Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Krakowie

WYROK

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 3 marca 2025 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie – I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSA Sławomir Jamróg

Protokolant: Madelaine Touahri

po rozpoznaniu w dniu 26 lutego 2025 r. w Krakowie na rozprawie

powództwa L. (1)spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej w K.

przeciwko C. (1) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w K.

o zapłatę na skutek apelacji strony pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 13 października 2022 r. sygn. akt IX GC 50/21

1. zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że punktowi I. nadaje treść:

„zasądza od strony pozwanej C. (1) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w K. na rzecz strony powodowej L. (1) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej w K. kwotę 251.965,50 zł (dwieście pięćdziesiąt jeden tysięcy dziewięćset sześćdziesiąt pięć złotych pięćdziesiąt groszy) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia 29 maja 2020r do dnia zapłaty, oddalając powództwo także w odniesieniu do odsetek ustawowych za opóźnienie za okres od dnia 3 lutego 2020r. do dnia 28 maja 2020r.”;

2. oddala apelację w pozostałej części;

3. zasądza od strony pozwanej na rzecz strony powodowej, tytułem kosztów postępowania apelacyjnego kwotę 8.100 zł (osiem tysięcy sto złotych) z odsetkami, w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, od dnia uprawomocnienia się tego orzeczenia do dnia zapłaty.

Sygn. akt I AGa 325/22

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 13 października 2022r. sygn. akt IX GC 50/21 Sąd Okręgowy w Krakowie zasądził od strony pozwanej C. (1) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w K. na rzecz strony powodowej L. (1) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej w K. kwotę 251.965,50 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi:

- od kwoty 79.913,10 zł od dnia 03.02.2020 roku do dnia zapłaty,

- od kwoty 172.052,40 zł od dnia 15.03.2020 roku do dnia zapłaty (pkt I), oddalił powództwo w pozostałej części (pkt II) i zasądził od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 23.416 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się powyższego wyroku tytułem zwrotu kosztów postępowania (pkt III).

Podstawę tego rozstrzygnięcia stanowił następujący stan faktyczny :

Nieruchomość przy ul. (...) została wyszukana w 2015 r. na potrzeby Powodowej Spółki. Ówczesnymi właścicielami terenu byli M. i K. J.. W akcie notarialnym w 2018 r., R. G. – prezes zarządu dokonał wskazania L. (1) jako podmiotu uprawnionego do nabycia terenu. Dodatkowo, w styczniu 2019 r. oraz maju 2019 r. Strony nawiązały współpracę, zgodnie z którą spółka (...) miała uzyskać dzięki L. (1) prawa do terenu przy ul. (...) w K., a także uzyskać wszelkie materiały znajdujące się w dyspozycji L. (1), które pozwolą spółce C. (1) uzyskać na swoją rzecz pozwolenie na budowę dla tego terenu. Strony wynegocjowały w tym zakresie kontrakt na e-mailach i wykonały w praktyce tą współpracę. Spółka C. (1) kupiła teren i uzyskała pozwolenie na budowę.

Strony wymieniły się także pisemnym egzemplarzem umowy, którą podpisał przedstawiciel L. (1) i który spółka (...) miała oddać z podpisem swojego przedstawiciela. To jednak nigdy nie nastąpiło. L. (1) zawarł już bezpośrednio własne umowy z właścicielami terenu dot. praw jego nabycia. Koncepcja zrealizowania inwestycji na terenie przy ul. (...), dostrzeżenie potencjału tego terenu, od początku pochodziła od L. (1), reprezentowanej przez R. G..

Następnie Z. K. w ramach współpracy z L. (1) i z polecenia spółki otrzymał zadanie znalezienia inwestora, który nabędzie od L. (1) prawa do terenu z przygotowaniem inwestycyjnym. Z. K., działając na zlecenie L. (1), wyszukał i wskazał J. K. (1). W toku całego procesu inwestycyjnego J. K. (1) działał przez najróżniejsze spółki i w najróżniejszych modelach (A., E., C. (1), N.). J. K. (1), a co za tym idzie pozwana spółkaC. (1), mieli wiedzę o inwestycji wyłącznie ze źródeł spółki L. (1).

Od samego początku i na każdym etapie J. K. (1) posiadał wszelką wiedzę o nieruchomości i planach inwestycyjnych odnośnie gruntu przy ul. (...) ze źródeł Spółki L. (1).

Finalnie transakcja trafiła w ręce pozwanej spółki C. (1), która pojawiła się jako kupujący jesienią 2019 r. i to tej spółce przypadły owoce wieloletniej pracy Powodowej Spółki L. (1). Spółkę C. (1)reprezentował również J. K. (1). J. K. (1) działał na bazie bardzo szerokiego dokumentu pełnomocnictwa notarialnego udzielonego przez C. (1).

J. K. (1) formalnie nie zasiadając w żadnych organach spółki C. (1) ani nie będąc jej prokurentem, działał w zasadzie jako jej jedyny reprezentant wobec wszystkich osób, które miały styczność z inwestycją.

To J. K. (1) prowadził uzgodnienia dot. umowy nabycia terenu przy ul. (...) z kancelarią notarialną oraz reprezentantem L. (1). J. K. (1) zawarł w imieniu C. (1) umowy nabycia terenu przy ul. (...) oraz nabycia praw autorskich do projektu budowlanego w zakresie w jakim należały do architekta wskazanego przez L. (1).

Pod koniec 2019 r. doszło do nawiązania współpracy między L. (1) oraz C. (1) co do nabycia Nieruchomości przez C. (1). Strony uzgodniły, że C. (1) niejako wstąpi w miejsce L. (1) jako nabywca Nieruchomości. Dodatkowo L. (1) miał pomóc C. (1) w procesie uzyskania pozwolenia na budowę z uwagi na fakt, że L. (1) już wcześniej pracował nad otrzymaniem takiego pozwolenia na własną rzecz i miał nawet gotową dokumentację projektową. W zamian C. (1) miało zapłacić na rzecz L. (1) umówione wynagrodzenie.

L. (1) oraz C. (1) uzgodniły treść dokumentu określonego w tytule dokumentu jako „umowa o współpracy w zakresie sprzedaży nieruchomości” „Umowa o (...)”), która miała być między tymi podmiotami podpisana. W dniu 30 października 2019 r. L. (1) przesłał do C. (1) projekt Umowy o (...) na drodze korespondencji e-mail.

Z powodu złożoności procesu inwestycyjnego w budownictwie, Strony w dokumencie następująco określiły przedmiot kontraktu:

㤠1

Przedmiot Umowy

Przedmiotem umowy jest ustalenie wzajemnych praw i obowiązków w zakresie dokonania odpłatanie przez Pośrednika wszelkich czynności zmierzających do dokonania sprzedaży nieruchomości […] wraz z prawomocnym pozwoleniem na budowę przedsięwzięcia inwestycyjnego”.

W dniu 3 listopada 2019 r. C. (1) odesłało do L. (1) kontrakt z uwagami. W swoich uwagach oznaczonych jako (...), J. K. (1) (w imieniu C. (1)) wskazał jako sumę wynagrodzenia kwotę: 324.850,00 zł plus podatek VAT w wysokości 23%.

L. (1) oraz C. (1) zasadniczo zakończyły negocjowanie dokumentu Umowy o Współpracę w dniu 5 listopada 2019 r.

W wykonaniu ustaleń Stron L. (1) dokonał szeregu czynności:

 wskazał C. (1) samą Nieruchomość oraz osoby Zbywców,

 organizował dokumenty potrzebne do nabycia (...) przez C. (1),

 skontaktował Zbywców oraz C. (1) z notariuszem,

 brał istotny udział w pracach nad aktem notarialnym, na podstawie którego C. (1) zakupiło Nieruchomość,

 pomógł C. (1) w porozumieniu z właścicielami gruntów sąsiadujących z Nieruchomością, tak aby uchronić C. (1) przed protestami z ich strony w toku procesu inwestycyjnego,

 zakontraktował na rzecz C. (1) pracownię architektoniczną, która na podstawie dokumentacji przygotowywanej i opłaconej uprzednio dla L. (1) (gdy to L. (1) sam starał się o pozwolenie na budowę), przeprowadziła kwestię uzyskania pozwolenia na budowę dla C. (1) aż do jego skutecznego otrzymania od organów administracji publicznej,

 rozwiązał własne umowy ze Zbywcami, tak aby możliwe było nabycie Nieruchomości przez C. (1) oraz wykreślił swoje uprawnienia z księgi wieczystej Nieruchomości, aby C. (1) mogło nabyć ją bez obciążeń.

Mimo uzyskania prawa własności (...) oraz pozwolenia na budowę, C. (1) cały czas zbywało L. (1) odnośnie kwestii złożenia swojego podpisu na dokumencie określonym jak „umowa pośrednictwa”, czy „umowy o współpracy” i ostatecznie nigdy nie doszło do podpisania tego dokumentu przez C. (1), ani wypłaty jakiegokolwiek wynagrodzenia na rzecz L. (1). W końcu L. (1) wystosował wezwanie do zapłaty na ręce J. K. (1), który w toku całej transakcji występował jako pełnomocnik C. (1). Ku zaskoczeniu Powoda, spółka otrzymała odpowiedź pochodzącą tylko od samego J. K. (1), który stwierdził w piśmie z dnia 20 marca 2020 r., iż nie jest reprezentantem spółki C. (1) a między L. (1) oraz C. (1) nigdy nie doszło do zawarcia umowy pośrednictwa.

Z kolei w dniu 25 marca 2020 r. J. K. (1) w drodze korespondencji sms przekazał R. G. kontakt do członka zarządu spółkiC. (1), twierdząc tylko, że „jest na kwarantannie” i „nie zajmuje się tematem (...)”, nie podtrzymując jednak twierdzeń o tym, że współpracuje z C. (1). Prezes zarządu strony powodowej R. G. kontaktował się z członkiem zarządu C. (1), A. W., w sprawie wynagrodzenia oraz zwrotu podpisanej umowy, co nie przyniosło jednak skutku.

Aby zabezpieczyć swoje prawa (np. na cele uświadomienia potencjalnych dalszych nabywców (...) w celu realizacji wymogów skargi pauliańskiej, gdyby C. (1) zdecydowało się wyzbyć gruntu), L. (1) złożył wnioski o wpis roszczeń do księgi wieczystej. Na skutek tego, pismem z dnia 5 maja 2020 r., C. (1) zagroziło L. (1) postępowaniem karnym.

W odpowiedzi na to, pismem z dnia 28 maja 2020 r. L. (1) już w pełni formalnie (a nie, jak dotychczas, poprzez próbę polubownych rozmów telefonicznych i spotkań) wezwał C. (1) do zapłaty swojego wynagrodzenia, a także poinformował C. (1) o tym, że Spółka złożyła zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa przez J. K. (1) (pełnomocnika C. (1)) i A. W. (1) (członka zarządu C. (1)).

Przy tym stanie faktycznym Sąd Okręgowy uznał, że powództwo co do zasady jest dopuszczalne. Oceniając wysokość roszczenia wskazał, że w Umowie o Współpracę jako wysokość wynagrodzenia wskazana została kwota 324.850,00 zł netto, a po dodaniu podatku VAT w wysokości 23% daje to kwotę: 399.565,50 zł. Jednakże C. (1) przejęło na siebie obowiązek bezpośredniej zapłaty na rzecz projektanta – (...) za nabycie majątkowych praw autorskich do projektu w kwocie 50.000,00 zł brutto. Dodatkowo, C. (1) zawarło własne porozumienie z Państwem K., będącymi właścicielami gruntu sąsiadującego z Nieruchomością, po to aby móc w sposób niezakłócony prowadzić tam inwestycję budowlaną. Nie ma więc już potrzeby, aby L. (1) uiszczał Państwu K. pozostałe 70.000,00 zł z umówionej sumy 80.000,00 zł. To zobowiązanie C. (1) przejęło bezpośrednio na siebie.

Skoro więc C. (1) przejęło na siebie bezpośrednio te dwa zobowiązania, to należy ich sumy odjąć od wynagrodzenia L. (1) w ramach następującej operacji: 324.850,00 zł – (50.000 zł + 70.000 zł) = 324.850,00 zł – 120.000,00 zł = 204.850,00 zł. Po przemnożeniu przez należny podatek VAT = 251.965,50 zł.

W § 4 ust. 3 Umowy o Współpracę Strony rozbiły płatność wynagrodzenia na dwie transze. Pierwsza transza, w wysokości 20% umówionego wynagrodzenia, miała być płatna w terminie 3 dni od daty uzyskania przez C. (1) pozwolenia na budowę dla zamierzenia inwestycyjnego. Pozwolenie na budowę na rzecz C. (1) (k. 167) zostało wydane w dniu 30 stycznia 2020 r. Tym samym, roszczenie o zapłatę stało się wymagalne z dniem 3 lutego 2020 r.

Pierwsza transza powinna być liczona od kwoty wynagrodzenia wskazanej w umowie, przed przejęciem przez C. (1) dwóch zobowiązań opisanych powyżej. Tym samym 20% z kwoty 399.565,50 zł brutto daje sumę: 79.913,10 zł.

Druga transza, to – po przejęciu przez C. (1) dwóch zobowiązań opisanych powyżej – suma: 172.052,40 zł: 251.965,50 zł – 79.913,10 zł = 172.052,40 zł.

Owa druga transza powinna być płatna w terminie 3 dni od „uprawomocnienia się” decyzji o pozwoleniu na budowę. W tej sprawie okoliczność, czy Strony pod pojęciem „uprawomocnienia się” rozumiały (tak jak niejednokrotnie przyjmuje się w obrocie) nabycie przez decyzję przymiotu ostateczności, czy stricte uprawomocnienie, o którym od niedawna stanowi art. 16 § 3 k.p.a. nie ma doniosłości prawnej. W obu rozumieniach będzie to bowiem ta sama data.

Decyzja o pozwoleniu na budowę (k. 169) stała się ostateczna w dniu 11 marca 2020 r. Jest to również data uprawomocnienia się decyzji. Zgodnie bowiem z art. 16 § 3 k.p.a. „decyzje ostateczne, których nie można zaskarżyć do sądu, są prawomocne”. Zgodnie zaś z art. 52 § 1 i 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, możliwość wniesienia skargi do sądu administracyjnego jest co do zasady warunkowana wyczerpaniem administracyjnego toku instancji. Skoro więc tok ten nie został ani wyczerpany, ani nawet zainicjowany, to decyzja o pozwoleniu na budowę w tym samym dniu stała się i ostateczna i prawomocna.

Bieg zapłaty drugiej transzy wynagrodzenia rozpoczął się 3 dni począwszy od 11 marca 2020 r., a więc roszczenie w tym zakresie stało się wymagalne 15 marca 2020 r.

Dwa dalsze elementy wyznaczające bieg terminu przewidziane w § 4 ust. 3 lit. b) Sąd Okręgowy pominął albowiem czynności związane z realizacją wpłat dla Państwa Z. to L. (1) wykonało, czego C. (1) było od początku w pełni świadome, a J. K. (1) dopisał tę kwestię do umowy – jak sam wskazał w korespondencji e-mail – jedynie „dla formalności” . Gdyby wszystkie zobowiązania wobec Państwa Z. nie zostały zrealizowane przez L. (1) to C. (1) nie otrzymałoby pozwolenia na budowę (ponieważ Państwo Z. jako właściciele gruntu sąsiadującego z Nieruchomością podnieśliby sprzeciw). W odniesieniu zaś do wpłat dla Państwa K. to ten element również stał się bezprzedmiotowy, ponieważ, ponownie, C. (1) od początku było świadome (jak wynika z e-maila Pana J. K. (1) cytowanego powyżej) wpłacenia przez L. (1) na ich rzecz kwoty 10.000,00 zł (w gotówce, nie zaś przelewem), co do zaś pozostałych 70.000,00 zł to zobowiązanie zapłaty przejęło na siebie bezpośrednio C. (1).

Sąd Okręgowy podkreślił, że głównymi świadczeniami L. (1) było wstąpienie C. (1) w prawa i obowiązki zbywcy w celu nabycia terenu oraz umożliwienie C. (1) uzyskania pozwolenia na budowę. Świadczeniem L. (1) nie było przeniesienie gotowego pozwolenia na budowę na rzecz C. (1), a jedynie pomoc w tym aspekcie. Jedynie zapłata wynagrodzenia L. (1) była uzależniona od potwierdzenia przydatności pomocy L. (1) i materiałów od spółki w postaci uzyskania przez C. (1) pozwolenia na budowę. W ocenie Sądu Okręgowego umowa pośrednictwa polegająca na wykonywaniu czynności polegająca na dokonywaniu dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia i sprzedaży za zaplata wynagrodzenia. Tj umowa o jakiej art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie została zawarta. Niemniej jednak zdaniem Sądu Okręgowego pozwana spółka osiągnęła bezsprzeczne przysporzenie opisane szczegółowo powyżej kosztem L. (1). Suma bezpodstawnego wzbogacenia to kwota wynagrodzenia, jakie było wynegocjowane między L. (1) a C. (1) w projekcie umowy. Korzyść/świadczenie jakie uzyskało C. (1) wyniosło łącznie 251.965,50 zł.

Sąd wskazał, że słusznie w toku postępowania strona powodowa podnosiła, że zarząd C. (1) (prezes A. W. (1)) był informowany telefonicznie o roszczeniach L. (1). Pan W. był zaskoczony oczekiwaniem wynagrodzenia przez L. (1), ale przy tym nie negował czynności Pana K., nie negował pełnomocnictwa, czy jego umocowania do dokonywania wiążących ustaleń. Zarząd (...) był o nich też informowany na piśmie. Spółka (...) powinna więc była liczyć się z obowiązkiem rozliczenia, zwrotu wartości bezpodstawnego wzbogacenia. Podkreślić należy, że J. K. (1) dysponował niezwykle szerokim pełnomocnictwem. To spółka (...) udzieliła powyższego pełnomocnictwa i jest beneficjentem nakładów i pracy strony powodowej. Korzyści i świadczenia uzyskała bowiem kosztem L. (1) na skutek działań J. K. (1). Następnie spółka (...) kupiony dzięki L. (1) teren wraz z uzyskanym dzięki L. (1) pozwoleniem na budowę sprzedała na rzecz spółki (...) (vide: wydruk z księgi wieczystej – k. 641). Zbycie terenu na rzecz E. nastąpiło na bazie umowy z sierpnia 2020 r.

Mając na uwadze powyższe ustalenia, tut. Sąd uznał, że strona powodowa w dostatecznym stopniu wykazała i uzasadniła fakt istnienia roszczenia względem pozwanej spółki w związku z czym należało orzec jak w punkcie I wyroku na podstawie art. 322 k.p.c. w zw. z art. 405 k.c. a także co do odsetek ustawowych stosownie do art. 481 § 1 i 2 k.c.

Z powyższych względów (uwzględnienie roszczenia w oparciu o przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu powództwo należało oddalić w pozostałej części – to jest co do żądania zasądzenia odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, żądanych w oparciu o przepisy ustawy z dnia 8 marca 2013 r. o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych. Zasądzono bowiem odsetki ustawowe stosownie do art. 481 § 1 i 2 k.c.

Jako podstawę rozstrzygnięcia o kosztach procesu powołano art. 98 § 1, 11 i 3 k.p.c.

Apelację od tego wyroku wniosła strona pozwana zaskarżając orzeczenie w punkcie I i III, zarzucając:

I. naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 322 k.p.c. w zw. z art. 327 ¹§1 pkt 1) k.p.c. poprzez jego bezpodstawne zastosowanie i brak jakiegokolwiek wyjaśnienia, dlaczego Sąd odstąpił od wymogu wykazania przez Powoda wysokości roszczenia oraz przyczyn dla których sąd uznał, że ustalenie wysokości bezpodstawnego wzbogacenia jest niemożliwe, nader utrudnione lub oczywiście niecelowe, skoro okoliczność ta byłą kluczowa dla ustalenia wysokość roszczenia, a nawet sam Powód złożył wniosek (choć rażąco spóźniony) o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego na tę okoliczność;

II. naruszenie przepisu postępowania, to jest artykułu 322 k.p.c. poprzez jego bezzasadne zastosowanie, podczas gdy w sprawie udowodnienie żądania było nie tylko możliwe, ze i konieczne, a przyjęcie, że wysokość bezpodstawnego wzbogacenia odpowiada wynagrodzeniu wskazanemu w projekcie niezawartej umowy o współpracy był niemożliwe i bezpodstawne, bowiem:

a) Powódka nie wykonała przedmiotu Umowy, a zatem nawet gdyby przyjąć, że Powódce należne byłoby wynagrodzenie wskazane w Umowy pomimo jej nie zawarcia, to wynagrodzenie miało przysługiwać za wykonanie przedmiotu umowy, a więc „przedmiotem umowy jest ustalenie wzajemnych praw i obowiązków w zakresie dokonania odpłatnie przez pośrednika wszelkich czynności zmierzających do dokonania sprzedaży nieruchomości (...) wraz 1 prawomocnym pozwoleniem na budowę przedsięwzięcia inwestycyjnego;

b) oszacowanie wartości usług, które rzeczywiście zostały wykonane przez Powódkę (jeśli przyjąć, że zostały wykonane na rzecz C. (1), bądź, że C. (1) w jakikolwiek sposób na nich skorzystało), czy też kwot o jakie Pozwana pozostaje — zdaniem Powódki — bezpodstawnie wzbogacona jest możliwe, co potwierdza sama Powódka zgłaszając wniosek o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego odpowiedniej specjalności;

c) Strony nigdy nie uzgodniły wynagrodzenia, a wynagrodzenie został jednostronnie narzucone i wpisane do projektu umowy przez Powódkę i nigdy nie zostało zaakceptowane przez Pozwaną;

d) Umowa nigdy nie została między stronami zawarta (nie tylko na skutek braku wymaganej dla umowy pośrednictwa formy, ale także z uwagi na fakt, że Strony — Powódka i Pozwana nigdy nie doszły do porozumienia co do jej warunków);

3) naruszenie przepisu postępowania, to jest 327 ^{( 1)} pkt 1) k.p.c., które ma istotny wpływ na wynik sprawy I uniemożliwia dokonanie kontroli instancyjnej poprzez brak dokonania samodzielnych ustaleń przez Sąd I Instancji i w ramach „ustaleń faktycznych” skopiowanie — w sposób dosłowny - treści zawartych pozwie inicjującym postępowanie! tj. akapitów uzasadnienia pozwu nr (...), podczas gdy ustalenia faktyczne i warstwa motywacyjna rozstrzygnięcia nie może stanowić dosłownego skopiowania stanowiska Powódki;

4) naruszenie przepisu postępowania, to jest artykułu 233 § 1 k.p.c. polegające na błędnej ocenie dowodu z umowy o współpracę, której projekt przekazano dnia 5 listopada 2018 roku (dalej jako Umowa) polegający na przyjęciu, że „strony nawiązały współpracę, zgodnie z którą spółka (...) miała uzyskać dzięki L. (1) prawa do terenu przy ul. (...) w K., a także uzyskać wszelkie materiały znajdujące się w dyspozycji L. (1), które pozwolą spółceC. (1)uzyskać na swoją rzecz pozwolenie na budowę dla tego terenu" (pogrubienie pełnomocnika), pomimo że zgodnie z § 1 projektu Umowy przedmiotem Umowy miało być „ustalenie wzajemnych praw I obowiązków w zakresie dokonania odpłatnie przez Pośrednika wszelkich czynności zmierzających do dokonania sprzedaży nieruchomości (.) wraz z prawomocnym postanowieniem na budowę” (pogrubienia pełnomocnika), co w konsekwencji doprowadziło do błędu w ustaleniach faktycznych polegającego na przyjęciu, że Strony (...) wykonały w praktyce tą współpracę”.

5) naruszenie przepisu postępowania, to jest artykułu 233 §11 k.p.c. poprzez dokonanie dowolnej i wybiórczej oceny dowodu z:

a) zeznań świadka J. K. (1) w sposób wybiórczy, a nie wszechstronny i uznanie go za niewiarygodnego w całości, podczas gdy zeznania świadka w przeważającej części spójne są z pozostałym zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym, a zwłaszcza znajdują potwierdzenie w dowodach z dokumentów, które zostały uznane przez Sąd za wiarygodne, a także w tych, które zostały przez Sąd pominięte podczas dokonywania oceny dowodów, podczas gdy na podstawie tego dowodu możliwe było prawidłowe odtworzenie stanu faktycznego w sprawie;

b) zeznań świadków M. K. oraz K. K. (2) poprzez uznanie ich za częściowo niewiarygodnych, co do twierdzeń, że uzgodnienia i kwoty ze strony L. (1) nie wpłynęły w żaden sposób na ich brak oprotestowania inwestycji po przejęciu jej przez C. (1), podczas gdy zeznania świadków nie stoją w sprzeczności z żadnymi dokumentami znajdującymi się w aktach sprawy, brak jest „porozumienia”, które potwierdzałoby przypuszczenia Powódki co do jego zawarcia, a ponadto, Pozwana nie musiała uiszczać jakichkolwiek kwot na rzecz wyżej wymienionych świadków, co skutkowało błędnymi ustaleniami faktycznymi jakoby „C. (1) zawarło własne porozumienie z Państwem K., będącymi właścicielami gruntu sąsiadującego Nieruchomości, po to aby móc w sposób niezakłócony prowadzić inwestycję', co stoi w absolutnej sprzeczności z materiałem znajdującym się w aktach sprawy (dokumentami i pominiętymi przez Sąd zeznaniami świadka Ł. H.), wedle których sytuacja w roku 2017 i relacje z L. (1) wymagały zawarcia porozumienia, a sytuacja w roku 2019 (Państwo K. rozpoczynali prace budowlane na swojej nieruchomości) i pozostawali w przyjaznych relacjach sąsiedzkich z C. (1);

5) naruszenie przepisu postępowania, to jest artykułu 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 327 ¹ §1 pkt 1) k.p.c. poprzez

a) pominięcie (bez wyjaśnienia przyczyn) dowodów w postaci:

- ugody sądowej zawartej przez spółkę (...) Sp. z o.o. z A. W. (2), na podstawie której Pozwana zapłaciła na rzecz A. W. (2) kwotę 200.000 zł oraz przelewu kwoty 24.600,00 zł tytułem zapłaty na rzecz (...) sp. z o.o. (oprócz kwoty 50.000,00 zł), podczas gdy wynagrodzenie określone w projekcie umowy uwzględniało konieczność poniesienia przez Powódkę tych kosztów i miało je refundować, a zatem skoro sam Powód a następnie Sąd uznał, że zasadne było obniżenie należnej Powodowi kwoty wskazanej w projekcie umowy o kwotę 50.000,00 zł uiszczonej na rzecz pracowni architektonicznej bezpośrednio przez Pozwaną oraz o kwotę 70.000,00 zł która pozostawała do uiszczenia na rzecz sąsiadów - Państwa K., to należało je pomniejszyć także o kwotę 200.000 zł uiszczoną na rzecz innej sąsiadki - A. W. (2) z analogicznego tytułu oraz o kwotę uzupełniającą wynagrodzenie biura architektonicznego, tj. 24600 zł;

- zeznań świadka S. K., który to świadek brał czynny udział w wykonywaniu czynności w procesie inwestycyjnym, osobiście kontaktował się z sąsiadami, architektem i rzeczywiście wykonywał czynności w postaci koordynacji procesu doprowadzającego do wydania decyzji o Pozwoleniu na budowę na rzecz Pozwanej, których to efekt przypisuje sobie spółka powodowa i jeszcze wyprowadza z nich roszczenia finansowe będące przedmiotem niniejszego postępowania; nadto posiadał wiedzę na temat całego procesu inwestycyjnego i rzeczywistego udziału Powódki na każdym jego etapie;

c) zeznań świadka Ł. H., który to świadek dokładnie wskazał w jakich okolicznościach pozwana spółka pozyskała wiedzę na temat spornej inwestycji, jaki był osobisty udział świadka w finalizowaniu inwestycji (a były to w dużej mierze czynności, które miały być przedmiotem projektu Umowy i na wykonanie których powołuje się Powódka), jak wyglądał proces decyzyjny w spółce, że nigdy nie doszło do zaakceptowania „warunków Umowy”, a tym samym uzgodnienia ceny przez Strony;

- umowy o współpracy w zakresie sprzedaży nieruchomości z dnia 15 maja 2018 roku oraz umowy cesji praw i obowiązków z dnia 9 maja 2019 roku, które to dowody po pierwsze potwierdzały wersję wydarzeń przestawioną przez świadka J. K. (1), a ponadto pozwalały na prawidłowe ustalenie stanu faktycznego, mianowicie, że spółka C. (1)była pośrednikiem w procesie sprzedaży nieruchomości przez Powódkę na rzecz podmiotu trzeciego tj. (...) Sp. z o.o.. Sp. k., która to okoliczność została zignorowana przez Sąd I Instancji, a która powinna rzutować na kwestię oceny źródła wiedzy spółki na temat nieruchomości; które to naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. (zarzuty od 4 do 6) doprowadziły do błędnych ustaleń faktycznych, tj., że strony nawiązały współpracę, zgodnie z którą spółkaC. (1)miała uzyskać dzięki L. (1) prawa do terenu przy ul. (...) w K., a także uzyskać wszelkie materiały znajdujące się w dyspozycji L. (1), które pozwolą spółce C. (1) uzyskać na swoją rzecz pozwolenie na budowę dla tego terenu, podczas gdy Strony nawiązały współpracę a projekt umowy zakładał, że zadaniem L. (1) miało być dokonanie wszystkich czynności koniecznych do nabycia gruntu przez Pozwaną, w tym załatwienie kwestii wszystkich sąsiadów oraz pozwolenia na budowę, czego Powódka nie wykonała;

b) ustalenie, że wysokość bezpodstawnego wynagrodzenia odpowiada (co do grosza) wynagrodzeniu określonemu w projekcie niezawartej Umowy, podczas gdy zgodnie z umową było one przewidziane za wykonanie wszelkich czynności zmierzających do sprzedaży nieruchomości wraz z prawomocnym pozwoleniem na budowę, a ostatecznie Powódka ani nie wykonała wszelkich czynności ani Pozwana nie nabyła nieruchomości z prawomocnym pozwoleniem na budowę; Pozwana musiała zapłacić odszkodowanie sąsiadom, opłacić architekta który poprawiał projekt, konsultantów oraz uzyskać nową decyzję lokalizacji zjazdu do projektowanego budynku, a następnie już po sprzedaży samodzielnie starać się uzyskać pozwolenie na budowę;

c) wadliwe przyjęcie, że:

- „w toku całego procesu inwestycyjnego J. K. (1)działał przez najróżniejsze spółki I w najróżniejszych modelach (A., E., C. (1), N. G.). i co za tym idzie pozwana spółka (...) mieli wiedzę o inwestycji wyłącznie ze źródeł spółki (...)", podczas gdy zarówno J. K. (1) miał wiedzę o inwestycji od Z. K., który z resztą domagał się zapłaty za usługę pośrednictwa (dowód — zaznania świadka Z. K., który został przez Sąd uznany za wiarygodnego), a spółka (...) dowiedziała się o inwestycji od innego pośrednika A. K.

- „od samego początku I na każdym etapieJ. K. (1) posiadał wszelką wiedzę o nieruchomości i planach inwestycyjnych odnośnie gruntu przy ul. (...) ze źródeł Spółki L. (1)", podczas gdy spółka L. (1) miała być pośrednikiem w transakcji dopiero na ostatnim etapie transakcji (dopiero w październiku 2019r.), bowiem wedle założeń na początku spółka (...) miała nabyć nieruchomość na swoją rzecz, a pośrednikiem w sprzedaży nieruchomości była spółka E. (1)oraz Z. K. i stąd J. K. (1) oraz spółka C. (1) miała wiedzę na temat nieruchomości;

- „Strony uzgodniły, że C. (1) niejako wstąpi w miejsce L. (1) jako nabywca nieruchomości. Dodatkowo L. (1) rniał Pomóc C. (1) w procesie uzyskania pozwolenia na budowę z uwagi na fakt, że L. (1) już wcześniej pracował nad otrzymaniem takiego pozwolenia na własną rzecz i miał nawet gotową dokumentację projektową”, podczas gdy L. (1) nie miał „pomóc w procesie uzyskania pozwolenia na budowę”, a doprowadzić do nabycia nieruchomości wraz z prawomocnym pozwoleniem na budowę czyli wykonać wszelkie czynności zmierzające do jego uzyskania (co wynika chociażby z projektu Umowy przygotowanej przez samą Powódkę), a nadto gdyby L. (1) miał gotową dokumentację projektową to po pierwsze sama Powódka uzyskałaby pozwolenie na budowę co się nie wydarzyło (pomimo wielokrotnie składanych wniosków), a po drugie Pozwana nie mogłaby jej nabyć od architekta, przy czym gdyby Pozwana nabyła projekt w takim kształcie, w jakim był on przygotowany dla L. (1), to nie uzyskałyby pozwolenia na budowę;

- „L. (1) oraz C. (1) uzgodniły treść dokumentu określonego w tytule dokumentu jako „umowa o współpracy o współpracy w zakresie sprzedaży nieruchomości” „Umowa o (...)(...) , podczas gdy Strony nigdy treści dokumentu nie uzgodniły, a jedynie J. K. (1) negocjował treść dokumentu z Powodem jedynie w kilku lakonicznych e-mailach i zabrał projekt Umowy do akceptacji zarządu pozwanej spółki, który to projekt nigdy nie został przez spółkę (...) zaakceptowany; gdyby J. K. (1) miał uprawnienie do zawarcia wyżej wymienionej umowy (nie tylko formalnie jako dokument ogólnego pełnomocnictwa, a faktyczne do decydowania o tej transakcji) to sam zawarłby umowę z Powódką;

- „L. (1) oraz C. (1) zasadniczo zakończyły negocjacje dokumentu Umowy o współpracę w dniu 5 listopada 2019 roku”, podczas gdy w tej dacie doszło do ostatniej wymiany wiadomości email na temat wyżej wymienionej Umowy, która następnie nie została zaakceptowana przez C. (1), nie można zatem mówić o „zakończeniu negocjacji”, a co najwyżej o zakończeniu tworzenia projektu;

- „w wykonaniu ustaleń Stron L. (1) dokonał szeregu czynności (...) , podczas gdy większość czynności wskazanych przez Sąd jako wykonane „w wyniku ustaleń między Stronami” (do których to ustaleń zdaniem Sądu miało dojść dnia 5 listopada 2019 roku) miały zdaniem Powódki zostać wykonane wcześniej - zanim Strony podjęły jakąkolwiek współpracę,

d) błąd w ustaleniach faktycznych polegający na przyjęciu, że w wykonaniu ustaleń Stron L. (1) dokonał szeregu czynności:

a) „rozwiązał własne umowy ze Zbywcami, tak aby możliwe było nabycie (...) przez C. (1) oraz wykreślił swoje uprawnienia z księgi wieczystej (...), aby C. (1) mogło nabyć ją bez obciążeń; podczas gdy wszelkie wcześniej zawarte przez Powódkę umowy wygasły, a więc „rozwiązywanie umów” było fikcją, bowiem żadne umowy już Powódki ze Zbywcami nie wiązały, a wykreślenie uprawnień z księgi wieczystej było oczywistą tego konsekwencją;

b) „wskazał C. (1) samą Nieruchomość oraz osoby Zbywców, podczas gdy Pozwana uzyskała informację na temat samej nieruchomości w wyniku cesji umowy pośrednictwa zawartej uprzednio pomiędzy spółką (...) sp. z o.o., a (...) sp. z o.o.. oraz za pośrednictwem Z. K. oraz A. K.; „organizował dokumenty potrzebne do nabycia nieruchomości przez C. (1), podczas gdy dokumenty do nabycia nieruchomości dostarczyli Sprzedający (w umowie sprzedaży nieruchomości z 18 listopada 2019 roku w ust. III pkt. 1 to sprzedający przedkładają rzeczone dokumenty), a Pozwana miała z zadanie przedłożyć jedynie uchwałę zgromadzenia wspólników, której Powód w żadnym zakresie nie organizował”, a zatem trudno przyjąć, że Powódka „organizowała dokumenty” na rzecz Pozwanej, zwłaszcza, że nie wiadomo o jakie dokumenty ma chodzić i na czym miała polegać ich „organizacja” przez Powódkę;

c) „Skontaktował Zbywców oraz C. (1) z notariuszem” podczas gdy trudno uznać, że jest to czynność, która została dokonana w wykonaniu wcześniejszych ustaleń między stronami; trudno też uznać wykonanie telefonu do notariusza za istotny udział, ponadto notariusz przygotowujący umowę sprzedaży, obsługiwał przedmiotową nieruchomość oraz zbywców od 2015 roku co wynika wprost z zeznań świadka M. J.;

d)„brał istotny udział w pracach nad aktem notarialnym, na podstawie którego C. (1) zakupiło Nieruchomość, podczas gdy warunki sprzedaży uzgadniały strony transakcji, to jest Panowie J. i spółka C. (1) sp. z 0.0., a sam akt notarialny przygotowywał notariusz, ponadto w trakcie wymiany uwag i treści aktu notarialnego zawartego 18 listopada 2019 roku Powódka w żaden sposób nie uczestniczyła, a e-maile do dnia 3 listopada 2019r. były jedynie przesyłane Panu G. do wiadomości i w żaden sposób nie brał on czynnego udziału w tych rozmowach, zatem nie wiadomo na czym miał polegać „istotny udział" Powódki w tych pracach; ponadto proces inwestycyjny został za każdym razem oprotestowany przez sąsiadów, dopóki brała w nim udział Powódka; gdyby Powódka doszła do porozumienia z sąsiadami to ziściłby się warunek nabycia przez Nią nieruchomości, to jest uzyskałyby pozwolenie na budowę; sąsiedzi nie byli zainteresowani kontynuacją współpracy z Powódką, a jak zeznał R. G. sama Powódka nie chciała zawierać porozumienia z Państwem W., zatem trudno uznać działania Powódki za „pomoc”;

e) „zakontraktował na rzecz C. (1) pracownie architektoniczną, która na podstawie dokumentacji przygotowanej I opłaconej uprzednio dla L. (1) (gdy to L. (1) sam starał się o pozwolenie na budowę) przeprowadziła kwestię uzyskania pozwolenia na budowę dla C. (1) aż do jego skutecznego otrzymania od organów administracji publicznej, podczas gdy Powódka opłaciła prace pracowni architektonicznej, która została wykonana na Jej rzecz, i niezależnie od wcześniejszych ustaleń między pracownią, a Powódką uiściła łącznie kwotę 74.600,00 zł na rzecz pracowni nabywając prawa do projektu;

3) naruszenie przepisu prawa materialnego 6 k.c. polegające na błędnym jego zastosowaniu i przyjęciu, że strona powodowa wykazała zasadność | wysokość bezpodstawnego wzbogacenia, podczas gdy Powódka nie przedstawiła ani jednego dowodu na okoliczność wykonania czynności szczegółowo opisanych w zarzutach od 6) do 9) oraz ich ewentualnej wartości, w sprawie nie przeprowadzono dowodu z opinii biegłego a sam wniosek o przeprowadzenie takiego dowodu był wnioskiem spóźnionym (w myśl art. 458 ³ §4 k.p.c. podlegał pominięciu); Powód nie wskazał nawet jakie to miałyby być dokładnie czynności, na skutek których Pozwana rzekomo pozostaje względem Powoda wzbogacona;

4) naruszenie przepisu prawa materialnego w postaci art. 405 k.c. poprzez błędne jego

zastosowanie i bezzasadne uznanie, że Pozwana pozostaje bezpodstawnie wzbogacona kosztem Powódki o kwotę 251.965,50 zł, podczas gdy (nawet gdyby przyjąć, że Strony ustaliły wynagrodzenie za „wszelkie czynności zmierzające do dokonania sprzedaży nieruchomości (...) wraz z prawomocnym pozwoleniem na budowę przedsięwzięcia inwestycyjnego" zostało między stronami ustalone — czemu przeczy Pozwana) Powódka nie wykonała czynności objętych przedmiotem Umowy i nie wskazała, ani nie wykazała jakie czynności faktycznie podjęła i jaką miały one mieć wartość, o którą Pozwana mogłaby pozostawać bezpodstawnie wzbogacona, co wyklucza przyjęcie bezpodstawnego wzbogacenia po stronie pozwanej opiewającą na wartość całego przedmiotu Umowy;

11) naruszenie przepisów prawa materialnego w postaci art. 481 § 1 i 2 k.c. w zw. z art. 455 k.c. w zw. z art. 405 k.c. poprzez niezastosowanie dwóch ostatnich przepisów i przyjęcie, że odsetki ustawowe za opóźnienie w spełnieniu świadczenia należą się Powódce od dnia następującego po dacie wymagalności poszczególnych części roszczenia wskazanych w Umowie, podczas gdy Sąd przyjął, że odpowiedzialność Pozwanej nie jest odpowiedzialnością kontraktową (Umowa nie została zawarta i nie spełnia wymogu formy pisemnej), a podstawą zasądzenia roszczenia jest bezpodstawne wzbogacenie po stronie Powódki, którego termin spełnienia nie jest określony, a zatem zastosowanie powinien mieć art. 455 k.c;

2) naruszenie przepisu prawa materialnego art. 411 pkt 1 k.c. poprzez jego niezastosowanie, w sytuacji, gdy Powód - profesjonalista wiedział, że nie był do świadczenia na rzecz Pozwanej zobowiązany (nie zawarto umowy, której forma pisemna wymagana jest pod rygorem nieważności), co nie budziło w niniejszej sprawie

wątpliwości z uwagi na fakt, iż Strony nie zawarły pisemnej umowy, a zatem jeśli Sąd ustalił, że Powód wykonał „szereg czynności” pomimo wiedzy, że nie był do nich zobowiązany to, należało uznać, że Powód nie może żądać zwrotu świadczenia dochodzonego w niniejszej sprawie;

Strona pozwana wniosła o zmianę wyroku w zaskarżonej części i oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od Powoda na rzecz Pozwanego zwrotu kosztów postępowania przed Sądem I instancji, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez Sąd I Instancji.

Strona powodowa wniosła o oddalenie apelacji i o zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.

Rozpoznając apelację Sąd drugiej instancji uznał za własne ustalenia Sądu Okręgowego i zważył co następuje:

Treść projektu umowy k 99-100 uwzględniająca poprawki i k 103-105 wskazuje, że przedmiotem porozumień , które nie znalazły wyrazu w pisemnej umowie, podpisanej zgodnie z zasadami reprezentacji stron, było pośrednictwo. Dodatkowo taką ocenę potwierdza treść naniesionych komentarzy i nawiązanie do umowy pośrednictwa także w temacie maila przesłanego do R. G. przez J. K. (1) z dnia 6 listopada 2019r. k. 97. Sam przesyłany do J. K. (1) tekst umowy, na który powołuje się strona powodowa nawiązuje ewidentnie do pośrednictwa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( dalej u.g.n)., chodziło bowiem o dokonanie przez P. tjL. (1) spółkę z o.o. wszelkich czynności ( organizacyjno – marketingowych oraz wszelkich innych ) mających na celu doprowadzenie do podpisania przez pozwaną umowy sprzedaży (przedwstępnej lub definitywne)j nieruchomości składającej się z działki (...). Nie było więc umownych podstaw do żądania wynagrodzenia w aspekcie braku realizacji wymogów formalnych wynikających z art. 180 ust. 3 u.g.n. , co jednak nie uchylało oparcia żądania na przepisach o bezpodstawnym wzbogaceniu skoro pozwana osiągnęła cel zakładany w umowie. Ocena dowodów w tym przypadku była prawidłowa, choć Sąd Apelacyjny uznaje, że dowody zebrane w sprawie nieco inaczej ocenione, w tym dowody z zeznań świadków Ł. H. , J. K. (3) równie dobrze doprowadzić do oceny, że trwały pomiędzy stronami negocjacje, jednak z uwagi na brak dalszej zgody właścicieli J. na dalsze przedłużanie umowy przedwstępnej negocjacje te stały się bezprzedmiotowe i pozwana wiedząc o nabyciu nieruchomości od pośrednika tj spółki (...) mogła kupić nieruchomość bezpośrednio od właścicieli nabywając jednocześnie prawa do projektu. Sąd Apelacyjny uznaje jednak, że dokonana przez Sąd Okręgowy ocena dowodów dokonana przez Sąd pierwszej instancji nie naruszała zasad logiki i doświadczenia życiowego. Przekonujące są zeznania Prezesa strony powodowej, że cała koncepcja wyszukania nieruchomości dla potrzeb przyszłej możliwej inwestycji była przez niego wymyślona i przygotowywana, w tym początkowo przez niego samego a następnie poprzez spółkę (...). W toku całego procesu mającego umożliwić nabycie atrakcyjnej z punktu widzenia inwestycyjnego nieruchomości, to J. K. (1) działał za spółki (...), E., C. (1) N. (1). Było to spójne z przekazem świadka Z. K. , że od samego początku i na każdym etapie J. K. (1) posiadał wszelką wiedzę o nieruchomości i planach inwestycyjnych odnośnie gruntu przy ul. (...) ze źródeł Spółki L. (1). Nawet jeżeli Prezes strony pozwanej nie podpisał umowy, to prawidłowa była ocena, że do uzgodnień doszło . Sąd Apelacyjny dodatkowo zwraca uwagę, że odrębność podmiotowa spółki A. (1) względem spółki C. (1)nie uchyla powiązań osobowych osób działających za lub uczestniczących w spółkach . J. K. (1) był i jest członkiem zarządu i wspólnikiem komplementariusza spółki A. (1)Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej w K. (k.68 i odpis pełny eKRS nr: (...)). Wspólnikiem pozwanej i wspólnikiem jej komplementariusza jest A. K. (eKRS Numer: (...) i (...)), która jest jednocześnie wspólnikiem i członkiem Zarządu Przedsiębiorstwa Handlowo Usługowego (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w K. (odpis pełny eNumer KRS: (...)), która scedowała na stronę pozwaną prawa i obowiązki związane z umową o współpracy z dnia 15 maja 2018r. ze stroną powodową. J. K. (1) dysponował szerokim pełnomocnictwem od strony pozwanej w tym także do czynności zlecenia jak i również dysponował pełnomocnictwem firmy A. (1) (k. 232). W tym kontekście oczywiście nieprzekonująco brzmią zeznania J. K. (1), który twierdził, że tylko grzecznościowo przesyłał maile z uwagi na tożsamość siedziby spółek a pozwana dowiedziała się o nieruchomości dopiero od spółki E.. Bardziej są tu wiarygodne zeznania Z. K., że to G. przygotowywał inwestycję deweloperską dla klienta docelowego i to świadek przekazał K. informację o możliwości nabycia nieruchomości w celach inwestycyjnych. J. K. (1) i S. K. to dwie osoby które przewijały się we kontaktach przy wszystkich spółkach. Ostatecznie podjęto decyzję , że to (...) nabędzie teren i będzie go oferować dalej ( protokół z dnia 10 lutego 2022r.). To , ze świadek uznawał, że wkład G. był szersz niż samo pośrednictwo nie uchyla oceny, że głównym elementem porozumienia stron miało być doprowadzenie do nabycia przez stronę pozwaną nieruchomości(, przy uwzględnieniu, że większość czynności , które miały wskazywać na atrakcyjność inwestycyjną nieruchomości (tj powoływane przez G. uzgodnienia, odrolnienie , odstąpienie od wymogów pożarowych ) czy przygotowanie koncepcji, według której miał być przygotowany projekt architektoniczny zostały zrealizowane wcześniej jeszcze na etapie ustaleń , że nieruchomość nabędzie spółka A. (vide z oświadczenie R. G. objęte aktem notarialnym z dnia 27 czerwca 2019r. Należy jednak uznać, że strona pozwana działająca przez J. K. (4) akceptowała wcześniej dokonane z nim na etapie koncepcji nabycia przez spółkę (...) ustalenia a przejście na koncepcję umowy pośrednictwa wynikało z konieczności uwzględnienia faktu, że strona powodowa nie nabędzie nieruchomości a jedynie doprowadzi do nabycia nieruchomości przez pozwaną bezpośrednio od właścicieli. Czynności pośrednictwa to czynności, które zmierzają do zawarcia przez inne osoby umów nabycia lub zbycia praw do nieruchomości. Ustalona przez Sąd Okręgowy treść porozumienia spełnia więc istotne elementy umowy pośrednictwa. Modyfikacja wynikająca ze zmiany nabywcy i sposobu nabycia bezpośrednio od właścicieli oraz problemy z uzyskaniem pozwolenia wywołały konieczność modyfikacji wysokości ceny nabycia czego wyrazem były adnotacje J. K. (1). Oczywiste było jednak, że do chwili zawarcia umowy przez stronę pozwaną z właścicielami nieruchomości, pozwana musiała liczyć się, że jednak strona powodowa lub sam R. G. może nabyć nieruchomość a przynajmniej realizować roszczenie ujawnione w księdze wieczystej a wobec upływu terminu zawarcia umowy przedwstępnej zawartej z firmaA. (1)mógłby sprzedać nieruchomość osobie trzeciej. Porozumienie więc gwarantowało pozwanej bezproblemowe nabycie nieruchomości, w sytuacji gdy strona powodowa mogła jeszcze realizować roszczenie o nabycie nieruchomości od właścicieli. Na podstawie zaś porozumienia strona powodowa zobowiązała się do czynności faktycznych niezbędnych do nabycia nieruchomości za cenę nie wyższą niż 950000 zł (k103). Ta kalkulacja wskazanej ceny ma swoje uzasadnienie w tym, że obie strony zakładały nabycie działki (...) za cenę 2x 475000 zł, którą spółka (...) miała zagwarantowaną w umowie z właścicielami tj. p. J.. Na tę kwotę składały się wskazane w adnotacji dokonanej przez J. K. (1) k100 kwota prowizji 324.850 zł, kwota 4.0650 zl za prawa do projektu , kwota 225000 zł już przekazana w ramach wypłat dokonywanych na rzecz strony powodowej oraz pozostała wskazana w adnotacji J. K. (1) kwota 891.500 zł (k.100). Obie strony czuły się więc związane z uzgodnieniami wynikającymi z poprawek dokonanych przez J. K. (1), którego działanie po upływie terminu zawarcia umowy przedwstępnej można usprawiedliwić jedynie istnieniem umocowania dokonanego przez pozwaną. Już jednak wcześniej jednak zakładano, że albo nabycie nastąpi bezpośrednio od strony powodowej na rzecz spółki (...), co wprawdzie nie łączyło z zapłatą prowizji stronie powodowej, lecz spółceE., jednak przy wyższej cenie (k 68), co nie wykluczało nabycia przez powiązane spółki (...) lub C. (1) nabycia przy współdziałaniu strony powodowej za niższą cenę ale przy zapłacie prowizji. Świadczy o tym fakt, że jeszcze w maju 2018r. a więc przed zawarciem warunkowej umowy przedwstępnej już rozważano nabycie nieruchomości przez spółkę C. (1) , dzięki pośrednictwu strony powodowej, przy konieczności zapłaty prowizji ale przy za założeniu niższej cen (k 99). Dalsza wymiana korespondencji wskazuje, że wariant nabycia nieruchomości bezpośrednio od strony powodowej tracił na znaczeniu przy uwzględnieniu, że przedłużała się procedura uzyskania pozwolenia na budowę a właściciele nieruchomości chcieli ją sprzedać, ponadto sąsiedzi K. żądali dalszych pieniędzy i konieczność ponoszenia dalszych kosztów oraz przedłużanie transakcji pogarszała sytuację strony powodowej. Nie oznacza to jednak, że uzgodnienia w tym dotyczące prowizji upadły a tylko, że dalsze koszty, które miałyby obciążyć nabywcę miały zmniejszać cenę maksymalną jaką pozwana miała zapłacić za nieruchomość. Wskazuje na to wysokość kwot maksymalnych za jaką miało nastąpić nabycie (najwyższa 1880000 zł w wypadku nabycia od strony powodowej przy wydanym pozwoleniu na budowę). W aspekcie więc ceny nabycia przez stronę pozwaną nieruchomości (k176) zarzut konieczności pomniejszenia prowizji o kwoty uiszczone na rzecz projektanta czy na rzecz innej sąsiadki - A. W. (2) nie mogły zostać uwzględnione, tym bardziej, że nie wiadomo czy wypłata na rzecz A. W. (2) stanowiła świadczenie należne. Tu zresztą trzeba podkreślić, że p. K. wiązało porozumienie zawarte ze stroną powodową (k. 129). Nawet jeżeli K. zawarli dodatkowe porozumienie z pozwaną, to wcześniejsze porozumienie tych sąsiadów ze stroną powodową nie mogło pozostawać bez wpływu na możliwość prowadzenia procesu inwestycyjnego. To zaś jak oceniają K. p. G. nie ma istotnego znaczenia, w sytuacji gdy przyjmowali pieniądze także za znoszenie działań służących inwestycji realizowanej po nabyciu nieruchomości przez stronę pozwaną. Strona pozwana pomimo nieuzyskania pozwolenia na budowę nadal uznawali związanie porozumieniem ze stroną powodową a zbywcy uznawali, że strona powodowa została wskazana przez stronę powodową, gdy możliwość realizacji inwestycji przez podmiot wskazany przez spółkę L. (1) zakładały wcześniejsze porozumienia. Kompletnie nielogiczne były tłumaczenia, zawarte w sprzeciwie i piśmie z dnia 5 czerwca 2020 k210 , żeJ. K. (1) nie posiadał umocowania do tego stosunku (k 210), strona pozwana dowiedziała się od spółki (...) o możliwości nabycia nieruchomości i strona powodowa była związana umowa tylko ze spółką A. (1) i kontrakt pomiędzy stronami nie został zaakceptowany przez Zarząd. W takim bowiem wypadku wiadomości mail dotyczące transakcji C. (1) ( tj. z dnia 4 listopada 2019r. k. 113 o konieczności uzupełnienia dokumentów, z dnia 6 listopada 2019r. dotyczące podziału poniesionych kosztów k 97, z dnia 6 listopada 2019r. kierowana przez J. K. (1) z prośbą o skoordynowanie dostarczania dokumentów k.111 czy też prośba do kancelarii o kontakt z R. G. k.109), nie miałyby żadnego uzasadnienia. Gdyby jak zeznawał świadek H. pozwanej złożono jedynie propozycje zawarcia umowy, gdyby jak zeznał świadek S. K. udział strony powodowej w procesie inwestycyjnym wygasł i gdyby strony nie czuły się związane wzajemnym porozumieniem powoływanym przez stronę powodową to zachowanie stron w listopadzie 2019r. byłyby kompletnie nielogiczne. Pozwana w sprzeciwie w istocie nie wskazywała jaka miałaby być podstawa przekazania dokumentów w związku z transakcją strony pozwanej a nie spółki A.. To więc, że formalnie udzielono J. K. (1) pełnomocnictwa dopiero w sierpniu 2019r k 225-259), w tym do zawierania umów zlecenia i umów o świadczenie usług nie może być decydujące, a raczej stanowi dowód na akceptację jego wcześniejszych działań kiedy występował już jako pełnomocnik pozwanej ale bez formalnego umocowania. Dla Sądu Apelacyjnego działania pozwanej były próbą wykorzystania faktu, że nie doszło do uprawomocnienia się w 2019r. decyzji o pozwoleniu na budowę w sytuacji gdy (jak wynika z zeznań K.) wszyscy byli tym zaskoczeni jednak oczywiste było, że takie pozwolenie będzie po modyfikacjach ostatecznie wydane i to jak wynika z zeznań świadka S. w kształcie wynikającym z koncepcji p. G.. Nagranie powoływane przez stronę powodową, które zaprzecza depozycjom J. K. (1) dotyczących przyjęcia dokumentu porozumienia stanowi tylko element materiału dowodowego potwierdzającego, że to osoba J. K. (1) była decydująca dla planowanych działań i kształtu porozumienia stron. Potwierdzeniem tego jest także udział J. K. (1) jako pełnomocnika spółki C. (1) w porozumieniu zawartym także ze stroną powodową w listopadzie 2019r. z właścicielami sąsiednich nieruchomości względem terenu planowanej inwestycji działek (...) (k 119), które gwarantowało stronie pozwanej bezpieczeństwo dalszych prac projektowych dotyczących działki nr (...) i brak przeszkód ze strony sąsiadów tj państwa Z. w toku pozwolenia na budowę do końca 2021r. dzięki uzgodnieniom i nakładom spółkiL. (1). Brak akceptacji pozwanej czynności K. czyni jego udział w tym porozumieniu nielogicznym. Wszak porozumienie z dnia 9 listopada 2017r. zawarte z p. Z. (k302) i z tego porozumienia wynikała możliwość przeniesienia warunków wynikających z tego porozumienia na inną osobę obowiązywało jeszcze do grudnia 2019r. Sąsiedzi przyjmowali pieniądze w związku także z korzystaniem z nieruchomości i uciążliwościami związanymi z budową( k.121 i k449), co w wypadku braku istnienia porozumienia stron czyniłaby niezrozumiałym cel porozumienia z dnia 7 listopada 2019r. z udziałem spółki (...). Także z umowy z dnia 18 listopada 2019r wynikało, że strona pozwana nie przekazywała świadczeń na rzecz p. J. (k90). Świadczenia te ponosiła strona powodowa lub sam G.. Faktycznie to strona powodowa na rzecz której działał G. miała pomysł na zagospodarowanie jej, podjęła czynności zmierzające tj zabudowy , dokonała odpowiednich uzgodnień i ostatecznie dzięki czynnościom strony powodowej pozwana nabyła nieruchomość i mogła uczestniczyć w procesie pozwolenia na budowę. Jak wynika z zeznań projektanta M. S., że koncepcja leżąca u podstaw projektu była przygotowywana przez stronę powodową i strona powodowa nadzorowała tok postępowania dotyczącego pozwolenia na budowę, wszczętego na wniosek jego złożony i mieniu C. (1). Faktycznie w postępowaniu działał M. S., jednak jak wynika z jego zeznań uznawał on rolę p. G. w dążeniu do realizacji koncepcji przygotowanej i uzgodnionej przez stronę powodową. Zmiany projektowe, za które płaciła strona powodowa miały znaczenie dla ostatecznego uzyskania pozwolenia, co jednak nie uchyla wcześniejszych działań strony powodowej. Nowe pozwolenie oparto na wcześniejszych uzgodnieniach dokonanych przez stronę powodową i zaświadczeniach uzyskanych przez stronę powodową lub p. G. i co więcej ostateczny wynik odpowiadał (jak wynika z zeznań M. S.) koncepcji strony powodowej. Ustalenie więc, że to działania faktyczne strony powodowej doprowadziły do nabycia przez pozwaną zakup nieruchomości jak i także ostatecznie także uzyskanie pozwolenia na budowę nie naruszało zasady swobodnej oceny dowodów. Ponadto strona pozwana bez pełnomocnictwa L. (1) do rozwiązania umowy przedwstępnej narażona byłaby na ryzyko zawarcia umowy nabycia nieruchomości w aspekcie wpisanego wciąż jeszcze w księdze wieczystej nr (...). Pomimo braku ostateczności decyzji z dnia 24 sierpnia 2018 określonej w punkcie III ust. 5 umowy przedwstępnej niepewne też było samo nabycie nieruchomości skoro bez pełnomocnictwa do rozwiązania umowy nie mogło dojść do złożenia przez spółkę (...) ( za którą działał J. K. (1)) i przez M. J. oraz K. J. oświadczeń wskazanych w umowie z dnia 18 listopada 2019r. (k 90), że strony umowy przedwstępnej nie będą zgłaszać żadnych roszczeń. W sytuacji zaś gdy jak zeznał S. J. pieniądze związane były jako rekompensata za korzystanie z nieruchomości i uciążliwości podczas budowy to roszczenia te mogly zostać zgłoszone. Współwłaściciele nieruchomości nabytej przez pozwana przyjmowali nie tylko w związku z przedłużeniem rezerwacji terenu lecz także działań związanych z samą inwestycją co wykorzystali strona pozwana. Zarzut więc naruszenia art. 233§1 k.p.c. nie mógł zostać uwzględniony. Także zdaniem Sądu Apelacyjnego prawidłowe było też ustalenie dotyczące uzgodnienia wysokości prowizji, co uchylało potrzebę przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego (wnioskowanego przez stronę powodową a nie pozwaną). Zwrócić należy uwagę, że na zbliżonym poziomie zastrzeżono prowizje dla spółki prowizję zastrzeżono dla spółki (...) więc przez Sąd Okręgowy, że strona pozwana uzyskała faktycznie od strony powodowej usługi pośrednictwa o wartości tej prowizji nie narusza art. 405 i 410 k.c. Strona pozwana nie wnosiła o powołanie biegłego na tę okoliczność.

Sąd Apelacyjny zwraca uwagę, że na gruncie ustawy o zamówieniach publicznych Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 listopada 2007 r., II CSK 344/07 (LEX nr 388844) uznał, że w sytuacji, gdy nieważność umowy, ze względu na niezachowanie formy uniemożliwia zasądzenie równowartości jako wynagrodzenia, nie ma przeszkód, aby równowartość tych robót uwzględnić na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, skoro o ich wartości strona pozwana bezspornie została wzbogacona. Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 11 marca 2010 r., IV CSK 401/10 (niepubl.), uznając, że jeżeli powód domaga się zasądzenia odpowiedniej kwoty pieniężnej na podstawie umowy zawartej z pozwanym, sąd - stwierdzając nieważność tej umowy - może uwzględnić powództwo na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, bez potrzeby dokonywania przedmiotowej zmiany powództwa. W kolejnym orzeczeniu z dnia 2 lutego 2011 r. II CSK 414/10 (LEX nr 738545) Sąd Najwyższy uznał, że w sytuacji, gdy nieważność umowy o roboty dodatkowe ze względu na niezachowanie formy, uniemożliwia zasądzenie równowartości robót dodatkowych jako wynagrodzenia, nie ma przeszkód, aby równowartość tych robót uwzględnić na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, skoro o ich wartości strona pozwana została wzbogacona. W tym zaś przypadku strona pozwana jest wzbogacona wartością prowizji należnej stronie powodowej , którą w normalnym układzie stosunków musiałaby zapłacić za doprowadzenie przez stronę powodową działania faktyczne, które umożliwiły nabycie atrakcyjnej nieruchomości po niższej, niż wcześniej zakładano cenie, a w dalszym przebiegu zdarzeń także umożliwiły uzyskanie pozwolenia na budowę przy wykorzystaniu także wcześniejszych czynności strony powodowej. Samego pozwolenia strona powodowa nie mogła zagwarantować nawet przy zawarciu pisemnej umowy pośrednictwa natomiast uzyskanie pozwolenia miało znaczenie dla wartości prowizji albowiem aktualizował się w ten sposób cel nabycia atrakcyjnej nieruchomości.

Podnoszony przez pozwaną zarzut oparty na stosunkach strony powodowej ze spółką A. (1)mógłby zostać uwzględniony jedynie w wypadku gdyby strona powodowa otrzymała wartość prowizji w świadczeniach dokonywanych przezA. (1) spółkę z o o. Sp.k. w wykonaniu umowy przedwstępnej, to jednak nie zostało wykazane. Wskazane zaś wyżej powiązania osobowe pomiędzy spółkami raczej tylko potwierdzają zasadność powództwa.

Sąd Apelacyjny podzielił jedynie zarzut naruszenia art. 455 k.c. w zw. z art. 481 § 1 i 2 k.c. w zw. z art. 405 k.c. uznając, że pozwana pozostaje w opóźnieniu w spełnieniu świadczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia po otrzymaniu pisma z dnia 8 maja 2020r. kiedy była już świadoma także tej ewentualnej podstawy dochodzenia roszczenia (k 196-197. W częściowym więc uwzględnieniu apelacji zmieniono na podstawie art. 386§1 k.c. zaskarżony wyrok zasądzając odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia 29 maja 2020r., oddalając powództwo co do tych odsetek za okres wcześniejszy wynikający z zaskarżonego wyroku.

Dalej idącą apelację oddalono jako niezasadną na podstawie art. 385 k.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98§1 i§1 ¹ k.p.c. w zw. z art. 391§1 k.p.c. , przy zastosowaniu §2 pkt 7 i §10 ust.1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U.2023.1964 t.j.).