Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Krakowie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 maja 2024 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie – I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSA Paweł Czepiel

Protokolant: Edyta Sieja

po rozpoznaniu w dniu 13 maja 2024 r. w Krakowie na rozprawie

sprawy z powództwa W. N. (1)

przeciwko Gminie Miejskiej K.

o zapłatę

na skutek apelacji strony pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 12 lipca 2022 r.,

sygn. akt IX GC 270/22

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od strony pozwanej na rzecz powoda kwotę 8100 zł (osiem tysięcy sto złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia o kosztach postępowania apelacyjnego do dnia zapłaty.

UZASADNIENIE

wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie

z dnia 27 maja 2024 r.

Powód W. N. (1) , wniósł pozew przeciwko stronie pozwanej Gminie Miejskiej K. o zapłatę nadpłaconego czynszu za okres od lutego 2012 r. do marca 2015r. w kwocie 249 983 zł oraz o zasądzenie kosztów procesu.

W uzasadnieniu wskazał, iż wstąpił w trwający od 6 listopada 1995 r. stosunek najmu lokalu użytkowego o pow. 545,12 m ^{( 2)} na Rynku (...) w S.w K., przeznaczonego na prowadzenie kawiarni. Lokal składa się z pomieszczeń parteru o pow. 207,18 m ^{( 2)} oraz piwnic o pow. 337,94m ^{( 2)}. W umowie ustalono czynsz jako jednolitą kwotę za cały lokal, bez rozgraniczenia na powierzchnię parteru i piwnic. W aneksie do umowy z 11 stycznia 2002r wprowadzono rozróżnienie stawek czynszu na powierzchnię parteru : 33,68 zł za 337,94 m ^{( 2)} i powierzchnię piwnic: 16,84 zł x 207,18 m ^{( 2.)}- a zatem odwrotnie niż faktycznie wynosiły te powierzchnie. Stawki za m ^{( 2)} ustalono prawidłowo, ale odnosiły się do błędnej powierzchni parteru i piwnic. Czynsz płacony był zgodnie z umową. W 2011r strona pozwana dokonała pomiaru lokalu wynajmowanego przez powoda po dokonanym remoncie budynku Sukiennic . Okazało się , że inne od wskazanych w umowie są powierzchnie parteru i piwnic ; mianowicie powierzchnia piwnic wynosi 342, 22 m ^{( 2 )} a parteru wynosi 204,16m ^{( 2)}. Po dowiedzeniu się o niezgodności powierzchni powód podjął działania w celu korekty naliczeń czynszu. Strona pozwana nie przeczyła, że czynsz powinien zostać skorygowany, bo powierzchnie dotychczas wpisywane w umowie były błędne, ale zaproponowała podwyższenie stawki za m ^{( 2)} zajmowanej powierzchni, na co powód nie wyraził zgody. Jego zdaniem, strona pozwana pobierała czynsz najmu w wysokości zawyżonej przez szereg lat. Za okres od stycznia 2009r do lutego 2015r łączna kwota nadpłaconego czynszu wynosi 249.983 zł.

Powyższe może być kwalifikowane jako roszczenie o zwrot nadpłaconego czynszu , o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia , a także jako roszczenie odszkodowawcze albowiem do błędnego zawyżenia czynszu doszło w wyniku niedbalstwa strony pozwanej.

W odpowiedzi na pozew strona pozwana Gmina miejska K. wniosła o oddalenie powództwa. Strona pozwana nie kwestionowała omyłki w ww. powierzchniach sprowadzającej się do zamiany tych wartości, ale jej zdaniem ww. omyłka nie ma wpływu na łączną wartość czynszu, która jest ustalana w stosunku do lokalu jako całości.

Sąd Okręgowy w Krakowie oddalił powództwo i zasądził od powoda na rzecz strony pozwanej koszty zastępstwa procesowego w kwocie 10 817 zł.

Apelację od ww. wyroku wniósł powód zaskarżając wyrok w całości.

W wyniku rozpoznania apelacji Sąd Apelacyjny w Krakowie uchylił zaskarżony wyrok z uwagi na nierozpoznanie istoty sprawy i przekazał sprawę Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.

W uzasadnieniu Sąd Apelacyjny wskazał,że zawarta między stronami umowa to umowa najmu do której zastosowanie mają przepisy art. 659 kc i następne oraz, że Sąd Okręgowy nie stwierdził nieważności aneksu nr (...) do umowy. W efekcie Sąd Apelacyjny wskazał, że nie może być wątpliwości co do tego, iż świadczenie płacone przez powoda za okres od stycznia 2009r do lutego 2015r miało ważną, wynikającą z umowy podstawę i było czynszem. Świadczenie spełniane przez powoda za w/w okres miało charakter świadczenia spełnianego na podstawie ważnej umowy, natomiast czynsz został naliczony w sposób niewłaściwy.

Następnie Sąd Apelacyjny zdefiniował roszczenie powoda jako wynikające z umowy najmu lokalu i w istocie stanowiące żądanie zwrotu nadpłaconego czynszu.

W rezultacie powyższego Sąd Apelacyjny odwołał się do pojęcia czynszu nadpłaconego i do art.677 kc, bowiem wpłaty dokonywane przez powoda za dochodzony pozwem okres w wysokości przekraczającej kwotę za parter i piwnice liczone od rzeczywistej i niespornej obecnie ich powierzchni mogą być kwalifikowane jako czynsz nadpłacony. Niemniej jednak przesłanką skutecznego sformułowania roszczenia w oparciu o art. 677 kc jest zwrot rzeczy najętej. W przypadku gdy do wydania rzeczy nie doszło, roszczenie z tej podstawy prawnej jest niewymagalne, a w konsekwencji nie rozpoczął się bieg terminu jego przedawnienia.

Sąd Apelacyjny podkreślił, że powód oparł podstawę roszczenia także i o przepisy o świadczeniu nienależnym (o zwrot kwot świadczonych ponad rzeczywiste zobowiązanie ) oraz o roszczeniu odszkodowawczym, ponieważ - jego zdaniem - doszło do błędnego zawyżenia czynszu w wyniku niedbalstwa strony pozwanej.

Sąd Apelacyjny zwrócił uwagę, że ww. podstawy roszczenia nie zostały poddane analizie przez Sąd I instancji, w wyniku wadliwego przyjęcia, iż rozstrzygnięcie kwestii co do wysokości należności wymaga powołania biegłego, na co żadna ze stron nie wyraziła zgody.

W wyniku ponownego rozpoznania sprawy Sąd Okręgowy w Krakowie w uwzględnił powództwo w zasadniczej części, to jest zasądził od strony pozwanej na rzecz powoda kwotę 249 983 zł z odsetkami o9d 31 marca 2015 r. i kwotą 48 002,90 zł tytułem kosztów procesu.

Sąd Okręgowy w uzasadnieniu ww. wyroku wskazał, że Sąd Apelacyjny w Krakowie w uzasadnieniu wyroku uchylającego wyrok Sądu Okręgowego z 6 października 2020 r. zawarł stwierdzenie, że powód jako najemca lokalu użytkowego nadpłacił stronie pozwanej czynsz za okres od lutego 2012 r. do marca 2015 r., w łącznej kwocie 249 983 zł i ocenił, że wierzytelność z tego tytułu znajdowałaby podstawę w art.677 kc, gdyby nie to, że do czasu zwrócenia przedmiotu najmu należność nie jest jeszcze wymagalna, ale że nie można wykluczyć, że roszczenie może być dochodzone na podstawie innych przepisów (art. 405 lub art.471 kc).

Sąd Okręgowy dokonał analizy rozstrzygnięcia Sądu Apelacyjnego i uznał, że wytyczne ww. Sądu są pozbawione waloru prawnego z przyczyn wskazanych przez Sąd Okręgowy.

Następnie Sąd Okręgowy wskazał, że w świetle art.120 kc i art.410 kc wymagalność z tytułu nadpłat czynszów następowała w datach ich realizacji, co przemawia za zasadnością żądania. Według Sądu Okręgowego wydaje się wątpliwe, aby wszystkie istotne dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności zostały wyjaśnione, gdyż Sąd Apelacyjny nie prowadził postępowania dowodowego, a realizacją norm prawa materialnego obciążył sąd, któremu przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.

Wobec braku uregulowań takiej sytuacji procesowej Sąd Okręgowy, kierując się względami celowościowymi i zasadą nadrzędności sądu drugiej instancji, uznał dywagacje dotyczące okoliczności faktycznych zawarte w uzasadnieniu wyroku zapadłego w trybie apelacji za wiążące ustalenia, co doprowadziło Sąd Okręgowy do uwzględnienia powództwa w całości, za wyjątkiem odsetek, które zasądzono od daty wezwania do zapłaty (art. 455 kc), jakie nastąpiło w formie wniosku o zawezwanie do próby pojednawczej.

O kosztach Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 98 kpc.

Apelację w sprawie wniosła strona pozwana zaskarżając wyrok w całości i zarzucając:

1. naruszenie przepisów postępowania to jest:

a) art.327 ¹ § 1 pkt 1 kpc w związku z art.233 § 1 kpc poprzez:

- sporządzenie uzasadnienia z pominięciem reguł dotyczących jego sporządzenia i zaniechania wskazania podstawy faktycznej rozstrzygnięcia, obejmującej ustalenie faktów, które sąd uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł i przyczyn, dla których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej oraz zaniechanie wyjaśnienia podstawy prawnej wyroku z przytoczeniem przepisów, co uniemożliwia prawidłowe sformułowanie zarzutów apelacji do meritum sprawy oraz czyni niemożliwym dokonanie oceny wyroku;

- niewskazanie okoliczności faktycznych i dowodów je potwierdzających, na których Sąd I instancji oparł rozstrzygnięcie oraz niewskazanie, czy i z jakich przyczyn innym dowodom odmówił wiarygodności orzekając, że roszczenie powoda jest usprawiedliwione w świetle art.120 kc i art.,410 kc;

b) art.233 § 1 kpc poprzez:

- brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego i pominięcia zarzutów strony pozwanej co do braku spełnienia dochodzonego roszczenia i braku dokonywania wpłat czynszu z zastrzeżeniem zwrotu, co skutkowało brakiem ich uwzględnienia przy wyrokowaniu i uniemożliwieniem stronie pozwanej odniesienia się do motywacji Sądu Okręgowego co do oceny tych faktów;

- przekroczenie dyrektyw zasady swobodnej oceny dowodów poprzez nieuzasadnione i sprzeczne z materiałem dowodowym przyjęcie, że złożony przez powoda wniosek o zawezwanie do próby ugodowej skutecznie przerwał bieg przedawnienia roszczeń objętych żądaniem pozwu oraz że zachodzi tożsamość roszczeń objętych wnioskiem o zawezwanie do próby ugodowej i niniejszym pozwem, podczas gdy z treści wniosku wynikało żądanie zapłaty nienależnie pobranego czynszu, a nie zwrotu spełnionego świadczenia nienależnego;

2. przepisów prawa materialnego, to jest:

a) art.677 kc poprzez brak oparcia rozstrzygnięcia na ww. przepisie i przyjęcia, że z uwagi na brak zwrotu lokalu, roszczenie oparte na ww. podstawie prawnej nie jest wymagalne;

b) art.410 kc w związku z art.411 pkt 1 kc poprzez uwzględnienie roszczenia pomimo niewyjaśnienia okoliczności kto dokonywał wpłat czynszu oraz pomimo braku spełnienia świadczenia z zastrzeżeniem zwrotu;

c) art.120 kc w związku z art.410 kc poprzez przyjęcie tożsamości należności objętych próbą ugodową i będących przedmiotem niniejszego postępowania, chociaż okoliczność ta nie została wykazana przez powoda;

co doprowadziło do nierozpoznania istoty sprawy.

W rezultacie strona pozwana wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach procesu ewentualnie o zmianę wyroku i oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów postępowania za obydwie instancje.

Powód wniósł odpowiedź na apelację, w której domagał się oddalenia apelacji i zasądzenia kosztów postępowania apelacyjnego.

W sprawie bezsporne było, że powierzchnia parteru to 204,16 m ², a powierzchnia piwnic to 342,22 m ² oraz, że w okresie objętym pozwem (marzec 2012 – luty 2015) strony rozliczały czynsz wskazując inne powierzchnie parteru i piwnic, to jest parter 337,94 m ² zamiast 204,16 m ², a piwnice 207,18 m ² zamiast 342,22 m ²

(protokół rozprawy apelacyjnej – k.741v)

Sąd Apelacyjny ustalił:

Strony negocjując warunki umowy ustaliły wysokość czynszu za m ² powierzchni parteru i piwnic, a łączna wartość czynszu za lokal była konsekwencją stawki jednostkowej za m ² każdej powierzchni i sumy każdej powierzchni.

(dowód: zeznania powoda – k.764,765, opinia J. C. (1) – k.119, faktury -k.51-85, pisma wewnętrzne stron – k.210,213,276)

Powód płacił czynsz ze swoich pieniędzy korzystając z konta, które formalnie należało do jego żony.

(dowód: zeznania świadka W. N. (2) - k.756, potwierdzenie wpłat - k.597)

Suma kwot wpłaconych przez powoda tytułem czynszu za okres objęty pozwem, to jest marzec 2012 – luty 2015 r. była o kwotę 249 983 zł wyższa, aniżeli kwota czynszu wyliczona w odniesieniu do prawidłowych powierzchni.

(dowód: opinia biegłej A. T. – k.550, zestawienie wpłat – k.49,50)

Powód konsekwentnie domagał się zwrotu nadpłaconych kwot:

(dowód: zeznania powoda – k.764,765, pismo wewnętrzne strony pozwanej – k.599)

Sąd Apelacyjny zważył:

Przed przystąpieniem do merytorycznej oceny zaskarżonego wyroku należy podkreślić specyfikę sprawy, której przyczyną nie jest szczególny stan faktyczny sprawy – spór bowiem dotyczy oceny wykonywania umowy najmu, ale sposób w jaki Sąd Okręgowy prowadził postępowanie i w jaki uzasadnił wydany przez siebie wyrok.

W kontekście ww. uwagi wskazać należy, że zaskarżony wyrok ostatecznie odpowiada prawu, w konsekwencji czego apelacja została oddalona, pomimo, że uzasadniony jest zarzut dotyczący naruszenia art.327 ¹ § 1 pkt 1 kpc i art.233 § 1 kpc.

Ocenę ww. zarzutów należy rozpocząć od stwierdzenia, że sposób sporządzenia uzasadnienia przez Sąd Okręgowy jest wręcz zdumiewający. Sąd Okręgowy w uzasadnieniu wyroku, zamiast podjąć czynności umożliwiające rozstrzygnięcie sporu z uwzględnieniem oceny prawnej Sądu Apelacyjnego, podjął polemikę z Sądem Apelacyjnym, w efekcie czego uzasadnienie wyroku nie stanowi rozstrzygnięcia kwestii spornych między stronami, czy nawet polemiki ze stanowiskiem procesowym stron, ale jest polemiką Sądu Okręgowego z poglądem prawnym Sądu Apelacyjnego. W uzasadnieniu wyroku Sąd Okręgowy wskazał, że wydaje się wątpliwe, aby wszystkie okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy zostały wyjaśnione, ale pomimo tego wydał wyrok uznając stanowisko Sądu Apelacyjnego zawarte w uzasadnieniu wyroku z 2022r. za ustalenia dotyczące stanu faktycznego.

Przy takiej formule sporządzenia uzasadnienia za oczywiście uzasadniony należy uznać zarzut naruszenia art.233 § 1 kpc w każdej możliwej postaci, bo jak wyżej wskazano, Sąd Okręgowy w istocie nie dokonał żadnych ustaleń stanu faktycznego tylko za stan faktyczny przyjął uwagi Sądu Apelacyjnego zawarte w uzasadnieniu wyroku z 2022 r.

Sądowi Apelacyjnemu w składzie rozpoznającym apelację znany jest pogląd Sądu Najwyższego, że wadliwy sposób sporządzenia uzasadnienia może jedynie w ostateczności stanowić podstawę uchylenia wyroku sądu pierwszej instancji. Sąd Apelacyjny podziela ten pogląd i stwierdza, że niewątpliwie uzasadnienie zaskarżonego wyroku jest obarczone taką ilością błędów, które usprawiedliwiałyby uchylenie wyroku z uwagi na sposób sporządzenia uzasadnienia. Wręcz można wskazać, że Sąd Apelacyjny zastanawiał się nie tyle nad tym, czy skala błędów uzasadnienia daje podstawy do uchylenia zaskarżonego wyroku, ile nad tym, czy ww. skala błędów nie przekreśla możliwości dalszego merytorycznego procedowania przez sąd odwoławczy, którego efektem będzie wydanie wyroku rozstrzygającego spór, a nie li tylko rozstrzygnięcia o charakterze kasatoryjnym.

Przy tej ocenie Sąd Apelacyjny wziął pod uwagę, kwestia kluczowa dla rozstrzygnięcia sporu kwestia, to jest rzeczywista ilość powierzchni parteru i piwnic wynajmowanego lokalu jest bezsporna pomiędzy stronami, jak i że bezsporne było, iż w okresie objętym sporem ww. powierzchnie były przedstawiane w nieprawidłowy sposób – a ta nieprawidłowość przybrała postać zamiany powierzchni parteru i piwnic. W istocie zatem należało ustalić w jaki sposób strony postrzegały zawartą umowę najmu oraz należało wyjaśnić kwestie związane z wpłatami za czynsz, które to kwestie – zdaniem Sądu Apelacyjnego – mogły być ustalone przez sąd odwoławczy oczywiście pod warunkiem przeprowadzenia postępowania dowodowego.

Sąd Apelacyjny wziął także pod uwagę, iż pozew w sprawie został wniesiony do Sądu Okręgowego w 2018 r. Ponowne uchylenie wyroku w sposób znaczący odsunęłoby w czasie prawomocne zakończenie sporu.

Wadliwość procedowania Sądu Okręgowego nie ogranicza się jedynie do sposobu sporządzenia uzasadnienia. Sąd Okręgowy wydając wyrok zasądził odsetki od żądanej kwoty od 31 marca 2015 r. w sytuacji, gdy powód domagał się zasądzenia odsetek także za okres wcześniejszy, to jest od 1 marca 2012 r. Jednakże z uwagi na brak wniosku o uzupełnienie wyroku kwestia ta pozostaje poza zakresem oceny Sądu Apelacyjnego rozpoznającego apelację strony pozwanej.

Przed przystąpieniem do merytorycznej oceny rozstrzygnięcia sporu pomiędzy stronami podkreślenia wymaga, że Sąd Apelacyjny w związku z dyspozycją art.386 § 6 kpc jest związany oceną prawną zawartą w uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego z 2022 r. Dlatego przedstawienie stanowiska Sądu Apelacyjnego w niniejszym składzie na temat wykładni art.677 kc byłoby w świetle art.386 § 6 kpc nie tylko zbędne, ale wręcz niedopuszczalne. W rezultacie bezzasadny jest także zarzut apelacji naruszenia przez Sąd Okręgowy art.677 kc poprzez brak oparcia rozstrzygnięcia na ww. przepisie i brak przyjęcia, że z uwagi na brak zwrotu lokalu, roszczenie oparte na tej podstawie prawnej nie jest wymagalne. Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu wyroku z 2022 r. wyraził ocenę prawną, że roszczenie oparte na art.677 kc jest niewymagalne do momentu zwrotu lokalu, wobec czego Sąd Okręgowy nie mógł zastosować tego przepisu przy ponownym rozpoznaniu sprawy - w celu uwzględnienia powództwa z tej przyczyny, że Sąd Apelacyjny wyraził ocenę prawną co do wykładni ww. przepisu; a w celu oddalenia powództwa z tej przyczyny, że Sąd Okręgowy wydając wyrok w 2020 r. oparł rozstrzygnięcie na art.677 kc (przy czym powództwo zostało oddalone z uwagi na według Sądu Okręgowego niewykazanie roszczenia), a Sąd Apelacyjny nie zakwestionował oddalenia powództwa na podstawie art.677 kc (przy czym nie z uwagi na niewykazanie zasadności roszczenia, a z uwagi na przedwczesność powództwa opartego na ww. przepisie).

Sąd Apelacyjny uchylając wyrok Sądu Okręgowego zwrócił uwagę, że Sąd Okręgowy nie dokonał oceny zasadności powództwa na podstawie przepisów odszkodowawczych i z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia.

Sąd Okręgowy nie dokonał analizy zasadności roszczenia z punktu widzenia przepisów odszkodowawczych, przy czym zdaniem Sądu Apelacyjnego, ww. wadliwość nie wpływa na rozstrzygnięcie. Nie można bowiem uznać, że zaniedbanie strony pozwanej pozostaje w adekwatnym związku przyczynowym ze szkodą, która według powoda jest równa nadpłaconemu czynszowi. Niewątpliwie, to pracownicy strony pozwanej wprowadzili do umowy nieprawidłowe powierzchnie parteru i piwnic, zwiększając powierzchnię parteru, za który strony przewidziały wyższy czynsz za 1 m ² i zmniejszając powierzchnię piwnic, za które który strony przewidziały niższy czynsz za 1 m ², ale nie można przyjąć, że ww. okoliczność jest wystarczająca do ustalenia adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy zachowaniem strony pozwanej i tak definiowaną przez powoda szkodą. Pamiętać bowiem należy, że powód przez ten cały czas dysponował co najmniej taką samą jeżeli nie lepszą, możliwością zweryfikowania powierzchni lokalu co strona pozwana, bo to przecież powód użytkował na co dzień ww. lokal.

W rezultacie roszczenie powoda o zasądzenie dochodzonej kwoty na podstawie art.471 kc należy uznać za nieuzasadnione i gdyby była to jedyna podstawa dochodzonego roszczenia to Sąd Apelacyjny uwzględniłby apelację i zmienił zaskarżony wyrok oddalając powództwo.

Jednakże powód dochodził także roszczenia na podstawie art.405 kc w związku z art.410 kc, a Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu wyroku z 2022 r. zawarł ocenę prawną, iż w warunkach sporu powód mógł dochodzić roszczenia na tej podstawie, w szczególności wobec uznania przez Sąd Apelacyjny, że roszczenie powoda wywodzone z art.677 kc nie jest wymagalne z uwagi na fakt, że powód nadal zajmuje lokal.

Dla oceny roszczenia z ww. punktu widzenia niezbędne było ustalenie okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sporu.

I tak, jak wyżej wskazano, bezsporne było pomiędzy stronami, że od pewnego momentu do aneksu wprowadzono omyłkowe dane dotyczące powierzchni parteru i piwnic – to jest rzeczywista powierzchnia parteru to 204,16 m ², a piwnic to 342,22 m ², gdy tymczasem przez szereg lat, a na pewno w okresie objętym pozwem (marzec 2012 - luty 2015) określano powierzchnię parteru na 337,94 m ², a piwnic na 207,18 m ² – jak widać z porównania ww. powierzchni oprócz swoistej zamiany ww. powierzchni występowały także inne drobne błędy - niedoszacowanie parteru i przeszacowanie piwnic na poziomie około 3 m ², gdyby jedynie zamienić powierzchnie piwnicy i parteru oraz niedoszacowanie powierzchni łącznej lokalu o około 1 m ², gdyby zsumować wartości będące podstawą wyliczenia czynszu przez stronę pozwaną w okresie objętym sporem. Żadna z ww. drobnych nieścisłości nie była przyczyną wystąpienia z powództwem przez powoda.

Wykazane też zostało, że w okresie objętym sporem powód płacił czynsz najmu w kwotach wskazywanych na fakturach, to jest z uwzględnieniem mylnie podanych powierzchni. Potwierdza to opinia biegłej, ale przede wszystkim potwierdza to okoliczność, że brak jest informacji, aby strona pozwana domagała się zapłaty od powoda należności czynszowych za okres objęty sporem, a założyć należy, że gdyby strona pozwana stwierdziła niedopłatę czynszu to najpierw wezwałaby powoda do uzupełnienia brakującego czynszu, a następnie pozwałaby powoda o zapłatę i podjęła działania zmierzające do wypowiedzenia umowy najmu. Brak tych wszystkich działań w powiązaniu z treścią opinii biegłej potwierdzającą wpłaty powoda pozwalają na ustalenie, że w okresie objętym sporem powód uiszczał czynsz w wysokościach wskazanych na fakturach.

Kolejny fakt ustalony przez Sąd Apelacyjny to wyjaśnienie kwestii wpłat za czynsz, które dokonywane były z konta żony powoda. Wpłaty te należy traktować jako wpłaty powoda, co potwierdziła żona powoda, której zeznaniom Sąd Apelacyjny dał wiarę.

Wreszcie, kluczowym w sprawie faktem było ustalenie w jaki sposób strony postrzegały zawartą umowę najmu – to jest, czy kwestią podstawową było ustalenie ogólnej (łącznej) kwoty czynszu należnego w związku z zawartą umową, w efekcie czego wysokość czynszu za m ² powierzchni parteru czy piwnic ma znaczenie wtórne, czy też kwestią podstawową jest ustalenie przez strony wysokości czynszu za m ² parteru i piwnic, a łączna kwota czynszu jest tylko konsekwencją sumy ilości m ² poszczególnych powierzchni i kwoty za m ². Odpowiedź na tak postawione pytanie wymaga indywidualnej oceny, chociaż niewątpliwie można zauważyć, że w przypadku lokali wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej kwestia ilości m ² powierzchni ma większe znaczenie, aniżeli np. w razie wynajmu mieszkania. Oczywiście, w razie wynajmu mieszkania ma również znaczenie, czy przedmiotem umowy jest mieszkanie o powierzchni 50 czy 60 m ², ale cenę wynajmu zwykle ustala się nie poprzez ustalenie ceny 1 m ², ale poprzez ocenę całego mieszkania – gdzie istotniejsze jest np. czy mieszkanie ma 1 czy 2 pokoje.

Dla ustalenia wykładni umowy i woli stron Sąd Apelacyjny przeprowadził dowód z zeznań powoda i świadka K. Z. (1) – pracownika strony pozwanej, która wchodziła w skład grupy negocjującej warunki umowy w imieniu strony pozwanej, a na analogiczne okoliczności zeznawali także przed Sądem Okręgowym świadkowie M. B. i A. W. (k.588).

Sąd Apelacyjny dał wiarę zeznaniom powoda, ponieważ są one zgodne z pozostałym materiałem dowodowym. Natomiast Sąd Apelacyjny nie dał wiary zeznaniom świadków K. Z., M. B. i A. W., przy czym Sąd Apelacyjny nie postrzega zeznań ww. świadków jako próbę wprowadzenia w błąd sądów orzekających, a jako wyraz subiektywnych odczuć świadków w kontekście prowadzonych negocjacji, które jednak nie odpowiadają rzeczywistemu przebiegowi negocjacji, które doprowadziły do zawarcia aneksu do umowy. Np. świadek K. Z. na potwierdzenie poglądu, iż przedmiotem negocjacji było ustalenie ogólnej wartości czynszu odwołuje się do opinii rzeczoznawcy J. C. (k.119). Owszem, w ww. opinii została wskazana wartość czynszu możliwego do uzyskania jako przedział kwot od 62 380 zł do 92 240 zł, ale jest to skutek wyliczeń metrażu parteru i piwnic określonych wadliwie – to jest parter jako 337,94 m ² i piwnice jako 207,18 m ² , które to powierzchnie uzasadniały uzyskanie czynszu w przedziałach odpowiednio od 54 280 zł do 80 500 zł (parter) i 8100 zł do 11 740 zł (piwnice). Taka formuła potwierdza stanowisko powoda, że kluczowa dla wyliczenia czynszu była wartość 1 m ² parteru i piwnic, a łączna kwota czynszu stanowiła sumę ww. wartości jednostkowych i metrażu. Stanowisko powoda znajduje także potwierdzenie w treści faktur wystawianych przez stronę pozwaną w okresie objętym sporem (por.k.51 i nast.), na których czynsz jest przedstawiany jako składowa czynszu 1 (337,94 m ² x 74,81 zł netto), czynszu 2 (207,18 zł x 29 zł netto) i c.o. (545,12 zł x 2 zł netto), jak i pism wewnętrznych strony pozwanej, w których autorzy ww. pism odwoływali się do ilości m ² jako punktu odniesienia wysokości czynszu.

W rezultacie rację ma powód twierdząc, że nadpłacił czynsz, co zgodnie z oceną prawną Sądu Apelacyjnego z 2022 r. nie stanowi podstawy do żądania zwrotu nadpłaty na podstawie art.677 kc z uwagi na brak zwrotu lokalu, ale może stanowić przedmiot roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia (art.405 kc w związku z art.410 kc).

W obliczu ww. związania oceną prawną należy przyjąć, że świadczenie powoda w zakresie przekraczającym rzeczywiste wartości powierzchni stanowi świadczenie nienależne, co prowadzi do bezpodstawnego wzbogacenia strony pozwanej.

W obliczu powyższego rozważenia wymaga zarzut strony pozwanej, że w stanie faktycznym sprawy wystąpiła przesłanka z art.411 pkt 1 kc, bowiem – według strony pozwanej – w zakresie kwot objętych przedmiotem sporu powód wiedział, że nie ma obowiązku płacenia czynszu w takiej wysokości, a wpłaty były dokonywane bez zastrzeżenia zwrotu.

Z ww. zarzutem nie sposób się zgodzić. Istotnie, prawdą jest, że wpłaty czynszu w okresie objętym sporem nie były opatrzone adnotacją o wpłacie z zastrzeżeniem zwrotu. Jednakże wykazane zostało, że powód w tym czasie domagał się rozliczenia wpłacanego przez niego czynszu przy uwzględnieniu prawidłowych powierzchni parteru i piwnic. Wynika to nie tylko z jego zeznań, ale także z wewnętrznych pism jednostek organizacyjnych, w których zwraca się uwagę na ww. stanowisko powoda (k.599). Przede wszystkim jednak, nie można uznać, że w stanie faktycznym sprawy ziściła się przesłanka wiedzy powoda, że nie musi płacić czynszu w kwotach wynikających z faktur wystawionych przez stronę pozwaną, a co najwyżej można uznać, że powód mógł mieć poważne wątpliwości, czy powinien płacić należności za czynsz w kwotach wynikających z faktur wystawionych przez stronę pozwaną. Rzecz w tym, że wątpliwości co do obowiązku spełnienia danego świadczenia nie można utożsamiać z wiedzą o braku obowiązku spełnienia świadczenia (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z 14 stycznia 2015 r., II CSK 248/14). Podkreślenia wymaga, że strona pozwana kwestionowała prawo powoda do zapłaty czynszu w kwotach odpowiadających iloczynowi stawki jednostkowej i rzeczywistej powierzchni parteru i piwnic. Co więcej, to kwestionowanie prawa powoda do zapłaty niższego czynszu przybierało po stronie pozwanej bardzo jednoznaczną postać - ostrzeżenia, że zaległość w zapłacie czynszu w wysokości wskazanej w fakturach spowoduje reakcję strony pozwanej w postaci dochodzenia różnicy pomiędzy kwotą oczekiwaną przez stronę pozwaną i kwotą zapłaconą przez powoda, czy też podjęcia działań zmierzających do skorzystania z prawa do wypowiedzenia umowy z uwagi na (skumulowane) zaległości w zapłacie czynszu (por. np. pismo - k.188). Mając na uwadze, że powód prowadzi działalność w jednym z najbardziej atrakcyjnych miejsc w K. to trudno się dziwić, że nie ryzykował podjęcia takich działań przez stronę pozwaną.

Wreszcie, na koniec należy ocenić zarzut bezskuteczności przerwania biegu przedawnienia przez powoda w wyniku zawezwania do próby ugodowej wywodzonym z faktu, że w zawezwaniu do próby ugodowej powód domagał się rozliczenia nadpłaconego czynszu, a obecnie roszczenie wywodzi z bezpodstawnego wzbogacenia strony pozwanej.

Z ww. zarzutem nie sposób się zgodzić. Dla porządku należy przypomnieć, że posiedzenie pojednawcze odbyło się w dniu 17 czerwca 2015 r. (akta sprawy I Co 380/15/S), a pozew został wniesiony w dniu 15 czerwca 2018 r. (data stempla pocztowego – k.86).

Dla oceny skuteczności zarzutu przedawnienia istotne jest ustalenie, czy zawezwanie do próby ugodowej w wystarczający sposób opisywało roszczenie wierzyciela i jej podstawę faktyczną. Na tak postawione pytanie należy udzielić odpowiedzi twierdzącej. Powód w sposób wystarczająco jasny opisał, że domaga się, aby strona pozwana zapłaciła mu nadwyżkę ponad należny jego zdaniem czynsz, a kwalifikacja prawna tego żądania – to jest czy ma to być rozliczenie nadpłaconego czynszu, czy zwrot nienależytego świadczenia nie ma znaczenia z punktu widzenia skuteczności zawezwania do próby ugodowej.

Mając powyższe na uwadze, Sąd Apelacyjny na podstawie art.385 kpc oddalił apelację strony pozwanej jako bezzasadną.

Sąd Apelacyjny orzekł o kosztach postępowania apelacyjnego na podstawie art.98 § 1 i 3 kpc i art.391 § 1 kpc oraz § 2 pkt 7 w związku z § 10 ust.1 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych z dnia 22 października 2015r. (Dz.U. z 2015 r., poz.1804 ze zm.).