Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Krakowie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 stycznia 2022 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie – I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSA Paweł Rygiel
Protokolant:	starszy sekretarz sądowy Beata Zaczyk

po rozpoznaniu w dniu 13 stycznia 2022 r. w Krakowie na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa (...) Spółki jawnej w B.

przeciwko T. Z.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Kielcach

z dnia 13 lutego 2020 r. sygn. akt VII GC 192/19

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 4.050 zł tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSA Paweł Rygiel

sygn. akt I AGa 174/20

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 13 stycznia 2022 r.

Nakazem zapłaty w postępowaniu nakazowym z dnia 20 maja 2019 r., sygn. akt (...), Sąd Okręgowy nakazał pozwanej T. Z., aby zapłaciła stronie powodowej (...) spółka jawna z siedzibą w B. kwotę 100 000 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 3 stycznia 2019 r. do dnia zapłaty oraz kwotę 4867 zł tytułem kosztów procesu, w tym kwotę 3 600 zł tytułem zastępstwa procesowego, w terminie 2 tygodni od doręczenia wezwania albo wniosła w tymże terminie zarzuty.

Pozwana w dniu 06 czerwca 2019 r. wniosła zarzuty od nakazu zapłaty.

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy utrzymał w mocy w całości wyżej opisany nakaz zapłaty oraz zasądził od pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 1.800 zł tytułem kosztów procesu.

Sąd I instancji ustalił, pozwana T. Z. i jej mąż S. Z. na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej byli właścicielami 9/10 udziałów w nieruchomości, składającej się z zabudowanych działek nr (...), położonej w miejscowości C., powiat (...), woj. (...), mającej urządzoną przez Sąd Rejonowy w B. IV Wydział Ksiąg Wieczystych KW nr (...). Właścicielem 1/10 udziałów był P. Z.. W 2013 r. została ustanowiona na nieruchomości hipoteka umowna w kwocie 261 495 zł na rzecz (...) Sp. z o.o. w W..

Pozwana prowadzi działalność gospodarczą pn. (...) z siedzibą w C. ul. (...).

Sąd ustalił nadto okoliczności związane z zawartą w dniu 21 marca 2017 r. przez pozwana, jej męża i syna z pośrednikiem(...) umową pośrednictwa dotyczącą sprzedaży nieruchomości w C. - hotelu, stacji kontroli pojazdów, myjni. Umowę tę zlecający usługę wypowiedzieli w dniu 4 lipca 2018 r.

W dniu 24 lipca 2018 r. na stronie (...) ukazało się ogłoszenie o sprzedaży hotelu i restauracji (...) oraz stacji kontroli pojazdów usytuowanych w C. ul. (...). Cena ofertowa została określona na kwotę 3 000 000 zł, pow. użytkowa hotelu na 2 500 m ², pow. użytkowa stacji serwisowej samochodów na 378,40 m ² .

Sąd poczynił dalsze ustalenia dotyczące negocjacji prowadzonych przez A. S. (1) - wspólnika powodowej spółki oraz pozwaną i jej mężem S. Z., w obecności M. Z. (1), co do sprzedaży nieruchomości, w tym tego, że na II spotkaniu w dniu 2 grudnia 2018 r. A. S. (1) w imieniu powodowej spółki przekazał T. Z. zaliczkę w kwocie 100 000 zł na poczet spornej nieruchomości. Cenę sprzedaży nieruchomości strony uzgodniły na kwotę 2 550 000 zł netto plus podatek VAT. Pozwana pokwitowała fakt otrzymania zaliczki oraz wystawiła fakturę nr (...), potwierdzającą wpłatę zaliczki w kwocie 100 000 zł. Inicjatywa przekazania przez powoda zaliczki wyszła ze strony pozwanej i jej męża, którzy poinformowali A. S. (1), że są jeszcze inne osoby zainteresowane kupnem nieruchomości.

W trakcie czwartego spotkania stron A. S. (1) poinformował pozwaną i jej męża, że zapoznał się z operatem i w jego ocenie istniały nieprawidłowości dotyczące różnicy w powierzchni budynków, obciążenia nieruchomości hipoteką i odmienny niż go zapewniano stan prawny nieruchomości. Zaproponował obniżenia ceny sprzedaży, a w przypadku braku na to ze strony pozwanej zgody, zwrot zaliczki. Na propozycję obniżenia ceny pozwana, ani jej mąż nie wyrazili zgody.

Ustalił Sąd I instancji, że pozwana wzywała powoda do zawarcia przed notariuszem pisemnej umowy sprzedaży nieruchomości. Powód jednak nie zdecydował się na zawarcie umowy, bowiem w jego ocenie został wprowadzony przez pozwaną w błąd co do powierzchni nieruchomości, prawa własności oraz faktu obciążenia nieruchomości hipoteką. Pismem z dnia 28 grudnia 2018 r. powód poinformował o powyższym i zwrócił się do pozwanej o zwrot zaliczki w kwocie 100 000 zł. Pismo to pozwana otrzymała w dniu 29 grudnia 2018 r.

W dniu 29 grudnia 2018 r. pozwana złożyła pisemne oświadczenie, w którym zobowiązała się do zwrotu powodowi przedmiotowej zaliczki do dnia 28 lutego 2019 r. W dniu 28 maja 2019 r. złożyła oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia z dnia 29 grudnia 2018 r. wskazując, że złożyła je pod wpływem gróźb jakie kierował wobec niej i jej rodziny powód.

Ostatecznie pozwana odmówiła zwrotu kwoty 100 000 zł - jej zdaniem był to zadatek który ma prawo zachować na podstawie art. 394 k.c. wobec odstąpienia przez powoda od umowy z przyczyn leżących po stronie powoda.

Pozwana wraz z mężem i synem sprzedali nieruchomość w C. w dniu 4 czerwca 2019 r. osobom trzecim za cenę łącznie 2 947 400 zł brutto.

W rozważaniach prawnych Sąd I instancji wskazał na trzykrotną zmianę ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości położonej w C. przy ul. (...). Zatem - zdaniem Sądu - pierwsze dwa ogłoszenia wprowadzały w błąd co do powierzchni użytkowej budynków. Sąd podniósł szereg okoliczności sprawy, które w jego ocenie wskazują iż w trakcie negocjacji stron umowa pośrednictwa zawarta przez pozwaną z B. W. nadal obowiązywała i że dopiero w ogłoszeniu z dnia 26 grudnia 2018 r. została prawidłowo wskazana powierzchnia użytkowa budynków. O możliwości omyłki w powierzchni powód został poinformowany przez S. Z. już po zapłacie zaliczki.

Za bezsporne uznał Sąd, że w dniu 2 grudnia 2018 r. powodowa spółka przekazała pozwanej gotówką kwotę 100 000 zł tytułem zaliczki na poczet sprzedaży nieruchomości położonej w C. przy ul. (...). Powód i pozwana uzgodnili cenę sprzedaży nieruchomości i wysokość zaliczki w drodze ustnych negocjacji, jednak nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Sąd I instancji wskazał, że jego zdaniem pozwana nie wykazała, aby oświadczenie o zwrocie zaliczki złożyła pod wpływem groźby. Wyjaśnienia pozwanej w tym zakresie uznał Sąd za niewiarygodne. Nie zaszły zatem przesłanki do skutecznego uchylenia się pozwanej od skutków prawnych złożonego w dniu 29 grudnia 2018 r. oświadczenia woli.

W rezultacie, zapłacona pozwanej przez powoda kwota 100 000 zł nie była zadatkiem, lecz zaliczką na poczet ceny sprzedaży. W sytuacji w której do zawarcia przez strony umowy sprzedaży nieruchomości nie doszło, albowiem nie doszło do zawarcia umowy w przepisanej prawem formie, zaliczka uiszczona przez powoda podlega zwrotowi, jako świadczenie nienależne w rozumieniu art. 410 § 2 k.c. Sąd podkreślił, że strony są profesjonalnymi podmiotami, a zatem należy zakładać, że rozróżniają pojęcie zadatku i zaliczki, a tym ostatnim posłużyły się w sporządzonych i podpisanych przez siebie dokumentach prywatnych. Z uwagi na powyższe pozwana jest zobowiązana zwrócić powodowi otrzymaną od niego tytułem zaliczki kwotę 100 000 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 3 stycznia 2019 r. tj. od upływu terminu do zapłaty określonego przez powoda w wezwaniu do zapłaty z dnia 28.12.2018 r. na zasadzie art. 410 k.c., art. 481§1 i 2 k.c. i art. 455 k.c.

To mając na uwadze Sąd utrzymał w całości w mocy nakaz zapłaty z dnia 20.05.2019 r. na podstawie art. 496 k.p.c. (w brzmieniu obowiązującym do dnia 7.11.2019 r.). O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. oraz § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22.10.2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U.2018.265). Tytułem zastępstwa procesowego powodowi należy się kwota 5 400 zł, co uzasadniało zasądzenie od pozwanej dodatkowej kwoty 1 800 zł.

Od powyższego wyroku apelacje wniosła pozwana, zarzucając naruszenie art. 233 § l k.p.c. poprzez:

- dokonanie błędnych ustaleń faktycznych polegających na przyjęciu za w pełni wiarygodne zeznań A. S. (1) i M. Z. (1) w części dotyczących następujących kwestii:

a) tego, że A. S. dowiedział się o ofercie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości z ogłoszenia internetowego biura pośrednictwa nieruchomości w sytuacji, gdy ogłoszenie o sprzedaży reklamowane było przez pozwaną także w inny sposób m.in. przez duże banery umieszczone na obiekcie;

b) przyjęcie przez Sąd założenia, że kwota 100 000 zł została wpłacona z inicjatywy pozwanej i jej męża;

c) przyjęcie przez Sąd tezy, że A. S. dowiedział się o rzeczywistym stanie nieruchomości dopiero w dniu 9/10 grudnia 2018 r., gdy otrzymał oryginał operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości w sytuacji, gdy już podczas wizyty w dniu 02.12.2018 r. .dokonał on oględzin nieruchomości oraz sfotografował operat szacunkowy przedstawiony mu przez S. Z.;

d) w sytuacji, gdy zarówno A. S. jak i M. Z. byli bezpośrednio zainteresowani przedstawieniem korzystnej dla nich wersji przebiegu wydarzeń.

- zdyskredytowanie w powołanych wyżej kwestiach zeznań T. Z. i S. Z. tylko i wyłącznie w oparciu o zeznania A. S. i M. Z.;

- uznanie, że oświadczenie złożone przez T. Z. w dniu 29.12.2018 r. złożone zostało pod wpływem gróźb pomimo tego, iż pozwana skutecznie uchyliła się od skutków prawnych tegoż oświadczenia;

- błędne przyjęcie, że kwota 100 000 zł wpłacona pozwanej w dniu 02.12. 2018 r. stanowiła zaliczkę, a nie zadatek w sytuacji, gdy kwota ta została wpłacona przez A. S. celem zagwarantowania, że nabędzie on nieruchomość od pozwanej jej męża za uzgodnioną w tym dniu cenę oraz ażeby nie zawierali zaplanowanej już na 3.012.2018 r. transakcji sprzedaży w Kancelarii notarialnej notariusza M. D.;

Apelująca zarzuciła także naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 394 § 1 k.c. przez jego niezastosowanie oraz art. 65 k.c. przez wadliwą wykładnię oświadczeń woli stron i przyjęcie, że wręczona kwota nie nosiła cech zadatku.

Pozwana wniosła o zmianę wyroku i oddalenie powództwa, ewentualnie uchylenie wyroku do ponownego rozpoznania przez Sąd I instancji.

Powód wniósł o oddalenie apelacji pozwanej w całości i zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.

Apelacja pozwanej jako bezzasadna podlegała oddaleniu.

Sąd Apelacyjny zgadza się z dokonaną przez Sąd I instancji oceną zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, znajdującą podstawę w dyrektywach oceny dowodów zawartych w treści art. 233 § 1 k.p.c. Stan faktyczny został ustalony w sposób prawidłowy i Sąd ustalenia te przyjmuje za własne. Również ocena prawna zasługiwała na akceptację Sądu odwoławczego w pełni.

Pozwana w apelacji zarzucała naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. i poczynienie przez Sąd I instancji błędnych ustaleń faktycznych. Zarzuty te nie zasługują na uwzględnienie.

Zeznania przedstawiciela strony powodowej A. S. (1) i świadka M. Z. (1) były logiczne, spójne i znajdowały oparcie w pozostałym materiale dowodowym, uznanym przez Sąd za wiarygodny. Świadek M. Z. (1) nie był bezpośrednio zainteresowany wynikiem sprawy i przedstawieniem wersji korzystnej dla którejkolwiek ze stron. Wskazał, że był znajomym zarówno A. S. (1), jak i męża pozwanej S. Z. i miał na celu jedynie pomoc stronom w negocjacjach co do sprzedaży nieruchomości. Wbrew twierdzeniom apelującej, dowód z zeznań tego świadka nie był kluczowym w sprawie, bowiem Sąd oparł się na całości zgromadzonych dowodów i dokonał ich wszechstronnej oceny. Z kolei zeznania pozwanej i S. Z. były niespójne, zawierały sprzeczności i nie potrafili oni wskazać istotnych okoliczności w sprawie związanych z tym w jakich datach informowali A. S. (1) o stanie prawnym nieruchomości i przekazali mu operat szacunkowy. Powód przedłożył ogłoszenia internetowe na które się powoływał i z których czerpał wiedzę co do stanu oferowanej nieruchomości, gdzie wprost wynikało z nich że dopiero w 3 ogłoszeniu, które zostało zmienione już po wpłaceniu zaliczki przez A. S. (1), zostało podana prawidłowa powierzchnia nieruchomości 1 500 m2. Wiarygodne były zeznania A. S. (1) i świadka M. Z. (1), że dopiero ok. 9/10 grudnia mąż pozwanej przekazał operat szacunkowy nieruchomości, nie zaś w dacie 2 grudnia 2018 r. gdy doszło do zapłaty zaliczki w kwocie 100 000 zł. Nie polegały na prawdzie twierdzenia pozwanej, że uiszczenie zaliczki po pobieżnym obejrzeniu nieruchomości było nieracjonalne i sprzeczne z normami zawierania umów – A. S. (1) dysponował wówczas tj. na dzień 2 grudnia 2018 r. szczegółową ofertą sprzedaży zamieszczoną przez pośrednika (błędną co do powierzchni) i zapoznał się ze stanem nieruchomości. Zdaniem Sądu miał zatem wystarczającą wiedzę co do stanu przedmiotu sprzedaży pozwalającą na podjęcie decyzji o zapłacie zaliczki, zaś na skutek późniejszych zdarzeń dowiedział się o wprowadzeniu w błąd co do powierzchni, stanu własności, obciążeniu hipoteką i leasingiem.

Zważyć należy, że przyjęcie, iż sporna kwota 100 000 zł została uiszczona na rzecz pozwanej tytułem zaliczki czyni bezprzedmiotowymi wszelkie okoliczności faktyczne dotyczące przyczyn nie dojścia umowy sprzedaży do skutku. W tym przypadku nie ma znaczenia, która ze stron ponosi odpowiedzialność za brak zawarcia umowy, a konsekwencjami nie zawarcia umowy jest obowiązek zwrotu zaliczki jako nienależnego świadczenia. W tym kontekście kluczowe w sprawie było ustalenie tytułu, z uwagi na który doszło do zapłaty 100.000 zł na etapie negocjacji stron.

Podkreślić zatem należy, że sama pozwana, w wystawionych przez siebie dokumentach określała kwotę 100 000 zł jako zaliczkę, przy czym takie oznaczenie tej wpłaty miało miejsce nie tylko w oświadczeniu z dnia 29 grudnia 2019 r., lecz także bezpośrednio po przekazaniu przez stronę powodową tej sumy – w pokwitowaniu i wystawionej fakturze.

Sąd I instancji słusznie uznał, że bezskuteczne było oświadczenie pozwanej z dnia 28 maja 2019 r. o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia z dnia 29 grudnia 2019 r. Zeznania pozwanej, że złożyła oświadczenie o zwrocie zaliczki pod wpływem groźby A. S. (1) kierowanej do niej i jej rodziny były niewiarygodne. Przedstawiciel powoda miał kierować groźby w czasie, gdy akurat mąż pozwanej opuścił spotkanie i nie było żadnych osób, które mogły potwierdzić wersję pozwanej, podczas gdy S. Z. był obecny podczas wszystkich negocjacji stron. Pozwana złożyła oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia z grudnia 2018 r. dopiero po kilku miesiącach – w maju 2019 r. na kilka dni przed sprzedażą nieruchomości przy ul. (...) innym osobom. Pozwana nie musiała posiadać wiedzy prawniczej ani kontaktować się z adwokatem lub radcą prawnym, aby w sposób niefachowy poinformować powoda o samym złożeniu oświadczenia pod wpływem gróźb, nawet bez zgodnego z przepisami złożenia oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych złożenia w grudniu oświadczenia. Tymczasem w żadnym z pism kierowanych do powoda np. w marcu 2019 r. nie podnosiła kwestii dotyczących rzekomych gróźb.

Pozwana w apelacji i piśmie uzupełniającym podnosiła zarzuty zarówno naruszenia przepisów postępowania, jak i prawa materialnego dotyczące nieprawidłowego przyjęcia przez Sąd I instancji, że uiszczona kwota 100 000 zł stanowiła zaliczkę, a nie zadatek.

Jak stanowi art. 394 § 1 k.c. w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Należy podzielić pogląd wyrażony w wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 22 marca 2017 r. sygn. akt I ACa 826/16 (LEX nr 2291670), iż treść przepisu art. 394 § 1 k.c. dotyczy sytuacji wątpliwych, tj. takich, gdy dochodzi do wręczenia kwoty przy zawarciu umowy, a strony nie postanawiają czy ma ona stanowić zadatek, czy tylko zaliczkę. Wskazuje na to wyraźnie zapis: "w braku odmiennej umowy lub zwyczaju". W takiej sytuacji, jako kryterium pomocniczym dla zinterpretowania zdarzenia polegającego na wręczeniu kwoty przy zawarciu umowy, można posługiwać się także wysokością tej kwoty w stosunku do całego świadczenia. Kryteria te nie mają natomiast zastosowania, gdy wola stron co do funkcji wpłacanej kwoty nie budzi wątpliwości.

Zatem art. 394 § 1 k.c. znajduje zastosowanie w sytuacji, gdy nic innego nie wynika z postanowień umowy albo ze zwyczajów i powstają wątpliwości co do funkcji wpłaconej kwoty. Tymczasem w niniejszej sprawie strony od początku, konsekwentnie uiszczoną przez A. S. (1) w dniu 2 grudnia 2018 r. kwotę uznawały za zaliczkę. W prowadzonych negocjacjach i rozmowach posługiwały się pojęciem zaliczki, nie zaś zadatku. Wynika to wprost z zeznań stron (A. S. (1) k. 183v, pozwana T. Z. k. 186 „wpłatę zaliczki mu zaproponowaliśmy i to było na tym spotkaniu”), świadków (świadek M. Z. (1) k. 167, świadek S. Z. k. 170) i dokumentów zgromadzonych w sprawie: pozwana złożyła oświadczenie w którym pokwitowała otrzymanie od A. S. (1) zaliczki w kwocie 100 000 zł (k. 14); faktura VAT nr (...) także dotyczy wpłaty zaliczki w kwocie 100 000 zł (k. 13); również w oświadczeniu z dnia 29.12.2018 r. którego nie podważyła w sposób skuteczny zobowiązywała się do zwrotu zaliczki (k. 18); w piśmie z dnia 20.12.2018 r. pozwana podnosi fakt wystawienia faktury VAT w wysokości 100 000 zł brutto jako przedpłata zaliczki kupna nieruchomości (k. 36); w oświadczeniu z dnia 28.05.2019 r. również jest mowa o zwrocie zaliczki.

Pozwana dopiero w piśmie z dnia 25 marca 2019 r. pierwszy raz powołuje się na wpłatę zadatku w kwocie 100 000 zł i jego zatrzymanie z uwagi nie dojście do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego z przyczyn pozostających po stronie powoda. Powyższą argumentację podnosi również na potrzeby niniejszego postępowania, co w ocenie Sądu Apelacyjnego wynika wprost z taktyki procesowej i zmiany stanowiska pozwanej, celem zachowania wpłaconej kwoty jako zadatku. Pozwana nie wykazała również jakie to dokładnie reguły językowe występujące w środowisku stron i ustalone miejscowe zwyczaje wskazywały na uiszczenie zadatku, nie zaś zaliczki.

Ponadto jak słusznie podnosił Sąd I instancji, zarówno powód jak i pozwana są profesjonalnymi podmiotami, pozwana prowadzi działalność gospodarczą. Zatem obie strony winny rozróżniać zaliczkę od zadatku i słuszne jest twierdzenie, że wpłata kwoty 100 000 zł tytułem zaliczki wynika ze zgodnej woli stron. Zatem postanowienia umowy stron dotyczące zaliczki nie pozwalają na zastosowanie przepisów odnoszących się do zadatku.

W rezultacie, jak trafnie przyjął Sąd i instancji, zasądzenie dochodzonej pozwem kwoty znajduje podstawę w treści art. 410 k.c.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd Apelacyjny oddalił apelację pozwanej o czym orzekł w pkt 1 w oparciu o art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono zgodnie z zasadą odpowiedzialności za jego wynik - na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c.

SSA Paweł Rygiel