rodzaju umów, zawarta została w odpowiedniej formie aktu notarialnego i jako taka wiąże strony. Zgodnie z art. 27 ust. 1 tej ustawy, przeniesienie na nabywcę prawa własności, poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę, który następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Te warunki w niniejszym przypadku zostały spełnione, właściwy organ nie wniósł sprzeciwu co do użytkowania spornego lokalu, zasadność żądania pozwu zależała więc jedynie od tego, czy powodowie uiścili całą cenę nabycia lokalu. Spór tutaj dotyczył kwestii zaliczenia lub niezaliczenia do powierzchni użytkowej, od której uzależniona była cena nabycia lokalu, pomieszczenia określanego jako „strych” lub „poddasze nieużytkowe”. W razie przyjęcia, że pomieszczenie to nie ma charakteru „użytkowego”, powodowie uiścili całą wymaganą zgodnie z umowę cenę za lokal. W przeciwnym razie po stronie powodów wystąpiłaby niedopłata. Zdaniem sądu rację w tej kwestii mają powodowie. Zarówno w umowie, prospekcie informacyjnym, jak i w dokumentacji projektowej sporne pomieszczenie konsekwentnie oznaczano jako nieużytkowe. Na taki charakter wskazuje też sposób obliczenia ceny nabycia lokalu wskazany w § 4 umowy. Otóż jako cenę wskazano tam 600.074,72 zł, natomiast jako cenę za 1 m2 wskazano 6.194 zł brutto, co prowadzi do wniosku, że za podstawę obliczenia ceny przyjęto powierzchnię 96,88 m2, a więc powierzchnię, która nie obejmuje strychu (poddasza). Rzeczywisty pomiar powierzchni uwzględnionej przy ustalaniu ceny zwiększył tę powierzchnię o 2,77 m2 i różnicę w cenie uwzględniającą ten fakt powodowie dopłacili. Brak jest podstaw do uwzględniania w ustalaniu ceny nabycia lokalu pomieszczenia, które nie było brane pod uwagę w umowie deweloperskiej. Sam fakt poczynienia w tym pomieszczeniu modyfikacji na koszt nabywców nie jest tutaj wystarczający. W świetle dokumentacji mającej znaczenie prawne, strych nie jest pomieszczeniem mieszkalnym, właściwe organy administracji odmówiły wprowadzenia tego rodzaju zmiany w sposobie użytkowania. Dodać należy, że pozwana to profesjonalista na rynku deweloperskim, natomiast powodowie występowali z pozycji konsumentów, nabywali lokal w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych swoich i rodziny. W obrocie konsumenckim obowiązuje zasada rozstrzygania wątpliwości na korzyść konsumenta (dyrektywa in dubio contra proferentem), co dodatkowo przemawia za tym, by spornej powierzchni nie wliczać do powierzchni uwzględnianej przy obliczaniu ceny nabycia prawa. W rezultacie należało dojść do wniosku, że pozwana nieskutecznie odstąpiła od umowy i spoczywa na niej obowiązek zawarcia z powodami umowy przeniesienia własności lokalu opisanego w żądaniu pozwu. W sytuacji, gdy A. K. odmawiała złożenia wymaganego oświadczenia woli, powodowie mogli tego dochodzić przed sądem, w związku z czym na mocy art. 64 k.c. i powołanych wyżej przepisów orzeczono jak w sentencji.

O kosztach procesu orzeczono na mocy art. 98 § 1, § 11, § 3 k.p.c.

Pozwana apelacją zaskarżyła niniejszy wyrok w całości, zarzucając:

1. Sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zgromadzonego materiału dowodowego - polegającą na bezpodstawnym przyjęciu, że „rzeczywista powierzchnia użytkowa" lokalu nr (...) przy ul. (...) w K. wynosi 99,65 m , podczas gdy z materiału dowodowego sprawy, w tym z treści inwentaryzacji lokalu oraz treści księgi wieczystej (...) wynika, że powierzchnia ta wynosi 139,98 m2;

2. Obrazę art. 233 § 1 w zw. z art. 327 ¹ § 1 pkt 1 k.p.c. - poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny zgromadzonych dowodów i dokonanie przez Sąd I instancji oceny o znamionach dowolnej, skutkującej w efekcie błędnymi ustaleniami stanu faktycznego sprawy rzutującymi na wynik sprawy, polegającymi na:

a) błędnym uznaniu, że zrealizowany w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego na poddaszu spornego lokalu strych o statusie pomieszczenia przynależnego jest tożsamy z poddaszem nieużytkowym w rozumieniu umowy deweloperskiej zawartej przez strony;

b) błędnym przyjęciu, że powierzchnia strychu przynależnego do lokalu nie stanowi powierzchni użytkowej, ma charakter nieużytkowy w sytuacji, w której tenże Sąd powołuje się na uzasadnienie zajętego stanowiska na dowody z dokumentów urzędowych niezdatne do poczynienia tego rodzaju ustaleń (użytkowy/nieużytkowy charakter poddasza jest kwestią faktu a nie kwestią prawa) oraz - z drugiej strony - sam Sąd równocześnie ustala, że na zlecenie powodów wprowadzone zostały w lokalu modyfikacje umożliwiające faktyczne stałe przebywanie ludzi w pomieszczeniu poddasza nieużytkowego;

c) błędnym przyjęciu, że zrealizowany przez pozwaną lokal mieszkalny odpowiada co do cech i parametrów (powierzchni) tym określonym w treści umowy deweloperskiej zawartej przez strony w dniu 28 listopada 2019 r. Rep. (...) (notariusz M. S.);

d) nieuprawnionym uznaniu, że powodowie uiścili całą wymaganą zgodnie z umową deweloperską cenę za lokal, co stanowiło warunek uznania zasadności żądania pozwu;

3. Naruszenie art. 65 § 1 i § 2 i art. 385 § 2 Kodeksu cywilnego (k.c.) w zw. z art. 22 ust. 1 pkt 2, pkt 6, pkt 8 i pkt 14 oraz art. 29 ust. 4 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w zw. z art. 76 ust. 1 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym - poprzez nieuprawnione uznanie, że postanowienia zawartej przez strony umowy deweloperskiej, dotyczące ceny, sposobu jej obliczania oraz jej ewentualnej zmiany w przypadku zmiany powierzchni lokalu, są niejednoznaczne i nasuwają wątpliwości, które powinny być interpretowane na korzyść konsumentów (powodów); a także - poprzez dokonanie przez Sąd I instancji wadliwej wykładni umowy deweloperskiej z dnia 28 listopada 2019 r., w tym § 4 ust. 1 in fine w zw. z § 4 ust. 2 - ust. 6, § 7 ust. 15 i § 2 ust. II lit. g) umowy, z pominięciem obowiązku zbadania, jaki był zgodny zamiaru stron z uwzględnieniem całokształtu okoliczności związanych tak z podwyższonym poziomem wiedzy i świadomości obojga nabywców (powodów) co do treści praw i obowiązków umownych w ramach spornej umowy deweloperskiej wynikających z posiadanych uprawnień do wykonywania zawodu architekta, jak i pozostałych okoliczności związanych z zawarciem i wykonaniem umowy - łącznie wskazujących na to, że wbrew stanowisku Sądu I instancji:

a) zgodną wolą i zamiarem stron (konsensus) było zawarcie umowy, w której każde zwiększenie powierzchni lokalu rzutowało na sposób obliczania i wzrost ceny nabycia prawa bez względu na to, czy zmiana ta była efektem zwiększenia powierzchni izb mieszkalnych, pomieszczeń pomocniczych czy tez pomieszczeń przynależnych;

b) zachodziły podstawy do uwzględniania w ustalaniu ceny nabycia lokalu strychu w sytuacji, w której to pomieszczenie przynależne powstało po zawarciu umowy, a na etapie umowy deweloperskiej nie było brane pod uwagę, gdyż stan projektowany uwzględniał w tym miejscu poddasze nieużytkowe - nie będące pomieszczeniem przynależnym, a co za tym idzie, którego powierzchnia nie podlegała doliczeniu do powierzchni lokalu;

c) nie było zgodną intencją stron umowy, aby przy obliczaniu ceny nabycia prawa brać pod uwagę wyłącznie powierzchnię pomieszczeń zlokalizowanych na parterze i piętrze lokalu, ale z wyłączeniem powierzchni poddasza, w tym zwłaszcza przy uwzględnieniu, że wskutek zmian realizacyjnych doszło do zmiany charakteru poddasza z nieużytkowego na użytkowe (pomieszczenie przynależne - strych) prowadzącej do uwzględnienia powierzchni tego pomieszczenia w łącznej powierzchni użytkowej lokalu;

d) przy obliczaniu rzeczywistej powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w K. na potrzeby ustalenia ceny nabycia prawa należało uwzględniać także powierzchnię pomieszczeń przynależnych, w tym strychu o powierzchni 40,33 m2;

e) w świetle treści umowy deweloperskiej pozwana była uprawniona do żądania podwyższenia ceny nabycia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego poprzez uwzględnienie przy obliczaniu ceny powstałej dodatkowej powierzchni pomieszczenia przynależnego strychu;

4. naruszenie art. 3 ust. 3 w zw. z art. 2 ust. 2 i ust. 4 ustawy z dnia 22 czerwca 1994 r. o własności lokali w zw. z art. 3 pkt 2 i art. 22 ust. 1 pkt 2, pkt 6 i pkt 8 i art. 29 ust. 4 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w zw. z art. 76 ust. 1 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym - poprzez bezpodstawne przyjęcie, że:

a) do powierzchni użytkowej spornego lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku przy ul. (...) w K. nie zalicza się powierzchnia pomieszczenia przynależnego (strychu), podczas gdy ujawniona w księdze wieczystej (...) prowadzonej dla lokalu oraz w dokumentacji inwentaryzacyjnej, powierzchnia pomieszczenia przynależnego (strychu) zlokalizowanego na poddaszu lokalu, wynosząca 40,33 m2, składa się na łączną powierzchnię użytkową lokalu (...) m2;

b) pozwana nie była uprawniona do odstąpienia od umowy wskutek nieuiszczenia przez powodów pełnej ceny, co pozostaje następstwem wadliwej oceny prawnej Sądu I instancji, że powierzchnia pomieszczenia strychu przynależnego do lokalu nie podlega uwzględnieniu do powierzchni lokalu stanowiącej podstawę obliczania ceny nabycia prawa;

5. naruszenie art. 64 k.c. w zw. z art. 1047 k.p.c. w zw. z art. 22 ust. 1 pkt 18 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w zw. z art. 76 ust. 1 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym - poprzez błędne przyjęcie, że w dacie orzekania przez Sąd I instancji strony pozostawały związane umową deweloperską i zachodziły przesłanki do zobowiązania pozwanej do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku przy ul. (...) w K. wraz z prawami związanymi na rzecz powodów w wykonaniu tej umowy w sytuacji, w której przedmiot świadczenia pozwanej objęty zastępczym oświadczeniem woli zawartym w skarżonym wyroku pozostaje niezgodny z treścią zobowiązania pozwanej wynikającego z § 3 ust. 1 umowy deweloperskiej.

Na tej podstawie pozwana wniosła o:

1) zmianę wyroku Sądu I instancji w zaskarżonym zakresie poprzez:

a) oddalenie powództwa oraz

b) zasądzenie od powodów solidarnie na rzecz pozwanej kosztów postępowania przed Sądem I instancji według norm przepisanych;

3) zasądzenie od powodów solidarnie na rzecz pozwanej kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych.

Powodowie wnieśli o:

- oddalenie apelacji pozwanej w całości,

- zasądzenie od pozwanej na rzecz powodów kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych.

W toku postępowania apelacyjnego pełnomocnik powodów pismem z dnia 3.10.2024 r., w związku z powzięciem informacji o podejmowaniu przez pozwaną działań mających na celu utrudnienie wykonania zapadłego w sprawie orzeczenia, poinformował, że przeprowadzona analiza wpisów zawartych w księdze wieczystej nr (...) prowadzonej dla lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku przy ul. (...) w K., którego dotyczy pozew złożony w niniejszej sprawie wykazała, że pozwana w zawarciu o zawartą umowę darowizny z dnia 12 czerwca 2024 roku zbyła własność ww. lokalu na rzecz swojej córki N. K.. Równocześnie pozwana w dziale III ww. księgi wieczystej dokonała wpisu ograniczonego prawa rzeczowego w postaci ustanowionego na jej rzecz dożywotniego, bezpłatnego prawa użytkowania polegającego na prawie zamieszkiwania w przedmiotowym lokalu.

W przypadku uznania, że w niniejszej sprawie zasadne jest zawiadomienie o terminie kolejnej rozprawy Pani N. K. wniósł o wystąpienie przez Sąd do Sądu Rejonowego (...) K. Wydział IV Ksiąg Wieczystych o udostępnienie kopii umowy darowizny z dnia 12 czerwca 2024, Rep (...) zalegającej w aktach księgi wieczystej prowadzonej pod numerem (...), celem ustalenia adresu zamieszkania Pani N. K. lub ewentualnie o zobowiązanie powodów do udostępnienia kopii powyższej umowy z ww. akt, które to zobowiązanie upoważni moich mocodawców do uzyskania kopii tego dokumentu. Aktualnie moi mocodawcy nie są bowiem w stanie wykazać odpowiedniego interesu prawnego upoważniającego ich do wnioskowania o wydanie kopii ww. dokumentu lub do dokonania wglądu do akt księgi wieczystej.

Niezależnie od powyższego podniósł, że zdaniem powodów zbycie przez pozwaną na podstawie dokonanej darowizny wyżej opisanego lokalu na rzecz córki pozwanej w trakcie prowadzonego postępowania apelacyjnego, nie ma wpływu na dalszy bieg niniejszej sprawy. W tym zakresie należy bowiem wskazać na treść art. 192 k.p.c., zgodnie z którym z chwilą doręczenia pozwu zbycie w toku sprawy rzeczy lub prawa, objętych sporem, nie ma wpływu na dalszy bieg sprawy; nabywca może jednak wejść na miejsce zbywcy za zezwoleniem strony przeciwnej.

Równocześnie wskazał, że wyżej przywołana regulacja prawna ma zastosowanie również w sprawach o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży tej nieruchomości, a zatem także w niniejszej sprawie. Uzasadniając przedmiotowe stanowisko należy powołać się na treść uchwały Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2010 r., sygn. akt: III CZP 38/10. W przedmiotowej uchwale Sąd Najwyższy stwierdził, że: „przepis art. 192 pkt 3 k.p.c. ma zastosowanie w wypadku zbycia nieruchomości przez dłużnika w toku sprawy o zobowiązanie go do złożenia oświadczenia woli o zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży tej nieruchomości”. W dalszej części uzasadnienia powyższej uchwały Sąd Najwyższy podniósł między innymi, że celem art. 192 KPC jest objęcie strony ochroną mającą zapewnić efektywny przebieg postępowania, niezależny od podejmowanych przez przeciwnika działań mających na celu uniknięcia realizacji obowiązków prawnych. Rzeczą objętą sporem w rozumieniu tego przepisu jest zatem rzecz stanowiąca rzeczywisty przedmiot, którego ma dotyczyć rozstrzygnięcie sądu. Zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży nie jest dla wierzyciela wartością samą w sobie; stanowi realizację wynikających z umowy przedwstępnej roszczeń, ale jej znaczenie prawne dla wierzyciela polega na skutku zawarcia umowy, jakim jest w świetle art. 535 w związku z art. 155 § 1 k.c. zobowiązanie się dłużnika do przeniesienia własności rzeczy, powodujące przejście własności tej rzeczy. Mimo zatem, że świadczeniem obciążającym dłużnika na podstawie umowy przedwstępnej jest złożenie oświadczenia woli o zawarciu umowy przyrzeczonej, to spór zdaniem Sądu nie obejmuje tylko abstrakcyjnie rozumianego prawa żądania takiego oświadczenia i odpowiadającego mu obowiązku dłużnika, ale rozciąga się także na treść składanego oświadczenia, w tym na przedmiot, którego dotyczy czynność prawna. W wypadku umowy sprzedaży jako czynności o podwójnym skutku zobowiązująco-rozporządzającym, sporem objęte jest więc także prawo własności rzeczy. Wyrok uwzględniający powództwo o zawarcie umowy przyrzeczonej zastępuje tę umowę (uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 1967 r., zasada prawna, III CZP 32/66, OSNCP 1968, nr 12, poz. 199), a jego skutkiem powinno być uzyskanie przez wierzyciela prawa własności kupowanej rzeczy. O ścisłym związku pomiędzy roszczeniem o zawarcie przyrzeczonej umowy przenoszącej własność nieruchomości a przedmiotem tej umowy świadczy także dopuszczalność dokonania wpisu takiego roszczenia do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości (art 16 ust. 2 pkt 2 zdanie pierwsze ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm. - dalej: "u.k.w.h."). Skutkiem takiego wpisu jest możliwość dochodzenia realizacji wpisanego roszczenia od osoby, która nabyła prawa do nieruchomości po dokonaniu wpisu (art. 17 u.k.w.h.). W konsekwencji Sąd Najwyższy przyjął, że charakter związku pomiędzy roszczeniem o zawarcie, w wykonaniu umowy przedwstępnej - umowy sprzedaży nieruchomości a tą nieruchomością umożliwia zastosowanie art. 192 ust. 3 k.p.c.

Zdaniem strony powodowej powyższe orzeczenie powinno być odnoszone odpowiednio również do niniejszej sprawy, która dotyczy zobowiązania do złożenia oświadczenia woli o zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości wynikającego z uprzednio zawartej umowy deweloperskiej.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje:

Na wstępie wskazać trzeba, że w toku postępowania apelacyjnego pozwana umową darowizny z dnia 12 czerwca 2024 r. Rep. (...) zawartą przed notariuszem M. F. darowała swojej córce N. K. przedmiotową nieruchomość objętą pkt 1 zaskarżonego wyroku, a N. K. darowiznę tą przyjęła.

(Dowód wypis w/w aktu notarialnego)

W tej sytuacji rzeczą podstawową jest udzielenie odpowiedzi na pytanie „Czy dłużnik zobowiązany na podstawie umowy przedwstępnej do sprzedaży oznaczonej nieruchomości zachowuje legitymację bierną w procesie o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o sprzedaży tej nieruchomości, jeżeli w toku procesu zbył ją na rzecz osoby trzeciej?"

Na pytanie to odpowiedzi twierdzącej udzielił Sąd Najwyższy w cyt. wyż. Uchwale Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2010 r., sygn. akt: III CZP 38/10, w której stwierdził, że: „przepis art. 192 pkt 3 k.p.c. ma zastosowanie w wypadku zbycia nieruchomości przez dłużnika w toku sprawy o zobowiązanie go do złożenia oświadczenia woli o zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży tej nieruchomości”.

Sąd Apelacyjny podziela ten pogląd prawny oraz argumentację przedstawioną powyżej w piśmie pełnomocnika powodów z dnia 3.10.2024 r.

Zgodnie z art. 192 pkt 3 k.p.c., z chwilą doręczenia pozwu zbycie w toku sprawy rzeczy lub prawa, objętych sporem, nie ma wpływu na dalszy bieg sprawy; nabywca może jednak wejść na miejsce zbywcy za zezwoleniem strony przeciwnej.

Jednakże do wstąpienia nabywcy do procesu na miejsce zbywcy wymagana jest zgoda obu stron procesu i nabywcy. W realiach niniejszej sprawy, mając na uwadze postawę pozwanej, która nie zmierza do szybkiego zakończenia sporu sądowego, w tym kolejna nieobecność pozwanej na rozprawie, tym razem w dniu 4.12.2024 r., trudna zakładać na współdziałanie pozwanej w tym zakresie.

Zresztą pozwana nie odniosła się do doręczonego jej skutecznie pism powodów z dnia 4.10.2024 r. oraz z dnia 18.10.2024 r., stanowiących załącznik do pisma Sądu Apelacyjnego z dnia 6.11.2024 r. (podwójne awizowanie), co również może być interpretowane jako brak zgody.

Należy wskazać, że w ocenie Sądu II instancji rzeczą istotną jest rozstrzygnięcia sporu w rozsądnym terminie. W tej sytuacji przyjęto, że brak jest podstaw do kolejnego zwracania się pozwanej w przedmiocie wyrażenia zgody na wstąpienie w jej miejsce nabywcy przedmiotowej nieruchomości.

W tym miejscu należy przypomnieć o odraczaniu rozprawy apelacyjnej w dniach 1 marca 2024 r., 4 kwietnia 2024 r. z przyczyn leżących po stronie pozwanej. Konsekwencją tego było odroczenie rozprawy na dzień 4 lipca 2024 r., z jednoczesnym pouczenie pozwanej pismem z dnia 11.04.2024 r., że:

- w sytuacji braku możliwości osobistego stawiennictwa pozwanej na rozprawie w dniu 4 lipca 2024 r., przy jednoczesnym braku ustanowienia pełnomocnika procesowego, z której to formy korzystała pozwana przed Sądem I instancji (a które pełnomocnictwo wypowiedziała przed Sądem II instancji), zastrzega się rygor prowadzenia postępowania pod nieobecność pozwanej

- o treści art. 3 ¹ k.p.c. i art. 4 ¹ k.p.c., z uprawnienia przewidzianego w przepisach postępowania stronom i uczestnikom postępowania nie wolno czynić użytku niezgodnego z celem, dla którego je ustanowiono (nadużycie prawa procesowego)

- że ewentualna nieobecność pozwanej na rozprawie z wnioskiem o kolejne odroczenie rozprawy z uwagi na stan zdrowia, nawet udokumentowany zaświadczeniem wystawionym przez lekarza sądowego, bez ustanowienia przez pozwaną profesjonalnego pełnomocnika, potraktowane będzie jako nadużycie prawa procesowego w rozumieniu przepisu art. 4 ¹ k.p.c., a w konsekwencji skutkować będzie prowadzeniem rozprawy w wyznaczonym dniu.

Należy dodać, że w dniu 3 lipca 2024 r., a więc w dniu poprzedzającym termin rozprawy został osobiście złożony do Sądu Apelacyjnego wniosek pozwanej o wyłączenie Sędziego sprawozdawcy, co spowodowało kolejne odroczenie rozprawy, do czasu rozpoznania tego wniosku.

Zresztą Sąd Apelacyjny w Krakowie postanowieniem z dnia 10 lipca 2024 r. sygn. akt (...) oddalił wniosek ten pozwanej. W uzasadnieniu tego postanowienia Sąd Apelacyjny wskazał, że działania podejmowane przez pozwaną w toku postępowania apelacyjnego (odwołanie pełnomocnictwa i nieodebranie korespondencji z zawiadomieniem o rozprawie, wniosek o odroczenie uzasadniony chorobą) były przyczyna odroczenia dwóch rozpraw. Taki stan rzeczy obiektywnie uzasadniał skierowanie do pozwanej pouczenia, zgodnie z postanowienie z rozprawy w dniu 4 kwietnia 2024 r. Dodatkowo dokonana przez sędziego sprawozdawcę w sprawie(...) ocena zachowania pozwanej znajduje dodatkowe potwierdzenie w dalszym biegu postępowania, albowiem pozwana nie odbiera kierowanej do niej korespondencji (k. 462, k 466), a wniosek o wyłączenie sędziego złożyła w przeddzień rozprawy wyznaczonej na dzień 4 lipca.

W tej sytuacji przechodząc do merytorycznej oceny apelacji, wskazać należy, że apelacja pozwanej jest bezzasadna z przyczyn wskazanych w uzasadnieniu zaskrzonego wyroku.

Sąd Apelacyjny podziela zarówno ustalenia Sądu I instancji, jak i poczynione na ich podstawie rozważania prawne, uznając je za własne.

W istocie zarzuty apelacji sprowadzają się do powtórzenia argumentacji przedstawionej w toku postępowania przed Sądem I instancji, do której Sąd Okręgowy odniósł się w uzasadnieniu zaskrzonego wyroku. Tym samym zbędnym jest ponowne go przytaczanie.

Tym samym brak jest podstaw do zakwestionowania argumentacji przedstawionej w odpowiedzi na apelację:

1. W pierwszej kolejności należy stwierdzić, że wbrew twierdzeniom strony pozwanej Sąd I instancji nie przekroczył granic swobodnej oceny zgromadzonych dowodów i dokonał prawidłowego ustalenia stanu faktycznego sprawy. W tym zakresie podkreślenia wymaga, że Sąd I instancji słusznie uznał, że zrealizowany przez pozwaną lokal mieszkalny odpowiada co do cech i parametrów tym określonym w zawartej przez stronie umowie i deweloperskiej. Budowa poddasza od samego początku była bowiem uwzględniona w projekcie budowlanym, a . zobowiązanie do jego budowy zostało objęte w zawartej umowie deweloperskiej. Kwestia ta jest bezsporna w niniejszej sprawie. Przedmiot zawartej pomiędzy stronami umowy deweloperskiej został określony w § 3 ust. 1 tej umowy, z którego wynika, że deweloper zobowiązał się do budowy budynku nr (...) przy ul. (...) oraz do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr (...) składającego się z: pokoju z aneksem kuchennym, wc i komunikacji - na parterze, z trzech pokoi, łazienki, komunikacji - na pierwszym piętrze, o łącznej powierzchni 96,88m2 oraz poddasza nieużytkowego. Z treści umowy wynika zatem jednoznacznie, że w skład przedmiotu umowy wchodzi obok pomieszczeń zaprojektowanych na kondygnacjach parteru oraz pierwszego piętra również poddasze nieużytkowe zlokalizowane nad pierwszym piętrem, które co jest również bardzo istotne, od samego początku było ujęte w projekcie budowlanym I możliwe było na tym etapie określenie jego projektowanej powierzchni. Powierzchnia poddasza nieużytkowego zmierzona w oparciu o rysunki projektu budowlanego wynosi około 38m2. Należy zatem stwierdzić, że przedmiot umowy deweloperskiej nie uległ zmianie.

2. Równocześnie należy podnieść, że wbrew twierdzeniom pozwanej wymienione w umowie deweloperskiej poddasze nieużytkowe nie zmieniło swojego charakteru i nie przekształciło się w poddasze użytkowe. Zatem również w tym zakresie nie doszło do zmiany przedmiotu zawartej umowy deweloperskiej. Uzasadniając swoje stanowisko strona powoda wskazuje, że zgodnie z dokumentacją projektową zatwierdzoną ostatecznym pozwoleniem na budowę przedmiotowe poddasze określone zostało jako poddasze nieużytkowe. Do dnia dzisiejszego nie zmieniło ono swojego formalnego charakteru. Należy w tym miejscu wyjaśnić, że przekształcenie poddasza nieużytkowego w poddasze użytkowe wymagałoby w niniejszej spawie dokonania przez inwestora skutecznego zgłoszenia w trybie art. 71 ust. 2 ustawy - Prawo budowlane, zgodnie z którym zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej.

Na brak dokonania niezbędnej zmiany sposobu użytkowania poddasza wskazują również kolejne działania podjęte przez samą pozwaną już po wybudowaniu budynku i wyodrębnieniu lokalu. Jak wynika z dokumentów przedłożonych przez stronę powodową do akt niniejszej sprawy na etapie postępowania przed Sądem I instancji, pozwana działając w trybie przywołanego powyżej przepisu dokonała do właściwego organu zgłoszenia zamiaru zmiany sposobu użytkowania poddasza nieużytkowego na użytkowe - mieszkalne w budynkach mieszkalnych wskazanych w zgłoszeniu, w tym w budynku, którego dotyczy niniejsze postępowanie. Decyzją z dnia 6 grudnia 2021 roku, nr (...) (...) Prezydent Miasta K. wniósł sprzeciw wobec powyższego zamiaru wskazując w uzasadnieniu tej decyzji między innymi, że wnioskowana zmiana sposobu użytkowania nieużytkowych poddaszy w budynkach dwu lokalowych byłoby niezgodne z treścią obowiązującego na tym terenie planu miejscowego, gdyż prowadziłoby do przekroczenia maksymalnego wskaźnika intensywności zabudowy określonego w tym planie.

Opisane w tym miejscu działanie podjęte przez pozwaną dowodzi zatem dwóch okoliczności. Po pierwsze, jak wynika z ww. decyzji pozwana dokonując powyższego zgłoszenia sama we wniosku określiła poddasze, którego dotyczy niniejsze postępowanie, jako poddasze nieużytkowe. Widoczna jest zatem sprzeczność w działaniach i twierdzeniach pozwanej. Gdyby przedmiotowe poddasze nie miałoby takiego charakteru pozwana niewątpliwie nie musiałaby dokonać przedmiotowego zgłoszenia. Po drugie, z powyższej decyzji wynika, że organ wniósł sprzeciw, a zatem nie doszło do skutecznego dokonania zgłoszenia, w konsekwencji nieużytkowy charakter poddasza nie został skutecznie zmieniony na użytkowy. W dalszym ciągu poddasze ma nieużytkowy charakter, gdyż jego status prawny określony w projekcie zatwierdzonym w ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę nie uległ zmianie.

Z treści powyższej decyzji wynika również trzeci jednoznaczny wniosek - dokonanie skutecznej zmiany sposobu użytkowania poddasza nieużytkowego na użytkowy jest niemożliwe ze względu na ustalenia obowiązującego na tym terenie planu miejscowego. Jak wskazano w przedmiotowej decyzji wnioskowana przez pozwaną zmiana sposobu użytkowania poddasza nieużytkowego doprowadziłaby do przekroczenia maksymalnego wskaźnika intensywności zabudowy określonego w tym planie. Przedmiotowa okoliczność jest o tyle istotna, że zgodnie z treścią art. 71 ust. 5 ustawy - Prawo budowlane organ administracji architektoniczno-budowlanej wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części narusza między innymi ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Należy zatem stwierdzić z pełną stanowczością, że w niniejszej sprawie nie ma możliwości dokonania zmiany sposobu użytkowania nieużytkowego poddasza na poddasze użytkowe. Okoliczności sprawy wskazują również na to, że ze względu na treść obowiązującego na tym terenie planu miejscowego pozwana nie mogła zaprojektować w ramach realizowanej inwestycji poddasza użytkowego i objąć go zakresem umowy deweloperskiej. Niewątpliwie zatem działanie pozwanej w niniejszej sprawie od samego początku stanowi próbę obejścia obowiązujących przepisów i dokonania sprzedaży powierzchni, która ze względu na postanowienia planu miejscowego nie mogła zostać w projekcie wyodrębniona i zatwierdzona decyzją o pozwoleniu na budowę.

3. Zauważenia również wymaga to, że pozwana uzasadniając swoje stanowisko, zgodnie z którym zrealizowane poddasze ma charakter użytkowy, powołuje się na fakt wykonania na zlecenie powodów wskazanych przez nich prac budowlanych na tym poddaszu. Należy jednak podkreślić, że przedmiotowe roboty budowlane dotyczyły instalacji wewnętrznych, które w istotnym zakresie miały poprawić standard korzystania z pozostałych części lokalu.

Nic sposób zgodzić się z twierdzeniami pozwanej, że wykonanie instalacji elektrycznej w celu zapewnienia oświetlenia na poddaszu, czy też kilku gniazd zasilających oraz okablowania niezbędnego do podłączenia urządzeń, które powodowie planują zainstalować w przyszłości, w tym instalację fotowoltaiczną, miały skutkować zmianą sposobu użytkowania poddasza nieużytkowego na poddasze użytkowe. Dotyczy to również wykonania Instalacji wentylacji mechanicznej nawiewno - wywiewnej z zastosowaniem urządzenia odzyskującego ciepło z zużytego powietrza - rekuperator. Wykonanie tej instalacji było konieczne dla poprawy jakości powietrza w całym lokalu, a nie tylko na poddaszu. Co więcej, w projekcie budowlanym na poddaszu nie przewidziano wentylacji pomimo jej wymagalności. Realizacja wentylacji mechanicznej była zatem niezbędna do usunięcia nieprawidłowości projektowej, która w przyszłości miałaby negatywny wpływ na możliwość właściwego korzystania z całego wybudowanego lokalu mieszkalnego. Wyprowadzenie pionu w zakresie instalacji wodnej ma na celu umożliwienie ewentualnego podłączenia pralki. Instalacja kanalizacji sanitarnej jest natomiast wyprowadzona ponad dach zgodnie z projektem budowlanym. Dodatkowo został wyprowadzony jedynie trójnik do podłączenia odpływu skroplin z urządzeń systemu rekuperacji oraz ewentualnej pralki. Ponadto przy okazji montażu przewodów wentylacji mechanicznej dla 1 piętra na stropie powyżej rozłożono także zwoje ogrzewania podłogowego i przykryto wylewką betonową. Ze względu na urządzenia rekuperacji, a także ewentualnego używania pralki i suszenia prania powietrze na poddaszu powinno być suche i posiadać odpowiednią temperaturę dodatnią. Należy zatem stwierdzić z pełną stanowczością, że wykonanie powyższych prac instalacyjnych nie zmieniło charakteru poddasza nieużytkowego na użytkowe. Wyżej wymienione instalacje mogą występować w każdym z pomieszczeń przynależnych, którymi zgodnie z ustawą o własności lokali są to piwnica, strych, komórka, czy też garaż. W każdym z tych pomieszczeń powinna być odpowiednia wentylacja, a także zapewnione oświetlenie. Ponadto mogą być one ogrzewane i wyposażone w urządzenia sanitarne.

Wykonanie powyższych instalacji nie doprowadziło zatem do zmian technicznych w przedmiocie umowy, które miałyby wpływ na zwiększenie powierzchni lokalu mieszkalnego.

Zauważenia również wymaga, że pozwana była informowana na bieżąco o planowanych przez powodów pracach instalacyjnych, w pełni je akceptowała i na żadnym ich etapie nie poinformowała powodów, iż zrealizowanie tych robót skutkować będzie wystąpieniem przez pozwaną z żądaniem zapłaty dodatkowej ceny ze względu na rzekomą zmianę sposobu użytkowania poddasza. Pozwana poinformowała powodów o zmianie ceny dopiero pismem z dnia 1 lipca 2021 roku, w którym co ważne, uzasadniając swoje stanowisko, powołała się jedynie na wyniki przeprowadzonych pomiarów inwentaryzacyjnych. Podobne stanowisko zostało zawarte przez pozwaną w piśmie z dnia 26 lipca 2021 roku, w którym pozwana nie powołuje się na rzekomy wpływ wykonanych na zlecenie powodów robót budowlanych na charakter poddasza, lecz wskazuje na treść zawartej umowy deweloperskiej, z której ma według niej wynikać, iż powierzchnia poddasza ma być wliczana do powierzchni powykonawczej lokalu. W powyższych pismach pozwana nie wskazuje na fakt wykonania przez powodów robót i ich wpływ na charakter poddasza, a jednoznacznie powołuje się na takie a nie inne rozumienie treści umowy. Stanowisko, które zakłada, że poddasze nieużytkowe ze względu na wykonane prace instalacyjne zmieniło swój charakter na użytkowy i z tego powodu pozwanej należy się dopłata, zostało przez nią wyrażone dopiero na etapie prowadzonego postępowania sądowego w niniejszej sprawie.

4. Strona powodowa nie zgadza się z zaprezentowanym w apelacji sposobem wykładni zapisów umowy deweloperskiej dotyczących ustalania ceny przedmiotu sprzedaży. Jak już wskazano powyżej przedmiot zawartej pomiędzy stronami umowy deweloperskiej został określony w § 3 ust. 1 tej umowy, z którego wynika, że deweloper zobowiązał się do budowy budynku nr (...) przy ul. (...) oraz do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr (...) składającego się między innymi z poddasza nieużytkowego. Cenę powyższego lokalu (w skład którego wchodzi również poddasze) wraz odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej strony ustaliły łącznie na poziomie 600.074,72 zł. Należy przy tym zauważyć, że określenie ceny nabycia praw zawartych w umowie deweloperskiej oraz określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, do którego wykonania zobowiązuje się deweloper, jest obligatoryjnym elementem każdej umowy deweloperskiej, co wynika z treści art. 35 ust. 1 pkt 2 i 6 ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. poz. 1177). Ponadto w myśl art. 35 ust. 4 pkt 3 ww. ustawy umowa dotycząca lokalu użytkowego zawiera w szczególności między innymi określenie powierzchni lokalu użytkowego i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper.

Mając na uwadze powyższe należy zatem stwierdzić, że przywołane powyżej postanowienia umowy deweloperskiej zawartej przez strony wskazują jednoznacznie na to, że w skład ceny określonej w umowie wchodzi obok pomieszczeń użytkowych zaprojektowanych na kondygnacji parteru oraz pierwszego piętra również poddasze nieużytkowe niebędące kondygnacją i to bez względu na powierzchnię.

Równocześnie na potrzeby rozliczeń związanych z pomiarem powierzchni lokalu strony przyjęły, że cena za jeden metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu wynosi 6.194 zł brutto. Ustalenie przedmiotowej ceny było istotne dla dokonania ewentualnych rozliczeń pomiędzy stronami, które mogły nastąpić ze względu na różnicę zachodzącą pomiędzy powierzchnią użytkową projektowaną a powierzchnią użytkową powykonawczą. Zasady tych rozliczeń zostały zawarte w § 3 ust. 5, 6 i 7 umowy. Sytuacja, w której zachodzi różnica pomiędzy powierzchnią deklarowaną przez dewelopera a rzeczywiście zrealizowaną, jest typowa w obrocie deweloperskim i wynika ze względów technologicznych związanych ze specyfiką procesu budowlanego, które powodują, że różnice pomiędzy projektowaną, a rzeczywistą powierzchnią użytkową lokali mieszkalnych mogą wynosić nawet kilka procent. W umowie zawartej pomiędzy powodami a pozwaną margines tolerancji został przyjęty na poziomie 2%. W niniejszej sprawie istotne jest to, że pozwana w oparciu o powyższą regulację dąży do uzyskania od strony powodowej nienależnej dopłaty w wysokości 266.951,40 zł, co stanowi aż ponad 44% różnicy pomiędzy ceną wskazaną w umowie deweloperskiej a ceną określoną ostatecznie przez pozwaną. Taka sytuacja nie mieści się w standardach występujących na rynku deweloperskim.

Tak znaczna różnica w cenie lokalu, spowodowana jest tym, że pozwana ustalając ostateczną cenę lokalu błędnie uznała, że zrealizowane przez nią poddasze, do którego budowy została bezspornie zobowiązana zawartą umową deweloperską, nie była objęta ceną wskazaną w tej umowie. Równocześnie pozwana postanowiła uwzględnić powyższe poddasze przy ustaleniu powierzchni lokalu po realizacji przedmiotu umowy i wykorzystać wyżej przywołaną regulację zawartą w umowie, do podniesienia ceny aż o 44%. Pozwana przy dokonywaniu przedmiotowych rozliczeń ustalając różnicę zachodzącą pomiędzy powierzchnią powykonawczą a powierzchnią projektowaną, nie uwzględniła w ramach tej ostatniej powierzchni poddasza nieużytkowego, natomiast uwzględniła w ramach powierzchni powykonawczej. Pozwana zastosowała taki sposób wyliczeń pomimo tego, że pomieszczenie poddasza nieużytkowego było uwzględnione w projekcie budowlanym, umowie deweloperskiej, oraz zostało ostatecznie zrealizowane. Działanie pozwanej spowodowało, że pomimo braku powstania nowej substancji budowlanej, doszło do rzekomego zwiększenia wybudowanej powierzchni. W rzeczywistości jednak wskazywana przez pozwaną zmiana wybudowanej powierzchni ma charakter pozorny i jest wyłącznie skutkiem przyjęcia do obliczeń takich a nie innych danych.

Należy wyjaśnić w tym miejscu, że obmiar powykonawczy do celów uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu wykonuje się dla wszystkich powierzchni występujących w lokalu bez znaczenia czy jest to powierzchnia użytkowa czy nie. Obmiar ten ma określić powierzchnię całego lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość składającego się z pomieszczeń mieszkalnych (którego dotyczy powierzchnia użytkowa) i pomieszczeń przynależnych. Powierzchnia przedmiotowego lokalu mieszkalnego jest ujawniona w księdze wieczystej nr (...) jako „Pole powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych.

Przedmiot umowy jest tożsamy z oznaczeniem nieruchomości w KW. Jest to lokal mieszkalny na którą składają się pomieszczenia mieszkalne na 2 kondygnacjach nadziemnych oraz poddasze nieużytkowe - strych.

Ewentualna różnica w cenie lokalu dotyczy jedynie powierzchni użytkowej zawartej w kondygnacjach mieszkalnych. Poddasze nieużytkowe - strych nie jest kondygnacją i jego powierzchnia nie może być doliczona do powierzchni użytkowej do końcowego rozliczenia.

Wskazane powyżej działanie pozwanej jest całkowicie nieuzasadnione i w ocenie moich mocodawców ma na celu uzyskanie od nich zapłaty za wybudowany lokal w znacznie większej wysokości niż wynika to z zawartej umowy deweloperskiej. Jak już wskazano powyżej, poddasze od samego początku było uwzględnione w projekcie budowlanym, a zobowiązanie do jego budowy zostało objęte w zawartej umowie deweloperskiej. W projekcie tym przewidziano przy tym dostęp do poddasza z lokalu powodów oraz jego doświetlenie poprzez zaprojektowane okno. Co istotne również powierzchnia tego poddasza nie wynosiła 0 m2 i była możliwa do określenia na tym etapie w oparciu o projekt budowlany, którym dysponowała pozwana i był okazany powodom, co wykazano powyżej. Nic nie stało zatem na przeszkodzie, aby w umowie deweloperskiej pozwana określiła również projektowaną powierzchnię przedmiotowego poddasza i uwzględniła ją w cenie wskazanej w tej umowie, jeżeli równocześnie uznawała, iż ( poddasze to nie wchodzi w skład ceny określonej na poziomie 600.074,72 zł. Należy mieć przy tym na uwadze to, że pozwana jest podmiotem prowadzącym od wielu już lat działalność gospodarczą na rynku deweloperskim. W związku z tym kształtując umowy z konsumentami powinna podejmować należyte starania, aby tak istotne elementy umowy deweloperskiej jak cena i przedmiot umowy, w tym powierzchnia lokalu, zostały określone w sposób jednoznaczny.

5. Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że budowa poddasza nieużytkowego została objęta przedmiotem zawartej przez strony umowy deweloperskiej. Wynika to jednoznacznie również z analizy projektu budowlanego, w którym omawiana część budynku została uwzględniona. Ponadto przedmiotowe poddasze zostało objęte ceną określoną w tej umowie na poziomie 600.074,72 zł. Umowa nie zobowiązywała powodów do zapłaty dodatkowej kwoty pieniężnej/a realizację tego poddasza. Powoływane przez pozwaną regulacje zawarte w § 4 ust. 2 i 6 umowy deweloperskiej nie mają zastosowania w zakresie wskazanym przez pozwaną. Dotyczą one bowiem zasad wzajemnych rozliczeń w przypadku, gdy ze względów technologicznych związanych ze specyfiką i procesu budowlanego, zaistnieje różnica pomiędzy projektowaną, a rzeczywistą powierzchnią użytkową lokali mieszkalnych. Tymczasem w niniejszej sprawie różnica wskazywana przez pozwaną nie jest związana z powyższymi względami, lecz jest wyłącznie skutkiem zaprezentowania przez pozwaną takiej, a nie innej Interpretacji zapisów umowy. Nie powstała dodatkowa substancja budowlana nie uwzględniona w projekcie budowlanym. Pozwana nie poniosła również jakichkolwiek dodatkowych kosztów związanych z budową lokalu.

Z uwagi na powyższe należy również stwierdzić, że wbrew twierdzeniom pozwanej wymienione w umowie deweloperskiej poddasze nieużytkowe nie zmieniło swojego charakteru i nie przekształciło się w poddasze użytkowe. Wskazuje na to nie tylko jednoznaczna treść projektu budowlanego, wskazane powyżej przepisy prawa budowlanego, ale również szereg podejmowanych następnie przez, pozwaną działań (w tym już po złożeniu pozwu), których celem jest właśnie dokonanie zmiany sposobu użytkowania nieużytkowanego poddasza na użytkowe. Ze względu na postanowienia obowiązującego planu miejscowego taka zmiana jest jednak niemożliwa, o czym pozwana niewątpliwie wiedziała jeszcze na etapie procedury związanej z uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę.

W ocenie pozwanych działania pozwanej stanowią próbę obejścia obowiązujących przepisów prawa i dokonania sprzedaży powierzchni, która ze względu na postanowienia planu miejscowego nie może mieć charakteru powierzchni użytkowej, a zatem nie może aktualnie i nie będzie mogła również w przyszłości być legalnie użytkowana przez nabywców lokalu jako pomieszczenie mieszkalne. Nie sposób uznać takie działanie za zgodne z zasadami współżycia społecznego, w szczególności mając na uwadze szczególny przedmiot umowy oraz fakt podejmowania tych działań w relacji pomiędzy przedsiębiorcą a konsumentem.

6. Niezależnie od powyższego pragnę podkreślić, że wbrew-twierdzeniom pozwanej powodowie nie domagają się zobowiązania pozwanej do ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu o zasadniczo innych parametrach niż określone w umowie deweloperskiej. Jak wskazano już kilkakrotnie powyżej, realizacja poddasza nieużytkowego była uwzględniona w projekcie budowlanym, umowie deweloperskiej oraz zostało ono ostatecznie wybudowane. Nie doszło zatem do powstania jakiejkolwiek nowej substancji budowlanej. Wskazywana przez powodów w żądaniu pozwu powierzchnia lokalu zasadnie uwzględnia zatem również powierzchnię poddasza nieużytkowego, gdyż jak jednoznacznie wynika z treści umowy deweloperskiej, wchodzi ono w skład całego lokalu. Takie żądanie pozwu jest również konsekwencją treści uzyskanego przez pozwaną zaświadczenia o samodzielności lokalu, w którym została określona powierzchnia całego lokalu w tym poddasza nieużytkowego. Przedmiotowe zaświadczenie jest niezbędne do ustanowienia odrębnej własności lokal

Pozwana, jako osobo prowadząca działalność deweloperską miała od początku świadomość, że wszystkie pomieszczenia, w tym poddasze nieużytkowe jako strych będący pomieszczeniem przynależnym będą ujawnione w księdze wieczystej i będą stanowić jeden lokal. Twierdzenie, że strony się nie umawiały na wykonanie pomieszczenia strychu jest całkowicie bezzasadne.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że wbrew twierdzeniom zawartym w apelacji złożonej przez pozwaną Sąd I instancji słusznie zauważył, iż zarówno w umowie, prospekcie informacyjnym, jak i w dokumentacji projektowej sporne pomieszczenie konsekwentnie oznaczano jako nieużytkowe, a sam fakt poczynienia w tym pomieszczeniu modyfikacji na koszt nabywców nie jest tutaj wystarczający. W ocenie strony powodowej Sąd I instancji słusznie również wskazał na obowiązującą zasadę rozstrzygania wątpliwości na korzyść konsumenta (dyrektywa in dubio contra proferentem), co dodatkowo przemawia za tym, by spornej powierzchni nie wliczać do powierzchni uwzględnianej przy obliczaniu ceny nabycia prawa.

Tak więc w ocenie Sądu Apelacyjnego brak jest podstaw do uwzględnienia wszelkich zarzutów naruszenia prawa procesowego. Konsekwencją tego jest oczywista bezzasadność naruszenia prawa materialnego, którego podstawą było podważenie ustaleń faktycznych poczynionych przez Sąd I instancji.

Dlatego też uznając apelacje za bezzasadną, Sąd Apelacyjny orzekł jak w pkt 2 sentencji na mocy art. 385 k.p.c.

O kosztach o kosztach postępowania apelacyjnego pomiędzy stronami orzeczono jak w pkt 2 sentencji według zasady odpowiedzialności za wynik postępowania określonej w art. 98 § 1 k.p.c., w zw. z art. 391 § 1 k.p.c., a co do wysokości odnośnie zwrotu kosztów zastępstwa, zgodnie z stawkami określonym w § 2 pkt 7 oraz § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 05.11.2015 r. poz. 1804; zm. Dz.U. z 12.10.2016 r. poz. 1667).

Ponadto należy dodać, że należało sprostować oczywistą omyłkę pisarską zawartą w komparycji zaskarżonego wyroku w ten sposób, że w miejsce nieprawidłowego oznaczenia danych personalnych powódki: (...), należało wpisać prawidłowe oznaczenie: (...).

Dlatego Sąd Apelacyjny orzekł jak w pkt 1 sentencji na mocy art. 350 § 1 k.p.c. , zgodnie z którym Sąd może z urzędu sprostować w wyroku niedokładności, błędy pisarskie albo rachunkowe lub inne oczywiste omyłki.