Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Krakowie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 3 czerwca 2024 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie – I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSA Sławomir Jamróg

Protokolant: Katarzyna Mitan

po rozpoznaniu w dniu 3 czerwca 2024 r. w Krakowie na rozprawie

z powództwa G. N. i M. N.

przeciwko (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (...) spółki jawnej w B. (poprzednio (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (...) spółki komandytowej w B.)

o zapłatę

na skutek apelacji powodów

od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie

z dnia 8 czerwca 2021 r. sygn. akt IX GC 348/20

1. zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że nadaje mu treść:

„ I. zasądza od strony pozwanej (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (...) spółki jawnej w B. na rzecz G. N. i M. N. do „niepodzielnej ręki” kwotę 119.068,35 zł (sto dziewiętnaście tysięcy sześćdziesiąt osiem 35/100 złotych) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 11 stycznia 2020r. do dnia zapłaty, za jednoczesnym zaofiarowaniem przez powodów zwrotu na rzecz strony pozwanej własności samodzielnego lokalu niemieszkalnego nr (...) poł. w W. przy ul. (...) obj. księgą wieczystą nr (...) oraz udziału wynoszącego 1/121 części we współwłasności nieruchomości poł. w W. składającej się z działki (...) obj. księgą wieczystą nr (...) albo zabezpieczenia roszczenia o ten zwrot;

II. zasądza od strony pozwanej na rzecz powodów, tytułem kosztów procesu, kwoty po 5.690,50 zł (po pięć tysięcy sześćset dziewięćdziesiąt 50/100 złotych), z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia 11 czerwca 2024r. do dnia zapłaty.”;

2. zasądza od strony pozwanej na rzecz powodów, tytułem kosztów postępowania apelacyjnego kwoty po 5.002 zł (po pięć tysięcy dwa złote), z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono, do dnia zapłaty.

Sygn. akt I AGa 53/24

UZASADNIENIE

G. i M. N. wnieśli o zasądzenie na ich rzecz od (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (...) spółki komandytowej w B. kwoty 119.068,35 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 11 stycznia 2020r.

W uzasadnieniu powodowie wskazali, że na podstawie umowy z dnia 29 września 2017r. Rep.(...). kupili od dewelopera tj. od strony pozwanej za 100000zł na zasadach wspólności ustawowej stanowiący odrębną nieruchomość lokal niemieszkalny numer (...) o pow. użytkowej 18,94 m2 położony na parterze budynku oznaczonego numerem (...) wzniesionego na działce (...) o pow. 3704m2 przy ul. (...) w W. obr. 3. Powodowie wskazali, że w zakupionym lokalu po opadach ujawniły się wady, które zgłoszono stronie pozwanej. Wady nie zostały usunięte. Odpowiedź na reklamacje udzieliła (...) Sp. z o.o., w której odpowiedzialnością za skutki opadów obarczono Gminę W.. Zdaniem powodów za wady odpowiada jednak strona pozwana, która została wezwana do usunięcia wad ale odmówiła ich usunięcia. Powodowie wskazali, że wobec wad istotnych (braku instalacji drenażowej i wadliwej izolacji), działając na podstawie art.560§1 i §4 k.c. w zw. z art. 556 k.c. , art. 556 ¹§1 k.c. i art. 559 k.c. złożyli oświadczenie o odstąpieniu od umowy i wezwali do zwrotu ceny w wysokości 100 010 zł oraz zasądzenia odszkodowania w kwocie 119068,35 zł, na które składają się koszty zawarcia umowy oraz nakłady poniesione na wykończenie lokalu .

Strona pozwana wnosiła o oddalenie powództwa.

Wyrokiem z dnia 8 czerwca 2021r. sygn. akt IX GC 348/20 Sąd Okręgowy w Krakowie oddalił powództwo i zasądził od powodów na rzecz pozwanej koszty procesu w kwocie 7.477,13 zł.

Sąd pierwszej instancji ustalił, że w dniu 29 września 2017r. doszło do zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży, oraz umowy quoad usum nieruchomości wspólnej i udzielenia pełnomocnictwa. Powołana w pozwie umowa stanowiła realizację umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowy sprzedaży z dnia 17 marca 2015 r. Nadto Sąd Okręgowy przyjął za niesporne, że pozwana poczuwa się do odpowiedzialności z tytułu rękojmi pomimo, że powodowie nie wstąpili w prawa dewelopera. Zdaniem Sądu wady zagrażają zdrowiu mieszkańców i powodują niszczenie substancji obiektu a usunięcie wad wymaga znacznego nakładu pracy i środków. Są one następstwem nienależytego zaprojektowania i nienależytego wykonania robót budowlanych.

Przy tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy wskazał, że proces budowy odbywa się na podstawie przepisów prawa budowlanego a proces ustanowienia odrębnej własności lokalu na podstawie ustawy o własności lokali. Oznacza to, że zobowiązanie dewelopera względem zamawiającego polega na spełnieniu świadczeń w znaczeniu art. 353 kc, na podstawie umowy o świadczenie usług nienazwanych, do której mają odpowiednie zastosowanie przepisy o zleceniu (art. 750 kc).

Do opisanych relacji nie mają natomiast zastosowania przepisy o sprzedaży, do natury której należy tylko pochodne, a nie pierwotne nabycie własności (art. 357 k.c.). Względem wykonawców robót budowlanych nie przysługuje więc powodom legitymacja do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy.

Wywiązanie się przez pozwane przedsiębiorstwo z obowiązku wzniesienia obiektu wymagało przyjęcia roli inwestora, zarówno w czynnościach administracyjnych jak i cywilnoprawnych, w tych ostatnich przez zawarcie umowy o roboty budowlane (art. 647 i nast.). Po zakończeniu realizacji usług, czyli po ukończeniu administracyjnych procedur ustanowienia na rzecz małżonków G. i M. N. własności lokalu, strony powinny doprowadzić do zwolnienia zleceniobiorcy z ewentualnych zobowiązań względem wykonawców i do przeniesienia przysługujących względem wykonawców uprawnień na właścicieli (mające odpowiednie zastosowanie przepisy art. 740 i 742 kc).

Okoliczność, że do tego nie doszło oznacza zgodny zamiar stron kontynuowania zlecenia.

Sąd wskazał, że rękojmia za wady fizyczne oddanego do używania obiektu budowlanego, uregulowana mającymi odpowiednie zastosowanie przepisami o rękojmi przy dziele i sprzedaży (art. 656 i 638 k.c.), nie obejmuje takiej treści uprawnienia. O rozbiórce obiektu, do czego musiałoby dojść w przypadku odstąpienia, nie decyduje bowiem strona, lecz organ nadzoru budowlanego.

Przyjmujący zamówienie świadczenia usługi ponosi odpowiedzialność na podstawie art. 471 k.c., który to przepis ma również zastosowanie w niniejszej sprawie.

Ustalony stan faktyczny nie daje jednak podstaw do przypisania deweloperowi uchybienia w wykonaniu zobowiązania.

Zatem powództwo oddalono powództwo.

Jako podstawę rozstrzygnięcia o kosztach powołano art. 98 k.p.c.

Apelację od tego wyroku wnieśli powodowie zaskarżając to orzeczenie w całości, zarzucając naruszenie prawa materialnego a to:

- art. 1 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali poprzez błędną wykładnię wyrażającą się w uznaniu, że własności lokali, nie miały zastosowania przepisy kodeksu cywilnego, czego konsekwencją było niezastosowanie jej w sprawie niniejszej, podczas gdy art. 1 ust. 1 tejże ustawy jednoznacznie stanowi, iż określa ona sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną, a zatem Sąd wprost obowiązany był ją stosować w tej sprawie, zaś z jej art. 1 ust. 2 wynika, przeciwny niż przyjął Sąd, wniosek, że w zakresie w niej nieuregulowanym do własności lokali stosuje się przepisy kodeksu cywilnego,

- art. 65 § 2 k.c. poprzez dokonanie prawnej oceny „Umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży, umowy sprzedaży, umowy quoad usum nieruchomości wspólnej oraz pełnomocnictwa” zawartej przez powodów z pozwaną w dniu 29.09.2017r. w formie aktu notarialnego, jako umowy o świadczenie usług nienazwanych, a zatem w sposób sprzeczny zarówno ze zgodnym zamiarem stron i celem tej umowy - wyrażonym w jej treści oraz w pismach procesowych i oświadczeniach procesowych stron składanych w trakcie przewodu sądowego w niniejszej sprawie - jak i z dosłownym brzmieniem tej umowy, z których jednoznacznie wynika, iż strony w ramach tego aktu zawarły m.in. umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu, na mocy której pozwany przeniósł na powodów odrębną własność tego lokalu, skutkiem czego było także udzielenie powodom rękojmi za jego wady,

- art. 750 k.c. poprzez jego błędną wykładnię, a w konsekwencji niezasadne zastosowanie w niniejszej sprawie, które wyraża się w przyjęciu, jakoby umowa zawarta przez powodów z pozwaną w dniu 29.09.2017r., była umową o świadczenie usług nienazwanych, podczas gdy przepis ten stosuje się tylko do umów o świadczenie usług, które nie są uregulowane innymi przepisami, zaś umowy zawarte przez strony w ramach tego aktu są umowami nazwanymi, uregulowanymi odrębnymi przepisami,

- art. 647 oraz art. 740 i art. 742 k.c. poprzez ich błędną wykładnię, a w konsekwencji nieuprawnione zastosowanie w sprawie, wyrażające się w uznaniu, jakoby „wywiązanie Się przez pozwane przedsiębiorstwo z obowiązku wzniesienia obiektu wymagało przyjęcia roli inwestora, zarówno w czynnościach administracyjnych jak i cywilnoprawnych, w tych ostatnich przez zawarcie umowy o roboty budowlane (art. 647 i nast.). Po zakończeniu realizacji usług, czyli po ukończeniu administracyjnych procedur ustanowienia na rzecz małżonków G. i M. N. własności lokalu, strony powinny doprowadzić do zwolnienia zleceniobiorcy z ewentualnych zobowiązań względem wykonawców i do przeniesienia przysługujących względem wykonawców uprawnień na właścicieli (mające odpowiednie zastosowanie przepisy art. 740 i 742 kc). Okoliczność, ze do tego nie doszło oznacza zgodny zamiar stron kontynuowania zlecenia.", a zatem, w ocenie Sądu, powodom nie przysługuje uprawnienie do odstąpienia od umowy z pozwanym, gdyż „względem wykonawców robót budowlanych nie przysługuje legitymacja do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy , podczas gdy przepisy te nie mają zastosowania w niniejszej sprawie, jako że umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu reguluje ustawa z dnia 24.06.1994r. o własności lokali, a w zakresie w niej nieuregulowanym do własności lokali stosuje się przepisy kodeksu cywilnego, ale nie o roboty budowlane i nie o zleceniu,

- art. 2 ust.1,2 i 3, art. 7 ust. 1 | 2, art. 8 ust. 1,2 i 3 oraz art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności lokali, poprzez niezastosowanie tych przepisów w ustal faktycznym, czego konsekwencją było błędne uznanie, jakoby powodowie nie zawarli z pozwana w dniu 29.09.2017r. umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, na mocy której pozwany przeniósł na powodów jego własność,

- art. 3 ust. 1 ustawy z 6.07.1982r. o księgach wieczystych i hipotece poprzez naruszenie, wynikającej z niego zasady jawności materialnej ksiąg wieczystych, stanowiącej, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, które wyraża się w pominięciu przy orzekaniu faktu, iż na podstawie aktu notarialnego z dnia 29.09.2017r. Sąd Rejonowy w W. Wydział Ksiąg Wieczystych wydzielił kupiony przez powodów od pozwanego lokal do nowej księgi wieczystej oznaczonej nr (...) oraz wpisał ich, jako jego współwłaścicieli, w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej,

- art. 556 i art. 560 § 1 k.c. polegające na niezastosowaniu tych przepisów w ustalonym stanie faktycznym, pomimo iż:

a) fakt udzielenia powodom przez pozwanego rękojmi za wady lokalu, wynika z wyżej omawianego aktu notarialnego z 29.09.2017r., w którym rękojmia nie została wyłączona, oraz został przyznany przez pozwanego w piśmie przygotowawczym z 18.10.2020r. i w oświadczeniu na rozprawie w dniu 20.11.2020r.,

b) fakty, iż lokal ten ma wady, na które wskazywali powodowie w oświadczeniu z dnia 23.12.2019r. o odstąpieniu od umowy z pozwanym, które są następstwem nienależytego zaprojektowania i wykonania robót budowlanych, wady te są istotne, zagrażają zdrowiu mieszkańców, powodują niszczenie substancji obiektu, a ich usunięcie wymaga znacznego nakładu pracy i środków, Sąd uznał za udowodnione w niniejszej sprawie m.in. na podstawie opinii biegłego R. M., a zatem konsekwencją tych faktów winno być uznanie, .iż powodowie na podstawie ww przepisów o rękojmi za wady byli uprawnieni do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy, a więc powództwo jest w pełni uzasadnione.

Powodowie wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku w całości poprzez uwzględnienie powództwa oraz o zasądzenie od pozwanego na rzecz powodów kosztów postępowania za obie instancje według norm przepisanych.

Pozwana wniosła o oddalenie apelacji i o zasądzenie kosztów. Podniosła, że stanowisko Sądu pierwszej instancji o pierwotnym a nie pochodnym nabyciu własności nie jest pozbawione podstaw . Zdaniem pozwanej nie ma więc podstaw do zastosowania przepisów o rękojmi przy sprzedaży .

Rozpoznając apelację Sąd drugiej instancji uznał za własne ustalenia Sądu Okręgowego dotyczące faktu zawarcia umowy oraz wad przedmiotu umowy, odmiennie jednak oceniając charakter stosunku prawnego łączącego strony i uprawnień przysługujących powodom w związku z wadliwością przedmiotu sprzedaży. Sąd drugiej instancji uznaje bowiem za zasadne zastosowanie w sprawie wskazanych w pozwie podstaw faktycznych roszczenia art. 556 k.c. art. 560 § 1 k.c., w zw. z art. 471 k.c. (według obowiązującego w dacie zawarcia umowy Dz.U.2017.459 t.j. w zw. z art. 4 ustawy z dnia 4 listopada 2022 r. zmianie ustawy o prawach konsumenta, ustawy - Kodeks cywilny oraz ustawy - Prawo prywatne międzynarodowe Dz.U.2022.2337 ). Sąd Okręgowy przyjął błędnie, że strony łączyła umowa o świadczeniu usług , do której stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu (art. 750 k.c.) Treść bowiem aktu notarialnego z dnia 29 września 2017r. Rep. A (...). (k.12-21) jednoznacznie wskazuje, że wolą stron było ustanowienie odrębnej własności lokalu i sprzedaż tego lokalu na rzecz powodów. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy z nabywcą albo w drodze jednostronnej czynności prawnej. W tym przypadku doszło do ustanowienia odrębnej własności lokalu z nabywcą tj umowy wskazanej w art. 7 ust. 1 i 2 ustawy z 1994 r. o własności lokali (Dz.U.2015.1892., dalej także u.w.l.) . Fakt, że wcześniej zawarto umowę przedwstępną nie ma istotnego znaczenia w sytuacji, gdy roszczenie wywodzone jest z umowy przenoszącej własność. Dodatkowo zakres roszczeń czyni bezprzedmiotowym wykładnię umowy z dnia 17 marca 2015 r. (umowy przedwstępnej). Nie ma znaczenia czy była to umowa deweloperska czy też przedwstępna sensu stricte odnosząca się do rzeczy przyszłej, które to rozróżnienie stanowiło przedmiot oceny Sądu Najwyższego w uchwale z dnia 9 grudnia 2010 r. III CZP 104/10 OSNPG 2011/7-8/79 i w wyroku z dnia 25 lipca 2013 r. II CSK 575/12 LEX nr 1385870). Powodowie byli ponadto stroną umowy zawartej z deweloperem, stąd wątpliwości wyjaśniane w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 5 lutego 2004 r. III CZP 96/03 OSNC 2004/6/88 co do przejścia uprawnienia prawnokształtującego o odstąpieniu od umowy nie mają istotnego znaczenia dla przedmiotowego stanu faktycznego. Brak jest jakichkolwiek dowodów by strony miały zamiar ustanowić odrębną własność lokalu użytkowego pod innym tytułem, szczególnie w aspekcie treści wpisu odrębnej własności lokalu z wpisem powodów jako właścicieli samodzielnego lokalu niemieszkalnego nr (...) poł. w W. przy ul. (...) obj. księgą wieczystą nr (...) oraz udziału wynoszącego 1/121 części we współwłasności nieruchomości poł. w W. składającej się z działki (...) obj. księgą wieczystą nr (...)

Sąd Okręgowy pominął, że w tym przypadku doszło do skutecznego ustanowienia odrębnej własności lokalu w drodze umowy z nabywcą tj w drodze jednego z dopuszczalnych sposobów wskazanych w art. 7 ust. 1 i 2 u.w.l.. Ustanowienie odrębnej własności nie nastąpiło w tym przypadku w drodze jednostronnej czynności prawnej lecz w drodze umowy z powodami jako nabywcami, którzy kupili lokal od pozwanej. Przeciwna ocena zresztą, musiałoby prowadzić do wniosku, że strona pozwana nie zrealizowała obowiązku wynikającego z umowy przedwstępnej a w konsekwencji odpadła podstawa do zapłaty ceny (§6) jak i zaktualizowała się podstawa do rekompensaty szkody w granicach ujemnego interesu w oparciu o przepisy dotyczące umowy przedwstępnej.

Dla Sądu Apelacyjnego w składzie niniejszym nie budzi jednak, z uwagi na treść art. 8 ust. 3 u.w.l. wątpliwości, że dopuszczalna jest umowa- zawarta pomiędzy właścicielem a nabywcą, której skutkiem (związanym dodatkowo z wpisem do księgi wieczystej) jest przeniesienie prawa własności wyodrębnionego lokalu niemieszkalnego na nabywcę. Ustanowienie odrębnej własności lokalu w drodze umowy następuje w takim przypadku uno acto i w jej wyniku dochodzi do nabycia prawa przez nabywcę, a więc do przeniesienia prawa w rozumieniu art. 155 § 1 k.c. W przypadku sprzedaży jest to umowa o podwójnym skutku oraz jednocześnie umowa realna (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 2 lipca 2009 r. V CSK 15/09 LEX nr 563256 oraz Gniewek Edward, Glosa: Cywilne prawo - rzeczowe prawo - własność - ustanowienie odrębnej własności lokalu na skutek przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego - wpis ustanowionej odrębnej własności tego lokalu do księgi wieczystej. Opublikowano: OSP 2010/6/61).

Sąd Apelacyjny uznaje zaś za fakt przyznany, że (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (...)spółka komandytowa w B. była deweloperem, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zrealizował budowę budynku przy ul. (...) w W. , w którym znajduje się także lokal niemieszkalny numer (...). Na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży wraz z umową quad usum z dnia 29 września 2017r. Rep.(...) (k.12-21) strona pozwana jako ówcześnie spółka komandytowa ustanowiła odrębną własność lokalu nr (...) na podstawie umowy z nabywcą i sprzedała powodom pozostającym we wspólności ustawowej małżeńskiej za 100.000zł ten lokal o pow. użytkowej 18,94 m2 położony na parterze budynku oznaczonego numerem (...) wzniesionego na działce (...) o pow. 3704m2 przy ul. (...) w W. obr. (...). Z własnością tego lokalu związany jest udział we współwłasności nieruchomości wspólnej tj działki (...) obj. księgą wieczystą (...) w 1894/380765 części. Potwierdzeniem tego jest zresztą wpis w księdze wieczystej (...), w której powodowie zostali ujawnieni jako właściciele /dowód: treść elektronicznej księgi wieczystej (...)/. Zbycie przez (...) S.A. w B. udziału w nieruchomości stanowiącej drogę ozn. numerem (...) o pow. 1106m2 obj. księgą wieczystą numer (...) w 1/21 części stanowiło jedynie czynność powiązaną .

W konsekwencji do stosunku łączącego strony mają zastosowanie przepisy o sprzedaży a nie przepisy o zleceniu. Wynikające z wpisu domniemanie przejścia na powodów prawa pod tytułem sprzedaży nie zostało obalone. Z wpisów w rejestrze wynika, że (...) Spółka Komandytowa w B. przekształciła się w trybie w spółkę (...) Spółka Komandytowa w B. na podstawie uchwały wspólników z dnia 9 października 2020 r.

/odpis pełny eKRS nr (...) i Numer KRS: (...)

Zgodnie zaś z art. 553§1 ks.h. spółkę przekształconą obciążają wszystkie obowiązki spółki przekształcanej, w tym także obowiązki wynikające z rękojmi.

Trzeba podkreślić, że wprawdzie samodzielny lokal, o jakim mowa w art. 2 ust.1 w ustawie z 1994 r. o własności lokali (Dz.U.2015.1892 t.j.) nie stanowi budynku w rozumieniu prawa budowlanego, jednakże po pierwsze jest to nieruchomość w rozumieniu art. 568§1 k.c. (według obowiązującego w dacie zawarcia umowy Dz.U.2017.459 t.j. ), a po drugie z własnością takiego lokalu związany jest udział we współwłasności nieruchomości wspólnej w tym także budynku. Utrwalone zaś jest w orzecznictwie, że nabywcy takiego lokalu przysługują uprawnienia z tytułu rękojmi za wady budynku, w którym lokal jest położony, w szczególności gdy wady te uzewnętrzniają się jako wada lokalu np. zawilgocenie wskutek wad projektowych czy też nieprawidłowych izolacji poziomych i pionowych (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2014 r. II CSK 505/13 OSNC 2015/9/107 ).

Sąd Okręgowy zasadnie natomiast wskazał, że przedmiot umowy był dotknięty wadą istotną.

Cykliczne zalewanie utrudnia normalne korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem. Dodatkowo powstawanie dalszych konsekwencji przenikania wód na ściany budynku (spękania , wykwity) wpływa nie tylko na kwestie użytkowe i uciążliwość koniecznej likwidacji skutków zalewania ale i także estetyczne, co również ma znaczenie dla oceny, że nieruchomość lokalowa , którego częścią składową jest prawo związane tj udział w nieruchomości budynkowej dotknięty jest wadą istotną.

Sąd Apelacyjny ustalił bowiem na podstawie opinii biegłego inż. R. M., że zarówno projekt jak i wykonanie budynku nie uwzględnia zapisów dokumentacji geologicznej wskazującej, że poziom wód grawitacyjnych może powodować przenikanie do pomieszczeń budynku. Budynek posadowiono za nisko w stosunku do otaczającego go terenu i nie zabezpieczono za pomocą odpowiedniego drenażu zewnętrznego. Wykonany drenaż nie spełnia minimalnych wymagań. Wykonana izolacja przeciwdeszczowa nie zabezpiecza miejsc, w których poziom progu został wykonany na poziomie terenu wokół budynku. Dotyczy to miejsc posadowienia otworów drzwiowych, które nie zostały uszczelnione w odpowiedni sposób. W przypadku podniesienia się poziomu wody grawitacyjnej do poziomu warstw posadzkowych woda ta wlewa się do pomieszczenia. Dodatkowo fundamenty budynku blokują swobodny spływ wód gruntowych, powodując ich spiętrzenie przy ścianie budynku, co podnosi dodatkowo poziom wód. W okresie więc opadów poziom wód podnosi się ponad poziom terenu co również ma znaczenie dla zalewania lokalu powódki znajdującego się w tym budynku. Powoduje to nie tylko cykliczne zamakanie lokalu, lecz także gromadzenie się wody pod wylewką. To zaś powoduje zawilgocenie ścian oraz powstanie pleśni i zagrzybiania na ścianach.

/ dowód opinia inż. R. M. k 199-202)./.

Jest to wada fizyczna w rozumieniu art. 556 k.c. w brzmieniu obowiązującego w dacie zawarcia umowy Dz.U.2017.459 t.j.

Nie są zasadne zarzuty pozwanej co do korzystania przez biegłego z materiałów sporządzonych przy wydaniu opinii prywatnej sporządzonej przez inż. T. C. na zlecenie powódki. T. C. posiada uprawnienia budowlane i dokonał on oględzin stanu lokalu w dniach 22 lipca 2019r. i 6 sierpnia 2019r. Nie ma żadnych podstaw do uznania, że dokumentacja fotograficzna nie stwierdza stanu faktycznego odnoszącego się rzeczywistego stanu budynku, w którym znajduje się lokal powódki, tym bardziej, że stan ten odpowiada zgłoszeniu wad przez powódkę (k.27i załączonym przez nią zdjęć do tego zgłoszenia (k27-32). To, że strona pozwana nie zgadza się z wnioskami opinii biegłego M. nie daje podstaw do zakwestionowania jej wniosków.

Okoliczność, że biegły uwzględniał pewne dane wynikające z opinii prywatnej inż. C. nie oznacza wadliwości opinii złożonej w sprawie. Także bowiem treść opinii prywatnej (dokumentu prywatnego) podlega ocenie, a nie ma podstaw do zakwestionowania danych wypływających z takiego dowodu co do stwierdzenia ówczesnego stanu na nieruchomości. Nie chodzi tu bowiem o wyjaśnienie przyczyn zalania w opinii prywatnej lecz stwierdzenie stanu istniejącego w budynku nr (...) i w lokalu nr (...) nabytym od pozwanej, stwierdzonym w przeszłości przez osobę, która posiada uprawnienia budowlane i dodatkowo sporządziła materiał fotograficzny. Twierdzeniom zaś pozwanej o odpowiednim drenażu zaprzecza zarówno fakt cyklicznego przenikania wody do pomieszczeń lecz także powstawanie wykwitów. Biegły w ustnych wyjaśnieniach potwierdził, że korzystał ze zdjęć archiwalnych inż. C. i podtrzymał stanowisko o niesprawnym drenażu. Wyjaśnił, że izolacja pionowa jest wprawdzie wyciągnięta prawidłowo jednak izolacja ta jest niewystarczająca albowiem woda jest pod warstwami posadzki, obiekt jest bowiem zaniżony w stosunku do rzędnych terenów. Już na etapie projektowania wiadomo było, że poziom wód gruntowych powinien być uwzględniony, szczególnie, że ława fundamentowa stanowi barierę spływu wody, powodując spiętrzenie. Po każdym zalewie będą powstawać nowe uszkodzenia. Podstawowe warunki techniczne posadowienia budynku nie są uwzględnione (protokół elektroniczny z dnia 25 maja 2021r.). Dowody zgłoszone przez stronę pozwaną na zatwierdzenie projektu i udzielenie pozwolenia na budowę oraz zezwolenia na użytkowanie obiektu nie są adekwatne albowiem przy ocenie istnienia wady nie jest decydujące kryterium normatywno-techniczne, lecz kryterium funkcjonalne. Funkcjonalność lokalu użytkowego jest zaś zmniejszona poprzez cykliczne przenikanie wód do lokalu. Także nie mają znaczenia dowody zgłoszone na okoliczność działań zmierzających do zbadania zgłoszenia reklamacyjnego, procedur wewnętrznych i przystąpienia do usuwania usterek. Nie jest to istotne skoro z twierdzeń pozwanej nie wynika by usuwała ona wadliwość stwierdzoną przez biegłego. Opinia zaś wskazuje na wadliwy sposób zaprojektowania i wykonania budynku , który powoduje cykliczne zalewanie.

Z opinii biegłego wynika, że woda gromadzi się pod wylewką. Przenikanie z zewnątrz wilgoci do budynku nie mogło być początkowo widoczne gołym okiem w chwili wydania lokalu i o tego typu wadach projektowych i wykonawczych kupujący mogli się dowiedzieć dopiero w okresach zwiększenia poziomu wód i przenikania wody zalewającej pomieszczenia a następnie po przenikaniu wilgoci na ściany. Oczywiste jest więc, że dopiero po kolejnym zalaniu i nieskutecznym usuwaniu skutków zalewania powodowie skierowali ostateczne wezwanie do usunięcia wad (k 69). Nie mogło więc dojść do wygaśnięcia uprawnień na podstawie art. 563 k.c.. O zalewaniu powodowie zawiadamiali pozwaną. Wprawdzie zawiadomienia były kierowane do spółki (...) S.A., lecz były także kierowane do pełnomocnika dewelopera a więc także do pełnomocnika pozwanej (k 26-34). Pozwana przyznała bowiem , że (...) (...) była upoważnioną do przyjęcia reklamacji kierowanych do pozwanej (k105). Ponadto wezwanie do usunięcia wad było kierowane wprost do (...) spółki z o.o. (...) spółki komandytowej w B. (k. 66) . Z opinii biegłego wynika, że budynek, w którym znajduje się lokal zakupiony od pozwanej nadal dotknięty jest wadą. Wada ta przekłada się na uciążliwość przy korzystaniu z lokalu użytkowego. Pozwana spółka nie usunęła wady a nie wykazała by zalewanie było wynikiem sposobu odprowadzania wody na skutek wadliwości kanalizacji. Zaprzecza temu nie tylko opinia biegłego ale też treść protokołu kontroli nr (...) potwierdzającego wnioski opinii, że to sposób usytuowania budynku w zagłębieniu terenu powoduje spływ wód i zalewanie(k.63). Pozwana pomimo twierdzeń, że przyczyną zalania są deszcze nawalne, niesprawna kanalizacja opadowa czy też sposób wykonania prac wykończeniowych w innym lokalu nie przeprowadziła własnej ekspertyzy przyczyn zalewania pomimo, że sama powołuje się na doręczone jej postanowienie Powiatowego Inspektora nadzoru Budowlanego z dnia 20 lutego 2020r., w którego uzasadnieniu wskazano, że błędne były wcześniejsze twierdzenia o przyczynach zalewań z roku 2018r. (tj nieszczelność remontowanej instalacji w lokalu nr (...)). Pomiary zaś wilgotności posadzek i ścian korytarza wskazywały na istniejący w maju 2019r. stan mokry (k150). Potwierdza to stan stwierdzony także w opinii technicznej inż. T. C..

Wadliwość stanowiąca przedmiot zawiadomienia pozwanej, potwierdzona także w opinii biegłego inz. M. nie została usunięta, stąd powodowie mogli od umowy odstąpić na podstawie art. 560§1 k.c. (w brzmieniu wg obowiązującego w dacie umowy Dz.U.2017.459 t.j.). Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi - gdy chodzi o wady nieruchomości - przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Bieg terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy rozpoczął bieg dopiero z chwilą bezskutecznego upływu terminu do usunięcia wady wyznaczonego pismem z dnia 29 listopada 2019r. (k69). Odstąpienie powoduje, że dotychczasowe zobowiązanie wygasa, a w jego miejsce pojawia się roszczenie kupującego o zwrot wzajemnych świadczeń na podstawie art. 494 k.c. w związku z art. 560 § 1 k.c.(por. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 października 2000 r. II CKN 288/00 i uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego 7 sędziów z dnia 5 lutego 2004 r. III CZP 96/03). Umowa sprzedaży to umowa wzajemna. Strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest więc zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, a druga strona obowiązana jest to przyjąć. Powództwo więc o zapłatę ceny uiszczonej za lokal jest zasadne. Zwrot powinien nastąpić do majątku wspólnego. Uwzględniono także , że zwrot świadczenia przez powodów ma charakter niepodzielny.

W wypadku gdy kupujący odstępuje od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej jego uprawnienia określone w art. 494 k.c. obejmują również roszczenia o naprawienie szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania w granicach zarówno ujemnego jak i dodatniego interesu umowy (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 13 maja 1987 r. III CZP 82/86). Zasadne jest więc także żądanie zwrotu kosztów zawarcia umowy (1678,50zł wskazanych w akcie notarialnym Rep. A nr (...) k.21 ) oraz kosztów nakładów ( w łącznej kwocie 17379,85 zł wynikających z faktur dołączonych do pozwu k-77-102). Pozwana zobowiązana jest do naprawienia szkody poniesionej przez powodów jako kupujących, na skutek tego, że zawarli umowę, nie wiedząc o istnieniu wady. Wydatki związane z kosztami zawarcia umowy jak i związane z nakładami na lokal stanowią wspólny uszczerbek majątkowy powodów. Wobec odstąpienia od umowy koszty zawarcia umowy okazały się niecelowe. Ponadto powodowie nie będą mogli skorzystać z nakładów. Jest to zaś skutek obowiązku zwrotu świadczenia wzajemnego wynikający z nienależytego wykonania umowy przez stronę pozwaną.

Podstawę zasądzenia odsetek stanowił art. 481k.c. w zw. z art. 455 k. c. Pozwana wezwana do zapłaty pozostawała w opóźnieniu w spełnieniu świadczenia od dnia 11 stycznia 2020r. (k73) .

Strona pozwana podniosła zarzut zatrzymania. Jeżeli w sprawie o zwrot świadczenia po odstąpieniu od umowy wzajemnej sąd uwzględnia powództwo, to orzeka w tym przedmiocie za jednoczesnym zwrotem świadczenia otrzymanego na podstawie art. 496 k.c. (por. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 stycznia 2017 r. V CSK 161/16).

W przypadku odstąpienia od umowy sprzedaży własności odstąpienie od umowy powoduje tylko zniweczenie skutków obligacyjnych umowy sprzedaży. Do zwrotu prawa własności konieczne jest przeniesienie własności na rzecz zbywcy (por. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 2012 r. I CSK 296/11). Jakkolwiek udział w działce drogowej nie został zbyty przez pozwaną lecz przez spółkę powiązaną (...) S.A. w B., to jednak nabycie udziału w działce drogowej było ściśle powiązane z nabyciem lokalu. Powodowie winni więc zabezpieczyć także zwrot udziału w tej nieruchomości drogowej.

Wobec powyższego orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 386§1 k.p.c. poprzez uwzględnienie powództwa przy jednoczesnym zastosowaniu art. 396 k.c.

Zmiana wyroku uzasadniała zmianę rozstrzygnięcia o kosztach procesu według zasady odpowiedzialności za wynik sprawy .

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98§1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 98§1 ¹ k.p.c. § 6 i §10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U.2023.1935 t.j.). Na koszty postępowania apelacyjnego złożyła się opłata od apelacji 5.954zł i koszty zastępstwa 4.050zł. Uwzględniono przy tym materialnoprawny charakter współuczestnictwa powodów (por. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 16 listopada 2023r. III CZP 54/23).

Jakkolwiek powodowe są wygrywającymi w sprawie, to jednak ich odpowiedź na zażalenie stanowiła czynność niecelową, co wynika z uwzględnienia przez Sąd Najwyższy zażalenia pozwanej postanowieniem z dnia 12 stycznia 2024. sygn. III Cz 223/23. Kosztów więc zastępstwa powodów w tym postępowaniu nie uwzględniono.